Содержание 7 разделов
Черновая отделка описывает начальное состояние квартиры перед дальнейшим ремонтом. Можно представить голые стены, но для расчёта расходов этого мало. По названию нельзя установить, что сделано с полом, как подготовлены поверхности и какое оборудование предусмотрено.
Для покупателя вопрос практический: какие работы останутся после передачи квартиры и кто за них платит? Чтобы ответить, нужно сопоставить обещания застройщика, нужный вам результат и предложение подрядчика. Если всё смешать, в бюджет попадёт уже оплаченная работа. Или смета окажется привлекательной только потому, что часть нужных работ в неё не включили.
Что означает черновая отделка квартиры
Здесь два вопроса. Что вы получите от застройщика? И какой должна стать квартира после вашего ремонта? Первое устанавливают по документам. Второе определяете вы: выбираете будущую отделку и согласуете необходимые для неё работы.
Стяжкой называют слой для выравнивания пола и подготовки основания под покрытие. Одного её упоминания в документах недостаточно для заказа ремонта. Нужно разобраться, какой результат обещан и что подрядчику предстоит сделать под выбранное покрытие. Иначе за одинаковыми названиями в документах и смете будут стоять разные объёмы работ.
Что уже входит в цену квартиры
Начните с обязательств застройщика. Работу, предусмотренную в комплектации квартиры, нельзя без проверки записывать в новый заказ за ваш счёт. Найдите для каждого обещанного элемента основание в документах.
Комплектация по ДДУ и проектной документации
Договор участия в долевом строительстве, или ДДУ, закрепляет обязательства застройщика перед покупателем строящегося жилья. Ищите описание состояния квартиры в договоре и приложениях. Названия приложений могут различаться; важно их содержание.
По статье 7 закона № 214-ФЗ качество передаваемой квартиры должно соответствовать ДДУ, проектной документации, градостроительным регламентам и другим обязательным требованиям. Одного названия отделки в рекламе для проверки недостаточно.
Выписывайте обещания предметно:
- Какое помещение или элемент описан.
- Какая работа предусмотрена и до какого результата.
- В каком документе и пункте это указано.
- Какие формулировки требуют уточнения.
Запросите пояснения до покупки, если описание непонятно. Если в документах говорится о подготовленном полу, попросите уточнить, какие именно работы предусмотрены. Фотография другой квартиры этого вопроса не решит.
Дополнительные работы и оборудование
Дополнительную комплектацию уточняют при заключении ДДУ. Выясните, что именно предлагается добавить, кто выполнит работы, как предложение связано с договором и входит ли оно в указанную цену.
Упоминание дополнительной комплектации ещё не объясняет, как она оплачивается. Прибавляйте стоимость оборудования к цене квартиры, только если выяснили, что оно оплачивается сверх неё. Считать показанное при обсуждении покупки оснащение уже включённым тоже рано.
Для собственного учёта заведите три списка: обещанная комплектация, согласованные дополнения, ещё не заказанный ремонт. Так будет видно, какие расходы относятся к покупке квартиры и что вы собираетесь заказать подрядчику.
Как составить список оставшихся работ
Описывайте ремонт от исходного состояния к нужному результату. Пройдите по помещениям и заполните таблицу. Если сведений не хватает, запишите вопрос. Пробел в документах не подтверждает ни выполненную работу, ни будущий расход.
Таблица работ по помещениям
Ниже условные примеры заполнения. Они показывают способ учёта. Обязательный состав черновой отделки по ним определять нельзя. Две строки о поле относятся к разным вариантам описания квартиры.
| Помещение или элемент | Что обещано и где указано | Что остаётся сделать | Кто выполняет | Что входит в цену | Что нужно уточнить |
|---|---|---|---|---|---|
| Пол в комнате: стяжка предусмотрена | Стяжка указана в приложении к ДДУ | Работы под выбранное покрытие с учётом готовой стяжки | Застройщик выполняет обещанное; подрядчик выполняет работы по новому заказу | Стяжка учтена в комплектации квартиры | Какой результат стяжки предусмотрен документами |
| Пол в комнате: описание неполное | В документах неясно, предусмотрена ли стяжка | Пока определить нельзя | Пока не установлен | Условия не выяснены | Что должен передать застройщик |
| Стены кухни | В приложении описана подготовка поверхности | Оставшаяся подготовка и отделка до выбранного результата | Подрядчик в пределах будущего заказа | Нужно уточнить, включены ли оставшиеся работы в смету | Какие операции уже выполнены и какие ещё нужны |
| Оборудование санузла | Часть оборудования перечислена в комплектации | Приобретение и установка выбранных дополнений | По условиям комплектации и нового заказа | Проверяется по документам квартиры и смете | Состав оборудования, материалы и включённые работы |
Для одного элемента может понадобиться несколько записей. Например, подготовка стен в разных помещениях может различаться. Не переносите обещание из описания кухни на всю квартиру, если документы этого не подтверждают.
Добавьте задачи по организации ремонта: необходимые чертежи, выбор материалов, закупку и доставку. У каждой задачи тоже должен быть исполнитель. Полный дизайн-проект не нужно автоматически считать обязательным для любого обустройства. Определите, какие решения и чертежи нужны для вашего ремонта.
Если желаемый результат предполагает изменение планировки, сначала разберитесь с оформлением перепланировки квартиры. Черновое состояние квартиры не даёт разрешения менять планировку по своему усмотрению. Включать такие изменения в обычный перечень отделочных работ без проверки нельзя.
Если застройщик не выполнил обещанную работу
Допустим, стяжка предусмотрена документами, но при передаче её нет. Здесь нужно проверить исполнение обязательства застройщика. Сразу записывать эту работу в собственные расходы на ремонт рано.
Если документы предусматривают готовые покрытия и оснащение, оценить результат поможет разбор качества чистовой отделки в новостройке.
Как сравнить две сметы ремонта
Меньшая сумма ещё не делает предложение более дешёвым. Смета показывает состав и стоимость работ. Прежде чем сравнивать итоги, убедитесь, что подрядчики рассчитали один и тот же заказ.
Одинаковый объём и результат работ
Передайте подрядчикам одинаковый список оставшихся работ: помещения, исходное состояние, нужный результат. Затем сверьте с ним каждое предложение.
Совпадения названий строк мало. Если оба подрядчика указали подготовку стен, попросите раскрыть операции, объём и результат. Один мог посчитать только часть необходимой подготовки, а другой мог учесть весь согласуемый заказ.
Если нужной работы нет в смете, задайте вопрос подрядчику. Считать её стоимость нулевой нельзя. Придумывать доплату тоже не нужно. Выясните, учтена ли работа в другой строке, пропущена ли она или подрядчик её вообще не предлагает.
Материалы и доставка без двойного счёта
Цена работы по договору подряда включает издержки подрядчика и его вознаграждение. Поэтому считать любую указанную сумму оплатой только труда нельзя. Материалы и доставка могут уже входить в неё. Попросите раскрыть состав предложения.
Все суммы в таблице придуманы для арифметики. Допустим, объём работ, результат, качество материалов и прочие условия совпадают. При реальном сравнении это совпадение нужно проверить.
| Позиция | Предложение А | Предложение Б | Что проверить для сравнения |
|---|---|---|---|
| Работа | 120 000 ₽ | Входит в общую цену 195 000 ₽ вместе с материалами | Одинаковые операции, объём и результат |
| Материалы | 80 000 ₽ | Уже включены в ту же общую цену | Одинаковый состав и качество |
| Доставка | 10 000 ₽ | 10 000 ₽ | Одинаковые условия доставки |
| Итог с материалами и доставкой | 210 000 ₽ | 205 000 ₽ | Все необходимые позиции учтены |
5 000 ₽ составляет разница в пользу предложения Б при этих допущениях. Если сравнить только 120 000 ₽ за работу у А с 195 000 ₽ за работу и материалы у Б, ответ получится неверным. В этих суммах учтены разные расходы.
Прибавить материалы к 195 000 ₽ у Б второй раз тоже будет ошибкой. Когда подрядчик раскрывает общую цену по строкам, выясните, какие суммы поясняют её состав и какие действительно увеличивают итог.
Переносить эти суммы на свою площадь или оценивать по ним срок ремонта нельзя.
Когда может измениться цена ремонта
Уточните вид цены до подтверждения сметы. Статья 709 Гражданского кодекса применяется здесь к договору подряда на ремонт. Автоматически переносить её правила на цену квартиры по ДДУ нельзя.
Цена бывает приблизительной или твёрдой. Если договор не указывает иное, она считается твёрдой. Если расчёт назван предварительным, по этому названию ещё нельзя судить об условиях будущего договора.
| Вид цены | Основное правило |
|---|---|
| Приблизительная | Если необходимые дополнительные работы ведут к существенному превышению цены, подрядчик обязан своевременно предупредить заказчика |
| Твёрдая | Подрядчик не вправе требовать увеличения цены, а заказчик не вправе требовать её уменьшения, в том числе когда заранее нельзя было предусмотреть полный объём работ или расходов; закон предусматривает исключение для определённого роста затрат |
Приблизительная цена и дополнительные работы
Если вы не согласны с существенным превышением приблизительной цены из-за необходимых дополнительных работ, то вправе отказаться от договора. Подрядчик при этом может потребовать оплату выполненной части. Отказ от продолжения ремонта не освобождает от этой оплаты.
Если подрядчик своевременно не предупредил о необходимости такого превышения, он обязан выполнить договор, сохраняя право на оплату по определённой в нём цене.
Эти правила не устанавливают, на сколько процентов должна вырасти цена, чтобы превышение считалось существенным. Единого для всех срока предупреждения в них тоже нет. Приблизительная смета также не даёт подрядчику права выставить любую сумму по окончании ремонта.
Изменение ваших пожеланий нужно обсуждать предметно. Если вы заказываете другой результат, выясните, что меняется в работах и цене. Правило о необходимых дополнительных работах нельзя автоматически применять к любому изменению заказа.
Твёрдая цена и непредвиденный рост затрат
Твёрдая цена ограничивает изменение стоимости. Но обещать её абсолютную неизменность было бы неточно. Имеют значение причина роста расходов и возможность предвидеть его при заключении договора.
При этих обстоятельствах подрядчик получает право предъявить требование. Присланный новый счёт автоматически обязательным не становится. Отказ увеличить цену также не расторгает договор автоматически. Попросите объяснить, какие затраты выросли и почему этот рост нельзя было предусмотреть.
Что уточнить перед подтверждением сметы
Подтверждение сметы имеет договорное значение. Если подрядчик составил смету и работа выполняется по ней, после подтверждения заказчиком она становится частью договора подряда. Поэтому до согласия нужно установить, какую версию и какой состав заказа вы подтверждаете.
Рекламный прайс и ещё не подтверждённую калькуляцию нельзя автоматически приравнивать к согласованной договорной смете. Перед подтверждением сверьте:
- Версию расчёта. Какой документ относится к договору и содержит последние согласованные изменения.
- Состав заказа. Какие помещения, работы и результаты учтены, какие позиции вы решили не заказывать.
- Включённые расходы. Где учтены материалы и доставка, какие суммы поясняют общую цену, какие прибавляются к ней.
- Условия цены. Указана ли сумма или способ её определения, понятен ли вид цены.
- Изменение заказа. Как будут обсуждаться дополнительные работы, их необходимость и стоимость до выполнения.
Сохраните согласованную версию так, чтобы впоследствии можно было установить её содержание. Способ подтверждения уточните с подрядчиком. Из приведённого правила не следует, что каждую строку сметы обязательно подписывать на бумаге.
Если цена или способ её определения в договоре не указаны, он не становится автоматически недействительным: закон предусматривает порядок определения цены и для такой ситуации. Но для собственного бюджета я бы добивалась ясности до согласия на ремонт.
Отложите подтверждение, если вам предлагают согласиться с итогом, но не объясняют состав расходов или присылают несколько несовпадающих версий. Уточните, что именно вы заказываете за названную сумму.
Итого
Для расчёта расходов на квартиру с черновой отделкой нужны три вещи: документы о комплектации, список оставшихся работ и смета с понятными условиями цены. По ним можно раздельно учесть работы, включённые в цену квартиры, согласованные дополнения и ремонт, который вы ещё заказываете.
Частые вопросы
Что входит в черновую отделку квартиры в новостройке?
Одно название не задаёт обязательного перечня. Оно описывает начальную стадию перед дальнейшим ремонтом. Комплектацию конкретной квартиры выясняют по ДДУ и его приложениям с учётом проектной документации и обязательных требований.
Обязательно ли в квартире с черновой отделкой есть перегородки, сантехника и электрика?
Из названия стадии этого установить нельзя. Уточните наличие, состав и готовность элементов по документам квартиры. Если заранее считать весь нужный набор предусмотренным, можно недооценить оставшиеся работы.
Где в ДДУ искать состав черновой отделки квартиры?
Ищите условия о состоянии передаваемой квартиры и приложения с описанием работ и оборудования. Названия приложений у застройщиков могут различаться. Если формулировки не раскрывают комплектацию, запросите уточнение до покупки.
Входит ли черновая отделка в стоимость квартиры?
Выясните, какие работы предусмотрены конкретным предложением и договором. Дополнительную комплектацию уточняют при заключении ДДУ, включая состав и условия оплаты. Автоматически считать её включённой в цену или оплачиваемой сверх неё нельзя.
Как сравнить стоимость ремонта квартиры с черновой отделкой?
Определите оставшиеся работы и запросите расчёты на одинаковый объём и результат. Проверьте, где учтены материалы, доставка и другие оговорённые расходы. Уточните пропущенные позиции, затем сравнивайте итог. Уже включённые суммы второй раз не прибавляйте.
