При досрочном погашении ипотеки вы возвращаете весь кредит или часть долга раньше, чем предусмотрено графиком. Частичный взнос уменьшает долг, на который дальше начисляются проценты. Чтобы посчитать экономию, нужно знать ещё одну вещь: сколько вы будете платить каждый месяц после этого взноса.
Содержание 8 разделов
Выбор между сроком и платежом я бы начинала с семейного бюджета. Одной семье важно быстрее закончить выплаты; другой нужно уменьшить обязательные расходы перед снижением дохода. Сравним эти решения на одном условном кредите. В таблице будет видно, сколько денег потребует каждый вариант и какую сумму процентов он позволит сэкономить.
Какие данные нужны для расчёта досрочного погашения
Для действующей ипотеки берите текущий остаток основного долга. От него и считайте будущие проценты. Первоначальная сумма кредита нужна, если вы восстанавливаете старый график.
Подготовьте:
- Остаток основного долга на выбранную дату.
- Договорную ставку и оставшийся срок.
- Обязательный ежемесячный платёж.
- Дату и сумму дополнительного взноса.
- Последующие доплаты, если планируете их делать.
Основной долг представляет собой ещё не возвращённую сумму кредита без будущих процентов. Обязательный платёж нужно внести по графику; дополнительный взнос направляют на досрочный возврат сверх этого платежа. Если калькулятор просит сумму досрочного погашения, запишите туда только доплату. Иначе очередной платёж можно учесть дважды.
В месячной модели проценты и остаток считаются так:
Iₜ = Bₜ₋₁ × r
Bₜ = Bₜ₋₁ + Iₜ − Aₜ − Eₜ
Здесь Bₜ₋₁ обозначает долг перед начислением процентов, Iₜ обозначает проценты за месяц, Aₜ обозначает очередной платёж, Eₜ обозначает дополнительный взнос. Чтобы получить месячную ставку r, годовую ставку делят на двенадцать и переводят проценты в доли.
Проценты начисляются на остаток долга. Дополнительный взнос уменьшает остаток, и в следующие месяцы процентов будет меньше. Но умножить взнос на годовую ставку и весь оставшийся срок недостаточно: по исходному графику долг тоже постепенно уменьшался бы.
Составьте два графика от одной даты: без дополнительного взноса и с ним. Экономия равна разнице будущих процентов между этими графиками. Проценты, уплаченные раньше, в обоих вариантах одинаковы. Новый взнос их не возвращает, поэтому в будущую экономию они не входят.
Полное и частичное погашение: что проверить в договоре
Гражданин вправе досрочно вернуть ипотечный кредит для личных целей полностью или частично. Перед перечислением денег выясните по своему договору, как провести операцию и какие варианты пересчёта доступны.
| Операция | Что вы возвращаете | Что уточнить перед списанием |
|---|---|---|
| Полное погашение | Весь оставшийся долг и начисленные к выбранной дате проценты | Точную сумму для завершения выплат на эту дату |
| Частичное погашение | Часть долга; дальнейшие платежи сохраняются | Дату зачёта взноса и варианты изменения графика |
Для полного погашения запросите сумму на день операции. Остаток основного долга в приложении может не включать все проценты, которые нужно уплатить к этой дате. Для частичного погашения уточните порядок подачи поручения и дату, когда взнос уменьшит долг.
Право на досрочный возврат не гарантирует любой способ пересчёта. Прежде чем считать сокращение срока или снижение платежа, выясните по договору, какие варианты предусмотрены для вашего кредита и как оформить выбранный.
Что изменит досрочный взнос 500 тысяч рублей
В нашем примере сохранение прежней выплаты экономит больше процентов, чем фактическое уменьшение платежей. При этом можно снизить обязательный платёж и продолжать доплачивать до прежней суммы. Долг будет возвращаться в том же темпе. Чтобы увидеть разницу для бюджета, поставим рядом исходный график и три варианта после взноса.
Условия примера и расчёт платежа
Условия расчёта:
- Исходный кредит составляет 5 000 000 ₽.
- Условная фиксированная ставка составляет 12% годовых.
- Исходный срок составляет 240 месяцев.
- Дополнительные 500 000 ₽ внесены сразу после двенадцатого очередного платежа.
- Используется аннуитет: очередные платежи одинаковы, а доли процентов и возвращаемого долга внутри них меняются.
Все условия заданы для учебного примера. Ставка здесь условная, к действующим предложениям банков она не относится. Сумма уже выданного кредита известна, поэтому цена квартиры и первоначальный взнос для расчёта не нужны. Для своей ипотеки подставьте договорную ставку и текущий долг.
Платёж рассчитан по формуле:
A = P × r / [1 − (1 + r)^(−n)]
P обозначает сумму кредита, n обозначает число месяцев, r обозначает месячную ставку. Расчёт идёт по месяцам; годовая ставка делится на двенадцать. Суммы округлены до рублей только в тексте и таблицах. В расчёте не учтены страховка, налоги, комиссии и особенности начисления процентов по календарным дням.
Будущие выплаты и экономия процентов
Все четыре графика сравниваем с одной даты: после двенадцатого платежа, до дополнительного взноса. Остаток долга в этом условном примере составляет 4 935 899 ₽. После внесения денег в каждом досрочном варианте остаётся 4 435 899 ₽.
| Что сравниваем | Без взноса | Сокращаем срок | Уменьшаем платёж и платим меньше | Уменьшаем обязательный платёж и доплачиваем |
|---|---|---|---|---|
| Разовый дополнительный взнос | 0 ₽ | 500 000 ₽ | 500 000 ₽ | 500 000 ₽ |
| Остаток после операции | 4 935 899 ₽ | 4 435 899 ₽ | 4 435 899 ₽ | 4 435 899 ₽ |
| Обязательный платёж сразу после пересчёта | 55 054 ₽ | 55 054 ₽ | 49 477 ₽ | 49 477 ₽ |
| Фактическая ежемесячная выплата | 55 054 ₽ | 55 054 ₽ | 49 477 ₽ | 55 054 ₽ |
| Оставшийся срок | 228 месяцев | 165 месяцев | 228 месяцев | 165 месяцев |
| Будущие проценты | 7 616 483 ₽ | 4 629 915 ₽ | 6 844 944 ₽ | 4 629 915 ₽ |
| Все будущие выплаты, включая дополнительные взносы | 12 552 382 ₽ | 9 565 814 ₽ | 11 780 842 ₽ | 9 565 814 ₽ |
| Экономия процентов | 0 ₽ | 2 986 568 ₽ | 771 540 ₽ | 2 986 568 ₽ |
Последний платёж неполный. В строке фактической ежемесячной выплаты указана сумма для обычных месяцев до завершения кредита. Первые двенадцать платежей в будущие суммы не входят. В общую сумму будущих выплат каждого досрочного варианта включён разовый досрочный взнос; в последнем столбце учтены и все последующие доплаты.
Сокращение срока позволяет завершить выплаты на 63 месяца раньше. После взноса остаётся 165 месяцев, а общий срок кредита составляет 177 месяцев с учётом уже прошедших двенадцати. Если уменьшить реальные выплаты, дата завершения останется прежней. Ежемесячный расход семьи снизится, но экономия процентов будет меньше.
Когда уменьшение платежа даёт ту же экономию
Одинаковые фактические выплаты дают одинаковую экономию, если совпадают даты, ставка, начисление процентов и порядок зачёта денег. Посмотрите на два столбца предыдущей таблицы: сокращение срока и меньший обязательный платёж с доплатами дают одинаковые остатки долга и одинаковую сумму процентов.
После первого пересчёта обязательный платёж в варианте с доплатами составляет 49 477 ₽. На кредит вы по-прежнему направляете 55 054 ₽ в месяц. Разницу оформляете как дополнительный взнос в основной долг.
В семейном бюджете эти суммы стоит записать раздельно. Минимум по графику нужно внести обязательно; доплату вы делаете добровольно. Пока доход позволяет, сохраняете прежнюю выплату. Если доход снизится, сможете временно отказаться от доплаты и ограничиться меньшим обязательным платежом. Экономия процентов тогда уменьшится.
Равенство графиков можно проверить по формуле остатка. Если начальный долг и выплаты одинаковы, после начисления процентов и зачёта денег останется одна и та же сумма. В следующем месяце проценты снова совпадут. При этих условиях название способа пересчёта ничего в расчёте не меняет.
Типичная ошибка возникает, когда сравнивают разные ежемесячные выплаты. В одном варианте семья продолжает вносить прежнюю сумму, в другом платит меньше. Долг возвращается с разной скоростью, отсюда и разница в процентах. Чтобы оценить именно способ пересчёта, нужно сравнить одинаковые суммы выплат и даты их зачёта.
Ранний и поздний взнос: разница в процентах
Раннее уменьшение долга экономит больше процентов в этой модели. Возьмём тот же условный кредит и одинаковый взнос 500 000 ₽. Сравним взнос после первого платежа со взносом после шестидесятого. В обоих случаях сохраняем прежнюю ежемесячную выплату и сокращаем срок.
В этой таблице считаем полные графики от выдачи кредита. Учитываем проценты за весь срок, в том числе уплаченные до взноса. Оба варианта сравниваем с одним исходным графиком без досрочного погашения.
| Когда внесены деньги | Общий срок кредита | Проценты за весь срок | Экономия процентов |
|---|---|---|---|
| После первого платежа | 172 месяца | 4 935 090 ₽ | 3 277 943 ₽ |
| После шестидесятого платежа | 197 месяцев | 6 307 808 ₽ | 1 905 226 ₽ |
После раннего взноса проценты дольше начисляются на уменьшенный долг. Поэтому ждать середины срока в надежде на большую пользу от досрочного погашения по этому расчёту незачем.
Но доход от сохранённых денег за время ожидания в таблице не учтён. Здесь мы сравнили только проценты по кредиту. Решая, оставить ли сбережения до будущего взноса, учитывайте возможный доход и потребность семьи в доступных деньгах.
По номеру платежа нельзя определить самый выгодный день месяца для взноса. Для выбора даты внутри месяца нужно знать, когда по договору уменьшается долг и как начисляются проценты между списаниями. Этот пример не позволяет назвать самый выгодный день месяца для всех заёмщиков.
Когда деньги стоит оставить в резерве
Размер досрочного взноса ограничен необходимым резервом семьи. Если после взноса нечем оплачивать обязательные расходы при задержке зарплаты или срочном ремонте, сумму взноса нужно уменьшить. Экономия процентов за будущие годы не оплатит сегодняшний расход.
До подачи поручения разделите сбережения:
- На ближайшие известные расходы, которые нельзя отложить.
- На необходимые платежи при временном снижении дохода.
- На непредвиденные семейные расходы.
- На досрочный взнос, который можете сделать после сохранения этих денег.
Резерв должен быть доступен к тому времени, когда понадобится. Стоимость квартиры в него не включайте: для получения денег от продажи потребуется сделка. Досрочный взнос расходуется сразу. Вернуть его в семейный бюджет по своему желанию нельзя.
Я бы сначала сохранила деньги на обязательные расходы, а уже затем считала доступный взнос. Особенно когда доход зависит от премий, сезонной работы или заработка одного человека. Меньший обязательный платёж в такой семье помогает пережить месяц с невысоким доходом.
Универсальное число месяцев для резерва я не назначаю. Если предстоят лечение, переезд или перерыв в работе, запас нужен под эти расходы. Даже без таких планов стоит посчитать, чем семья будет оплачивать необходимое при временном снижении дохода.
Если хотите оставить деньги ради дохода, сравнивайте варианты на одинаковом горизонте. Учтите возможный доход после расходов и налогов, доступность денег и риск потерь. Доход от сбережений за короткий период нельзя сопоставлять со всей экономией процентов по ипотеке за оставшиеся годы.
Что выбрать: сокращение срока или уменьшение платежа
При устойчивом доходе и сохранённом резерве я бы сохраняла прежний объём выплат, чтобы быстрее вернуть долг. Если доход семьи может снизиться, меньший обязательный платёж поможет снизить нагрузку на бюджет, когда договор позволяет такой пересчёт.
| Ваша ситуация | Какой вариант рассмотреть | Что учитывать |
|---|---|---|
| Доход устойчив, резерв сохранён, цель состоит в экономии процентов | Сократить срок и платить прежнюю сумму | Обязательная месячная нагрузка сохранится |
| Доход может снизиться, нужно уменьшить обязательные расходы сейчас | Уменьшить платёж и фактические выплаты | Экономия процентов будет меньше |
| Нужен меньший обязательный минимум, но прежняя выплата пока посильна | Уменьшить платёж и добровольно доплачивать | Равная экономия требует тех же сумм, дат и условий зачёта |
| Взнос оставит семью без необходимого резерва | Уменьшить сумму взноса или отложить его | Сохранить деньги на обязательные и непредвиденные расходы |
Как проверить новый график
После операции сверьте результат с расчётом. Распишем по пунктам:
- Остаток основного долга. В нём должно быть учтено фактически проведённое погашение.
- Обязательный платёж. Проверьте новую сумму и дату ближайшей выплаты.
- Оставшийся срок. Посмотрите число будущих месяцев и дату последнего платежа.
- Будущие проценты. Сложите их по новому графику и сравните с прежним от той же даты.
- Дополнительное списание. Проверьте, сколько денег ушло на досрочный возврат сверх очередного платежа.
Если калькулятор и новый график дают разные результаты, начните с остатка долга, ставки и дат. Затем уточните у банка порядок начисления процентов и зачёта взносов. Месячная модель помогает понять последствия выбора, но расчёт по договору на конкретные даты может дать другие суммы.
Обязательный платёж должен оставаться посильным семье. Экономию проверяйте по деньгам, которые действительно направляете на погашение кредита. Если выбираете меньший обязательный платёж с доплатами, заранее решите, сколько будете вносить в обычный месяц и сколько сможете внести при снижении дохода.
Итого
Досрочный взнос уменьшает будущие проценты. Размер последующих ежемесячных выплат определяет, как быстро вы вернёте долг. Сокращение срока и уменьшение обязательного платежа с доплатами дают одинаковый результат при одинаковых фактических выплатах и условиях. Сначала сохраните необходимый резерв, затем проверьте доступный способ пересчёта и новый график.
Частые вопросы
Какие данные нужны для калькулятора досрочного погашения действующей ипотеки?
Текущий остаток основного долга, договорная ставка, оставшийся срок, дата и сумма дополнительного взноса. В сумму дополнительного взноса не включайте очередной платёж. Если планируете регулярные доплаты, задайте их суммы и даты. Будущие проценты сравнивайте от одной даты.
На сколько уменьшится платёж по ипотеке после досрочного погашения?
Новый платёж зависит от остатка долга, ставки, оставшегося срока и суммы взноса. В нашем условном примере после внесения 500 000 ₽ обязательный платёж снижается с 55 054 ₽ до 49 477 ₽. Для своей ипотеки нужно подставить данные своего кредита.
Что выгоднее при досрочном погашении ипотеки: сократить срок или уменьшить платёж?
При сохранении прежних выплат экономия процентов больше, чем при фактическом уменьшении выплат. Меньший обязательный платёж помогает бюджету, если доход может снизиться. Если уменьшить минимум и доплачивать до прежней суммы в те же даты, расчётная экономия совпадёт при одинаковых условиях зачёта.
Можно ли уменьшить платёж по ипотеке и продолжать платить прежнюю сумму?
Можно доплачивать до прежней выплаты, если условия кредита допускают регулярные дополнительные взносы. Уточните порядок подачи поручения и дату уменьшения долга. Если прекратить добровольные доплаты, график будет отличаться от варианта с сокращением срока.
Учитывает ли калькулятор ипотеки с досрочным погашением регулярные доплаты?
Проверьте, позволяет ли калькулятор задать повторяющиеся взносы, их суммы и даты. В результате расчёта все доплаты должны входить в общую сумму выплат. Для сравнения регулярных взносов с единовременным нужно учитывать и сумму денег, и время их внесения.
Почему результат калькулятора досрочного погашения ипотеки может отличаться от нового графика?
Калькулятор может считать по месяцам, а расчёт по договору может учитывать конкретные даты. Сверьте остаток долга, ставку, дату и сумму взноса, начисление процентов и порядок зачёта денег. Затем проверьте новый обязательный платёж, срок и будущие проценты.
