Жилой комплекс · Краснодар
Район Прикубанский · дома 2024–2025 годов · 12 корпусов в объявлениях · монолитные дома
Комплекс «Микрорайон Образцово» стоит в районе Прикубанский. Квартира от застройщика обходится здесь в 177 100 ₽ за метр, готовая квартира — в 125 441 ₽, а сдают жильё в среднем за 760 ₽ за метр в месяц. Купленная готовая квартира вернёт свою цену примерно за 13,8 года. По объявлениям видно, что часть домов уже заселена, а часть ещё строится. Все цифры — из объявлений на 25 сентября 2026 года.
В расчёте — 1 140 объявлений о квартирах от застройщика, 13 объявлений о готовых квартирах и 6 объявлений об аренде. Объявлений достаточно, чтобы цифрам можно было доверять A
В одном и том же комплексе квартиру можно купить у застройщика или у хозяина, который въехал раньше. Вот чем эти два варианта отличаются по деньгам.
| Сколько комнат | Новая квартира₽ за метр | Готовая квартира₽ за метр | Разница |
|---|---|---|---|
| Студии | 203 812 | — | — |
| Однокомнатные | 183 302 | — | — |
| Двухкомнатные | 141 075 | — | — |
| Трёхкомнатные | 142 296 | — | — |
Тире значит, что квартир такого размера в комплексе продаётся слишком мало: по нескольким объявлениям цена получилась бы случайной.
Те же цифры для места вокруг комплекса — чтобы понять, много это или мало.
| Что сравниваем | Здесь | Район Прикубанский | Весь Краснодар |
|---|---|---|---|
| Новые квартиры₽ за метр | 177 100 | 180 332здесь дешевле на 1,8 % | 181 912здесь дешевле на 2,6 % |
| Готовые квартиры₽ за метр | 125 441 | 129 176здесь дешевле на 2,9 % | 128 969здесь дешевле на 2,7 % |
| Аренда₽ за метр в месяц | 760 | 667здесь дороже на 14 % | 660здесь дороже на 15 % |
| Окупится залет | 13,8 | 16,1здесь быстрее на 14 % | 16,3здесь быстрее на 15 % |
Разницу считаем от комплекса: «здесь дешевле на 12 %» значит, что метр здесь на 12 % дешевле, чем в среднем вокруг.
Для района, станции и города берём цены по всем квартирам места, а не только по жилым комплексам: рядом с новыми домами продаются и старые, и они тянут цену вниз.
Типичные суммы из тех же объявлений: сколько просят за квартиру и сколько — за месяц аренды.
| Сколько комнат | Новая квартирацеликом | Готовая квартирацеликом | Аренда₽ в месяц | Цена метрановая, ₽ | Цена метраготовая, ₽ | Окупится залет | Объявленийновые / готовые / аренда |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Студии | 5,4 млн ₽ | — | — | 203 812 | — | — | 395 / 2 / 1 |
| Однокомнатные | 7 млн ₽ | — | — | 183 302 | — | — | 442 / 5 / 2 |
| Двухкомнатные | 8,8 млн ₽ | — | — | 141 075 | — | — | 199 / 6 / 3 |
| Трёхкомнатные | 10,7 млн ₽ | — | — | 142 296 | — | — | 104 / 0 / 0 |
Тире значит, что объявлений такого размера здесь слишком мало: суммы и цену метра считаем от десяти объявлений о продаже, аренду — от пяти. Это не ноль и не признак того, что таких квартир в комплексе нет.
Срок окупаемости в строке посчитан по готовым квартирам того же размера: цена метра делится на годовую аренду метра. Налоги, ремонт и месяцы простоя не вычитаются, поэтому настоящий срок будет длиннее.
Дома комплекса так, как их указали в объявлениях: всего их 12. Сначала те, о которых объявлений больше всего.
| Адрес корпуса | Год | Этажей | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда за метр₽ в месяц | Объявленийновые / готовые / аренда | Страница дома |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Штурвальная улица, 8 | 2024 | 21 | — | 127 972 | 760 | 0 / 12 / 6 | пока нет |
| Штурвальная улица, 10 | 2024 | 21 | — | — | — | 1 / 1 / 0 | пока нет |
| Ещё 10 корпусов без точного адресав объявлениях указаны только район, улица или название комплекса; вместе — 1 139 объявлений | — | — | — | — | — | — | пока нет |
Корпуса показаны так, как их назвали авторы объявлений: где-то по адресу дома, где-то по очереди строительства. Записи с одним и тем же почтовым адресом сведены в одну строку, а записи без адреса мы не сводим: приписать дому чужие квартиры хуже, чем показать две строки вместо одной.
Ссылка на страницу дома есть у тех корпусов, чей адрес совпал с домом, у которого на сайте уже есть своя страница. Год постройки и этажность взяты из объявлений; там, где их не указали, стоит тире.
Другие жилые комплексы вокруг и их цены — от тех, о которых объявлений больше всего.
| Жилой комплекс | Новые квартиры₽ за метр | Готовые квартиры₽ за метр | Аренда₽ за метр в месяц | Разница с этим комплексом |
|---|---|---|---|---|
| Самолет | 207 013 | 146 760 | 737 | дороже на 17 %по готовым квартирам |
| Народные Кварталы | 165 000 | — | — | дешевле на 6,8 %по новым квартирам |
| Дом 101 | 240 000 | — | — | дороже на 36 %по новым квартирам |
| Парк Победы - 2 | 177 542 | — | — | столько жепо новым квартирам |
| ДОГМА ПАРК | 185 222 | 161 750 | 662 | дороже на 29 %по готовым квартирам |
| Новые Сезоны 2 | 155 607 | — | — | дешевле на 12 %по новым квартирам |
| Лето | 154 251 | — | — | дешевле на 13 %по новым квартирам |
| Квартал №6 | 139 749 | 119 911 | 562 | дешевле на 4,4 %по готовым квартирам |
| Зеленая территория | 184 326 | — | — | дороже на 4,1 %по новым квартирам |
| Парк у дома | 180 368 | — | 992 | дороже на 1,8 %по новым квартирам |
Сравниваем одинаковое с одинаковым: если в соседнем комплексе продаются готовые квартиры, разницу считаем по ним, если только квартиры от застройщика — по ним. Там, где ни того ни другого не набралось, стоит тире.
Три вещи, которые стоит знать, прежде чем делать выводы о комплексе.
Комплекс — это название из объявления. Мы собираем квартиры по тому имени, которое написал автор объявления. Объявления — не все квартиры комплекса: мы видим только те, что выставлены на продажу или сдаются.
Цены — из объявлений, а не из сделок. Это то, что просят продавцы и хозяева в один день. При покупке обычно торгуются, а у застройщика бывают скидки и рассрочки, которых в объявлении не видно. Одну и ту же квартиру могут выставить дважды.
Новые и готовые квартиры считаем отдельно, окупаемость — только по готовым. Квартира от застройщика и квартира от хозяина — разные рынки, складывать их в одну цену нельзя. А срок окупаемости берётся из аренды: там, где дом ещё строится, сдавать нечего, и срока нет.