Росфинмониторинг проверяет сведения об операциях при покупке квартиры, которые ему передают банки, посредники и нотариусы по 115-ФЗ. Получать у службы разрешение на обычную покупку не требуется. С 10 марта 2026 года порог обязательного контроля по сделкам с недвижимостью для банков поднят до 75 млн ₽, а для посредников остался на 5 млн ₽. Дальше разберём по частям: где проходит граница, какие вопросы вам могут задать про деньги и какие документы стоит собрать заранее.
Содержание 8 разделов
Кто такой Росфинмониторинг и что он на самом деле проверяет
Полное название Росфинмониторинга: Федеральная служба финансового мониторинга. Она получает от банков и других участников контроля по 115-ФЗ сведения об операциях и анализирует их, выявляя признаки отмывания денег. Такая проверка не требует предварительного согласования покупки со службой.
Кто обязан сообщать: банк, посредник, нотариус
Сообщать обязаны те, кто оформляет сделки с недвижимостью и кто переводит деньги. Банк подаёт сведения об операции, если она попадает в порог обязательного контроля, и отдельно вправе запросить у клиента подтверждение источника средств. Посредник, который ведёт сделку купли-продажи, тоже подаёт сведения: с 14 июля 2022 года риэлторов, в том числе индивидуальных предпринимателей, вновь обязали выявлять операции, подлежащие обязательному контролю, и отчитываться об операциях с денежными средствами свыше 5 млн ₽. Раньше порог для отчётности по посредникам был 3 млн ₽.
С риелтором в этой схеме всё жёстко: по закону он не вправе информировать клиента о том, что сделка попала в зону внимания. Покупателю остаётся ориентироваться на косвенные признаки: расчёты наличными, цена, не совпадающая с рынком, третье лицо в расчётах.
Передача сведений устроена в два шага. Первый: оператор сообщает службе об операции, если она достигает порога обязательного контроля. Второй: служба изучает полученные сведения. Банк при этом проводит собственную проверку и может запросить у покупателя документы об источнике средств.
Пороги 2026 года: какие суммы попадают в обязательный контроль
Действующие с 10 марта 2026 года лимиты выглядят так.
| Кто сообщает | Порог обязательного контроля | Когда подаются сведения |
|---|---|---|
| Банки и кредитные организации | 75 млн ₽ | с 1 апреля 2026 года |
| Посредники при сделках купли-продажи | 5 млн ₽ | с 1 апреля 2026 года |
До этого изменения банки были обязаны информировать о сделках на сумму от 5 млн ₽. Закон ограничивает и нижнюю границу: порог не может быть ниже 5 млн ₽, указанных в федеральном законе.
Ниже порога сделка всё равно может задержаться
Порог определяет обязанность банка передать сведения о расчёте за недвижимость. Право запросить документы от суммы не зависит. Даже при цене ниже 75 млн ₽ банк может заинтересоваться сделкой, если увидит странности: слишком низкую стоимость, разбивку платежей или разные суммы в договоре и переводах.
Семь признаков, из-за которых сделку смотрят внимательнее
В сентябре 2026 года Росфинмониторинг обратился к риелторам с требованием внимательнее выявлять операции, которые могут использоваться для отмывания денег. Список признаков, на которые смотрят, такой.
| Признак | Что делать покупателю |
|---|---|
| Расчёты наличными | рассчитываться банковским переводом и хранить платёжные документы |
| Цена заметно отличается от рыночной | сверять цену с рынком и объяснять в договоре, из чего она сложилась |
| Оплата третьим лицом | предупредить банк заранее и собрать документы о связи с покупателем |
| Сделка с нерезидентом | готовить документы о валютных операциях и основаниях платежа |
| Многократные перепродажи одним человеком | сохранять всю цепочку сделок и расчётов |
| Несколько сделок подряд с одним объектом | объяснять перепродажи и показывать движение денег |
| Покупка не соответствует уровню доходов | приложить документы о доходах и источнике средств |
Новых ограничений нет: проверяют внимательнее
Новых ограничений введено не было: обращение к риелторам носит рекомендательный характер. Отдельные сделки с такими признаками могут проходить немного дольше, при этом на массовом рынке заметного увеличения сроков не ожидается. Один признак сам по себе сделку незаконной не делает, но даёт повод проверить её внимательнее.
Что банк вправе спросить про деньги
Механику задаёт пункт 11 статьи 7 Федерального закона № 115-ФЗ, и звучит он жёстко: организация или индивидуальный предприниматель вправе отказать в совершении операции, если клиент не представил необходимые документы либо у работников возникли подозрения, что операция совершается в целях отмывания доходов. При отказе информация направляется в Росфинмониторинг (пункт 13 статьи 7), клиента обязаны проинформировать о причинах отказа, а представленные им документы банк обязан рассмотреть (пункт 13.4 статьи 7).
Какие документы подтверждают источник средств
Документы, которые обычно запрашивают: справка о доходах, выписки с банковских счетов, квитанции о переводах, документы на продажу другой собственности, свидетельство о праве на наследство или договор дарения, а если часть суммы бралась в долг, договор займа. Собирать их лучше до перевода: при отказе предоставить информацию о происхождении денег банк может приостановить расчёт.
Если часть оплаты идёт авансом или задатком, его смысл и документы описаны в разборе аванса и задатка, а требования к самому договору разобраны в договоре купли-продажи.
Налоговая проверка: другой вопрос к тем же деньгам
Налоговая проверяет, уплачены ли налоги с доходов, в том числе с денег, потраченных на покупку, и не занижена ли цена продажи. Если появляются подозрения в уклонении от налогов, сначала запрос направляют в банк, затем к продавцу или покупателю. Названные выше 5 млн ₽ относятся к обязательному контролю по 115-ФЗ; считать эту сумму отдельным порогом налоговой проверки нельзя.
Расходы на покупку и вычет
С расходами на покупку связано право на имущественный вычет: налогоплательщик подаёт декларацию 3-НДФЛ с копиями документов, подтверждающих фактические расходы, а при упрощённом порядке вычета данные о покупке налоговый орган берёт сам, в том числе в рамках информационного обмена с банками. Рассказывает об этом разбор налогового вычета при покупке квартиры.
Если перевод задержали: порядок действий покупателя
Первым делом уточните у банка в письменном виде, каких документов он ждёт и в какой форме. Передайте подтверждения источника денег сразу, чтобы проверка не затянулась до срока оплаты по договору. Если банк уже отказал в переводе, запросите письменные причины и подайте документы для пересмотра отказа. Банк обязан их рассмотреть. Письменная мотивировка поможет понять, что именно вызвало отказ и с чем можно спорить.
Проверка объекта: выписка из ЕГРН
Параллельно стоит проверить объект: выписка из ЕГРН о переходе прав, о содержании правоустанавливающих документов и о зарегистрированных договорах показывает, что именно и на каком основании продаётся. О том, как читать выписку, разбор обременений квартиры, а понять цену относительно рынка помогает онлайн-оценка квартиры.
Что подготовить покупателю и продавцу
Продавцу тоже стоит заранее продумать порядок расчётов. Расчёты наличными, оплата третьим лицом и цена, заметно отличающаяся от рыночной, могут вызвать вопросы при проверке сделки. Перевод, понятный источник средств и цена, которую можно объяснить, снимают лишние вопросы у обеих сторон.
Покупателю стоит собрать платёжные документы и подтверждение источника средств до расчёта. Сумма ниже 75 млн ₽ не освобождает от ответа на запрос банка.
Итого
Росфинмониторинг анализирует сведения об операциях, которые ему передают банки и посредники. Разрешение службы на обычную покупку квартиры не требуется. С 10 марта 2026 года порог для банков 75 млн ₽, для посредников 5 млн ₽. Банк вправе запросить подтверждение источника средств и отказать в операции, а налоговая проверяет уплату налогов и документы о расходах при оформлении вычета.
Частые вопросы
Проверяет ли Росфинмониторинг покупку квартиры
Да, служба анализирует сведения об операциях, которые ей передают банки и посредники по 115-ФЗ. При этом получать её разрешение на обычную покупку квартиры не требуется. Банк, через который идут расчёты, может запросить у покупателя документы об источнике денег.
Какие суммы попадают в обязательный контроль с 2026 года
С 10 марта 2026 года для банков и кредитных организаций порог обязательного контроля по сделкам с недвижимостью составляет 75 млн ₽, для посредников при сделках купли-продажи 5 млн ₽. Сведения о таких операциях подаются с 1 апреля 2026 года. Нижняя граница тоже закреплена законом: 5 млн ₽, и ниже порог опуститься не может.
Какие документы нужны, чтобы подтвердить источник средств
Справка о доходах, выписки с банковских счетов, квитанции о переводах, документы на продажу другой собственности, свидетельство о праве на наследство или договор дарения. Если часть суммы бралась в долг, понадобится договор займа. Документы лучше собрать заранее: без сведений о происхождении денег банк вправе приостановить расчёт.
Может ли банк отказать в переводе денег за квартиру
Да, по пункту 11 статьи 7 115-ФЗ организация вправе отказать в операции, если клиент не представил необходимые документы либо возникли подозрения в отмывании доходов. Банк направляет сведения об отказе в Росфинмониторинг по пункту 13 статьи 7, причины объясняет клиенту, а присланные документы обязан рассмотреть по пункту 13.4 статьи 7.
Обязан ли я объяснять банку, откуда деньги
Если банк запросил подтверждение источника средств, предоставьте документы о том, откуда поступили деньги: например, справку о доходах, договор дарения или документы о продаже другого имущества. Банк вправе задать этот вопрос независимо от суммы сделки, а без необходимых документов может отказать в переводе. При отказе запросите письменные причины и подайте подтверждения для пересмотра решения.
Что делать, если банк задержал перевод
Уточните у банка в письменном виде, каких документов он ждёт и в какой форме, и подайте их сразу. Если в переводе уже отказано, запросите письменную мотивировку и передайте документы для пересмотра решения. Банк обязан рассмотреть представленные подтверждения; письменные причины отказа помогут понять, что нужно объяснить или оспорить.
