Как мы считаем

Мы читаем объявления, а не отчёты о сделках. Цена в объявлении — это то, что просит продавец или хозяин, а не то, за что квартиру в итоге купили или сняли. При покупке обычно торгуются, поэтому настоящие цены сделок чуть ниже.

Все цифры относятся к одному дню. Вверху каждой страницы написано «Данные на 25 сентября 2026»: это день, когда мы собрали объявления. Мы не усредняем месяцы и не смешиваем разные дни — цифра показывает рынок именно в этот день.

Одно объявление считается один раз. Если одна и та же квартира выставлена несколько раз, в расчёт она попадает единожды. Но объявления — это не квартиры: мы видим только те, что продаются или сдаются, а не весь дом.

Апартаменты не учитываем. Это нежилые помещения с другими правилами — налогами, пропиской, коммунальными платежами, — и их цены не сравнимы с квартирами.

Готовое жильё — квартиры в домах, которые уже построены и заселены: их продают хозяева и сдают в аренду. Новостройки — квартиры в строящихся или только что сданных домах, которые продаёт застройщик.

Мы не смешиваем их ни в одной цифре. Метр в новостройке и метр в доме по соседству стоят по-разному, а аренды у строящегося дома нет вовсе: сдавать пока нечего. Поэтому на каждой странице есть переключатель, и цифры под ним считаются только по выбранному рынку.

Для новостроек мы не рассчитываем доход от аренды и срок окупаемости. У нас нет сопоставимых данных об аренде таких квартир. Подставлять аренду соседних домов некорректно: показываем цену метра и цену квартиры, а вместо аренды — тире.

Сначала у каждого объявления считаем цену одного квадратного метра: цену квартиры делим на её площадь.

Потом выстраиваем все объявления по этой цене — от самых дешёвых к самым дорогим — и смотрим только на середину. 35 % самых дешёвых и 35 % самых дорогих — примерно по трети с каждого края — в расчёт не идут, а оставшаяся середина усредняется. Так одна квартира за миллиард или ошибка в нолике не меняют цифру района.

1. Выстроить объявления по цене метра от дешёвых к дорогим.
2. Отбросить 35 % самых дешёвых и 35 % самых дорогих.
3. Оставшуюся середину усреднить — это и есть цена за метр на странице.

В Москве 25 сентября 2026 года так получилось 475 519 ₽ за метр в готовом жилье — по 32 099 объявлениям о продаже. Так же считаем цену метра для каждого района, станции метро, типа дома и числа комнат — всегда прямо из объявлений, а не как среднее по районам.

Аренда за метр — это середина рынка по объявлениям об аренде: месячную плату делим на площадь и берём середину точно так же, как для цены. Сравниваем всегда похожее с похожим: аренду однокомнатных в кирпичных домах района — с продажей однокомнатных в кирпичных домах того же района.

Доход показан до расходов. Мы не вычитаем налоги, ремонт, коммунальные платежи, комиссию агента и месяцы, когда квартира стоит без жильцов. Настоящий доход всегда ниже, а срок окупаемости — дольше. Это цифра для сравнения районов и типов квартир между собой, а не обещание дохода.

Типичная сумма считается так же, как цена за метр, только по цене всей квартиры: объявления выстраиваем от дешёвых к дорогим, 35 % самых дешёвых и 35 % самых дорогих в расчёт не идут, а оставшаяся середина усредняется. Поэтому несколько очень дорогих квартир её почти не сдвигают.

Четверти показывают разброс. Рядом с типичной суммой мы пишем, дешевле какой цены четверть объявлений и дороже какой — ещё четверть. Между этими двумя числами лежит половина всех объявлений — обычная вилка цен в этом месте.

В Москве 25 сентября 2026 года за типичную квартиру в готовом жилье просили 27,3 млн ₽: четверть объявлений дешевле 18,2 млн ₽, ещё четверть дороже 46,9 млн ₽. Так же считаем типичную плату за месяц аренды.

A — объявлений достаточно. В расчёте не меньше пяти объявлений о продаже и не меньше пяти объявлений об аренде похожих квартир. Цифрам можно доверять, они не сдвинутся от одного случайного объявления.

B — цифра приблизительная. Объявлений о продаже хватает, а об аренде похожих квартир — меньше пяти или нет совсем. Цена метра есть, а доход и срок окупаемости не считаем: сравнивать не с чем.

C — объявлений слишком мало. Меньше пяти объявлений о продаже. Считать по ним цену было бы гаданием, поэтому вместо чисел стоит тире, а отдельной страницы у такого места или вида квартир нет.

Тире — это не ноль. Оно значит, что числа нет: объявлений слишком мало, аренды нет или дом ещё строится. Рядом с тире всегда написано, почему.

В списки сравнения попадают только строки с буквой A и не меньше двадцати объявлений о продаже. Первое место по цене или окупаемости на пяти объявлениях выглядело бы случайным, поэтому для списков порог выше, чем для страниц.

Если в каком-то месте объявлений стало мало, его страница не исчезает. На ней остаются последние рассчитанные цифры с датой, сколько объявлений есть сейчас, цифры района или города целиком и соседние места. Когда объявлений снова станет достаточно, цифры вернутся по тому же адресу. Сейчас таких страниц — 685.

Район из объявлений. Мы берём район таким, как его указал автор объявления, и не проверяем адрес по карте. Поэтому среди «районов» встречаются микрорайоны и посёлки, а границы у них — такие, как их понимают продавцы.

Официальный район. Тот же город по административному делению: названия и состав районов сверены с документами мэрий. К какому району относится объявление, мы всё равно узнаём из самого объявления, поэтому «Аэропорт» из объявлений и официальный район Аэропорт — два немного разных набора домов.

Станция метро. «У метро» — это станция, которую автор объявления указал первой. Далеко ли до неё и пешком ли, мы не проверяем: одни пишут станцию в двух минутах ходьбы, другие — в трёх остановках на автобусе. Названия станций сверены с официальными схемами метро.

Дата данных — это день сбора объявлений, а не день, когда мы построили страницу. Если страница собрана позже, дата всё равно остаётся датой объявлений.

Прошлых дней на страницах пока нет. Таблица по дням появится, когда объявления будут собраны ещё раз.

Сравнение района с городом — это не история. «Дороже на 4 %, чем в среднем по Москве» относится к одному дню и говорит о месте, а не о времени.

В списке — виды квартир в районах (район, тип дома и число комнат) или районы целиком. Город целиком и район целиком в список видов квартир не входят: у них свои страницы.

Места считаются по одной цифре — сроку окупаемости, доходу от аренды или цене метра. Одинаковые числа делят одно место, поэтому после двух первых мест может сразу идти третье.

Новостройки сравниваем только по цене метра. Аренды у строящихся домов нет, поэтому окупаемость и доход для них не считаем и списков не строим.

Это не совет, где жить и что покупать. Список показывает, где цифры выше или ниже, но не знает ни про качество дома, ни про соседей, ни про ваши планы.

Цифры помогают сравнивать предложения и носят справочный характер. Они не заменяют оценку конкретного объекта и проверку документов и условий сделки. Расчётная доходность и окупаемость не гарантируют будущий доход: фактические расходы, простой и цена сделки могут отличаться от исходных предположений.

Цены сделок. Только то, что просят в объявлениях.

Чистый доход от аренды. Налоги, ремонт, простой и комиссии мы не вычитаем.

«Дорожает или дешевеет». Пока дней наблюдений мало, изменение во времени не показываем.

Пешую доступность метро и границы районов по карте. Станция и район — такие, как их назвал автор объявления.

Ипотеку и кредиты. Программ и расчётов платежа на сайте пока нет.

Сколько объявлений собрано, по каким городам и когда — на странице Откуда данные.

За правила расчётов, объяснения на этой странице и исправления отвечает ответственный редактор Дмитрий Коршиков. Если цифра кажется неверной или непонятно, как она получилась, напишите на info@kvadrolog.ru и приложите ссылку на страницу.