Секьюритизация переносит денежный поток от заёмщиков к инвесторам через выпуск ценных бумаг. Банк складывает выданные ипотечные кредиты в пул, передаёт его специальной финансовой организации, а та выпускает облигации и продаёт их на рынке. Дальше по этим кредитам платят заёмщики, а их платежи обслуживают бумаги. Для покупателя жилья график платежей остаётся прежним. Разница в другом: зачем это сделано и почему из-за этого стоит перечитать рекламу новостройки.
Содержание 7 разделов
Секьюритизация простыми словами: кто кому что перекладывает
В обычной схеме банк отбирает из портфеля подходящие кредиты и передаёт права требования по ним специальной финансовой организации. Она выпускает обеспеченные этими активами бумаги и продаёт их инвесторам. Выручка от продажи поступает банку, а платежи по кредитам идут на выплаты по бумагам.
Возможна и другая схема: активы остаются у банка, который сам ведёт денежный поток, без посредников.
Для заёмщика важно, что он продолжает платить по своему договору. Меняется, кому банк передаёт права на будущие платежи и кто принимает риск их непоступления.
Кто стоит в схеме
По закону об ипотечных ценных бумагах ипотечные ценные бумаги делятся на облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. Облигация с ипотечным покрытием обеспечивается полностью или частично залогом ипотечного покрытия.
Ипотечное покрытие могут составлять требования, обеспеченные ипотекой или залогом прав требования участника долевого строительства, то есть права требования о возврате основной суммы долга и процентов. Кроме них в покрытие входят ипотечные сертификаты участия, денежные требования по залоговым счетам, денежные средства и другое имущество, перечисленное в законе. Основу пула составляют права требования, а выплаты по бумагам формируются из платежей заёмщиков.
Закон определяет ипотечного агента как специализированную коммерческую организацию, которая приобретает права требования по кредитам, обеспеченным ипотекой, и выпускает облигации с ипотечным покрытием.
Платежи заёмщика при этом идут на погашение его кредита, и уже из них формируются выплаты по бумагам.
В схеме участвуют ещё две стороны. Пулом управляет управляющий ипотечным покрытием: права на покрытие возникают при заключении договора доверительного управления ипотечным покрытием. Специализированный депозитарий следит, чтобы эмитент и управляющий соблюдали закон и чтобы владельцы бумаг получили причитающееся.
На рынке ценных бумаг биржевыми облигациями с залоговым обеспечением могут быть только облигации с ипотечным покрытием, предусмотренные законом об ипотечных ценных бумагах.
Зачем банку уводить ипотеку с баланса
Продать кредитный портфель обычным способом трудно: ссудная задолженность малоликвидна, а издержки её реализации высоки.
Секьюритизация даёт банку деньги под выданные кредиты: взамен списанной с баланса задолженности он получает денежную компенсацию в размере остаточной стоимости кредитов и части будущих процентов. Банк передаёт права на будущие платежи и может направить полученные деньги на новые кредиты.
Вторая причина связана с риском. При действительной продаже кредитов банк передаёт связанные с ними риски и не учитывает эти кредиты при расчёте нормативов достаточности капитала, ликвидности и максимальных рисков на одного заёмщика.
Риск, который уходит вместе с кредитом
Последствия переноса видны у инвестора. В американской модели секьюритизации платежи по бумагам обеспечиваются множеством активов, объединённых в общий пул, поэтому риск распределяется между многими кредитами. Просрочки отдельных заёмщиков влияют на денежный поток пула, а последствия для владельцев бумаг зависят от структуры выпуска и обеспечения.
Обратная сторона та же: чем шире пул, тем сложнее оценить отдельные кредиты. Из-за большого числа активов и ограниченного доступа к информации крайне сложно оценить риски таких бумаг. Рейтинги, которые долго служили инвесторам главным ориентиром, не всегда отражали реальные риски.
После сделки за состоянием пула следят управляющий ипотечным покрытием и специализированный депозитарий. Инвестор видит общую картину, но не получает данных по каждому кредиту.
Здесь расходятся нормативное определение и практика российского рынка. По Положению Банка России № 511-П к инструментам секьюритизации относятся ценные бумаги, выпущенные в сделках с привлечением средств через выпуск не менее двух траншей долговых ценных бумаг с различным уровнем кредитного риска.
Обязательства по каждому траншу обеспечиваются поступлениями от активов, переданных в обеспечение.
На российском рынке преобладают традиционные ипотечные ценные бумаги, и подавляющее большинство таких выпусков однотраншевые. В нормативном определении и рекламе словом секьюритизация называют разные виды сделок.
Как устроена ипотечная секьюритизация по закону
Закон об ипотечных ценных бумагах держит схему в жёстких рамках. Ипотечный агент приобретает права требования по кредитам, обеспеченным ипотекой, формирует из них покрытие и выпускает бумаги. Всё, что не соответствует правилам, в покрытие попасть не может.
Условия, по которым кредит попадает в пул
Требование по обеспеченному ипотекой обязательству может входить в состав ипотечного покрытия только при соблюдении нескольких условий сразу. Оценщик определяет рыночную стоимость залога, залог должен быть застрахован, а доли отдельных видов кредитов в пуле ограничены.
| Параметр | Предел по закону | Что это значит для заёмщика |
|---|---|---|
| Основная сумма долга к стоимости залога | Не больше 80 процентов рыночной стоимости по оценке независимого оценщика | Предел считается от основной суммы долга, без процентов. Подробнее об оценке в разборе оценки квартиры для ипотеки |
| Страхование залога | Имущество застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора, страховая сумма не меньше основного долга | Кредит без страховки залога в пул не попадает |
| Незавершённое строительство | Не больше 10 процентов размера покрытия | Пул не может состоять в основном из кредитов на строящиеся дома |
| Права требования участников долевого строительства | Не больше 60 процентов размера покрытия | Предел относится к залогу прав требования участников долевого строительства, то есть к кредитам под договоры участия в долевом строительстве; для кредитов под залог готового жилья действует общее правило по основной сумме долга |
Кто следит за пулом
Контроль за состоянием покрытия возложен на специализированного депозитария: он проверяет соблюдение требований закона эмитентом и управляющим ипотечным покрытием. При неисполнении своих обязанностей депозитарий несёт солидарную ответственность вместе с ними перед владельцами бумаг.
Депозитарий обязан согласовывать законные распоряжения имуществом покрытия, а вот согласия на распоряжение, которое противоречит закону и условиям выпуска, он не даёт.
Этот контроль отражается и в расчёте нормативов Н6 и Н7. Если обязательства по бумагам погашаются денежными потоками от погашения заёмщиками кредитов пула, нормативы считают в отношении каждого заёмщика.
Если источник погашения другой, нормативы считают в отношении эмитента, с учётом гарантов и поручителей по сделке.
Что получает заёмщик и что получает инвестор
Здесь всё считаем по кассе: один и тот же платёж обслуживает две разные экономики. Само включение кредита в пул не меняет его условия: сохраняются договор, график, обеспечение и ответственность за просрочку. Инвестор получает бумаги, обеспеченные пулом требований.
| Заёмщик | Инвестор | |
|---|---|---|
| Кто платит | Он сам, по своему кредитному договору | Никто лично: выплаты идут из потока по покрытию |
| Что получает | Кредит на квартиру под залог, график и ставку по договору | Доход из денежных средств, полученных в счёт погашения заёмщиком основного долга и процентов |
| Где риск | Личный: платёж, залог, страхование | Общий: весь пул, а не один должник |
| Что происходит при просрочке | Последствия по своему договору | Страдает выплата по бумагам вместе с остальными кредитами пула |
| Обеспечение | Квартира в залоге, страховка залога | Пул требований и контроль депозитария |
Что меняется для заёмщика, если его кредит попал в пул
Для заёмщика разница почти невидима, и это главное, что стоит запомнить. В пул уходят права требования по кредиту, а не сам кредит: платёж, залог и страхование остаются теми же, что и у кредита, который в пул не попадал.
Переход прав к новому кредитору сам по себе не меняет объём обязательств и условия кредита. Поэтому само включение кредита в пул не меняет ставку, график и требования к страхованию. При уведомлении о смене кредитора отдельно проверьте порядок обслуживания и реквизиты платежа.
Видимая разница относится к инвестору. Он берёт на себя риск пула, не имеет доступа к подробной информации о каждом кредите и не может проверить, как заёмщики платят.
Именно поэтому пул, где много льготных кредитов, секьюритизируется сложнее: значительная доля новых ипотечных сделок в стране приходится на льготные кредитные продукты, а их особые условия делают такую сделку рискованнее.
Что проверять, если в рекламе новостройки пишут про секьюритизацию
Слово в рекламе относится к тому, как финансируется стройка и как банк распоряжается выданными кредитами, а не к вашей ипотеке: в пул уходят права требования по кредитам, а ваш договор с банком от этого не меняется. Никаких гарантий за этим словом нет, и обещать оно покупателю ничего не может. Проверять имеет смысл другое:
- Кто эмитент и кто ипотечный агент. Если в рекламе обещают доходность инвесторам, стоит уточнить, чьи именно бумаги и по какому пулу.
- Что входит в покрытие. Кредиты на готовые дома, на строящиеся объекты и на долевое участие: доли каждого вида в пуле ограничены законом, 10 процентов на незавершённое строительство и 60 процентов на права требования участников долевого строительства.
- Как залог застрахован. Имущество должно быть застраховано в пользу кредитора, иначе кредит в пул не попадёт.
- Какой у вас договор. Ипотека на новостройку и ипотека на готовый дом несут разные риски: защита дольщика, эскроу-счёт и обременение в выписке проверяются отдельно от того, как банк финансирует стройку.
- Что с вашим платежом. Никакого отношения к секьюритизации не имеют график платежей и льготные условия программы: их задаёт договор, а способ финансирования тут ни при чём.
Слово секьюритизация в рекламе новостройки отвечает на вопрос про деньги застройщика и банка. Про ваш платёж, ваш залог и ваш риск отвечает договор ипотеки.
Итого
Секьюритизация переносит поток платежей от заёмщиков к инвесторам: банк формирует пул из выданных ипотечных кредитов, по нему выпускаются бумаги, а платежи заёмщиков обеспечивают исполнение обязательств эмитента перед инвесторами. Банку это даёт деньги под новые кредиты и увод риска с баланса, инвестору доход из потока ценой неполной информации о заёмщиках. В пул попадают только кредиты с основной суммой долга не выше 80 процентов рыночной стоимости залога и с застрахованным имуществом. Для заёмщика договор остаётся прежним: в пул уходят права требования, а не кредит.
Частые вопросы
Секьюритизация ипотеки значит, что мой кредит перекупили?
Права требования по вашему кредиту действительно могут перейти к ипотечному агенту, так устроен механизм. Но переходят именно права на платежи, а не сам кредит: вы платите по своему договору, залог остаётся вашим, квартира остаётся вашей. Ставка и график остаются в том документе, который вы подписали.
Меняется ли мой платёж, если ипотека секьюритизирована?
Само включение в пул платёж не меняет: условия кредитного договора и закладной сохраняются. Возможные изменения по основаниям, заранее предусмотренным договором, нужно отличать от секьюритизации. Если пришло уведомление о новом кредиторе, проверьте реквизиты и порядок обслуживания через прежнего кредитора.
Что такое ипотечное покрытие?
Это набор требований и имущества, из которого обеспечены облигации с ипотечным покрытием. Главное в нём: права требования по ипотечным кредитам, а также права участников долевого строительства, заложенные под обеспечение. Закон допускает в покрытие и другое имущество, но кредиты попадают туда только при соблюдении пределов по основной сумме долга, страхованию и долям по видам кредитов.
Кто отвечает, если заёмщик перестал платить?
Последствия для самого заёмщика определяет его договор: это обычная просрочка. Для инвестора просрочка одного заёмщика это ещё один неплатёж в пуле, а выплаты по бумагам обеспечиваются всем пулом. Специализированный депозитарий следит, чтобы состоянием покрытия занимались те, кто на это обязан, и несёт солидарную ответственность с эмитентом и управляющим покрытием, если не исполняет своих обязанностей.
Чем ипотечный сертификат участия отличается от облигации с ипотечным покрытием?
Это две разные части ипотечных ценных бумаг по закону. Ипотечный сертификат участия удостоверяет долю владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие и право получать деньги, собранные от заёмщиков. У облигации с ипотечным покрытием обеспечение другое: залог ипотечного покрытия, в состав которого входят права требования и другие разрешённые законом активы.
Что спросить, если в рекламе новостройки пишут про секьюритизацию?
Кто эмитент и кто ипотечный агент, что входит в покрытие, какая доля приходится на незавершённое строительство и застрахован ли залог. Пределы известны: не больше 10 процентов покрытия на кредиты под строящиеся объекты и не больше 60 процентов на права требования участников долевого строительства. А вот обещания доходности инвесторам и слова о надёжности бумаг к вашей ипотеке отношения не имеют: ваш платёж и ваш залог определяются договором.
