Ипотека означает залог недвижимости, который обеспечивает исполнение обязательства, например возврат кредита. В обычном разговоре этим словом называют и жилищный кредит: банк выдаёт деньги на покупку, заёмщик возвращает их с процентами, а квартира служит залогом.
Давайте по-человечески: перед первой покупкой нужно разобраться, кто должен деньги, кому принадлежит квартира и что кредитор вправе сделать при нарушении договора. Потом посчитать расходы. По ежемесячному платежу видна лишь часть будущих обязательств.
Содержание 10 разделов
Что такое ипотека и как она связана с кредитом
Кредит создаёт денежный долг, ипотека обеспечивает его залогом. Кредитный договор определяет, сколько денег банк выдаёт, как заёмщик возвращает их и платит проценты. Ипотека даёт кредитору право удовлетворить свои требования из стоимости недвижимости преимущественно перед другими кредиторами. У этого правила есть установленные законом исключения.
За названиями участников стоят разные обязанности. При обычной покупке заёмщик приобретает квартиру и предоставляет её в залог, то есть совмещает несколько ролей. Но в залог можно передать и имущество третьего лица.
| Участник | Что делает | Что учесть |
|---|---|---|
| Кредитор | Предоставляет кредит | Требует вернуть деньги на договорных условиях |
| Заёмщик | Получает деньги и обязуется их вернуть | Отвечает за исполнение кредитного договора |
| Залогодатель | Предоставляет недвижимость в залог | Может быть заёмщиком или третьим лицом |
| Залогодержатель | Имеет обеспеченные залогом требования | В жилищной кредитной сделке эту роль выполняет кредитор |
Например, один член семьи получает кредит, а другой предоставляет свою квартиру в обеспечение. Если залогодатель обеспечивает чужой долг, он рискует своим имуществом. При этом он не становится автоматически созаёмщиком или поручителем. Его ответственность нужно выяснять по документам, которые он подписывает.
Юридическое понятие ипотеки шире кредита на покупку квартиры. Залог недвижимости может обеспечивать заём и другие обязательства, предусмотренные законом. Название продукта ещё не объясняет, на что вам выдают деньги. Цель должна быть понятна из договора: от неё могут зависеть дальнейшие права заёмщика.
Кому принадлежит квартира в ипотеке
Банк не становится совладельцем квартиры из-за залога. Собственность определяет, кому принадлежит готовое жильё. Ипотека ограничивает распоряжение им и обеспечивает требования кредитора. Заложенная недвижимость остаётся во владении и пользовании залогодателя.
Что проверить в ЕГРН
ЕГРН, Единый государственный реестр недвижимости, содержит сведения о правах на объект и обременениях. Обременением называют установленное ограничение прав на недвижимость. Поэтому при проверке готовой квартиры важны две записи: кто собственник и есть ли ипотека.
Ипотечное обременение возникает с момента государственной регистрации ипотеки. Закон предусматривает особые правила возникновения прав залогодержателя, в том числе когда обеспечиваемое обязательство возникает после внесения записи. Подписанный кредитный договор показывает ваши денежные обязанности; регистрационные сведения позволяют проверить права на недвижимость и залог.
Квартира по ДДУ и право требования
Со строящимся жильём есть ещё одно различие. ДДУ, договор участия в долевом строительстве, закрепляет обязанность застройщика построить и передать предусмотренный договором объект. Право требовать передачу объекта по ДДУ нужно отличать от собственности на готовую квартиру.
| Что заложено | Какое право есть у залогодателя | Что проверить |
|---|---|---|
| Готовая квартира | Зарегистрированное право на недвижимость | Собственника, описание объекта и ипотечное обременение |
| Право требования по ДДУ | Право требовать исполнения договора застройщиком | ДДУ, права участника строительства и оформление их залога |
К залогу требований по ДДУ применяются правила об ипотеке в предусмотренном законом порядке. Регистрация ДДУ и регистрация собственности на квартиру подтверждают разные права. До подписи стоит выяснить, что именно вы приобретаете и передаёте в залог. Наличие квартиры или договора с застройщиком ещё не гарантирует, что кредитор согласует объект.
Первоначальный взнос, платежи и другие расходы
Денег должно хватать на покупку и дальнейшие расходы. Первоначальный взнос составляет часть стоимости жилья, которую вы оплачиваете собственными средствами. Его размер задают условия конкретного кредита. Общего процента для любой ипотечной сделки нет.
Расходы на сделку и после покупки
После покупки понадобятся деньги на кредит и на саму квартиру. Платить за всё это придётся в разное время. Если в расчёте есть только взнос и ближайший платёж, часть обязательств вы пока не учли.
| Группа расходов | Когда понадобятся деньги | Что проверить |
|---|---|---|
| Собственные средства на покупку | При расчётах по сделке | Размер взноса, источник денег и порядок их передачи |
| Платежи по кредиту | По установленному графику | Суммы, даты и условия определения платежей |
| Страхование | По условиям договоров и полисов | Стоимость, сроки оплаты и последствия отсутствия страховки |
| Содержание квартиры | Во время владения жильём | Регулярные расходы и необходимые работы по поддержанию квартиры в исправном состоянии |
График платежей задаёт сроки и суммы выплат либо условия, по которым суммы определяют. Прежде чем записывать предварительный платёж в свой бюджет, нужно понять письменные условия кредита. Для конкретного расчёта пригодится статья Как рассчитать ипотеку.
Смотрите, сколько денег остаётся после обязательных семейных трат: питания, содержания жилья, других кредитов, расходов на детей и родственников, которых вы поддерживаете. Добавьте ожидаемые крупные расходы. При неровном доходе я бы считала по слабому месяцу. Именно в нём тоже придётся платить.
Одобрение банка не заменяет эту проверку. Кредитор решает, готов ли выдать деньги, а с платежами предстоит жить вашей семье. Если на взнос уйдут все накопления, нужно понять, из чего вы оплатите страховку, содержание квартиры и непредвиденные расходы.
Налоговый вычет в бюджете покупки
Налоговый вычет может уменьшить расходы, если у вас есть право на него. У вычета по покупке и вычета по ипотечным процентам разные лимиты и условия. Можно вернуть уплаченный налог на доходы физических лиц (НДФЛ), если это допускают правила вычета. Возврат ограничен суммой такого налога.
Для процентного вычета важны фактически уплаченные проценты, целевое назначение кредита и расходование денег на жильё. Нецелевой кредит под залог квартиры не даёт этого права автоматически. Условия разобраны в статье Налоговый вычет по процентам по ипотеке.
Ставка, ПСК и страхование ипотеки
Одна процентная ставка не показывает все расходы по кредиту. По ставке начисляют проценты. Полная стоимость кредита, или ПСК, учитывает предусмотренные правилами расходы по кредиту, включая платежи за услуги, от которых зависят его предоставление или условия.
У бюджета покупки больше составляющих. Первоначальный взнос и содержание жилья имеют другое назначение и не относятся к расходам по кредиту. Для добровольно выбранных услуг тоже нужно уточнить, входят ли расходы на них в ПСК. Здесь важна связь услуги с выдачей кредита или его условиями.
Стоимость страхования предмета ипотеки входит в расчёт ПСК. Для сравнения предложений запросите письменные условия на одинаковую сумму и срок. Вместе с ПСК посмотрите, какие услуги предусмотрены, когда за них платить и что изменится при отказе.
Страхование квартиры и страхование жизни заёмщика покрывают разные риски. Поэтому общей фразы о страховке недостаточно. Нужно знать, какой полис вам предлагают и на каких условиях.
| Вид страхования | Какие риски относятся к нему | Основание и условия | Что проверить в расходах |
|---|---|---|---|
| Заложенного имущества | Утрата и повреждение имущества | Договор и правила закона об ипотеке | Стоимость, объём покрытия, сроки оплаты; стоимость учитывается в ПСК |
| Жизни заёмщика | Риски, связанные с жизнью, по условиям полиса | Предложенный вариант кредита и страховой договор | Цену полиса и условия кредита без него |
По статье 31 закона об ипотеке страхование заложенного имущества определяется договором. При отсутствии иных условий залогодатель страхует его за свой счёт от утраты и повреждения на сумму, равную полной стоимости имущества. Если стоимость имущества превышает обеспеченное обязательство, страховая сумма должна быть не ниже суммы этого обязательства.
У страхования жизни другие условия. При предложении кредита со страхованием жизни должен быть вариант без него, сопоставимый по сумме и сроку. Ставка без страхования жизни может быть выше. Чтобы понять, во что обойдётся отказ от полиса, придётся учесть и то, как изменятся расходы по кредиту.
До подписания выясните, что произойдёт, если вы не продлите страховку. Добровольность страхования жизни не гарантирует сохранения прежней ставки. Ответ должен быть в условиях договора, который вы собираетесь заключить.
Документы и условия ипотечной сделки
До подписи нужны понятные письменные условия. Предварительный платёж не объясняет всех будущих обязанностей. Перечень документов зависит от кредитора, объекта и участников сделки. Единого комплекта документов и одинакового срока оформления для всех ипотечных сделок нет.
Документы о заёмщике и его доходах нужны для рассмотрения кредита. Документы на жильё и права залогодателя относятся к объекту и залогу. Проекты договоров показывают, какие обязанности вы принимаете. Запросите перечень для своей сделки: так будет понятно, зачем нужен каждый документ и кто его предоставляет.
Проверку удобно провести в такой последовательности. Это ориентир для покупателя; у конкретного кредитора порядок действий может отличаться.
- Получите письменные условия. Запросите проект кредитного договора, перечень документов и сроки рассмотрения. Выясните, какие условия предварительные, а какие уже согласованы.
- Сопоставьте обязательства с бюджетом. Проверьте сумму, срок, ставку, ПСК, график и страховые расходы. Разберитесь, откуда возьмутся деньги на взнос и дальнейшие платежи.
- Проверьте объект и залог. Для договорного залога недвижимости проверьте описание и оценку имущества, право залогодателя и регистрационные сведения. Из договора также должны быть понятны существо, размер и срок обеспечиваемого обязательства.
- Разберитесь с расчётами. Уточните, когда и при каких условиях передаются собственные и кредитные деньги, какие документы подтверждают исполнение обязательств. Сверьте порядок расчётов с вашей сделкой.
- Проверьте результат регистрации. Для готовой квартиры различайте право собственности и ипотечное обременение. При ДДУ проверяйте оформление договора и залога требований. Записи о собственности на ещё не переданную квартиру ждать не следует.
Изучить условия договора об ипотеке недостаточно: кредитный договор тоже требует внимания. В нём важны последствия просрочки и порядок досрочного возврата денег. Если размер платежа определяется по условиям договора, попросите объяснить, как они влияют на график.
Проживание и продажа квартиры в ипотеке
Залог сохраняет возможность владеть жильём и пользоваться им. При этом распоряжаться квартирой нужно с соблюдением ипотечных правил. Право жить в квартире и право продать её имеют разные условия.
Если договором не предусмотрено иное, залогодатель поддерживает недвижимость в исправном состоянии и несёт расходы на её содержание до прекращения ипотеки. Эти траты остаются даже после внесения кредитного платежа. Платежи кредитору и расходы на квартиру нужно учитывать в бюджете.
Продать квартиру до полного погашения кредита можно. По общему правилу на отчуждение требуется согласие залогодержателя, если договором об ипотеке не предусмотрено иное. Это касается и других способов передачи имущества, например дарения или обмена.
Для физического лица закон предусматривает также специальный порядок продажи до обращения взыскания, если кредит или заём получен для целей, не связанных с предпринимательством. Этот порядок действует при соблюдении установленных условий.
Перед продажей нужно выяснить применимый порядок, необходимые согласования и способ расчётов. Прежде чем обещать покупателю квартиру без залога, разберитесь, как будет погашена ипотечная запись. Устной договорённости о том, что кредит потом закроют, для этого недостаточно.
Что бывает при просрочке по ипотеке
Нарушение кредитного обязательства может привести к обращению взыскания на заложенную квартиру. Обращение взыскания позволяет удовлетворить требования кредитора за счёт залога по предусмотренной процедуре. Просрочку, обращение взыскания и продажу имущества нужно различать. После первого пропуска платежа квартира не становится автоматически собственностью банка.
При этом гарантированной неприкосновенности у заложенного жилья нет. Недвижимость может быть реализована для исполнения обеспеченных требований. Поэтому последствия просрочки нужно понимать ещё до сделки.
Правило о прекращении права пользования применяется в указанных законом случаях, когда кредит или целевой заём предоставлен банком, иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом. В их числе финансирование покупки или строительства жилья, капитального ремонта, неотделимых улучшений, а также погашения прежнего кредита или займа на приобретение или строительство жилья.
Основания и процедура зависят от закона и условий обязательства, поэтому одинакового результата при любой просрочке обещать нельзя. Если вы понимаете, что не сможете заплатить в срок, заранее сообщите кредитору о затруднении и выясните доступные варианты. Для изменения графика нужны согласованные условия. Одного обращения недостаточно.
Снятие обременения после погашения кредита
Последний платёж и погашение записи об ипотеке нужно проверить по отдельности. Когда денежное обязательство исполнено, остаётся выяснить порядок подачи заявления о погашении записи об ипотеке. Затем проверить результат регистрации.
Порядок зависит, в частности, от закладной. Закладная удостоверяет права на исполнение обеспеченного ипотекой денежного обязательства и на залог имущества. Она бывает бумажной или электронной. Право собственности на квартиру подтверждается другими сведениями.
| Случай | Что учесть при погашении записи |
|---|---|
| Закладная не выдавалась | Закон предусматривает совместное заявление залогодателя и залогодержателя либо заявление залогодержателя |
| Есть бумажная закладная | Применяются предусмотренные законом варианты заявлений с представлением закладной; при заявлении залогодателя нужна отметка её владельца о полном исполнении обязательства |
| Бумажная закладная обездвижена или выдавалась электронная | Для предусмотренных заявлений используется выписка по счёту депо; порядок отличается от представления обычной бумажной закладной |
Обездвиженной называют бумажную закладную, переданную на хранение депозитарию, который учитывает права на неё. Счёт депо служит для учёта таких прав. Для вас здесь важен конкретный вопрос: кто подаст заявление и какие предусмотренные документы нужны в вашем случае.
До завершения выплат уточните у кредитора:
- как подтвердят полное исполнение обязательства;
- кто обеспечит подачу заявления и предусмотренных документов;
- как вы получите сведения о погашении ипотечной записи.
Списание последнего платежа не гарантирует снятия обременения в тот же день. У регистрационных действий есть свои основания, а закон предусматривает специальные случаи. Погашение записи об ипотеке проверяйте по сведениям ЕГРН и сохраните подтверждение расчёта по кредиту.
Если собираетесь закрыть долг раньше графика, сначала разберитесь с правилами досрочного погашения ипотеки. После досрочного расчёта тоже нужно проверить погашение записи об ипотеке.
Позиция автора
Я бы начинала подготовку к ипотеке с двух вещей: понятного договора и денег на все обязательства. Если взнос собран, а платить за страховку и содержание квартиры нечем, бюджет покупки ещё не готов. Непонятные письменные условия тоже стоит прояснить до подписи.
У паузы перед сделкой должна быть конкретная задача: разобраться с условием, подтвердить источник платежей или пересчитать расходы. Когда ответ получен, можно двигаться дальше. Брать на себя обязательство, которое вы пока не можете объяснить своими словами, я бы не советовала.
Итого
Ипотека связывает денежное обязательство с залогом недвижимости. Перед покупкой выясните, какие платежи вы обязуетесь вносить, какое право на жильё получаете и как оформлен залог. Расходы проверяют по письменным кредитным условиям и семейному бюджету. После расчёта по кредиту завершение ипотеки подтверждают погашением записи в ЕГРН.
Частые вопросы
Что такое ипотека простыми словами?
Это залог недвижимости, который обеспечивает исполнение обязательства. При обычной покупке с кредитом заёмщик возвращает банку деньги с процентами, а залог квартиры обеспечивает эти требования. Банк получает залоговое право. Доля собственности из-за залога к нему не переходит.
Чем ипотека отличается от кредита под залог недвижимости?
В юридическом смысле кредит под залог недвижимости тоже может обеспечиваться ипотекой. Чтобы понять цель кредита, нужно прочитать договор: на что выдаются деньги, что передаётся в залог и какие обязанности вы принимаете. Одного названия продукта для этого недостаточно.
Кто такие кредитор, заёмщик и залогодатель при ипотеке?
Кредитор предоставляет деньги, заёмщик обязуется их вернуть, залогодатель предоставляет имущество в обеспечение. Заёмщик и залогодатель могут быть разными лицами. Залогодатель, который обеспечивает чужой долг, не становится автоматически созаёмщиком или поручителем.
Как оформляют ипотечный кредит на покупку квартиры?
Запрашивают письменные условия и перечень документов, проверяют бюджет, объект, договоры и порядок расчётов. После оформления проверяют результат регистрации. Последовательность и сроки уточняют для конкретной сделки. Отправленная заявка ещё не гарантирует выдачи кредита на ожидаемых условиях.
Какие документы нужны для ипотеки?
Перечень нужно запросить у кредитора с учётом объекта и участников сделки. В нём есть документы о заёмщике, сведения о жилье и правах залогодателя, а также договоры с условиями обязательств. Для готовой квартиры и требований по ДДУ проверки различаются.
Какие расходы по ипотеке учитывать кроме ежемесячного платежа?
Собственные средства на покупку, страхование и содержание квартиры. ПСК помогает оценить расходы по кредиту, но всего бюджета покупки не охватывает. Возможный налоговый вычет учитывайте после проверки права на него. Пока возврат не получен, этих денег для сделки у вас нет.
