Как рассчитать ипотеку и выбрать платёж по своему бюджету

Содержание 9 разделов

Какие данные нужны для расчёта ипотеки

Цена квартиры и сумма кредита различаются на первоначальный взнос. Допустим, жильё стоит 8 млн ₽, из которых 2 млн ₽ вы платите своими деньгами. Тогда долг составляет 6 млн ₽. Именно на него начисляются проценты.

Для расчёта нужны:

• цена выбранного жилья;
• первоначальный взнос в рублях;
• годовая процентная ставка выбранного кредита;
• срок кредита;
• схема погашения: равные платежи или платежи с одинаковой частью основного долга.

Посмотрите, какое поле предлагает калькулятор. Если он просит цену жилья и взнос, сумму кредита он посчитает сам. Если просит сумму кредита, в нашем примере вводите 6 млн ₽. При одинаковых долге, ставке, сроке, схеме и правилах расчёта результат будет одинаковым.

Для предварительного поиска можно посмотреть цены квартир в Москве, Санкт-Петербурге или Екатеринбурге. Но ипотеку считайте по цене конкретного объекта. Городской ориентир помогает с поиском, стоимость выбранной квартиры нужно подставить свою.

Во всех сравнениях ставка постоянная, месяцы одинаковые, платежи вносятся в конце месяца. Страхование, комиссии, досрочные взносы и инфляция не учтены.

Какую сумму кредита позволяет ваш бюджет

Начните с платежа, который можете вносить каждый месяц, сохраняя деньги на обычную жизнь и другие обязательства. Сначала обязательства, потом планировка. Обратный расчёт покажет, какой долг соответствует этому платежу.

Из регулярного дохода вычтите повседневные расходы, платежи по другим кредитам и деньги на предстоящие крупные траты. Важно понять, какая часть дохода устойчива. Разовую премию можно получить один раз, а платёж придётся вносить каждый месяц.

Формула обратного расчёта для равных ежемесячных платежей при положительной ставке:

Pₘₐₓ = Aₘₐₓ × (1 − (1 + r)^(−n)) / r

Здесь Aₘₐₓ обозначает ваш предел месячного платежа, r обозначает месячную ставку, n обозначает число месяцев. Годовую ставку делим на 100 и на 12, срок в годах умножаем на 12.

При условном платеже 50 000 ₽ в месяц, ставке 12% годовых и сроке 20 лет получается кредит около 4,54 млн ₽. Прибавьте к этой сумме первоначальный взнос и получите расчётную цену жилья. Расходы сделки оплачиваются сверх неё, если не включены в кредит.

Как рассчитать аннуитетный платёж и проценты

При аннуитете ежемесячный платёж одинаковый, но соотношение процентов и погашения долга внутри него меняется. Постоянную сумму удобно закладывать в бюджет. Однако в начале кредита большая её часть может уходить на проценты.

Формула ежемесячного платежа

Для аннуитета используется формула:

A = P × r / (1 − (1 + r)^(−n))

• A обозначает ежемесячный платёж.
• P обозначает первоначальную сумму кредита.
• r обозначает месячную ставку в долях единицы.
• n обозначает число платежей за весь срок.

Возьмём условную квартиру за 8 млн ₽ и взнос 2 млн ₽. Сумма кредита составляет 6 млн ₽. При 12% годовых месячная ставка равна 12 / 100 / 12 = 0,01, то есть 1%. При сроке 20 лет будет 240 платежей.

Подставляем значения:

A = 6 000 000 × 0,01 / (1 − 1,01^(−240))

Получаем около 66 065 ₽ в месяц. При заданной ставке такой платёж полностью погасит долг к концу срока. Формула учитывает, что с каждым погашением остаток уменьшается и проценты начисляются уже на меньшую сумму.

При нулевой ставке используйте A = P / n. В обычной формуле получилось бы деление на ноль. Условные 6 млн ₽ на 240 месяцев дают 25 000 ₽ в месяц и нулевые проценты. Этот пример нужен для объяснения математики; предложения беспроцентной ипотеки здесь нет.

Проценты и погашение долга в первом месяце

В примере с долгом 6 млн ₽, ставкой 12% и сроком 20 лет первый платёж складывается так:

• проценты: 6 000 000 × 0,01 = 60 000 ₽;
• погашение основного долга: около 66 065 − 60 000 = около 6 065 ₽.

Платёж заметный, но в первом месяце лишь небольшая его часть уменьшит долг. Остальное уйдёт на проценты.

В следующем месяце проценты начислят на оставшийся после платежа долг. При постоянном платеже доля процентов постепенно уменьшается, а на возврат основного долга остаётся всё больше денег.

Поэтому умножать годовую ставку на первоначальный долг и весь срок нельзя. В таком расчёте проценты продолжают начисляться и на деньги, которые вы уже вернули. В графике смотрите на проценты по текущему остатку долга.

Сумма выплат и переплата за весь срок

При постоянном аннуитетном платеже без досрочного погашения:

• сумма выплат по кредиту = A × n;
• переплата по процентам = A × n − P.

По условному кредиту 6 млн ₽ под 12% на 20 лет получится около 15,86 млн ₽ выплат. Из них около 9,86 млн ₽ составят проценты. Первоначальный взнос 2 млн ₽ сюда не входит: его вы платите своими деньгами при покупке.

В расчёте промежуточные значения не округлялись. В статье платёж показан с точностью до рубля, большие суммы округлены до сотых долей миллиона. Если умножить показанные 66 065 ₽ на 240, получится небольшое расхождение с итогом по неокруглённому платежу.

Аннуитетные и дифференцированные платежи: что меняется

Чтобы заплатить меньше процентов, иногда приходится вносить более высокие платежи в начале. При дифференцированной схеме основной долг возвращается одинаковыми частями. Проценты начисляются на остаток, поэтому общий платёж постепенно снижается.

Формула платежа за месяц k:

Aₖ = P / n + (P − (k − 1) × P / n) × r

Буква k обозначает номер месяца. Если условные 6 млн ₽ разделить на 240 месяцев, ежемесячное погашение основного долга составит 25 000 ₽. Сверху добавляются проценты. При 12% годовых в первом месяце это ещё 60 000 ₽.

Сравним обе схемы при одной цене квартиры 8 млн ₽, взносе 2 млн ₽, долге 6 млн ₽, ставке 12% и сроке 20 лет. Дополнительные расходы и досрочные платежи исключены.

При дифференцированной схеме вы с самого начала возвращаете больше основного долга. Остаток уменьшается быстрее, и за весь срок набегает меньше процентов. Но первые 85 000 ₽ нужно заплатить уже в начале кредита.

Я бы сравнивал обе схемы по двум величинам: начальной нагрузке и итоговым процентам. Меньшая переплата полезна, пока первый платёж укладывается в бюджет. Если он вам не по силам, экономия за двадцать лет эту проблему не устраняет.

Уточните, какие схемы доступны по конкретному кредиту. Переключатель в калькуляторе позволяет сравнить арифметику, но кредитор может предлагать только одну схему.

Ипотека на 10, 20 или 30 лет: платёж и переплата

При положительной ставке длинный срок уменьшает платёж и увеличивает сумму процентов. Чтобы увидеть цену этого уменьшения, долг и ставку в сравнении оставляют одинаковыми.

Возьмём условную квартиру за 8 млн ₽, взнос 2 млн ₽ и долг 6 млн ₽ под 12% годовых. Схема аннуитетная, ставка постоянная, погашение по графику. Страхование и комиссии исключены.

Увеличение срока на десять лет, с 20 до 30 лет, уменьшает обязательный платёж примерно на 4 348 ₽ в месяц. Проценты при этом увеличиваются примерно на 6,36 млн ₽. При такой ставке месячная нагрузка снижается сравнительно немного, а итоговые выплаты растут сильно.

Причина видна уже в первом платеже. Проценты по одинаковому долгу одинаковы. При длинном сроке на погашение основного долга остаётся меньше денег, поэтому сумма, на которую начисляются проценты, убывает медленнее.

В таблице сравниваются суммы выплат за весь срок в номинальных рублях. Инфляция и изменение дохода не учтены. Для досрочных взносов нужен новый график с конкретными суммами и датами. При оценке обязательной нагрузки будущие досрочные платежи нельзя считать гарантированными.

Как первоначальный взнос влияет на платёж

Больший взнос уменьшает долг. При одной ставке, сроке и схеме вместе с долгом снижаются месячный платёж и проценты за весь срок. Арифметика простая, но вопрос об оставшихся накоплениях она не решает.

Сравним два взноса при условной цене жилья 8 млн ₽, ставке 12% годовых и сроке 20 лет. Схема аннуитетная. Все условия, кроме взноса, одинаковы; дополнительные расходы и досрочные платежи не учтены.

Дополнительный миллион взноса уменьшает кредит на миллион. При неизменных ставке и сроке платёж и проценты снижаются пропорционально сумме долга.

Если после увеличения взноса понадобится занимать на ремонт или обычные расходы, появится ещё одно обязательство. Его платёж нужно будет прибавить к ипотечному. Поэтому я бы смотрел и на сумму процентов, и на остаток накоплений после покупки.

Какие расходы и условия проверить перед выбором ипотеки

Формула считает платёж по долгу и процентам. Для бюджета покупки нужно прибавить расходы, предусмотренные условиями кредита, и свериться с индивидуальным графиком. До этой сверки результат калькулятора остаётся предварительным.

Полная стоимость кредита, или ПСК, учитывает расходы, без которых кредит не выдадут либо выдадут на других условиях. Она позволяет оценить предложение с учётом этих затрат.

Внесите в бюджет страхование и комиссии, если они предусмотрены вашим договором. Для каждого расхода важно знать сумму, дату оплаты и то, придётся ли платить снова. Дополнительная услуга может влиять на условия конкретного кредита, но объявлять её обязательной для любой ипотеки нельзя. Уточните, что изменится, если вы воспользуетесь услугой или откажетесь от неё.

Содержание жилья и ремонт тоже требуют денег. В сумму процентов из примеров эти расходы не входят. Налоговые возвраты в примерах не учтены. Пока право на возврат и срок его получения не проверены, уменьшать на него обязательный платёж в своём бюджете не стоит.

Если калькулятор расходится с графиком кредитора, проверьте:

1. Совпадают ли сумма долга, ставка, срок и схема.
2. На какие даты приходятся выдача кредита и платежи.
3. Как считается продолжительность периода начисления процентов.
4. На каком этапе округляются суммы.

Модель с одинаковыми месяцами и договорный расчёт по фактическим датам могут давать разные результаты. Небольшое расхождение из-за округления стоит отличать от ошибки во вводе: например, когда вместо долга указана вся цена квартиры.

Попросите объяснить условия и риски до подписания. Кредитор должен дать понятные разъяснения заранее. Если платёж вместе с сопутствующими расходами превышает ваш бюджет, вернитесь к расчёту суммы кредита до продолжения сделки.

Как выбрать срок ипотеки по результатам расчёта

Я советую сравнивать варианты с посильным обязательным платежом по сумме процентов. Короткий срок имеет смысл, когда вы выдерживаете его нагрузку. Длинный срок можно рассматривать ради меньшего платежа, но цена дополнительных лет должна быть понятна заранее.

Допустим, ваш личный предел составляет 50 000 ₽ в месяц. Для долга 6 млн ₽ под 12% ни один из рассмотренных сроков в этот предел не укладывается. Даже на 30 лет получается около 61 717 ₽.

Обратный расчёт даёт другой результат: при тех же 12% и сроке 20 лет платёж 50 000 ₽ соответствует долгу около 4,54 млн ₽. Исходя из этой суммы, можно пересмотреть цену квартиры или размер взноса, сохранив деньги на предстоящие расходы.

Если меняете требования к объекту, сравните цены по районам Москвы или особенности панельных, кирпичных и монолитных домов. Подходящую цену ищите с учётом нужной площади, расположения и состояния жилья.

После выбора объекта повторите расчёт по условиям кредитора: доступной схеме, ставке, расходам и графику. На будущий рост зарплаты или рефинансирование я бы не опирался, если обязательный платёж уже сейчас трудно вносить.

Итого

Сначала задайте посильный платёж, затем считайте сумму кредита и проценты за весь срок. Сроки, схемы и взносы сравнивайте при одинаковых остальных условиях. Меньший месячный платёж снижает нагрузку на бюджет, но за это удобство можно заплатить большей суммой процентов.

Частые вопросы