Квартиру в России иностранцу купить можно. Квартира, дом, коммерческое помещение, гараж: всё это доступно иностранному покупателю наравне с гражданином России. Ограничения касаются отдельных видов земель и режимных территорий. И сразу второе, о чём лучше сказать без лишних слов: право собственности на квартиру не даёт вида на жительство, гражданства и права жить дольше положенного срока. Дальше по частям: документы, деньги, кредит, налоги, порядок.
Содержание 8 разделов
Иностранец и недвижимость: кто и что может купить
В сделках с недвижимостью иностранные граждане приравнены в правах и обязанностях к гражданам России с учётом ограничений по объектам. Покупают, продают, дарят, наследуют квартиры, дома, коммерческие помещения, гаражи, участки. Строящееся жильё тоже: договор участия в долевом строительстве иностранцу заключают на тех же условиях, что и россиянину.
Что иностранцу открыто
Открыты все обычные объекты жилищного и коммерческого оборота:
- квартиры, комнаты, дома, коммерческие помещения;
- гаражи и машиноместа;
- земельные участки, если они не попали в закрытый перечень;
- строящиеся объекты, на них заключается договор участия в долевом строительстве.
Разница касается также расчётов, налогов и требований кредитора. Ниже об этом и поговорим.
Какие объекты закрыты для иностранцев
Ограничения касаются отдельных видов земель и режимных территорий. Иностранцу нельзя приобрести:
- земельные участки вблизи государственной границы;
- участки в лесном фонде, в заповедниках и национальных парках;
- земли сельскохозяйственного назначения;
- недвижимость в закрытых административно-территориальных образованиях, например в Железногорске и Новоуральске;
- недвижимость вблизи объектов оборонной инфраструктуры и объектов транспортного назначения, например рядом с аэропортом.
Заметьте главное: квартира в обычном доме под этот перечень не попадает. Не попал объект в закрытый список, значит доступен иностранному покупателю.
| Объект или сделка | Иностранцу | Условие |
|---|---|---|
| Квартира, дом, коммерческое помещение | Доступно | Права иностранца и гражданина России равны |
| Гараж, машиноместо | Доступно | Те же условия, что и для россиян |
| Строящееся жильё | Доступно | Договор допускается на русском и родном языке покупателя |
| Земля сельскохозяйственного назначения | Нельзя | Ограничение по федеральному закону |
| Приграничные участки, лесной фонд, заповедники | Нельзя | Тот же закрытый перечень |
| Недвижимость в закрытом городе | Нельзя | Например, в Железногорске или Новоуральске |
| Участок рядом с аэропортом или оборонным объектом | Нельзя | Ограничение по расположению объекта |
Документы на сделку: что готовит покупатель
Документов на сделку четыре. Готовить их надо заранее: ошибка в переводе может остановить регистрацию права.
Пакет выглядит так:
- паспорт иностранца;
- нотариально удостоверенный перевод паспорта на русский язык, с апостилем, если перевод удостоверен за границей;
- документ, подтверждающий законное пребывание в России;
- нотариально удостоверенное согласие супруга, если покупатель в браке.
Перевод, апостиль и нотариус
Апостиль нужен не всем. Гражданам стран, подписавших Конвенцию о правовой помощи, он не требуется: Беларуси, Грузии, Армении, Казахстану, Киргизии, Таджикистану, Узбекистану. Остальным апостиль ставят на перевод, сделанный за границей.
Договор купли-продажи составляется на русском или на двух языках, русском и родном языке покупателя. Не владеет покупатель русским, на сделке нужен переводчик. При нотариальном удостоверении переводчик обязателен: нотариус должен убедиться, что покупатель понимает условия и последствия.
Присутствовать на сделке лично необязательно. Можно провести её через представителя по нотариально заверенной доверенности. Доверенность, оформленная за границей, переводится и подтверждается апостилем.
Российский ИНН на момент сделки иностранцу не нужен. После регистрации права налоговая служба ставит его на учёт по месту нахождения объекта. ИНН понадобится позже, когда появятся налоги.
Как подтвердить законное пребывание
Законное пребывание подтверждают:
- действующая виза, в том числе туристическая;
- миграционная карта;
- разрешение на временное проживание;
- вид на жительство.
90 суток суммарно в течение календарного года: таков общий предел безвизового пребывания с 1 января 2025 года. Дни всех поездок складываются, выезд и новый въезд счётчик не обнуляют. Закон и международные договоры предусматривают исключения и основания для продления срока. Например, для высококвалифицированного специалиста и членов его семьи срок определяется сроком разрешения на работу. Без подтверждения законного пребывания право собственности не зарегистрируют, поэтому виза, миграционная карта или вид на жительство нужны уже на этапе сделки.
Деньги: почему расчёт идёт в рублях и через банк
Расчёт по сделке с валютным нерезидентом идёт в рублях, в безналичной форме и через уполномоченный банк. Порядок задан законом о валютном регулировании. Нарушение обходится дороже, чем кажется с первого взгляда.
Наличные в сделке с валютным нерезидентом запрещены
Валютным нерезидентом считается иностранец без вида на жительство. Практический смысл простой: до сделки нужен рублёвый счёт. При конвертации применяется курс банка, и его стоит учесть в бюджете покупки.
Счёт типа С и граждане недружественных стран
Для граждан недружественных государств режим особый. Перечень таких стран утверждён распоряжением Правительства от 05.03.2022 № 430-р, и он меняется. Для них расчёты по сделкам с 2022 года проводятся исключительно в рублях и в безналичной форме.
Если продавец из недружественной страны, деньги по сделке поступают на специальный счёт типа С. Открывает его резидент России. Средства такого счёта можно направить на уплату налогов, пошлин и других обязательных платежей, на покупку облигаций федерального займа и на несколько других целей внутри страны. Вывести деньги за рубеж без разрешения Правительственной комиссии нельзя.
Физическим лицам из недружественных стран разрешение Правительственной комиссии на саму покупку недвижимости не требуется. Но список стран пересматривается, поэтому статус стоит уточнить непосредственно перед сделкой.
Ипотека иностранцу: правила кредита и решения банка
Ипотеку иностранцу выдают. Требования кредитора к такому заёмщику выше, чем к российскому покупателю: ставка выше, лимит ниже, а первоначальный взнос может достигать 50%. Часть кредиторов иностранцев просто не кредитует и объясняет это риском, который трудно оценить: заёмщик может уехать, а взыскать долг через суд и торги долго и дорого.
Подробнее о том, как устроен сам залог, в статье что такое ипотека.
Что кредитор проверяет
Банк проверяет платёжеспособность и законность пребывания. Возраст, стаж, допустимую нагрузку и состав документов каждый кредитор определяет сам. Ниже примеры требований, к которым стоит подготовиться:
- легальное пребывание и документы: паспорт с заверенным переводом, документы о пребывании, разрешение на работу;
- доход: справка о доходах за границей по международным стандартам, переведённая и заверенная нотариусом, и справка о доходах в России;
- официальная работа в российской компании; требование к стажу может составлять от 6 месяцев;
- нагрузка на доход: возможный предел ежемесячного платежа составляет 40% доходов семьи;
- возрастные ограничения, например от 21 года на момент получения кредита и не больше 65 лет на момент его погашения;
- положительная кредитная история, без задолженностей по ранее оформленным займам.
Часть кредиторов добавляет условия, которых нет ни в законе, ни в правилах программ: проживание в стране от двух лет вместе с семьёй, высокая квалификация или востребованная специальность. Кредиторы отмечают и другое: шансы выше, если есть созаёмщик или поручитель, гражданин России.
Льготные программы: правило и исключение
Льготные ипотечные программы с господдержкой требуют российского гражданства. Правила программы действуют независимо от банка: подача заявки другому кредитору их не отменяет.
На семейную ипотеку может претендовать семья, в которой один из супругов гражданин России. Наличие иностранного супруга само по себе такую возможность не исключает.
Второе разграничение экономит время: всё, что кредитор говорит про взнос, ставку, стаж и доход, это его требования к заёмщику. Программа отвечает только за то, кому она вообще доступна и по какой ставке.
Налоги собственника-иностранца
Налог зависит от резидентства. Гражданство его не определяет. 183 дня пребывания в России в течение 12 следующих подряд месяцев, и вы налоговый резидент. Один и тот же человек в один год резидент, а в другой нет.
Ежегодный налог на имущество
Собственник платит этот налог ежегодно, и иностранец в списке плательщиков не исключение. От 0,1% до 2,5% кадастровой стоимости: таков диапазон ставок в зависимости от типа и стоимости объекта. Платить нужно не позднее 1 декабря года, следующего за отчётным. Считает налог сама служба и присылает уведомление, но неполучение уведомления от уплаты не освобождает. Подробнее об этом в статье о налоге на имущество.
Налог при продаже и минимальный срок владения
Здесь статус виден в цифрах. 30% налоговой базы платит налоговый нерезидент при продаже квартиры до истечения минимального срока владения. У резидента ставка составляет 13% или 15% в зависимости от размера облагаемого дохода. Налоговый статус определяет ставку и право уменьшить доход: нерезидент не получает налоговый вычет и не может вычесть расходы на покупку.
Цена в договоре не всегда равна доходу для расчёта налога. Её сравнивают с кадастровой стоимостью, применяемой с 1 января года регистрации перехода права, умноженной на 0,7. Если цена ниже, налог считают с полученного кадастрового порога. Регион вправе повысить коэффициент до 1, поэтому перед расчётом нужно проверить коэффициент для региона квартиры. Для объекта, образованного в течение года, берут стоимость на дату постановки на кадастровый учёт. Если нужной кадастровой стоимости в ЕГРН нет, это правило не применяется.
Спасает минимальный срок владения. 3 года или 5 лет в собственности, и налог платить не надо. Правило работает независимо от статуса владельца.
При облагаемой продаже декларацию нужно подать до 30 апреля следующего года, а налог заплатить до 15 июля того же года. Эти сроки действуют и для нерезидента. Ничего не меняется, если квартиру продал представитель-резидент по доверенности. Обязанность по налогу остаётся у собственника. Расчёт при продаже разобран в материале о налоге при продаже квартиры.
| Что происходит | Налоговый резидент | Налоговый нерезидент |
|---|---|---|
| Налог на имущество | От 0,1% до 2,5% кадастровой стоимости, ежегодно | То же самое |
| Налог при продаже | 13% или 15% налоговой базы | 30% налоговой базы с учётом кадастрового порога |
| Вычеты и расходы на покупку | Доступны | Не доступны |
| Освобождение при владении | Более 3 или 5 лет | То же самое |
| Декларация и налог | До 30 апреля и до 15 июля следующего года | То же самое |
Квартира не даёт статус: что меняется и что нет
Самое частое ожидание связано с одним словом: квартира. Между покупкой жилья и статусом в стране прямой связи нет.
Право собственности и режим пребывания
Право собственности само по себе не разрешает пребывать в стране дольше положенного срока. Визу не отменяет. Вопрос регистрации не снимает. Налоги не снижает. Право собственности и миграционный статус не заменяют друг друга.
Покупка жилья не меняет:
- срок законного пребывания;
- обязанность встать на учёт по месту пребывания;
- налоги.
Живёт иностранец в квартире, которую купил, и к нему применяются те же правила учёта, что и к любому иностранцу в России. Этот порядок разобран в статье об учёте иностранца в квартире.
Вид на жительство по покупке недвижимости
Основание всё же есть. Иностранец может подать документы на вид на жительство на основании инвестиций в недвижимость. В этом случае предварительное разрешение на временное проживание не требуется.
Условия такие: 50 млн рублей для Москвы и 25 млн рублей для других субъектов минимальной кадастровой стоимости объекта. Объект приобретён на стадии строительства или в течение двух лет после ввода в эксплуатацию. Иностранец владеет им непрерывно в течение года до обращения. Решение принимает орган по миграции.
Порог относится к кадастровой стоимости. Цена покупки может быть другой: потратить 50 млн рублей на квартиру в Москве ещё не значит выполнить это условие. До покупки ради вида на жительство проверьте кадастровую стоимость, дату ввода объекта и возможность выдержать год владения. Действующие на момент обращения пороги и условия нужно сверить в органе по миграции.
Сделка по шагам: что и в каком порядке происходит
Шагов немного, и каждый из них предсказуем.
До подписания: объект и предварительные договорённости
- Проверка объекта. Права собственности, обременения, аресты, зарегистрированные жильцы. Иностранцу нужна та же проверка, что и россиянину, иначе спор придётся решать в суде.
- Предварительные договорённости. Это предварительный договор с зафиксированными предметом и ценой либо просто аванс или задаток. Разница между ними важна: если сделка не состоится по вине продавца, продавец возвращает двойную сумму задатка, аванс же возвращается полностью. Если срок в предварительном договоре не согласован, он равен году.
- Подготовка договора. Он пишется на русском или на двух языках и подписывается сторонами. Нотариальная форма законом не обязательна, кроме случаев с несовершеннолетними, долевой собственностью и отправкой документов по почте. Если объект принадлежит одному владельцу, сделка может проходить через МФЦ, а при долевой собственности или участии несовершеннолетних её проводят через нотариуса.
Подробнее о том, как устроен договор купли-продажи и чем предварительный договор отличается от задатка, рассказываем в материалах по этим темам.
Подписание, регистрация и передача ключей
Договор подписывают, потом подают документы на регистрацию перехода права. 7 рабочих дней, если документы поданы в Росреестр, и до 9 рабочих дней через МФЦ. По нотариально удостоверенным документам срок составляет 3 рабочих дня, в электронной форме 1 рабочий день, через МФЦ с нотариальными документами 5 рабочих дней. Результат подтверждает выписка из ЕГРН.
Расчёты и передача ключей идут после регистрации. Права собственника возникают с момента регистрации перехода права, а сам договор вступает в силу с момента подписания.
Итого
Квартиру иностранцу купить можно. Ограничения касаются отдельных видов земель и режимных территорий. Документов четыре, перевод паспорта готовят заранее, апостиль нужен не для всех стран. Деньги по сделке с валютным нерезидентом идут в рублях через уполномоченный банк, наличные запрещены, штраф от 20% до 40% суммы сделки.
Ипотека доступна с более строгими требованиями, взнос может достигать 50%. Льготные программы требуют российского гражданства; на семейную ипотеку может претендовать семья, где один из супругов гражданин России. Налоги зависят от налогового статуса, а квартира сама по себе не даёт вида на жительство и гражданства.
Частые вопросы
Может ли иностранец купить квартиру в России?
Да, иностранец может приобрести жилое и коммерческое помещение на тех же условиях, что и гражданин России. Ограничения касаются земли сельскохозяйственного назначения, приграничных участков, лесного фонда, заповедников, недвижимости в закрытых городах и участков рядом с аэропортами и оборонными объектами. Строящееся жильё доступно: на него заключается договор участия в долевом строительстве.
Нужен ли иностранцу вид на жительство, чтобы купить квартиру?
Сам вид на жительство не обязателен, но нужен документ, подтверждающий законное пребывание: виза, миграционная карта, разрешение на временное проживание или вид на жительство. Без такого документа право собственности не зарегистрируют. При безвизовом въезде общий предел составляет 90 суток суммарно за календарный год. Исключения и продление возможны по закону или международному договору; покупка квартиры срок не продлевает.
Какие документы нужны иностранцу для сделки с недвижимостью?
Четыре: паспорт, нотариально удостоверенный перевод паспорта с апостилем, документ о законном пребывании и согласие супруга, если покупатель в браке. Гражданам стран Конвенции о правовой помощи апостиль не нужен. Российский ИНН на момент сделки не требуется: после регистрации права налоговая служба ставит иностранца на учёт по месту нахождения объекта.
Можно ли оплатить квартиру иностранцу наличными или в валюте?
Если покупатель валютный нерезидент, то нет: деньги по такой сделке принимают только в рублях, безналично, через уполномоченный банк. Наличный расчёт запрещён, а за него или за сокрытие статуса нерезидента предусмотрен штраф от 20% до 40% суммы операции. Для гражданина недружественной страны расчёты с 2022 года возможны только в рублях и безналично.
Даёт ли квартира иностранцу вид на жительство или гражданство?
Напрямую нет. Право собственности не продлевает пребывание, не отменяет регистрацию и не снижает налоги. Но для вида на жительство есть инвестиционное основание: нужно владеть объектом непрерывно год, приобрести его на стадии строительства или в течение двух лет после ввода в эксплуатацию. Кадастровая стоимость объекта должна составлять от 50 млн рублей в Москве или от 25 млн рублей в других регионах. Цена покупки с кадастровой стоимостью может не совпадать.
Сколько налогов платит иностранец за квартиру в России?
Ежегодно налог на имущество: ставка от 0,1% до 2,5% кадастровой стоимости, срок уплаты до 1 декабря года, следующего за отчётным. При продаже ставка зависит от налогового статуса: 30% у нерезидента и 13% или 15% у резидента. Доход для расчёта налога проверяют по кадастровому порогу: по общему правилу это 70% кадастровой стоимости, регион может повысить его до 100%. Налоговый вычет и уменьшение дохода на расходы на покупку нерезиденту недоступны. Владение квартирой в течение минимального срока, 3 или 5 лет, освобождает от налога при продаже.
Может ли иностранец взять ипотеку в России?
Да, но условия определяет конкретный банк. Он проверяет подтверждённый доход, работу, законность пребывания и кредитную историю. Стаж от 6 месяцев, возраст от 21 года до 65 лет и платёж не выше 40% доходов семьи относятся к возможным требованиям кредитора; единого набора для всех банков нет. Первоначальный взнос может достигать 50%. Льготные программы требуют российского гражданства; на семейную ипотеку может претендовать семья, где один супруг гражданин России.
