Чтобы сделать из однушки двушку, обычно рассматривают разделение комнаты перегородкой. Если у будущей комнаты нет собственного окна, нельзя заранее считать её полноценной жилой комнатой: проектировщик проверяет освещение, площадь и вентиляцию. Перенос кухни и расширение санузла тоже меняют планировку, но для этих работ действуют дополнительные ограничения. Ниже общий порядок по Жилищному кодексу и московские примеры работ по эскизу; в другом городе их нельзя автоматически выполнять без предварительного согласования.
Содержание 9 разделов
Чем перепланировка отличается от переустройства
Два термина, которые путают
Жилищный кодекс разводит два вида работ. Переустройство означает установку, замену или перенос инженерных сетей и оборудования, если из-за этого меняется технический паспорт помещения. Перепланировка может менять границы и (или) площадь помещения, создавать новые помещения либо менять внутреннюю планировку. Последнее возможно и без изменения границ или площади.
В быту переустройство связано с инженерными сетями и оборудованием, а перепланировка меняет стены и проёмы. В разъяснениях московской жилищной инспекции к переустройству отнесены перестановка плиты, мойки, унитаза, замена ванной на душевую кабину и замена газовой плиты на электроплиту.
| Что делают | Что это по Жилищному кодексу | Согласование |
|---|---|---|
| Перестановка плиты, мойки, унитаза, замена ванны на душевую кабину | переустройство | без проекта, в пределах габаритов |
| Установка розеток, кондиционера, посудомоечной и стиральной машины | не переустройство и не перепланировка | не требуется |
| Демонтаж ненесущей перегородки, проёмы в ней | перепланировка | без проекта |
| Проём или расширение проёма в несущей стене | перепланировка | нужна проектная документация |
| Изменение габаритов санузла, перенос кухни | перепланировка | нужна проектная документация |
| Объединение или разделение помещений | перепланировка | нужна проектная документация |
Эта таблица и перечни работ ниже приведены по московской жилищной инспекции. Они не отменяют требований к безопасности, освещению комнат и инженерным системам. Для дома-памятника, работ с газом или изменения фасада действуют дополнительные правила. В другом городе до ремонта проверьте местный порядок согласования.
Работы, которые вообще не согласуют
Установка розеток и кондиционера, а также посудомоечной и стиральной машин не относится к переустройству или перепланировке и не требует согласования: такие изменения не отображаются в техническом паспорте помещения. Логика та же: если работа не меняет границы, площадь или инженерные сети, она остаётся ремонтом.
Что считается перепланировкой
Изменение границ, площади и внутренней планировки
Для владельца однушки важна оговорка закона: если комнату разделить перегородкой, внутренняя планировка изменится, а границы и площадь помещения останутся прежними. Это всё равно считается перепланировкой.
Практическое следствие: после перепланировки нужно внести изменения в сведения ЕГРН о границах и (или) площади. Пока этого не сделали, в реестре остаётся прежняя конфигурация квартиры, а фактически жить в ней можно уже по новой планировке.
На каком основании однушку делят на две комнаты
По статье 40 Жилищного кодекса границы между смежными помещениями можно менять, а помещения разделять на два и более без согласия собственников других помещений, если изменение не задевает границы чужих помещений, общее имущество и доли в праве на него.
Разделение комнаты внутри одной квартиры обычно меняет её внутреннюю планировку, но не создаёт два самостоятельных объекта недвижимости. Две комнаты останутся частями одной квартиры. Кадастровый учёт новых объектов нужен, если перепланировка действительно образует самостоятельные помещения, а не просто добавляет перегородку.
Согласие других собственников появляется только там, где работа невозможна без присоединения части общего имущества. Для работ, требующих проектной документации, согласование обязательно: статья 26 Жилищного кодекса требует решения этого органа, и оно служит основанием для работ. Работы без проекта оформляются по эскизу после выполнения.
Какие идеи перепланировки согласуют, а какие проходят без проекта
Работы, ради которых нужен проект
Проектная документация обязательна, если затрагиваются:
- несущие конструкции дома: устройство или расширение проёма в несущей стене, перекрытие, антресоль;
- общее имущество дома или архитектурный облик: например, перегородка в приквартирном холле;
- габариты санузла и ванной, перенос кухни в другое помещение;
- границы обособленных помещений, если их объединяют или разделяют;
- форма оконных и дверных проёмов балконов и лоджий, если это не меняет облик дома.
Проём в несущей стене требует проекта: работа задевает конструкцию, на которой стоит дом. Проект оформляют на планируемые работы, а если работы уже выполнены и их узаконивают, вместо проекта оформляют техническое заключение о допустимости и безопасности. Счёт здесь ведётся по бумагам и срокам.
Работы, которые делают без проекта
Обратный список короче:
- установка, перестановка или демонтаж сантехнического оборудования в габаритах существующих кухонь и санузлов;
- устройство или демонтаж встроенных шкафов;
- устройство или демонтаж ненесущих перегородок, а также проёмы в таких перегородках;
- устройство, изменение конфигурации и демонтаж подиумов, ступеней, пандусов;
- заложение проектных проёмов в несущих стенах.
Проект не нужен, но порядок никуда не девается: работы выполняют, а потом оформляют по эскизу выполненной перепланировки, подают на приёмку и получают акт. По московской практике за работы по эскизу штрафа нет.
| Работа | Проект | Как согласуют |
|---|---|---|
| Ненесущие перегородки, встроенные шкафы, перестановка сантехники в габаритах | не нужен | эскиз и акт приёмочной комиссии |
| Проём в несущей стене, перенос кухни, расширение санузла | нужен | проект, решение о согласовании, приёмка |
| Работы, затрагивающие общее имущество | нужен | проект; решение всех собственников нужно только если работа невозможна без присоединения части общего имущества |
Что перепланировкой сделать нельзя
Дизайнерский проект тоже нужно проверить на допустимость: красивый рисунок не гарантирует согласование. Эти ограничения лучше выяснить до начала работ.
Кухня и санузел над чужой комнатой
Устройство кухни над жилой комнатой нижерасположенной квартиры не допускается, и то же касается санузла над жилой комнатой или кухней соседей снизу. Обратная ситуация запрещена тоже: нельзя устроить свою кухню под санузлом квартиры сверху, а также свою жилую комнату под кухней или санузлом квартиры сверху.
Балкон, лоджия и газовая плита
Балкон и лоджию нельзя присоединить к внутренним помещениям квартиры, и это один из самых частых запросов, который заканчивается отказом. Газифицированное помещение нельзя объединять с жилой комнатой. Лоджии, балконы, террасы и веранды на втором этаже и выше устраивать тоже нельзя.
Инженерные короба и вентиляция
Демонтаж или уменьшение габаритов инженерных коробов запрещены, даже если общедомовые инженерные коммуникации не затронуты. Здесь ловушка: хочется расширить ванную и убрать короб, но вентиляция у дома общая, и её нельзя пережать.
Что нельзя трогать без решения общего собрания
Несущие конструкции и общедомовое имущество
К общему имуществу дома относятся помещения, которые обслуживают больше одного помещения: лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и подвалы с инженерными коммуникациями. В его состав также входят крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции и оборудование, которое обслуживает больше одного помещения. Имущество принадлежит всем собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности.
Поэтому проём в несущей стене и работы с общедомовыми инженерными сетями затрагивают общее имущество дома.
Когда нужно согласие всех собственников
Если реконструкция, переустройство или перепланировка невозможны без присоединения части общего имущества, требуется согласие всех собственников помещений в доме. К заявлению в этом случае прикладывается протокол общего собрания собственников.
Порядок действий: от проекта до приёмки
До начала работ: документы и сроки
Если для выбранной работы нужен проект, заявление подаёт собственник или уполномоченное им лицо: напрямую в орган, осуществляющий согласование, либо через многофункциональный центр. Муниципальный регламент описывает тот же порядок. К заявлению идут:
- проект переустройства и перепланировки, оформленный в установленном порядке;
- технический паспорт помещения;
- правоустанавливающие документы на помещение;
- заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры, если помещение или дом является памятником;
- согласие всех членов семьи нанимателя в письменной форме, если помещение занимается по договору социального найма.
Решение о согласовании или об отказе принимается не позднее чем через 45 дней со дня представления документов, за которые отвечает заявитель. Сам документ о согласовании выдаётся или направляется не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения, и именно он служит основанием проведения работ. Отказать можно, в частности, если проект не соответствует требованиям законодательства.
После работ: уведомление, приёмка и реестр
После выполнения работ:
- заявитель уведомляет орган, осуществляющий согласование, о завершении работ, и при перепланировке к уведомлению прилагает технический план помещения;
- приёмочная комиссия подтверждает работы актом, который утверждается не позднее чем через 30 дней со дня получения уведомления;
- после утверждения акта орган согласования направляет заявление и документы в Росреестр в порядке статьи 19 закона № 218-ФЗ. Технический план готовят заранее для уведомления о завершении работ, а не впервые после приёмки. В уведомлении также указывают сведения об уплате необходимой госпошлины.
Журнал производства работ нужен только там, где затрагиваются несущие конструкции: если конструкции не трогают, журнал не требуется. Акты освидетельствования скрытых работ оформляются при выполнении работ по решению о согласовании, на устройство гидроизоляции, шумоизоляции полов и усиление проёма в несущих конструкциях.
Чем грозит несогласованная перепланировка
Штраф и возврат в прежнее состояние
Самовольной считается работа, сделанная без решения о согласовании или с нарушением согласованного проекта. Штраф по статье 7.21 КоАП для граждан составляет от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей, для должностных лиц от четырёх до пяти тысяч рублей, для юридических лиц от сорока до пятидесяти тысяч рублей.
Часть 4 статьи 9.23 КоАП устанавливает исключение для самовольной замены газового оборудования без привлечения специализированной организации: для граждан штраф составляет от пяти тысяч до десяти тысяч рублей.
Штраф не единственное последствие. Собственник самовольно перепланированного помещения обязан вернуть его в прежнее состояние: срок разумный, а порядок устанавливает орган, осуществляющий согласование. Альтернатива одна: узаконить работы, оформить акт о завершённой перепланировке и довести её до внесения сведений в реестр.
Когда суд оставляет перепланировку
Суд может сохранить помещение в перестроенном и перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан и нет угрозы их жизни и здоровью. Это не автоматическое разрешение: решение принимается по конкретному помещению.
Если же вернуть квартиру в прежнее состояние не удалось, суд может принять решение о продаже помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения, а на нового собственника возложить обязанность привести помещение в прежнее состояние.
Что происходит с квартирой при продаже и наследстве
Пока изменения не внесены в реестр
Перепланировка считается завершённой не в день, когда закончился ремонт, а со дня внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и площади помещения. Всё это время квартира записана в реестре по старой конфигурации.
Если в реестре остаются данные до перепланировки, а сделка идёт с новой планировкой, противоречие между сведениями в представленных на регистрацию документах и сведениями реестра становится основанием для приостановления регистрационных действий. Это касается и продажи квартиры, и получения наследства. В сделке с ипотекой риск тот же: расхождение между реестром и фактом выходит на регистрацию, поэтому перепланировку доводят до внесения в реестр до подписания договора, а не после.
Перепланировку нужно согласовать и довести до реестра: внесение предусмотренных законом изменений завершает её оформление. Это не означает, что само решение о согласовании или акт приёмки до этого не имеют юридической силы.
Итого
Однушка может стать двушкой через перепланировку, если площадь, освещение и остальные требования позволяют устроить две жилые комнаты. Московский порядок допускает часть простых работ по эскизу; переносить это разрешение на другой город или любую перегородку нельзя. Проём в несущей стене и перенос кухни требуют проекта и проверки допустимости. После работ нужны приёмка и внесение предусмотренных изменений в ЕГРН. Самовольная перепланировка грозит штрафом и обязанностью вернуть помещение в прежнее состояние.
Частые вопросы
Чем перепланировка отличается от переустройства?
Переустройство затрагивает инженерные сети и оборудование: перестановку плиты, мойки, унитаза, замену ванны на душевую кабину. Перепланировка меняет границы, площадь и внутреннюю планировку: стены, перегородки, окна, двери, встроенные шкафы. Розетки, кондиционер, посудомоечная и стиральная машина не относятся ни к переустройству, ни к перепланировке.
Можно ли из однокомнатной квартиры сделать двухкомнатную?
Да, если обе будущие жилые комнаты отвечают требованиям к площади, освещению и вентиляции. Перегородка внутри квартиры обычно меняет планировку одного объекта, а не создаёт два самостоятельных объекта недвижимости. До работ покажите план проектировщику и определите порядок согласования. Московские примеры оформления по эскизу не являются общим разрешением для всех городов.
Нужно ли согласие соседей для перепланировки?
Для работ внутри квартиры, не задевающих общее имущество, согласие других собственников не требуется. Оно нужно только там, где работа невозможна без присоединения части общего имущества: тогда требуется решение всех собственников помещений в доме и протокол общего собрания.
Можно ли сделать проём в несущей стене?
Проём или расширение проёма в несущей стене затрагивает конструкции дома, поэтому такая работа требует проекта и решения о согласовании. Если работа невозможна без присоединения части общего имущества, добавляется согласие всех собственников помещений в доме. Журнал производства работ нужен только для работ по несущим конструкциям, а акты скрытых работ оформляются при работах по решению о согласовании: на гидроизоляцию, шумоизоляцию полов и усиление проёмов.
Что будет, если сделать перепланировку без согласования?
Это самовольная перепланировка. По общему правилу статьи 7.21 КоАП для граждан предусмотрен штраф от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей, а собственник обязан вернуть помещение в прежнее состояние в разумный срок либо узаконить работы. Если вернуть не удалось, суд может решить вопрос о продаже помещения с публичных торгов.
Что делать, если перепланировка уже сделана, а квартиру нужно продать?
Есть два пути: вернуть помещение в прежнее состояние либо оформить сохранение допустимых изменений. Сначала проверьте безопасность и допустимость работ, затем пройдите предусмотренную процедуру согласования и приёмки. Технический план прилагают к уведомлению о завершении перепланировки; после утверждения акта документы для изменения ЕГРН направляет орган согласования. Противоречия между представленными документами и ЕГРН могут привести к приостановлению регистрации.
