Кадастровая стоимость квартиры представляет собой результат государственной оценки конкретной квартиры на определённую дату по установленной методике. Её используют для предусмотренных законом расчётов, в том числе налоговых. Цену, за которую получится продать жильё сегодня, эта сумма не устанавливает.
Найти число обычно проще, чем понять, какой вывод из него следует. Я бы не спешил судить о дороговизне квартиры или ошибке оценки, пока не выяснены три вещи: к какому объекту относится сумма, на какую дату она определена и нужен ли документ, который её подтверждает.
Содержание 7 разделов
С чего начать проверку кадастровой стоимости квартиры
Поиск начинается с конкретной квартиры и задачи, для которой нужны сведения. Собственник может разбираться в налоговом расчёте, покупатель может изучать документы выбранного жилья. Адрес или кадастровый номер понадобятся обоим; способ получения сведений зависит от того, достаточно ли увидеть сумму или требуется её официально подтвердить.
Кадастровый номер позволяет отличить нужный объект недвижимости от других. У квартиры, дома и участка свои номера, и подменять один другим нельзя. При поиске по адресу стоит убедиться, что открыта запись о нужном помещении: сведения о здании целиком на вопрос о стоимости квартиры не отвечают.
Перед поиском полезно выяснить:
- Достаточно ли посмотреть сумму в справочном сервисе или нужен официальный документ?
- Нужна стоимость сейчас или на определённую дату в прошлом?
- Есть кадастровый номер квартиры либо её полный адрес и точная площадь?
Последний вопрос особенно важен при запросе выписки. Если кадастрового номера нет, потребуются адрес и точная площадь. Площадь лучше взять из документов на квартиру: память здесь слишком ненадёжный помощник.
Когда подтверждение нужно для конкретной процедуры, заранее выясните, на какую дату должна быть указана стоимость. Иначе можно получить правильно оформленный документ со стоимостью на другую дату. Порядок здесь простой: сначала квартира и дата, затем сумма.
Что такое кадастровая стоимость квартиры
Кадастровая сумма отвечает на вопрос, во сколько квартиру оценили по установленным правилам на дату оценки. В этом определении одинаково важны сама квартира, методика и время. Без даты число теряет существенную часть смысла.
День оценки и день, когда вы открыли сведения, могут различаться. Если требуется подтвердить стоимость на прошлую дату, самая свежая найденная цифра для этой задачи может не подойти.
Есть ещё дата обновления справочной базы. Она показывает, насколько свежи сведения в сервисе, но не заменяет дату оценки. Рядом с одной суммой могут стоять разные даты, и каждая обозначает своё событие.
Кадастровую стоимость используют при расчёте налога на имущество физических лиц. Она служит налоговой базой, то есть исходной суммой для расчёта. Дальше применяются правила налогообложения, по которым определяется платёж собственника. По одной кадастровой сумме судить о размере этого платежа рано.
Кто определяет кадастровую стоимость и как её рассчитывают
Кадастровую стоимость рассчитывает региональное бюджетное учреждение, уполномоченное проводить такую оценку. Это же учреждение должно объяснить, как получен результат. Его название понадобится, если возникнут вопросы к расчёту.
Основной подход называется массовой оценкой. Для объектов со схожими характеристиками строят общую модель определения стоимости. Квартиру оценивают по правилам, применяемым к похожей недвижимости; переговоры продавца с конкретным покупателем относятся уже к сделке.
Общая модель не присваивает всем квартирам одинаковую сумму. Она использует сведения об объектах, и результат для конкретной квартиры зависит от характеристик, учтённых в расчёте.
Когда методы массовой оценки применить нельзя, предусмотрен индивидуальный расчёт. Поэтому говорить, что кадастровая стоимость всегда определяется исключительно общей моделью, было бы неверно.
При расчёте используют:
- физические свойства недвижимости;
- технические и эксплуатационные характеристики;
- сведения о рынке, включая сделки и предложения.
Разобраться в характеристиках жилья помогает материал о различиях панельных, кирпичных и монолитных домов. Но одного знания типа дома недостаточно, чтобы воспроизвести кадастровую оценку: для этого нужно знать, какие сведения учли и по каким правилам рассчитали стоимость конкретной квартиры.
Рыночные сведения участвуют в оценке, однако её результат относится к определённой дате и используется для предусмотренных законом целей. Объяснение конкретной суммы я бы искал в отчёте об оценке. Стоимость соседской квартиры может вызвать вопрос, но заменить такое объяснение не способна.
Как узнать кадастровую стоимость и когда нужна выписка
Документ выбирают по тому, что он подтверждает. Для просмотра доступной суммы и для официального подтверждения стоимости на нужную дату предусмотрены разные способы. Если требуется подтвердить только кадастровую стоимость, выбирайте бесплатную выписку именно об этой стоимости.
Справочный просмотр по адресу или кадастровому номеру
Сведения можно найти в справочном сервисе Росреестра с информацией об объектах недвижимости. Введите адрес или кадастровый номер, откройте запись о квартире и сверьте её характеристики. Даже при поиске по адресу результат требует внимания: похожая запись может относиться к другому помещению.
В справочном сервисе указана стоимость на день последнего обновления базы. Такой просмотр подходит, если вам достаточно увидеть сумму. Для подтверждения стоимости на выбранную дату понадобится документ.
Если сумма оказалась неожиданной, сохраните вместе с ней сведения о квартире и датах. Тогда при сравнении с выпиской или обращении за разъяснениями будет понятно, какое значение вызвало вопрос. По одной сумме не определить, к какой квартире и дате она относится.
Бесплатная выписка о стоимости на нужную дату
ЕГРН, Единый государственный реестр недвижимости, содержит официальные сведения об объектах недвижимости. Кадастровую стоимость подтверждает определённый вид документа: выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Она предоставляется бесплатно. Это правило относится к данному виду выписки; условия получения других документов из ЕГРН могут отличаться. Заказывать другой вид выписки только ради кадастровой суммы нет необходимости.
| Что вам нужно | Справочный просмотр | Выписка о кадастровой стоимости |
|---|---|---|
| Посмотреть доступное значение | Подходит после проверки квартиры | Подходит, если нужен документ |
| Официально подтвердить сумму | Для подтверждения нужна выписка | Подтверждает сведения из ЕГРН |
| Узнать стоимость на определённую дату | Показаны сведения на день обновления базы | Запрашивается для нужной даты |
| Указать сведения о квартире | Адрес или кадастровый номер | Кадастровый номер либо адрес и точная площадь |
У этого документа ограниченная задача: он подтверждает кадастровую стоимость. Подготовка к сделке требует более широкого разбора, который описан в материале о проверке квартиры перед покупкой. Бесплатная выписка о стоимости такую проверку не заменяет.
Запрос через Госуслуги: данные, подпись и срок
Для подачи запроса через Госуслуги нужна подтверждённая учётная запись. Реквизиты квартиры лучше подготовить до заполнения заявления, чтобы сверять их по документам.
Порядок действий такой:
- Откройте услугу предоставления сведений из ЕГРН.
- Выберите выписку о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
- Укажите паспортные данные и кадастровый номер либо адрес и точную площадь квартиры.
- Дождитесь документа в личном кабинете и проверьте сведения о квартире и дату, на которую указана стоимость.
Если нужна стоимость на определённую дату, запросите выписку в личном кабинете Росреестра. Войдите через Госуслуги и откройте раздел Мои услуги и сервисы. Выберите Предоставление сведений ЕГРН, затем выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Заявление подаётся в сервисе Росреестра.
Полученный электронный документ содержит электронную подпись Росреестра, которая его удостоверяет.
Выписка приходит в срок от нескольких минут до трёх рабочих дней. Если заявление отправлено в выходной или праздник, рассмотрение начинается в ближайший рабочий день.
Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной
Кадастровая стоимость не устанавливает цену сегодняшней сделки. Она получена по правилам оценки на определённую дату. Рыночная стоимость показывает, сколько может стоить конкретная квартира в условиях рынка. В объявлении указана цена, которую предлагает продавец; покупателю ещё предстоит обсудить её.
Сведения о сделках и предложениях участвуют в кадастровом расчёте, поэтому связь с рынком есть. Но у кадастровой оценки своё назначение и своя дата, а покупатель рассматривает конкретное жильё и условия покупки сегодня. Подставлять одну величину вместо другой нельзя.
| Что сравниваем | Кадастровая стоимость | Цена продажи квартиры |
|---|---|---|
| Временная привязка | Результат оценки на определённую дату | Относится к предложению или сделке в текущих условиях |
| Смысл для покупателя | Официальная оценка для предусмотренных законом целей | Сумма, которую предстоит согласовать с продавцом |
| Что отражает | Результат кадастровой оценки | Условия предложения или договорённость сторон |
| Можно ли заменить другой величиной | Не определяет цену покупки | Не подменяет сведения о кадастровой стоимости |
Кадастровая стоимость может оказаться выше рыночной. Гарантии обратного соотношения нет. Само расхождение тоже требует объяснения: по нему ещё нельзя установить причину и признать оценку ошибочной.
Я бы не судил о выгодности сделки только по разнице между ценой предложения и кадастровой суммой. Даже если цена предложения ниже кадастровой стоимости, квартиру нужно проверить. Если цена предложения выше кадастровой стоимости, стоит выяснить причину расхождения, но превышение ещё не доказывает, что продавец просит лишнее.
Для знакомства с рынком подходят страницы о ценах квартир в Москве и сравнении районов Москвы. Они помогают сориентироваться в предложениях на городском рынке. Кадастровую стоимость конкретной квартиры эти сведения не определяют и оценку её сегодняшней цены не заменяют.
Что проверить, если кадастровая стоимость вызывает сомнения
Прежде чем решать, куда обращаться, стоит выяснить, относятся ли сравниваемые суммы к одной квартире и одной дате. Уже после этого можно ставить вопрос о правильности оценки.
Сверьте документы и найденную запись:
- относятся ли сведения именно к квартире;
- совпадает ли кадастровый номер;
- совпадают ли адрес и площадь;
- к какой дате относятся сведения о стоимости в выписке;
- когда обновлена справочная база и к какой дате относится оценка.
Допустим, вы открыли справочные сведения сегодня и сравниваете их с выпиской на прошлую дату. Суммы различаются. Прежде чем искать ошибку, нужно выяснить, к каким датам относятся значения: в справочном сервисе и выписке может быть указана стоимость на разные даты.
Дата получения документа не заменяет дату, на которую указана стоимость. Выписка, пришедшая сегодня, может содержать значение на прошлую дату, если при запросе была указана именно эта дата. При сравнении важны сведения внутри документа.
Информация о том, как, когда и кем установлена стоимость, вместе с отчётами доступна онлайн в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Отчёт позволяет разобраться, на каких основаниях получена сумма, которая кажется завышенной.
Найдите сведения о своей квартире и об учреждении, проводившем оценку. Если из отчёта непонятно, какие характеристики учтены и как получен результат, у этого учреждения можно запросить разъяснения.
В обращении полезно указать, какая характеристика вызывает сомнения, где найдено расхождение и к какому объекту относится спорная сумма. Обращение за разъяснениями подают по предусмотренной форме и в установленном порядке; ясное изложение вопроса помогает объяснить, что именно требует проверки.
Если обнаружена ошибка, допущенная при определении кадастровой стоимости, заявление о её исправлении рассматривает учреждение, проводившее оценку. Разъяснения помогают понять расчёт. Заявление об исправлении ошибки подают, чтобы её устранить.
Итого
Кадастровая стоимость относится к конкретной квартире и определённой дате оценки. Чтобы узнать сумму, ищите объект по адресу или кадастровому номеру. Для официального подтверждения предусмотрена бесплатная выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости.
Полученную сумму нельзя подставлять вместо цены продажи или размера налога. При расхождении значений сначала сверьте сведения о квартире и даты. Если сомнения в оценке остаются, изучите отчёт и запросите разъяснения у проводившего её учреждения. Если выявлена ошибка, можно подать заявление о её исправлении.
Частые вопросы
Что такое кадастровая стоимость квартиры?
Это результат государственной оценки конкретной квартиры на определённую дату по установленной методике. При расчёте используют характеристики недвижимости и рыночные сведения. Сумма применяется для предусмотренных законом целей; сегодняшнюю цену продажи она не устанавливает.
На что влияет кадастровая стоимость квартиры?
Её используют как исходную сумму при расчёте налога на имущество физических лиц. Итоговый платёж определяется правилами налогообложения и не равен кадастровой стоимости. Чтобы разобраться в начисленном налоге, нужно изучить сам расчёт и использованные в нём сведения.
Как узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу или кадастровому номеру?
Найдите квартиру в справочном сервисе Росреестра с информацией об объектах недвижимости. Проверьте сведения о квартире и дату обновления базы. Если требуется официальный документ или стоимость на определённую дату, запросите выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости.
Нужна ли выписка о кадастровой стоимости квартиры, если сумма уже найдена онлайн?
Выписка нужна для официального подтверждения или получения значения на выбранную дату. Этот вид выписки предоставляется бесплатно. Если нужно только увидеть сумму, достаточно справочного просмотра. Убедитесь, что сведения относятся к нужной квартире и дате.
Чем кадастровая стоимость квартиры отличается от рыночной?
Кадастровая стоимость получена по установленной методике на определённую дату. Рыночная оценка помогает определить, сколько может стоить конкретная квартира сегодня. Кадастровая сумма может быть выше рыночной, гарантированного соотношения между ними нет. Поэтому разницу нужно объяснить, прежде чем судить об ошибке оценки.
Можно ли оспорить кадастровую стоимость квартиры, если она кажется завышенной?
Пересмотр возможен. Начать стоит с проверки сведений о квартире и дат, изучения отчёта об оценке и запроса разъяснений. Заявление об исправлении ошибки рассматривает бюджетное учреждение, проводившее оценку. Большая сумма может вызвать сомнения, но для исправления нужна выявленная ошибка; уменьшение стоимости заранее не гарантировано.
