Содержание 7 разделов
Свободная планировка квартиры обычно означает, что внутренних перегородок нет или они возведены лишь частично. При этом назначение жилых зон, кухни, коридора и санузла сохраняется по проекту дома. Даже в пустой квартире ваш замысел придётся сопоставить с этими условиями.
За интересом к свободной планировке обычно стоит вполне конкретная жизнь: спать за закрытой дверью, работать без помех, убрать вещи с прохода. До аванса стоит выяснить, можно ли так жить в выбранной квартире и какие задачи предстоит решить между покупкой и переездом.
Свободная планировка квартиры: какие помещения вам нужны
Оценивайте будущие помещения. Простор на просмотре легко заметить. С дополнительной спальней сложнее: отсутствие стен ещё не подтверждает, что её можно сделать.
Запишите требования до просмотра. Так будет проще понять, подходит ли квартира вам, и не подстраивать свои потребности под понравившуюся картинку:
- Какие помещения должны закрываться дверью и для кого они нужны.
- Достаточно ли рабочего места в общей комнате или для работы нужны тишина и уединение.
- Где будут храниться повседневные и крупные вещи.
- Когда вы хотите переехать и готовы ли заниматься подготовкой квартиры к проживанию.
Разделите обязательное и желательное. Если без изолированной спальни покупка теряет смысл, возможность её сделать должна быть условием выбора. С кабинетом может быть иначе: если рабочий стол устраивает вас в общей комнате, здесь есть место для компромисса.
Число комнат на рекламной схеме этой проверки не заменяет. Попросите показать, какие помещения предусмотрены исходно, а какие появились в предложенном варианте интерьера. Возможность устроить добавленные помещения ещё нужно проверить.
Проект дома, состояние квартиры и желаемая планировка
До аванса сопоставьте три описания одной квартиры: что предусмотрено проектом, что вам фактически передают и что вы хотите изменить. Передайте материалы специалисту по проектированию и согласованию перепланировок и попросите отметить расхождения. Без исходных документов разговор о будущих комнатах легко остаётся обсуждением красивого рисунка.
Проектные зоны и документы на квартиру
Запросите у продавца документы и планы, по которым можно установить исходное назначение помещений. Где предусмотрены жилая зона, кухня, коридор и санузел? Схема с расставленной мебелью может выглядеть убедительно, но для этой задачи её недостаточно.
В Москве есть технический паспорт зонирования МосгорБТИ (Московского городского бюро технической инвентаризации). Он показывает положение перегородок и функциональных зон по проектной документации многоквартирного дома. По нему можно увидеть исходное распределение помещений, даже если в квартире они ещё не полностью разделены стенами.
Этот паспорт не разрешает произвольные работы. Его также не следует считать обязательным для любой квартиры в России. Выясните, какими документами устанавливаются проектные зоны конкретного объекта и что понадобится специалисту для оценки изменений.
Разобраться в назначении разных бумаг поможет материал про технические документы на квартиру.
Какие перегородки и работы предусмотрены договором
Уточните по договору и приложениям, что будет готово к передаче квартиры. Какие перегородки будут возведены? Какие работы входят в предложение? Совпадает ли состояние на осмотре с тем, в котором объект передадут вам?
От ответов зависит будущая смета. Если нужной перегородки при передаче не будет, её устройство придётся включить в оставшиеся работы. Если она предусмотрена, проверьте, соответствует ли её положение выбранной планировке.
Можно ли получить нужное число комнат
Считать дополнительную спальню преимуществом покупки пока рано, если её обещает только продавец. Попросите специалиста оценить конкретное разделение квартиры с учётом исходного проекта и того, как вы собираетесь пользоваться помещениями.
Спальни, рабочее место и хранение
На встречу полезнее прийти со списком потребностей, чем с просьбой уместить как можно больше комнат. Обсудите, что получится в повседневной жизни:
- Как окна соотносятся с желаемыми помещениями?
- Какого размера будут комнаты после устройства перегородок?
- Как будут устроены проходы и открываться двери?
- Поместится ли нужная мебель без перекрытия проходов?
- Где останется место для хранения?
- Можно ли пользоваться рабочим местом, когда другие жильцы отдыхают?
Это вопросы для проверки замысла. Они не заменяют строительных норм: по этому списку нельзя самостоятельно решить, можно ли устроить спальню и где поставить стену. Специалисту нужны документы, размеры и понимание назначения каждого будущего помещения.
Просите объяснять ограничения на той же схеме, по которой обсуждаете квартиру. Если вариант меняется, возвращайтесь к обязательным требованиям: удаётся ли их выполнить?
Исходное положение кухни и санузла
Места для кухни и санузла предусмотрены проектом. При разделении квартиры эти зоны нужно учитывать и тогда, когда перегородок ещё нет.
Если желаемые спальни получаются только после изменения положения кухни или санузла, скажите об этом специалисту сразу. До выбора отделки проверьте, возможна ли такая планировка. Пока ключевое изменение не проверено, схема не подтверждает нужное число комнат.
До аванса решите, подходит ли вам квартира, если изменить положение кухни или санузла не получится.
Какие изменения требуют согласования
Для перепланировки и переустройства требуется предусмотренное законом согласование. Сначала установите, к чему относятся конкретные работы.
Изменение планировки и инженерного оборудования
Перепланировка включает изменение границ, площади или внутренней планировки помещения, а также образование новых помещений. По статье 25 Жилищного кодекса изменение внутренней планировки может относиться к перепланировке и без изменения площади или границ квартиры.
Поэтому сохранение общей площади не снимает вопрос об оформлении строительных изменений. При этом расстановка подвижной мебели не равна изменению внутренней планировки в этом смысле.
Переустройство касается установки, замены или переноса инженерных сетей и оборудования, когда это требует изменения технического паспорта помещения. Здесь существенно именно условие об изменении техпаспорта: относить к переустройству замену любой бытовой техники нельзя.
Попросите специалиста определить характер предполагаемых работ применительно к вашей квартире. Сделать это стоит до их заказа, чтобы понимать, какие документы и решения понадобятся для выбранного варианта.
Дизайн-проект и решение о согласовании
Дизайн-проект помогает представить будущий интерьер. Для изменений, требующих согласования, основанием служит решение уполномоченного органа. Ни дизайнер, ни БТИ не заменяют уполномоченный орган.
Подробный маршрут изложен в статье о том, как оформить перепланировку квартиры. При выборе объекта нужно понять, какая часть этого маршрута потребуется для вашего замысла, и учесть её до оценки расходов на отделку.
Новостройка без перегородок и квартира с готовой перепланировкой
В новостройке оценивают будущие изменения, в переделанной квартире проверяют уже выполненные. Готовая отделка позволяет увидеть результат, но не подтверждает правильность его оформления. Вопросы продавцу будут разными.
| Предмет проверки | Новостройка без перегородок | Квартира с готовой перепланировкой |
|---|---|---|
| Стены и зоны | Что существует сейчас и что будет при передаче | Что фактически построено и как используются помещения |
| Документы | Какие планы описывают исходные зоны и состояние при передаче | Совпадает ли существующая планировка с документами |
| Изменения | Какие работы нужны для вашего замысла | Что уже изменили и что вы хотите переделать |
| Согласование и завершение | Какие решения потребуются для будущих работ | Чем подтверждены согласование и оформление завершённых изменений |
| Подготовка к проживанию | Какие работы и покупки ещё предстоят | Какие доработки нужны после проверки состояния и документов |
Что предстоит сделать в новостройке
Составьте план подготовки к заселению для проверенного варианта планировки: перегородки, инженерные работы, отделка, необходимые документы и покупки. Для каждой позиции должны быть понятны результат и исполнитель.
Что проверить в уже переделанной квартире
Сопоставьте существующие стены и зоны с документами. При расхождениях выясните, что изменили, были ли работы согласованы и как оформлено их завершение. Фотографии ремонта и рассказ продавца о работе дизайнера этого не подтверждают.
ЕГРН, Единый государственный реестр недвижимости, содержит сведения о недвижимости и правах на неё. По статье 28 Жилищного кодекса перепланировка считается завершённой со дня внесения предусмотренных изменений в сведения ЕГРН о границах и (или) площади либо кадастрового учёта образованных помещений и регистрации прав на них.
Переустройство считается завершённым со дня утверждения соответствующего акта. Попросите проверить, подтверждают ли документы завершение всех выполненных работ.
Общую проверку квартиры перед покупкой также стоит пройти. Если планировка расходится с документами, не считайте, что это в любом случае можно исправить за деньги. Сначала нужно выяснить допустимость существующего решения и возможность привести квартиру и документы в соответствие.
Полные расходы и время до переезда
Цена квартиры не показывает все расходы до заселения. Сравним два варианта жилья по расходам на один и тот же результат: нужные помещения, приемлемую отделку и готовность к проживанию. Для каждого понадобится собственная смета. Только после этого можно обсуждать, даёт ли свободная планировка экономию в вашем случае.
Что включить в смету до заселения
Запрашивайте оценку работ после проверки желаемого разделения квартиры. Иначе можно получить вполне подробную смету ремонта, который не даст нужной спальни или потребует пересмотра проекта.
| Что учесть | Квартира со свободной планировкой | Квартира с возведёнными перегородками |
|---|---|---|
| Проектирование и документы | Что нужно подготовить для выбранной и проверенной планировки | Какие документы уже есть и что потребуется для ваших изменений |
| Перегородки и инженерные работы | Какие работы остаются после передачи | Что можно сохранить и что придётся менять |
| Отделка | Какая отделка будет при передаче и что нужно выполнить | Подходит ли существующая отделка и какие доработки нужны |
| Покупки для заселения | Что предстоит приобрести и установить | Что действительно остаётся в квартире и чего не хватает |
| Временное проживание | Где вы будете жить до готовности квартиры | Потребуется ли другое жильё на время оставшихся работ |
Для каждой позиции отметьте, что уже включено в цену или предложение подрядчика. Если в стоимость работ уже включены материалы, их покупку не нужно добавлять повторно. Если мебель остаётся по условиям сделки и подходит вам, учитывайте только недостающие покупки.
Оплаченную продавцом отделку нельзя целиком записать в свою экономию. Сначала решите, что сохраните. Если готовые помещения придётся переделывать, включите эти работы в смету, даже когда квартира на просмотре выглядит пригодной для немедленного въезда.
Хорошая смета отвечает на простой вопрос: сколько денег сверх покупки потребуется для приемлемого для вас результата. Просите исполнителей обозначить, что они пока не оценили. Пустую строку слишком легко мысленно принять за ноль, хотя сумма ещё требует уточнения.
Как сопоставить срок переезда с оставшимися задачами
Дату въезда связывайте с готовностью квартиры. Одного обещания закончить отделку недостаточно. Попросите описать последовательность подготовки необходимых документов и выполнения работ, условия начала каждого этапа и то, что должно быть готово для проживания.
Названные сроки не стоит механически складывать. Уточните у исполнителей, какие задачи можно выполнять одновременно, а какие зависят от предыдущих решений или работ.
Если до въезда вы снимаете жильё, включите проживание на время подготовки в расходы. Обсудите, где будете жить при задержке и какие дополнительные расходы сможете взять на себя. Это может изменить выбор даже при подходящей планировке.
Итого
До аванса выясните, можно ли получить нужные помещения, какие документы потребуются и что останется сделать до переезда. Свободная планировка подходит вам, если нужные помещения можно сделать, а расходы и время на подготовку квартиры вас устраивают. Если обязательная спальня пока существует только в обещании продавца, считать жилищную задачу решённой рано.
Частые вопросы
Можно ли сделать дополнительную спальню в квартире со свободной планировкой?
Возможность нужно проверять для конкретной квартиры. Покажите специалисту проектные зоны и желаемое разделение, обсудите окна, размеры и проходы. Отсутствие перегородок не подтверждает, что получится спальня, которая соответствует требованиям и подходит вам для жизни.
Означает ли низкая кладка, что остальные перегородки в новостройке можно поставить где угодно?
Нет. Значение кладки и обозначений выясняют по документам конкретного объекта. Их наличие не даёт оснований произвольно менять остальные зоны. Попросите объяснить, как фактическое состояние квартиры связано с проектом дома.
Нужно ли согласовывать перепланировку, если площадь квартиры не меняется?
Сохранение площади не освобождает от согласования работ, относящихся к перепланировке. Её определение включает изменение внутренней планировки без изменения площади или границ. Сначала установите характер конкретных работ; расстановку подвижной мебели не приравнивайте к строительным изменениям.
Достаточно ли дизайн-проекта для перепланировки квартиры?
Нет. Если изменения требуют согласования, дизайн-проект не заменяет решение уполномоченного органа. Перед заказом уточните, какие документы готовит исполнитель и входит ли в его работу сопровождение согласования. Оплата проекта не подтверждает допустимость всех предложенных изменений.
Обязателен ли паспорт зонирования для любой квартиры со свободной планировкой?
Нет, московский паспорт зонирования не является обязательным документом для всех квартир со свободной планировкой в России. Паспорт МосгорБТИ показывает проектные зоны и перегородки. Для объекта в другом городе выясните, какие документы позволяют установить исходную планировку и нужны для предполагаемых работ. Сам паспорт разрешением на работы не является.
Дешевле ли квартира со свободной планировкой с учётом ремонта?
Сравните собственные сметы, исходя из одинаковых требований к готовой квартире. Учтите проектирование, документы, перегородки, инженерные работы, отделку, покупки и временное проживание. Исключите повторный учёт того, что уже включено в цену. По одной стоимости покупки судить об экономии до заселения нельзя.
