Показатель долговой нагрузки (ПДН) показывает, какую долю среднемесячного дохода составляют платежи по всем кредитам и займам. Ипотека, которую вы собираетесь взять, тоже входит в расчёт.
Процент помогает увидеть, сколько дохода потребуется на обслуживание долгов. Дальше возникают два разных вопроса: согласится ли банк выдать ипотеку и сколько денег останется семье после кредитных платежей. Для первого нужен банковский расчёт, для второго придётся посмотреть на обычные расходы. Покупка должна выдержать обе проверки.
Содержание 7 разделов
Что означает ПДН при заявке на ипотеку
ПДН описывает соотношение кредитных платежей и дохода. Для решения о выдаче ипотеки банк оценивает и другие условия. Если свести оценку заявки к одному проценту, можно ошибиться в обе стороны: слишком рано отказаться от подготовки или рассчитывать на кредит без достаточных оснований.
По общему правилу банк обязан рассчитать ПДН, когда решает выдать физическому лицу кредит на цели, не связанные с предпринимательством, независимо от суммы. Закон предусматривает исключения. Порядок расчёта регулирует Указание Банка России от 16 октября 2023 года № 6579-У.
Полезно различать три оценки.
| Что вы оцениваете | На какой вопрос получаете ответ | Чего этот ответ не даёт |
|---|---|---|
| Собственную долговую нагрузку | Какая доля дохода приходится на имеющиеся кредиты и будущую ипотеку | Точного значения ПДН, которое рассчитает банк |
| Банковский ПДН | Как соотносятся платежи и доход, которые учёл кредитор | Гарантии одобрения |
| Семейный бюджет после покупки | Остаются ли деньги на жизнь после всех платежей и расходов | Обещания, что доход сохранится |
У каждой оценки своя задача. Предварительный ПДН помогает увидеть кредитную нагрузку до заявки и обсудить её с банком. Бюджет показывает, как будет устроена жизнь после покупки: какие расходы продолжатся после переезда и сможете ли вы платить при сокращении дохода.
Как самостоятельно рассчитать ПДН
К действующим кредитным платежам прибавляют платёж по будущей ипотеке. Так можно сравнить нагрузку до покупки и после неё. Расчёт без нового кредита описывает только сегодняшние обязательства.
Платежи и доход для расчёта
Формула в процентах выглядит так:
ПДН = сумма среднемесячных платежей по всем кредитам и займам ÷ среднемесячный доход × 100%.
При неизменном доходе дополнительный кредитный платёж повышает ПДН. При неизменных платежах увеличение дохода, принятого в расчёт, уменьшает его.
Для самостоятельной прикидки:
- Выпишите платежи по действующим кредитам и займам.
- Укажите кредитные карты, по которым нужно уточнить учитываемую банком нагрузку.
- Прибавьте ожидаемый платёж по новой ипотеке.
- Разделите общую сумму на среднемесячный доход и умножьте на 100%.
Будущий ипотечный платёж должен соответствовать сумме и условиям, которые вы действительно рассматриваете. Пока меняются цена квартиры, собственный взнос или размер кредита, меняется и расчёт нагрузки. Результат для одной покупки нельзя переносить на другую без пересчёта.
Остаток долга и ежемесячный платёж отвечают на разные вопросы. Остаток показывает, сколько вы ещё должны кредитору. Платёж показывает, сколько нужно направлять на обслуживание долга. В формуле ПДН используются среднемесячные платежи. Если разделить всю задолженность на месячный доход, получится другая величина.
С доходом тоже нужна аккуратность. Расчёт по доходу за самый удачный месяц может создать впечатление, что кредит вам по силам. Но платежи придётся вносить и в менее удачные месяцы. Если поступления меняются, полезно посмотреть, как вы будете платить без разовой премии или ожидаемой подработки.
Пример: нагрузка до и после ипотеки
Проверим условную покупку: квартира стоит 5 млн рублей, накопленный взнос составляет 1 млн рублей, а 4 млн рублей берут в кредит на 20 лет. Заёмщик получает 150 000 рублей в месяц и платит 15 000 рублей по действующим кредитам. Все эти суммы и срок условные.
Для расчёта возьмём 18% годовых: такой была средневзвешенная ставка по рыночным ипотечным кредитам в августе 2026 года. У конкретного банка и программы ставка своя.
Аннуитетный платёж одинаков каждый месяц при неизменных условиях кредита. В нём меняется соотношение сумм, которые идут на проценты и погашение долга: проценты начисляются на остаток задолженности.
Расчёт даёт около 61 732 рублей в месяц. Платежи по кредиту за весь срок составят около 14,82 млн рублей, из них 10,82 млн рублей составит переплата по процентам. Страховка и другие расходы здесь не учтены; досрочного погашения нет.
| Что сравниваем | До ипотеки | С новой ипотекой |
|---|---|---|
| Среднемесячный доход | 150 000 рублей | 150 000 рублей |
| Действующие кредитные платежи | 15 000 рублей | 15 000 рублей |
| Ипотечный платёж | Нет | Около 61 732 рублей |
| Все кредитные платежи | 15 000 рублей | Около 76 732 рублей |
| Предварительный ПДН | 10% | Около 51,2% |
Подставим округлённый ипотечный платёж в формулу:
ПДН = (15 000 + 61 732) ÷ 150 000 × 100% ≈ 51,2%.
До покупки на долги уходила десятая часть дохода; с ипотекой потребуется больше половины. Оставшиеся деньги ещё должны покрыть обычные расходы. Если вы пока выбираете сумму и срок кредита, начните с расчёта ипотеки по своему бюджету.
Почему банковский расчёт ПДН может отличаться от вашего
Разница обычно начинается с исходных сведений. Вы складываете известные вам платежи и доход. Банк использует сведения о кредитах и оценивает доход по установленным правилам. Поэтому в разговоре о ПДН полезнее выяснить, что вошло в расчёт, чем обсуждать только итоговый процент.
Сведения о кредитах
Для определения кредитных платежей используются сведения из всех квалифицированных бюро кредитных историй. Бюро собирает информацию о кредитных обязательствах заёмщиков; квалифицированное бюро предоставляет необходимые сведения о среднемесячных платежах.
Если сведения бюро признаны недостоверными или неактуальными либо заёмщик не дал согласия на их запрос, кредитор может использовать документально подтверждённые сведения, которые считает достоверными и актуальными.
Отказ дать согласие на запрос не стоит рассматривать как способ убрать долг из оценки. Обязательства всё равно нужно учитывать в собственной прикидке, а для банковского расчёта предусмотрен другой источник подтверждённой информации.
Закрытые кредиты и карты
- Если вы недавно погасили кредит, выясните, отражено ли его закрытие в сведениях для заявки. При расхождении подготовьте документы о погашении и обсудите их с банком.
- Если у вас есть неиспользуемая кредитная карта, спросите, как банк учитывает её и установленный лимит, поможет ли уменьшение лимита или закрытие ненужного продукта. Отсутствие покупок ещё не даёт оснований исключить карту из оценки.
Закрывать все карты без разбора я бы не советовала. Сначала выясните, как банк учитывает именно ваши карты. Так вы сможете понять, стоит ли уменьшать лимит или закрывать полезную карту и как это повлияет на расчёт.
Учитываемый доход
Доход можно подтверждать официальными документами. Среди них:
- декларация по налогу на доходы физических лиц;
- справка о заработной плате с места работы;
- выписка о состоянии индивидуального лицевого счёта в системе обязательного пенсионного страхования;
- другие официальные документы о доходах.
Обратите внимание на выписку из пенсионной системы: она отличается от выписки по обычному банковскому счёту.
Банк также может оценивать доход по внутренней модели, одобренной Банком России. Уточните, использует ли выбранный банк такую модель. Заодно выясните, какие документы нужны для вашей заявки и как будет определяться доход.
Если вы складываете зарплату и дополнительные заработки, важно понять, какую часть поступлений кредитор сможет учесть в расчёте.
Как ПДН влияет на выдачу ипотеки
Порог предупреждения и ограничения выдач работают по-разному. Предупреждение получает конкретный заёмщик. Ограничения выдач определяют, какую долю рискованных кредитов банк может предоставить в общем объёме кредитования.
Если рассчитанный ПДН строго выше 50%, кредитор обязан письменно предупредить вас о существующих рисках. Обязанность закреплена Федеральным законом от 29 декабря 2022 года № 601-ФЗ. При ПДН ровно 50% это требование не возникает.
Правило о предупреждении не обязывает банк отказывать в ипотеке. Более низкий ПДН тоже не гарантирует, что банк одобрит выбранную сумму и условия кредита. Предупреждение сообщает о рисках, а решение по заявке требует более широкой оценки.
Макропруденциальные лимиты ограничивают долю кредитов с рискованными характеристиками в общем объёме выдач. В ипотеке ограничения связаны с ПДН и другими условиями кредита.
| Какое жильё покупают или строят | Что учитывается вместе с ПДН |
|---|---|
| Готовая квартира | Соотношение задолженности по кредиту и стоимости залога, срок кредита |
| Строящееся жильё | Первоначальный взнос, срок кредита |
| Строительство индивидуального жилого дома | Первоначальный взнос, срок кредита |
Залогом называют имущество, которое обеспечивает обязательства по кредиту. Для готового жилья важно, какую долю его стоимости составляет задолженность. Для строящегося жилья и строительства индивидуального дома в соответствующих ограничениях учитывается первоначальный взнос.
Есть и макропруденциальные надбавки. Они повышают требования к капиталу банка по рискованным кредитам. Разница такова: лимиты ограничивают долю таких кредитов в выдачах, надбавки требуют большего запаса капитала. Эти механизмы помогают понять, почему оценка кредитора включает несколько условий.
Решением от 27 июля 2026 года Банк России сохранил ипотечные лимиты на IV квартал 2026 года для готового и строящегося жилья в многоквартирных домах, а также индивидуального жилищного строительства. Сохранение ограничений не позволяет предсказать решение банка по конкретной заявке.
Если вы выбираете готовую квартиру, разбор ипотеки на готовое жильё поможет продолжить оценку самого кредита. ПДН объясняет долговую нагрузку; остальные условия покупки тоже требуют внимания.
Что помогает снизить ПДН до заявки
Результат виден по изменению платежей или учитываемого дохода. Эти величины входят в формулу ПДН. Здесь полезно сравнение до и после: каким был учитываемый платёж и каким он стал.
Погашение и рефинансирование действующих кредитов
Полное погашение небольшого кредита может убрать его платёж из ежемесячной нагрузки. Для заявки нужно, чтобы сведения об обязательствах отражали закрытие. Но у решения есть и другая сторона: после погашения должны остаться деньги на взнос и обычные расходы.
При частичном досрочном погашении попросите новый график и выясните, как изменится учитываемый среднемесячный платёж. Уменьшение остатка долга не гарантирует снижения ПДН. Вы будете должны меньше; результат для оценки нагрузки нужно проверить по платежам.
Рефинансирование представляет собой замену действующего кредита новым. Оно может снизить обязательный месячный платёж. Перед оформлением стоит оценить стоимость и условия рефинансирования. Посчитайте, как изменится ПДН и будет ли экономия на кредите.
| Что меняется перед заявкой | Возможный результат для ПДН | Что нужно проверить |
|---|---|---|
| Полностью погашен действующий кредит | Может исчезнуть платёж по нему | Закрытие отражено в сведениях об обязательствах |
| Досрочно погашена часть долга | Результат зависит от изменения учитываемого платежа | Новый график и банковский расчёт |
| Действующий кредит рефинансирован | Может уменьшиться обязательный платёж | Условия нового кредита и расходы на переход |
| Подтверждён дополнительный доход | Может измениться доход, принятый в расчёт | Кредитор учитывает этот доход и принимает подтверждающие документы |
| Взят кредит на взнос | При прежних доходе и ипотечном платеже ПДН увеличивается | В бюджет добавлен платёж по новому долгу |
Подтверждение учитываемого дохода
Документы полезны, если без них банк не может учесть часть ваших заработков. Они подтверждают поступления, которые уже существуют. Подготовка документов не увеличивает доход и не гарантирует, что эти поступления сохранятся.
Я бы сначала выяснила, какие доходы кредитор готов учесть, а затем собрала подтверждения. Тогда понятно, что может измениться в расчёте. Если учитываемая сумма останется прежней, повторная подача тех же сведений не даст основания ждать меньшего ПДН.
Кредит на первоначальный взнос
Первоначальный взнос составляет часть цены жилья, которую оплачивают без средств ипотечного кредита. Если для него берут ещё один кредит, появляется дополнительный платёж.
При неизменных доходе и ипотечном платеже кредит на взнос повышает ПДН: общая сумма кредитных платежей увеличивается. Деньги для сделки появятся, но после покупки придётся обслуживать оба кредита.
Если одновременно меняются сумма ипотеки и источник взноса, нужно заново сложить все будущие платежи.
ПДН и деньги, которые остаются семье на жизнь
Посильность ипотеки проверяется по оставшимся деньгам. В сумму кредитных платежей для ПДН не входят расходы на продукты, транспорт, лечение, детей и содержание жилья. После покупки эти расходы сохранятся и будут оплачиваться из того же дохода.
Для проверки бюджета нужен другой расчёт:
Деньги после кредитных платежей и обычных расходов = доход семьи − все кредитные платежи с новой ипотекой − обычные расходы семьи.
Здесь вы оцениваете жизнь после сделки. Получившаяся сумма не является банковским ПДН. Продукты и коммунальные платежи нужно учитывать в бюджете; формула ПДН от этого не меняется.
Расходы и запас денег
- Возьмите фактические регулярные расходы семьи. Они покажут, сколько денег на жизнь требуется при привычном укладе.
- Добавьте траты, которые возникают реже, но всё равно требуют денег: лечение, необходимый ремонт, сезонные покупки. Если посчитать только повторяющиеся каждый месяц платежи, свободный остаток окажется завышенным.
- Посмотрите, от каких расходов вы действительно готовы отказаться. Намерение тратить меньше ещё нужно воплотить в жизни. Особенно внимательно стоит оценить экономию на обязательных расходах семьи, которые вы раньше покрывали без затруднений.
- Проверьте бюджет на случай, если доход сократится или возникнет необходимый расход. Сможете ли вы внести платежи, не занимая снова? Доступный резерв нужно соотнести со своими обязательствами. Единой обязательной суммы резерва для этой проверки здесь нет.
При одинаковом ПДН у разных семей может оставаться разный запас денег. Процент не показывает ни сумму на жизнь, ни стоимость нужд конкретной семьи. Поэтому универсальный комфортный ПДН был бы плохим ориентиром для покупки.
Моя позиция проста: если денег не хватает ещё до новой ипотеки, сначала меняйте параметры покупки. Уменьшайте требуемую сумму кредита, копите взнос или откладывайте сделку. Готовить заявку разумнее, когда обязательства известны, доход можно подтвердить и бюджет выдерживает новый платёж.
Когда вы убедились, что покупка вам по средствам, можно переходить к проверке квартиры перед покупкой. У одобрения кредита, проверки жилья и расчёта семейных расходов разные задачи. Для покупки нужны все три.
Итого
До заявки уточните суммы действующих кредитных платежей, способы подтверждения дохода и будущий ипотечный платёж. Затем посчитайте, сколько останется семье после обычных расходов. Снижать нагрузку полезно ради возможности платить. Одобрение показывает решение кредитора по заявке; посильность покупки придётся оценить по собственному бюджету.
Частые вопросы
Что такое ПДН и как он расшифровывается при ипотеке?
ПДН расшифровывается как показатель долговой нагрузки заёмщика. Это отношение суммы среднемесячных платежей по всем кредитам и займам, включая новую ипотеку, к среднемесячному доходу.
Как рассчитать ПДН с действующими кредитами и новой ипотекой?
Сложите среднемесячные платежи по действующим кредитам и займам с платежом по будущей ипотеке. Разделите сумму на среднемесячный доход и умножьте на 100%. Результат будет предварительным: банк может иначе определить учитываемые платежи и доход.
Означает ли ПДН выше 50% отказ в ипотеке?
При превышении 50% кредитор обязан письменно предупредить о рисках. Это правило не требует от банка отказа в ипотеке. На выдачу ипотеки влияют и другие условия кредита, а также ограничения доли рискованных выдач.
Влияет ли неиспользуемая кредитная карта на ПДН?
Уточните у кредитора, как он учитывает карту и её лимит. Отсутствие покупок не даёт оснований автоматически исключить карту из оценки. Закрытие продукта или уменьшение лимита имеет смысл обсуждать применительно к своей заявке.
Снижает ли досрочное погашение кредита ПДН?
Посмотрите, как изменился учитываемый среднемесячный платёж. Уменьшение остатка задолженности не гарантирует снижения ПДН. При полном погашении важно, чтобы закрытие кредита отражалось в сведениях об обязательствах.
Учитываются ли расходы семьи на жизнь в ПДН?
В сумму кредитных платежей для ПДН обычные расходы семьи не входят. Продукты, транспорт, лечение и содержание жилья учитывайте в собственном бюджете. Так вы увидите, хватает ли денег на жизнь после всех кредитных платежей, включая ипотечный.
