Кадастровый учёт начинается с заявления и документов, а заканчивается записью в Едином государственном реестре недвижимости. Подаёт бумаги заявитель, а вносит сведения орган регистрации прав, и между этими двумя шагами проходит вся процедура. Разбираю, что нужно собрать, кто имеет право подать заявление и что происходит с документами после подачи.
Содержание 6 разделов
Что такое государственный кадастровый учёт
Чем учёт отличается от регистрации прав
Государственный кадастровый учёт и государственная регистрация прав в законе идут рядом, и на практике их часто путают. Это две разные задачи. Учёт отвечает на вопрос, каким объектом является то, что описано в документах, и каковы его характеристики: границы, площадь, иные сведения об объекте. Регистрация прав отвечает на другой вопрос: кто и на каком основании приобрёл право на этот объект.
Если кадастровый учёт и регистрация прав проходят одновременно, заявитель подаёт одно заявление. Его вправе подать собственник земельного участка, лицо, которому участок принадлежит на ином праве, лицо, выполнившее работы по строительству жилого дома на основании договора строительного подряда с использованием счёта эскроу, а также лицо, использующее участок на условиях сервитута или публичного сервитута.
Закон также называет случай, когда на таких землях создано или создаётся здание, сооружение, объект незавершённого строительства или единый недвижимый комплекс.
Что попадает в реестр
Сведения в Единый государственный реестр недвижимости вносит орган регистрации прав. В первую очередь это происходит в результате государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав: в реестр попадают основные сведения об объекте, а также дополнительные, если федеральный закон не устанавливает иное.
При межведомственном информационном взаимодействии в реестр вносятся дополнительные сведения об объекте, сведения в реестр границ и, в установленных законом случаях, сведения о лице, за которым зарегистрировано право на объект.
Есть и уведомительный порядок. Так в реестр попадают дополнительные сведения, внесение которых не влечёт перехода или прекращения права, его ограничения либо обременения объекта.
На чём основывается кадастровый учёт
Заявление и документы
Государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном порядке.
Это означает, что обычно нужно подать и заявление, и документы-основания. Бумажная подача допустима в предусмотренном законом порядке; один документ без заявления не заменяет весь пакет. Сведения в реестр вносит орган регистрации прав, и он работает с заявлением и с документами, поступившими к нему. Исключения из правила о заявлении тоже перечислены в законе, и они касаются случаев, когда документы поступают иначе, например в порядке межведомственного взаимодействия.
Межевой план и другие основания
Закон перечисляет, что именно может стать основанием для учёта. Это акты органов власти и местного самоуправления, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, акты о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство, вступившие в законную силу судебные акты и решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы.
Для земельных участков закон отдельно называет межевой план. Его подают при учёте образуемого участка, при образовании части участка (кроме случая, предусмотренного частью 1 статьи 44 закона о регистрации), а также при изменении описания местоположения границ участка и (или) его площади в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 43 закона о регистрации.
В таблице собраны основания как для кадастрового учёта, так и для регистрации прав: договор или свидетельство о наследстве сами по себе не заменяют описание нового объекта.
| Основание | Что подают вместе с заявлением |
|---|---|
| Образование земельного участка | межевой план |
| Изменение границ или площади участка | межевой план |
| Часть земельного участка | межевой план, кроме случая части 1 статьи 44 |
| Переход права по сделке | договор или иной документ о сделке |
| Наследование | свидетельство о праве на наследство |
| Спор, решённый судом | вступивший в законную силу судебный акт |
При создании здания, сооружения, помещения или объекта незавершённого строительства для кадастрового учёта обычно нужен технический план, который готовит кадастровый инженер. Межевой план описывает земельный участок; для дома или квартиры это другой документ.
Исключение части 1 статьи 44 касается частей участков, сведения о которых вносят вместе со сведениями о зоне с особыми условиями использования, публичном сервитуте, территории объекта культурного наследия или резервировании земли для государственных либо муниципальных нужд. Такие сведения поступают по межведомственному взаимодействию без отдельного заявления гражданина.
Что ещё принимают как основание
Кроме перечисленных позиций в законе есть и другие, в том числе схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при учёте участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование. Такие случаи перечисляются статьёй 14 закона о регистрации, и каждый из них требует своего набора документов.
Практический вывод простой: статья 14 перечисляет основания, и для каждого случая нужен свой документ, поэтому лишние бумаги в дело класть не нужно. Перечень при этом открытый: кроме перечисленных позиций закон принимает и иные документы, а также учитывает наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе. Перед подачей стоит проверить, попадает ли ваш случай в один из перечисленных в законе, и собрать именно то, что к нему относится.
Кто может подать заявление
Собственники, застройщики и другие заявители
Круг заявителей в законе шире, чем просто собственник. Заявление подают: собственник земельного участка, либо лицо, которому земельный участок принадлежит на ином праве, либо лицо, которое выполнило работы по строительству жилого дома на основании договора строительного подряда с использованием счёта эскроу и которому предоставлено право обратиться с заявлением, либо лицо, использующее земельный участок на условиях сервитута, публичного сервитута, либо лицо, которому предоставлено право на использование земель или земельного участка в государственной или муниципальной собственности без предоставления земельного участка и установления сервитута.
Заявителями также выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления. Они подают заявление при государственном кадастровом учёте и государственной регистрации прав на созданный объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом. Закон также называет органы, выдавшие разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.
Если кадастровый учёт и регистрация прав идут одновременно, заявление подаётся по этому правилу. Когда учёт и регистрация разведены, порядок подачи свой для каждой процедуры, и здесь важно не смешивать два разных заявления в одно.
Как проходит учёт
Сведения вносит орган регистрации прав
Ключевая особенность процедуры в том, что заявитель не вносит сведения в реестр сам. Он подаёт заявление и документы, а орган регистрации прав их рассматривает и сам вносит в Единый государственный реестр недвижимости основные и дополнительные сведения об объекте.
Отсюда практическое следствие для покупателя: запись в реестре появляется не тогда, когда собственник решил её внести, а тогда, когда орган регистрации прав внёс сведения по итогам учёта. До этого момента объект может быть описан в документах, но в реестре данных о нём ещё нет.
Реестровые дела и публичная кадастровая карта
Документы хранятся в реестровых делах. Это совокупность документов, на основании которых в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения, предусмотренные законом о регистрации. Дела ведутся в электронной форме. Если заявление и необходимые документы поданы на бумаге, орган регистрации прав переводит их в электронный документ или электронный образ для включения в реестровое дело.
В реестр границ вносятся сведения о зонах с особыми условиями использования территорий, территориальных зонах, территориях объектов культурного наследия, территориях опережающего развития, об игорных зонах, о лесничествах, об особо охраняемых природных территориях, о сельскохозяйственных угодьях в составе земель сельскохозяйственного назначения, лесопарковых зеленых поясах, об особых экономических зонах, охотничьих угодьях, в том числе о Байкальской природной территории и её экологических зонах.
Сведения об объекте можно посмотреть и без заявления. Кадастровые карты представляют собой составленные на картографической основе тематические карты, на которых в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения из Единого государственного реестра недвижимости. Публичная кадастровая карта предназначена для использования неограниченным кругом лиц и подлежит размещению на портале пространственных данных для просмотра без подачи запросов и взимания платы.
Что стоит проверить до подачи
Документы лучше подготовить до подачи заявления. Сначала определите, какое из оснований статьи 14 закона о регистрации соответствует вашей ситуации: от этого зависит, какой документ нужен. Затем проверьте, кто будет заявителем. Им может быть не только собственник: если участок принадлежит на ином праве, заявление подаёт соответствующее лицо.
До подачи заявления посмотрите на публичной кадастровой карте, какие сведения об объекте уже есть в реестре и какие границы там указаны. Если границы отображаются, сравните их с имеющимися документами. Карта не гарантирует обнаружения всех расхождений: спорные характеристики нужно сверять по выписке ЕГРН и документам, при необходимости с кадастровым инженером.
Публичная кадастровая карта показывает сведения из реестра, а не сами документы. Для проверки квартиры перед сделкой нужны документы; о том, как их собрать, рассказано в материале про проверку квартиры перед покупкой.
Итого
Государственный кадастровый учёт ведётся на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав. Основания перечислены в законе: межевой план при образовании участка, изменении границ или площади, договоры и сделки, свидетельства о праве на наследство, судебные акты и другие документы.
Заявление может подать собственник участка, лицо, которому участок принадлежит на ином праве, застройщик и другие названные законом лица, а если учёт и регистрация прав идут одновременно, то по одному заявлению. Сведения в Единый государственный реестр недвижимости вносит орган регистрации прав по итогам учёта, документы складываются в реестровое дело, а посмотреть объект можно на публичной кадастровой карте без заявки и без платы.
Частые вопросы
Что такое государственный кадастровый учёт
Это процедура, по итогам которой в Единый государственный реестр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости: характеристики объекта. Записи о правах, ограничениях и обременениях относятся к государственной регистрации прав, которая может проводиться одновременно с учётом. Основание процедуры это заявление и документы, поступившие в орган регистрации прав.
Чем кадастровый учёт отличается от регистрации прав
Учёт описывает сам объект, а регистрация прав фиксирует, кто и на каком основании приобрёл на него право. Обе процедуры могут идти одновременно и подаваться одним заявлением, но это разные задачи с разными документами.
Нужен ли межевой план для постановки на кадастровый учёт
Для земельных участков в большинстве случаев да: межевой план подаётся при образовании земельного участка, при учёте в связи с образованием части участка (за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 44 закона о регистрации) и при изменении описания местоположения границ участка или его площади. Для остальных оснований из статьи 14 закона о регистрации межевой план не нужен, там подаются свои документы.
Кто может подать заявление о постановке на кадастровый учёт
Собственник земельного участка, лицо, которому участок принадлежит на ином праве, лицо, выполнившее работы по договору строительного подряда с использованием счёта эскроу, лицо, использующее участок на условиях сервитута или публичного сервитута, и другие лица, прямо названные в законе, включая органы власти при учёте созданного объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.
Можно ли посмотреть сведения об объекте без заявления
Да, карта открыта для всех желающих: её публикуют на портале пространственных данных, и смотреть объекты можно без заявки и без оплаты. При этом записи в реестр вносит орган регистрации прав, а не заявитель.
Что такое реестровое дело и зачем оно нужно
Реестровое дело это совокупность документов, на основании которых в реестр недвижимости внесены сведения. Дела ведутся в электронной форме, а документы на бумажном носителе орган регистрации прав переводит в электронный документ или электронный образ.
