Перепланировкой называют изменение внутренней планировки квартиры, даже если её площадь и границы остаются прежними. Порядок оформления зависит от задуманных работ и от того, успели ли вы их выполнить.
До ремонта можно проверить допустимость проекта, согласовать его и затем приступить к работам. С уже переделанной квартирой приходится начинать с другого: выяснять, можно ли сохранить результат. Деньги, потраченные на документы, не исправят опасную конструкцию и не заменят необходимое согласие собственников дома.
Содержание 9 разделов
Какие изменения в квартире нужно оформлять
Перепланировку часто смешивают с переустройством. Переустройство касается установки, замены или переноса инженерных сетей и оборудования, когда из-за этого нужно менять технический паспорт. В этом документе содержатся технические сведения об устройстве квартиры.
| Вид работ | Что меняется | Что проверить до начала |
|---|---|---|
| Перепланировка | Внутренняя планировка, в том числе без изменения площади и границ | Допустимость изменений и требуемый порядок оформления |
| Переустройство | Инженерные сети или оборудование, если требуется изменение техпаспорта | Требования к работам и их согласованию |
| Обычный ремонт | Отделка без изменений, относящихся к перепланировке или переустройству | Действительно ли весь задуманный объём ограничивается отделкой |
Работы в смете могут называться просто ремонтом. Такое название не позволяет определить, нужно ли их оформлять, поскольку речь может идти и об отделке, и об изменении планировки. Специалисту нужно конкретное описание: что вы переносите, убираете или устанавливаете.
Если предполагается присоединение части общего имущества дома, нужен протокол общего собрания о согласии всех собственников помещений. Такое согласие требуется именно при присоединении общего имущества. Не при каждом ремонте внутри квартиры нужно собирать подписи всего дома.
С несущими стенами стоит быть столь же точными. В Москве устройство проёма в несущей стене относится к работам с предварительным согласованием, а возможность конкретного проёма оценивают по проекту. Заранее считать его разрешённым нельзя; безусловный запрет на любые работы с несущими стенами тоже был бы неверным выводом.
С чего начать оформление перепланировки
Не торопимся оплачивать весь комплект документов: сначала выясним допустимость работ. До ремонта нужно оценить замысел. После ремонта предстоит установить, что сделано и можно ли оставить квартиру в таком состоянии.
Соберите имеющиеся планы, документы о согласовании и описание изменений. Если работы выполняли по проекту, сравните с ним результат: для дальнейшего оформления важны и наличие разрешения, и соблюдение проекта.
| Состояние квартиры | Что выяснить сначала | Дальнейшие действия | Чего нельзя обещать заранее |
|---|---|---|---|
| Ремонт ещё не начался, работы требуют согласования | Допустим ли задуманный проект | Подготовить документы и получить решение до работ | Согласование любого замысла |
| В Москве выполнены допустимые работы, не требующие предварительного согласования | Подпадают ли они под действующий местный порядок | Оформить завершённые работы по этому порядку | Применение московских правил в другом регионе |
| Работы выполнены без необходимого согласования или с нарушением проекта | Возможность и безопасность их сохранения | Выяснить применимый порядок оформления и необходимость судебного обращения | Сохранение всех изменений |
| Есть нарушения или предписание о восстановлении | Что требуется исправить и в какой срок | Разобраться с предписанием и возможными правовыми действиями | Возможность оставить всё без изменений |
Первоначальная техническая оценка может быть платной. До заказа уточните, какой ответ вы получите: какие изменения допустимы, что требует исправления и какие документы понадобятся дальше.
Если предписание о восстановлении уже получено, следите за установленным сроком. Поиск исполнителя и подготовка документов не решают вопрос о том, как поступить с самим предписанием.
Как согласовать перепланировку до ремонта
Для работ, требующих предварительного согласования, основанием служит решение уполномоченного органа. Даже если проект оплачен и заявление подано, начинать такие работы до решения нельзя.
Кто принимает решение и готовит проект
По общему порядку согласованием занимается орган местного самоуправления. Куда подавать заявление, определяют местные правила; в Москве это Мосжилинспекция. БТИ, бюро технической инвентаризации, и управляющая компания не могут выдать разрешение вместо органа согласования.
Проект описывает планируемые изменения и служит основой для согласования. В Москве проект для работ с предварительным согласованием готовит проектная организация, состоящая в СРО, саморегулируемой организации. Проверить исполнителя следует до заказа: к моменту оплаты уже должно быть ясно, что он соответствует требованиям.
Какие документы нужно представить
Перечень документов предусмотрен статьёй 26 Жилищного кодекса. Часть сведений орган согласования может запросить сам, поэтому заявителю не обязательно собирать и подавать все документы.
| Документ | Когда нужен | Кто представляет |
|---|---|---|
| Заявление | Для обращения за согласованием | Заявитель |
| Проект | Для согласования задуманных изменений | Заявитель представляет подготовленный проект |
| Документы о праве на квартиру | Для подтверждения права | При зарегистрированном в ЕГРН праве можно не представлять самостоятельно |
| Технический паспорт | Для сведений об устройстве помещения | Можно не представлять самостоятельно |
| Письменное согласие семьи нанимателя | При социальном найме (пользовании государственным или муниципальным жильём по договору), когда заявление подаёт наниматель, уполномоченный наймодателем | Представляет заявитель; согласие требуется и от временно отсутствующих членов семьи |
| Заключение органа охраны памятников | Если квартира или дом является памятником архитектуры, истории или культуры | Можно не представлять самостоятельно |
| Протокол о согласии всех собственников помещений дома | При присоединении части общего имущества | Представляет заявитель |
Документы, для которых предусмотрено межведомственное получение, запрашивает орган согласования, если вы не подали их по собственной инициативе. Соответствующие сведения всё равно нужны, даже когда получать документ самому не требуется. Заявление и проект заявитель представляет сам.
Как перейти от согласования к ремонту
Порядок действий до ремонта:
- Определите орган согласования и требования к вашему виду работ.
- Подготовьте допустимый проект и документы, которые должны представить сами.
- Подайте заявление и получите решение о согласовании.
- Выполняйте работы по согласованному проекту.
Желание изменить проект может появиться уже во время ремонта. В таком случае вернитесь к порядку согласования: первоначальное решение не разрешает любые последующие переделки. Работы с нарушением представленного проекта могут быть признаны самовольными.
Как оформить уже сделанную перепланировку
После ремонта прежде всего нужно выяснить, можно ли сохранить выполненные изменения. Если сохранить их нельзя, к расходам на оформление добавится стоимость исправлений либо восстановления квартиры. Оплата проекта или сопровождения не меняет допустимость самих работ.
Сопоставьте прежнюю планировку, фактическое состояние и имеющиеся разрешительные документы. Работы без установленного основания или с нарушением представленного проекта считаются самовольными. При этом в Москве есть и допустимые работы, которые оформляют после выполнения без предварительного согласования.
| Выполненные работы в Москве | Как подходить к оформлению |
|---|---|
| Допустимые работы вне перечней предварительного согласования | Убедиться, что применяется этот порядок, и оформить акт о завершённых работах |
| Самовольные изменения | Оценить допустимость и безопасность; уточнить действующие требования к документам и обращению |
Для оформления самовольно выполненных работ в Москве предусмотрено техническое заключение о допустимости и безопасности. У него своя задача: оценить уже выполненные изменения. Проект для предварительного согласования описывает то, что только предстоит сделать.
Подробная московская инструкция по оформлению самовольно выполненных работ опубликована 20 апреля 2021 года. Перед обращением проверьте действующий регламент Мосжилинспекции, в том числе требования к заключению и его исполнителю. Заказывать документы по перечню из старой инструкции без такой проверки было бы преждевременно.
В другом регионе нужно исходить из местного порядка. Возможность оформить выполненные работы в Москве не даёт оснований рассчитывать на ту же процедуру в вашей администрации.
Судебный путь существует, однако сохранение квартиры в изменённом состоянии не гарантировано. Часть 4 статьи 29 Жилищного кодекса допускает такой результат, если изменения не нарушают права и законные интересы граждан либо не создают угрозу их жизни или здоровью. Наличие этих условий оценивается в конкретном деле.
Из чего складывается стоимость оформления
У каждой суммы в смете должен быть понятный результат. Общая цена мало говорит о составе предложения: один исполнитель подготовит проект, другой возьмёт на себя ещё и действия после ремонта. Сравнивать их удобнее по перечню работ и документов.
В Москве административная услуга согласования и оформления акта предоставляется бесплатно. При этом остаются расходы на работу проектной организации, подготовку технического плана и другие необходимые действия.
| Статья расходов | Когда возникает | Какой результат получаете | Что уточнить в смете |
|---|---|---|---|
| Московская административная услуга | При согласовании и оформлении акта | Решение или акт в рамках услуги | Услуга бесплатна; за что берёт плату представитель |
| Проект | При предварительном согласовании | Документ с планируемыми изменениями | Входят ли доработки проекта |
| Обследование и техническое заключение | Когда нужна оценка допустимости и безопасности выполненных работ | Оценка конкретных работ | Требуется ли обследование в вашем случае |
| Технический план | При оформлении завершения перепланировки | Документ для кадастрового учёта, при котором сведения о квартире вносят в ЕГРН | Включена ли его подготовка в предложение |
| Применимая государственная пошлина | При кадастровом учёте и регистрации, когда предусмотрена | Кадастровый учёт, регистрация прав или оба действия | За какое действие платите и какой размер применим |
| Сопровождение | Если поручаете подачу и дальнейшие действия представителю | Услуги в согласованном объёме | На каком результате заканчивается работа |
Необходимость технического заключения определяется работами и порядком их оформления. Включать его в обязательные расходы для любой квартиры было бы неточно. Размер пошлины тоже нужно уточнять для требуемого действия: сумма из чужого примера может к нему не относиться.
Прежде чем подписать договор на сопровождение, выясните:
- Какие документы включены в цену.
- Кто оплачивает исправления, если подготовленный документ потребует доработки.
- Входит ли подготовка технического плана.
- Заканчивается ли сопровождение получением решения, оформлением акта или проверкой внесения изменений в ЕГРН.
Если переделки требуют исправления, включите эти работы в собственный бюджет. По низкой цене подготовки документов нельзя судить, посильны ли общие расходы, если восстановление квартиры осталось за пределами расчёта.
Отказ, штраф и последствия самовольной перепланировки
После уплаты штрафа вопрос о квартире остаётся. Отказ в согласовании, административное наказание и обязанность восстановить прежнее состояние требуют разных действий. Квитанция подтверждает оплату, но не заменяет оформления и исполнения предписания.
В отказе должны быть указаны основания со ссылкой на конкретное нарушение. Получите решение и разберите причину: какие документы или положения проекта требуют исправления, с какими основаниями вы не согласны. Отказ можно обжаловать в суде.
Предмет судебного обращения зависит от ситуации:
| Ситуация | Что рассматривают в суде |
|---|---|
| Получен отказ в согласовании | Обжалование отказа и его оснований |
| Требуется сохранить уже выполненную перепланировку | Возможность оставить квартиру в изменённом состоянии по условиям закона |
Для граждан штраф составляет 2 000–2 500 рублей по части 2 статьи 7.21 КоАП РФ. Норма о самовольном переустройстве или перепланировке в многоквартирном доме содержит исключение для случаев, предусмотренных частью 4 статьи 9.23. Поэтому случаи с газовым оборудованием нельзя автоматически сводить к этому диапазону.
Если применяется общий порядок восстановления, орган согласования устанавливает разумный срок и порядок возвращения квартиры в прежнее состояние.
При такой продаже собственнику выплачивают вырученные средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Обязанность восстановить квартиру возлагается на нового собственника.
К предписанию нельзя относиться как к бумаге, которую можно отложить на потом. Если считаете его основания спорными или хотите добиваться сохранения квартиры через суд, нужна правовая оценка предписания и установленных сроков. Подготовкой нового плана помещения этот вопрос не решается.
Сроки оформления и внесение изменений в ЕГРН
Срок одной услуги не показывает продолжительность всего оформления. Подготовка проекта, ремонт, приёмка и внесение необходимых изменений в реестр требуют времени. Когда исполнитель называет срок, уточняйте, к какому действию он относится.
Сроки принятия решения и приёмки
| Этап | Где применяется | Срок и начало отсчёта | Чего срок не включает |
|---|---|---|---|
| Решение о согласовании или отказе | Федеральный порядок | До 45 календарных дней со дня представления обязательных документов органу согласования | Подготовку проекта и ремонт |
| Выдача или направление документа о согласовании | Федеральный порядок | До трёх рабочих дней после принятия решения | Работы и их последующую приёмку |
| Утверждение акта приёмочной комиссии | Федеральный порядок | До 30 календарных дней со дня получения уведомления о завершении | Подготовку документов и внесение изменений в ЕГРН |
| Оформление акта о завершённых работах | Московская услуга | 10 рабочих дней по местному порядку | Весь процесс от подготовки документов до внесения изменений в ЕГРН |
При подаче через МФЦ, многофункциональный центр, федеральный срок решения считают со дня передачи документов в орган согласования. Поэтому дата обращения в МФЦ может не совпадать с началом отсчёта.
Московские 10 рабочих дней относятся к оформлению акта. Прибавлять их к федеральному сроку утверждения акта нельзя: эти сроки описывают один этап в разных порядках.
Как завершить оформление в ЕГРН
После выполнения перепланировки:
- Направьте в орган согласования уведомление о завершении работ.
- Приложите технический план перепланированной квартиры. В уведомлении укажите сведения об уплате применимой пошлины за кадастровый учёт, регистрацию прав или оба действия.
- Пройдите приёмку выполненных работ с оформлением и утверждением акта.
- Сохраните документы и проверьте внесение необходимых изменений в ЕГРН.
Технический план, техпаспорт и проект выполняют разные задачи. Проект описывает запланированные изменения, техпаспорт содержит технические сведения о квартире, а технический план нужен для кадастрового учёта результата перепланировки.
При кадастровом учёте сведения о недвижимости вносят в государственный реестр. Если после перепланировки образуются новые помещения, для завершения нужны их учёт и регистрация прав.
Что проверить при покупке квартиры с перепланировкой
Проверяйте и соответствие квартиры документам, и завершение оформления. Новый план может верно показывать нынешнее расположение помещений. Покупателю при этом нужно установить, оформлены ли изменения до конца.
При осмотре и проверке документов:
- Сопоставьте фактическое расположение помещений с технической документацией.
- Если есть изменения, попросите продавца объяснить, когда и в каком порядке их оформляли.
- Запросите подтверждения согласования или оформления выполненных работ в установленном порядке, а также документы о завершении перепланировки.
- Проверьте, внесены ли необходимые изменения в ЕГРН, не ограничиваясь актом или квитанцией об уплате штрафа.
Если продавец предъявляет только обновлённый план, вопрос об оформлении остаётся открытым. Если показывает квитанцию об уплате штрафа, выясните, что произошло после оплаты: исполнено ли предписание или получено решение, позволяющее сохранить изменения.
Рассчитывать на быстрое оформление после покупки разумно лишь после подтверждения допустимости переделок. Возможное восстановление квартиры меняет бюджет и смысл сделки, особенно когда жильё выбирают именно ради новой планировки.
Если вы пока выбираете квартиру, посмотрите готовое жильё в Москве. С числом комнат удобнее определиться заранее: можно начать с однокомнатных или двухкомнатных квартир.
Выбирая тип дома, посмотрите квартиры в панельных домах Москвы. Материал дома помогает сузить поиск. Допустимость конкретной переделки устанавливают по устройству здания и проекту; одного названия типа дома для этого недостаточно.
Итого
До ремонта согласуйте допустимый проект, если это требуется для ваших работ. Если работы уже выполнены, выясните, что можно сохранить и что придётся исправить, прежде чем оплачивать дальнейшие документы. Сметы сравнивайте по составу работ и результату сопровождения. Уплата штрафа не закрывает вопросы оформления и исполнения предписания; после получения акта нужно проверить, внесены ли изменения в ЕГРН. При покупке сопоставляйте фактическую планировку с документами и подтверждениями завершённого оформления.
Частые вопросы
Как узаконить перепланировку квартиры, если она уже сделана?
Начните с оценки допустимости и безопасности изменений. Затем выясните местный порядок: допустимые выполненные работы и самовольную перепланировку оформляют по-разному. Суд может сохранить квартиру в изменённом состоянии по условиям закона, однако положительный результат не гарантирован.
Сколько стоит узаконить перепланировку квартиры?
Составьте смету, учитывая расходы на проект, необходимое обследование, технический план, применимую пошлину и сопровождение. Московская административная услуга бесплатна, подготовка документов может быть платной. Сравнивайте предложения по включённым работам и уточняйте, на каком результате заканчивается сопровождение.
Сколько времени занимает оформление перепланировки квартиры?
По федеральному порядку решение принимают в срок до 45 календарных дней, документ о согласовании выдают или направляют в течение трёх рабочих дней после решения. На утверждение акта отводится до 30 календарных дней. Московские 10 рабочих дней относятся к оформлению акта. Федеральный срок утверждения акта и московский срок его оформления не складывают; ни один из указанных сроков не охватывает всю процедуру.
Куда обращаться для согласования перепланировки квартиры?
В орган, уполномоченный согласовывать такие работы по местному порядку. В Москве это Мосжилинспекция. БТИ может участвовать в подготовке технических документов. Ни БТИ, ни управляющая компания не могут выдать разрешение вместо органа согласования.
Можно ли оформить перепланировку квартиры в Москве после ремонта?
Для допустимых работ вне перечней предварительного согласования предусмотрено оформление акта после выполнения. При самовольных изменениях нужно оценить допустимость и безопасность и выяснить применимый порядок оформления. Перед подачей проверьте действующий регламент Мосжилинспекции: подробная инструкция для ранее выполненных самовольных работ опубликована в 2021 году.
Достаточно ли заплатить штраф за самовольную перепланировку квартиры?
Нет. После оплаты остаются вопросы оформления и исполнения предписания о восстановлении. Если восстановление не выполнено и нет решения суда о сохранении изменений, по иску органа согласования возможна судебная продажа квартиры с публичных торгов.
Как проверить, что перепланировка квартиры полностью оформлена?
Сопоставьте фактическую планировку с техническими документами и проверьте, внесены ли необходимые изменения в ЕГРН. При образовании новых помещений нужны их кадастровый учёт и регистрация прав. Уплата штрафа, один акт или новый план БТИ не подтверждают завершения оформления.
