Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры позволяет уменьшить облагаемый доход на допустимые расходы покупателя. После перерасчёта часть уже уплаченного налога на доходы физических лиц, или НДФЛ, можно вернуть. Сколько поступит на счёт, зависит от ваших расходов, оставшегося лимита и налога за выбранный год.
Не торопимся: я бы начала именно с этих трёх сумм. Записать ожидаемый возврат в бюджет ремонта легко, но при расчёте может выясниться, что часть вычета удастся использовать лишь в следующие годы. Лучше знать это до того, как деньги понадобятся.
Когда покупка ещё впереди, я бы сначала посчитала бюджет самой квартиры и только затем возможный вычет. Для поиска можно посмотреть готовые квартиры в Москве, новостройки Москвы и квартиры в Санкт-Петербурге, а для выбора дома прочитать сравнение панельных, кирпичных и монолитных домов.
Содержание 8 разделов
Кому доступен вычет за покупку квартиры
Сначала проверим право на вычет, затем возможность вернуть налог сейчас. Обычный случай: налоговый резидент России купил квартиру, получает зарплату и платит с неё НДФЛ. Здесь важен налоговый статус покупателя. Российское гражданство проверку резидентства не заменяет.
Вычет доступен и при некоторых других доходах, однако не всякий уплаченный налог можно включить в расчёт. Если ваши доходы отличаются от обычной зарплаты, выясните, к каким из них применим вычет на квартиру. Все расчёты ниже относятся к зарплате налогового резидента.
Следующий вопрос: какую сумму расходов вы уже учли для вычета. Лимит расходов личный, и при покупке новой квартиры он заново не появляется. В прежних декларациях и результатах их проверки найдите сумму учтённых расходов. Для расчёта остатка сумма поступившего возврата не подходит: расходы уменьшают облагаемый доход, а на счёт возвращается разница между налогом до вычета и после него.
Для жилья, приобретённого начиная с 1 января 2014 года, неиспользованный остаток можно применить при покупке другого жилья. Если вы уже получали вычет по объекту, приобретённому до этой даты, сначала уточните, какие правила действовали для этого вычета. Современное правило переноса остатка на другой объект в этом случае применять нельзя.
Какие расходы на квартиру можно включить в вычет
Расчёт начинается с расходов, которые разрешено учесть для вычета. Если квартира оплачена из нескольких источников, для вычета не учитывают часть цены, оплаченную за счёт материнского капитала, бюджетных средств или средств работодателя. Оставшуюся сумму учитывают в пределах доступного личного лимита.
Поэтому вместе с договором нужны документы, из которых понятно, кто оплатил покупку. При использовании маткапитала ожидать возврата со всей стоимости квартиры не стоит: прежде нужно вычесть ту часть оплаты, которая права на вычет не даёт.
Имеет значение и продавец. При покупке у взаимозависимого лица вычет не предоставляют. Закон относит к взаимозависимым лицам, в частности, родителей и детей, а также супругов. Простого знакомства с продавцом для этого запрета недостаточно.
Расходы на отделку можно учесть, только если договор предусматривает приобретение квартиры без отделки. Чеки подтверждают расходы, но условие о состоянии квартиры должно быть в договоре. Допустимые расходы на отделку учитывают в пределах общего лимита расходов на покупку жилья.
Если цена квартиры уже позволяет использовать весь оставшийся лимит, отделка дополнительного основного вычета не даст. Я бы собирала документы с пониманием того, какую сумму ещё можно заявить: возврата с каждого рубля ремонта здесь ожидать нельзя.
У вычета по ипотечным процентам свои условия и лимит. Здесь речь о расходах на квартиру. Стоимость жилья и уплаченные проценты нужно считать раздельно: сначала рассчитать основной вычет, затем, если есть право на вычет по процентам, рассчитать и его. Без этих двух расчётов легко переоценить общую сумму возврата.
Сколько НДФЛ можно вернуть за год
Экономия зависит от того, какую часть облагаемого дохода уменьшает вычет. Если весь лимит расходов уменьшает доход, облагаемый по ставке 13%, возврат составляет 260 000 ₽. С 2025 года для обычной зарплаты резидента действует прогрессивная шкала, поэтому эта сумма универсальным пределом уже не служит. Каждая повышенная ставка применяется к части дохода на своей ступени.
Ставки и формула расчёта
Для наших примеров достаточно двух ступеней:
| Часть годового дохода, облагаемая налогом | Ставка НДФЛ |
|---|---|
| До 2,4 млн ₽ включительно | 13% |
| Свыше 2,4 млн ₽ до 5 млн ₽ включительно | 15% |
За один год можно применить вычет в пределах подходящего облагаемого дохода, а вернуть можно не больше уплаченного с него налога. Возврат равен разнице между налогом до вычета и после него. Для второго расчёта доход уменьшают на расходы, которые учитывают для вычета в этом году.
Примеры расчёта при разной зарплате
Посмотрим на три условных примера по шкале, действующей с 2025 года. В каждом допустимые расходы составляют 2 млн ₽, право на вычет уже возникло, личный лимит прежде не использован. Зарплата указана до удержания налога.
Покупатель является резидентом, НДФЛ удержан полностью. Других вычетов, льгот, субсидий, специальных доходов, районных коэффициентов и северных надбавок нет, как нет и долгов перед налоговой. При этих условиях получаются следующие суммы.
| Зарплата за год | Расходы, учтённые для вычета | НДФЛ до вычета | НДФЛ после вычета | Возврат | Остаток расходов |
|---|---|---|---|---|---|
| 2 400 000 ₽ | 2 000 000 ₽ | 312 000 ₽ | 52 000 ₽ | 260 000 ₽ | 0 ₽ |
| 3 500 000 ₽ | 2 000 000 ₽ | 477 000 ₽ | 195 000 ₽ | 282 000 ₽ | 0 ₽ |
| 600 000 ₽ | 600 000 ₽ | 78 000 ₽ | 0 ₽ | 78 000 ₽ | 1 400 000 ₽ |
В первом случае после вычета остаётся 400 000 ₽ облагаемого дохода. Во втором остаётся 1 500 000 ₽, причём до вычета часть зарплаты облагалась по ставке 15%. Отсюда и большая экономия. Умножение всех расходов на верхнюю ставку правильного результата не даст.
При зарплате 600 000 ₽ за год возвращается весь удержанный НДФЛ, а для вычета учитывается сумма расходов, равная годовой зарплате. Оставшиеся 1 400 000 ₽ расходов можно учесть в будущие годы. Размер будущего возврата определят доходы и налог этих лет; заранее считать весь остаток суммой к получению нельзя.
Между прочим, год расчёта здесь существенен. Для деклараций за 2023 и 2024 годы нужна шкала соответствующего года. Расчёт по правилам, действующим с 2025 года, для них не подходит.
За какие годы можно получить вычет
Прежде чем выбирать годы для возврата НДФЛ, нужно выяснить, когда возникло право на вычет. Оплатить квартиру можно раньше, чем появится право на вычет. У готового жилья и квартиры в строящемся доме разные основания.
Когда возникает право на вычет
ДДУ, или договор участия в долевом строительстве, предусматривает покупку будущей квартиры у застройщика. Передачу квартиры подтверждает акт или другой документ, подписанный сторонами.
| Как приобретена квартира | Когда возникает право на вычет | Что нужно для обращения |
|---|---|---|
| Готовая квартира | При государственной регистрации собственности | Подтверждение зарегистрированного права |
| Квартира по ДДУ | С даты подписания документа о передаче | Документ о передаче и последующая регистрация собственности |
По ДДУ право может возникнуть раньше, чем станет возможно обратиться за вычетом: право возникает с даты подписания документа о передаче квартиры, а заявить вычет можно после регистрации собственности. Поэтому в расчёте нужны обе даты. Дату акта нельзя подменять датой оплаты или регистрации.
Возврат за прошлые годы и перенос остатка
Если квартира приобретена до 2023 года и право уже возникло, при обращении в 2026 году обычный возврат доступен за 2023, 2024 и 2025 годы. Для каждого из них берут доходы и налоговые правила соответствующего года.
Если право возникло позже, годы до его возникновения в обычный возврат не включают. Так, при регистрации собственности на готовую квартиру в 2025 году заявить вычет за 2023 и 2024 годы нельзя.
Позднее обращение право на имущественный вычет не уничтожает. При этом вернуть налог за любой давний год нельзя. Остаток расходов сохраняется для будущих лет, даже если возврат за конкретный прошлый год уже недоступен.
Для пенсионеров предусмотрен перенос остатка на три предшествующих года. У него свои условия. Если вы получаете пенсию, уточните допустимые годы с учётом года образования остатка и момента обращения. Прежние зарплатные доходы не стоит исключать из расчёта, пока вы не проверили возможность такого переноса.
Как выбрать способ получения вычета
Способ обращения зависит от года получения дохода и наличия готового заявления. Через работодателя вычет применяют в текущем году. За завершённый год можно утвердить упрощённое заявление или подать декларацию.
| Ваша ситуация | Способ | Что сделать сейчас |
|---|---|---|
| Нужен вычет по зарплате текущего 2026 года | Через работодателя | Подать в налоговую заявление на подтверждение права, затем обратиться к работодателю |
| Год завершён, готовое заявление есть в личном кабинете | Упрощённый порядок | Проверить сведения и утвердить заявление |
| Год завершён, готового заявления нет | Декларация 3-НДФЛ | Подготовить декларацию и документы о праве и расходах |
Для получения вычета через работодателя сначала требуется подтверждение налоговой. Она готовит уведомление в течение 30 дней, направляет его работодателю, а копию отправляет в ваш личный кабинет. После подтверждения подайте работодателю заявление о предоставлении вычета: это позволяет использовать его до окончания года.
В упрощённом порядке декларация 3-НДФЛ и подтверждающие документы не требуются. Налоговая составляет заявление из имеющихся сведений. Однако сведения передают только участники информационного обмена, а участие в нём добровольное. Поэтому готовое заявление появляется не у каждого покупателя.
Если раздел личного кабинета пуст, из этого ещё нельзя заключить, что в вычете отказано: налоговой может недоставать сведений. Прежде чем ждать заявления, выясните, переданы ли налоговой сведения о покупке. Если нет, за завершённый год готовьте обычную декларацию.
Я бы выбирала упрощённый порядок, когда заявление уже готово и сведения в нём верны. При его отсутствии можно готовить декларацию сейчас, без ожидания заявления, которое может так и не появиться.
Документы и порядок подачи 3-НДФЛ
Документы должны подтверждать покупку, оплату и право на квартиру. В декларации 3-НДФЛ указывают доходы, расчёт налога и вычеты за выбранный год. За каждый год нужна своя декларация.
| Ситуация | Основные подтверждения | Что добавить |
|---|---|---|
| Покупка готовой квартиры | Договор, документы об оплате, подтверждение регистрации собственности | Документы об особенностях оплаты |
| Покупка по ДДУ | Договор, документы об оплате, подтверждение регистрации собственности | Подписанный акт или иной документ о передаче |
| Общая совместная собственность супругов | Документы о покупке, оплате и собственности | Соглашение о распределении вычета |
При общей совместной собственности квартира принадлежит супругам без определения долей. До составления соглашения о распределении вычета каждому стоит выяснить свой остаток и налог за выбранный год. Соглашение распределяет вычет, но нового личного лимита не создаёт.
Оплату подтверждают чеки, квитанции и выписки, из которых видны ваши расходы. Зарегистрированное право собственности подтверждает выписка из ЕГРН, Единого государственного реестра недвижимости. В нём содержатся сведения об объектах и правах на них.
Справка об ипотечных процентах не нужна, если заявляются только расходы на покупку квартиры. Она относится к вычету по процентам. Документы для основного вычета можно готовить, не дожидаясь этой справки, если вы сейчас не заявляете вычет по процентам.
Порядок подготовки:
- Определите год декларации и убедитесь, что право на вычет возникло не позже этого года.
- Сверьте сведения о зарплате и удержанном НДФЛ с документами работодателя. Для расчёта нужна годовая зарплата до удержания налога; поступления на зарплатный счёт этой суммы не показывают.
- Соберите договор, документы об оплате и подтверждение собственности. Для ДДУ добавьте документ о передаче, а при совместной собственности супругов приложите соглашение о распределении вычета.
- Заполните 3-НДФЛ с учётом расходов, по которым вы уже получали вычет, и представьте её вместе с подтверждениями в налоговую по месту жительства. Это можно сделать через личный кабинет. Для возврата оформите заявление и проверьте реквизиты счёта.
- Следите за проверкой и запросами уточнений. На вопросы об оплате или прежнем вычете отвечайте документами, которые подтверждают именно эти сведения.
Перед отправкой я бы ещё раз сверила четыре суммы: цену договора, расходы, которые можно учесть, заявленный вычет и ожидаемый возврат. Возврат не должен превышать НДФЛ, уплаченный с подходящих доходов. Если получилось больше, перепроверьте расчёт до подачи документов.
Сроки подачи и проверки
За вычетом можно обратиться и после 30 апреля, если декларация подаётся только ради него. Для декларации за 2025 год исключительно с целью получения вычетов срок 30 апреля 2026 года не применяется. Её можно представить в течение 2026 года.
Если в той же декларации указаны доходы, которые вы обязаны задекларировать, её нужно было подать не позднее 30 апреля 2026 года. Заявленный вычет за покупку квартиры от обязанности вовремя сообщить о таких доходах не освобождает.
Камеральная проверка означает, что налоговая проверяет декларацию или заявление по представленным документам и сведениям, которые у неё уже есть.
| Что вы подали | Срок проверки | Что учитывать |
|---|---|---|
| Обычную декларацию с подтверждающими документами | В течение трёх месяцев со дня представления | Срок относится к проверке |
| Упрощённое заявление | Один месяц при отсутствии расхождений | Проверка может продлеваться; сообщение появится в личном кабинете |
В ожидании решения смотрите статус обращения и сообщения налоговой: там могут появиться запрос уточнений или уведомление о продлении проверки.
Итого
Я бы сначала проверила допустимые расходы и личный остаток вычета, затем рассчитала возврат с учётом подходящего дохода и уплаченного налога за выбранный год. После расчёта выбрала бы способ обращения. Такой порядок позволяет спокойно оценить доступную сумму и не рассчитывать на фиксированную выплату за покупку квартиры.
Частые вопросы
Сколько НДФЛ можно вернуть за покупку квартиры в 2026 году?
Лимит расходов составляет 2 млн ₽ на человека. Возврат зависит от оставшегося вычета, дохода и уплаченного налога. Если весь лимит уменьшает доход, облагаемый по ставке 13%, экономия составляет 260 000 ₽. При обычной зарплате по прогрессивной шкале результат может быть выше: для расчёта сравнивают налог до и после вычета.
Как получить налоговый вычет за покупку квартиры?
Для текущего года обратитесь в налоговую за подтверждением права, затем подайте заявление работодателю. За завершённый допустимый год проверьте готовое заявление в личном кабинете. Если сведения в нём верны, утвердите его. При отсутствии заявления подайте 3-НДФЛ с документами.
Можно ли включить отделку квартиры в налоговый вычет?
Да, если договор предусматривает приобретение квартиры без отделки. Допустимые расходы нужно подтвердить документами. Их учитывают в пределах оставшегося личного лимита основного вычета; увеличить этот лимит расходами на отделку нельзя.
Какие документы нужны для вычета на покупку квартиры?
Для обычной декларации нужны договор, подтверждения оплаты и зарегистрированного права собственности. При покупке по ДДУ добавляют подписанный документ о передаче, а при общей совместной собственности супругов прикладывают соглашение о распределении вычета. Для упрощённого заявления представлять этот комплект не требуется.
Можно ли получить вычет за квартиру, если сейчас не работаете?
Можно вернуть налог за допустимые прошлые годы, в которых был уплачен НДФЛ с подходящих доходов. Если такого налога нет, немедленной выплаты не будет. Остаток можно использовать в будущие годы, когда появится подходящий доход. Пенсионерам стоит проверить возможность переноса на предшествующие годы.
