Оценкой квартиры для ипотеки называют работу оценщика по определению её стоимости с обоснованием результата в отчёте. До оплаты выясните у кредитора, нужен ли внешний отчёт и каким требованиям он должен отвечать. Уточните требования к исполнителю, цель, виды стоимости, даты, форму документа и способ передачи. Заказывать работу имеет смысл, когда понятно, какой результат примут для вашей сделки.
Вы платите за эту работу. Оплата не гарантирует совпадения результата с ценой продавца или одобрения кредита. Поэтому начать нужно с условий покупки, а затем выбирать исполнителя.
Содержание 10 разделов
Что уточнить у кредитора до заказа оценки
До заказа выясните, какой отчёт нужен его получателю. Правильно выполненная оценка может не подойти вашей сделке: например, если в задании указана другая цель или согласован неподходящий способ передачи документа. Деньги за выполненную работу при этом уже потрачены.
Статья 8 закона № 135-ФЗ предусматривает обязательную оценку при ипотечном кредитовании в случае спора о стоимости предмета ипотеки. Из этой нормы не следует, что для каждого кредита нужен новый внешний отчёт по единым правилам. При обычной покупке необходимость документа и условия его использования выясняют у кредитора.
Ипотека предполагает залог недвижимости, которая обеспечивает обязательство по кредиту. По статье 9 закона № 102-ФЗ денежную оценку предмета ипотеки согласуют залогодатель, предоставляющий недвижимость в залог, и залогодержатель, которому она служит обеспечением. Эту сумму указывают в договоре ипотеки. Цена продавца и стоимость из отчёта могут отличаться от неё.
До обращения к оценщику задайте кредитору вопросы:
- Нужен ли внешний отчёт именно для этой квартиры и этой сделки?
- Какие требования предъявляются к исполнителю?
- Какую цель и какие виды стоимости нужно указать?
- Какие даты оценки и составления отчёта допустимы?
- Нужен бумажный или электронный документ?
- Как передать подписанный результат и проверить его получение?
Попросите письменные требования или инструкцию, которую можно передать оценщику. Одного ответа о необходимости отчёта мало для заказа: нужно знать, что должно быть внутри и как документ попадёт к получателю.
Какие суммы сравнивают при оценке квартиры
У каждой суммы своё назначение. Продавец называет цену, оценщик рассчитывает стоимость, стороны ипотеки согласуют оценку залога. Эти цифры могут различаться. Перед заказом определите, какую стоимость должен рассчитать исполнитель и для какой цели.
| Сумма или вид стоимости | Что означает и для чего используется | Какой вывод делать нельзя |
|---|---|---|
| Цена продавца | Сумма, за которую собственник предлагает квартиру | Что оценщик обязан подтвердить её |
| Цена сделки | Сумма, о которой договорились покупатель и продавец | Что она автоматически станет оценкой залога |
| Рыночная стоимость | Наиболее вероятная цена на открытом конкурентном рынке при информированных, разумно действующих сторонах, без чрезвычайных обстоятельств | Что покупатель обязательно найдётся по этой цене |
| Ликвидационная стоимость | Расчётная цена вынужденной продажи за срок короче обычного | Что существует единая скидка или гарантированная минимальная цена |
| Кадастровая стоимость | Стоимость, установленная государственной кадастровой оценкой или другими предусмотренными законом процедурами | Что она заменяет требуемый кредитором отчёт о рыночной стоимости конкретной квартиры |
| Договорная оценка предмета ипотеки | Денежная оценка, согласованная сторонами ипотеки в соответствии с законодательством | Что она автоматически определяет сумму кредита |
Рыночную стоимость определяют для обычных условий продажи. Ликвидационную рассчитывают для вынужденной сделки, когда времени на поиск покупателя меньше обычного. Оба вида не обязательны одновременно в каждом отчёте. Их необходимость уточняют у получателя и закрепляют в договоре на оценку.
Для предварительных переговоров с продавцом полезно знать, как оценить квартиру онлайн. Такая прикидка даёт ориентир. Если кредитор требует профессиональный отчёт, понадобится именно он. Выписка с кадастровой стоимостью тоже не заменяет эту работу.
Как проверить оценщика перед заключением договора
Узнайте, кто проведёт оценку и подпишет отчёт. Оценщик является физическим лицом: он должен состоять в одной саморегулируемой организации оценщиков и застраховать свою ответственность. Саморегулируемая организация, или СРО, ведёт реестр членов и контролирует соблюдение профессиональных требований.
Заказать работу можно у самостоятельно работающего оценщика или через оценочную компанию. В обоих случаях проверять нужно конкретных людей.
| Как организована работа | Кого проверять | Что должно быть понятно до заказа |
|---|---|---|
| Частная практика | Оценщика, с которым вы заключаете договор | Его членство в СРО, страхование и квалификация |
| Работа через компанию | Оценщика или оценщиков, которые проведут оценку | Их имена должны быть указаны в договоре с компанией; требования к каждому оценщику сохраняются |
Запросите сведения о членстве и найдите исполнителя в реестре его СРО. Проверьте документы о страховании ответственности, направление квалификационного аттестата и срок его действия. Оценщик вправе работать по направлениям, указанным в аттестате. Для квартиры требуется направление, подходящее для оценки недвижимости.
Аттестат выдаётся на три года. Старая копия документа не подтверждает, что он действует на момент работы. Если срок или направление непонятны, попросите разъяснение до заключения договора.
Известное название компании и упоминание аккредитации в рекламе эту проверку не заменяют. При этом квалифицированный специалист может подготовить отчёт, который не отвечает требованиям вашего кредитора. Поэтому требования получателя нужно выяснить заранее.
У оценщика не должно быть имущественной заинтересованности в квартире и других запрещённых связей. Обещание заранее получить нужную продавцу стоимость противоречит независимости работы. Хороший исполнитель должен уметь обосновать результат. Подгонять его под условия покупки он не вправе.
Цена, срок и условия договора на оценку
Сравнивайте цену вместе с составом работы и сроком выдачи отчёта. До оплаты нужен письменный договор. По нему должно быть понятно, за что вы платите и что вправе получить.
В договоре проверьте:
- Объект: описание, позволяющее определить именно вашу квартиру.
- Цель оценки и вид определяемой стоимости.
- Дату, по состоянию на которую будет определена стоимость.
- Размер вознаграждения и порядок оплаты.
- Применяемые стандарты оценочной деятельности.
- Сведения о СРО, страховании, ответственности и независимости исполнителя.
- Сведения о конкретном оценщике или оценщиках, если договор заключаете с компанией.
При заказе у компании проверьте также сведения о страховании её ответственности за нарушение договора и причинение вреда имуществу третьих лиц при нарушении требований к оценке. В договоре должны быть сведения о независимости компании, а также о размере дополнительной ответственности, порядке и основаниях её наступления.
Согласуйте срок получения отчёта. Нужна понятная дата или порядок её определения, включая момент начала работы после передачи необходимых документов. По обещанию выполнить заказ быстро трудно установить просрочку. Закреплённый срок даёт основание требовать результат к определённому моменту.
Попросите точную сумму и выясните, что в неё входит: сбор нужных сведений, согласованные действия по осмотру и фиксации состояния, подготовка документа и передача получателю. Уточните оплату срочности и изменений задания, а также порядок исправления отчёта по замечаниям. Эти работы могут входить в цену или оплачиваться дополнительно; условия нужно прочитать в вашем договоре.
Ориентир по цене для всей страны не заменит письменного предложения с учётом вашей квартиры и задания. Вознаграждение не может зависеть от итоговой стоимости квартиры. Доплата за желаемую сумму недопустима.
Документы и подготовка квартиры к оценке
Запросите у оценщика перечень сведений, необходимых для вашего задания. Комплект документов должен соответствовать квартире, цели работы и требованиям получателя.
Для подготовки могут понадобиться:
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости, сокращённо ЕГРН;
- документ, на основании которого собственник приобрёл право на квартиру;
- план и документы о характеристиках жилья;
- сведения о фактическом состоянии, ремонте и изменениях планировки.
Это примеры для обсуждения с исполнителем. Оценщик определит, что нужно для конкретной работы и в каком виде передать сведения. Если запрошен технический паспорт квартиры, уточните требования к нему. Заказывать документ только из-за упоминания в чужом перечне документов не стоит.
Договоритесь о порядке осмотра, доступе в квартиру и фиксации её состояния. Из общих требований к оценке не следует обязательный выезд во всех случаях. Если для вашего задания нужны доступ или фотографии, заранее согласуйте с собственником, кто и когда предоставит доступ или передаст снимки.
Сообщите о расхождениях между планом и фактической планировкой. При перенесённых перегородках оценщику нужны достоверные сведения о нынешнем состоянии квартиры. Описание до изменений для этого не подходит. Отчёт не узаконивает перепланировку: его задача состоит в определении стоимости.
Заказчик обязан предоставлять необходимую информацию и документацию, отвечать на запросы и создавать согласованные условия работы. Если нужных сведений нет или условия договора нарушены, оценщик вправе отказаться от проведения оценки.
Передавайте и те сведения, которые могут снизить стоимость. Достоверное описание квартиры позволяет проверить расчёт. Если в готовом отчёте появится ошибка, у вас будут документы, с которыми можно сравнить вывод исполнителя.
Что проверить в готовом отчёте об оценке
Начните с описания квартиры и оснований расчёта. Удобная итоговая сумма ещё не подтверждает качество документа. Ошибки в объекте, цели или исходных сведениях требуют объяснения, даже если результат совпал с ожиданиями.
Характеристики квартиры, расчёт и ограничения
Сопоставьте отчёт с договором и переданными материалами. Для первичной проверки достаточно внимательно сверить эти сведения. Повторять всю профессиональную оценку самостоятельно не требуется.
| Что проверить | С чем сверить | Какое расхождение требует объяснения |
|---|---|---|
| Адрес и характеристики квартиры | Документы об объекте и сведения о фактическом состоянии | Другой адрес, неверная площадь, этаж или описание |
| Цель, вид стоимости и даты | Договор и требования кредитора | Заказана одна работа, описана другая |
| Исполнитель и сведения о СРО | Договор и проверенные сведения об оценщике | Отчёт подписал человек, который не был указан как исполнитель |
| Использованные документы и данные | Переданные материалы и указанные в отчёте источники | Значимые сведения отсутствуют или изложены неверно |
| Стандарты, допущения и расчёт | Объяснение последовательности определения стоимости | Неясно, на каких условиях и данных получена сумма |
| Итоговая стоимость и ограничения | Результаты расчёта и согласованная цель | Сумма не согласуется с расчётом или её применение ограничено другой задачей |
Прочитайте допущения. Это условия, принятые при расчёте. Их наличие в отчёте не подтверждает соответствующий факт о квартире. Если допущение расходится с переданными сведениями, попросите оценщика объяснить причину.
Заказчик вправе получить обоснование выводов. Спросите, почему использовано конкретное описание состояния квартиры или определённые исходные сведения. Ответ оценщика может помочь понять, на чём основана итоговая сумма. Общее требование поднять оценку для этого слишком расплывчато.
Эта проверка помогает найти конкретные несоответствия. Для профессиональной экспертизы отчёта её недостаточно.
Бумажный отчёт и электронный документ с УКЭП
Проверьте, что получили подписанный результат в согласованной форме. Электронный отчёт должен иметь усиленную квалифицированную электронную подпись, или УКЭП. Она позволяет проверить подписанта и целостность документа.
| Форма результата | Что проверить |
|---|---|
| Бумажный отчёт | Постраничную нумерацию, прошивку, подписи проводивших оценку оценщиков и личную печать оценщика либо печать компании, с которой оценщик заключил трудовой договор |
| Электронный отчёт | Подписание УКЭП и возможность передать подписанный документ способом, согласованным с кредитором |
Изображение подписи или печати внутри файла не заменяет УКЭП. Письма с итоговой суммой тоже недостаточно. Если прислали копию для ознакомления, выясните, когда и как получите подписанный документ.
Единого расширения файла для всех получателей эти требования не устанавливают. Уточните, что передаёт исполнитель и как кредитор проверяет подпись. Лучше согласовать передачу при заказе, чтобы перед сделкой не пришлось выяснять, почему полученный файл не подходит.
Даты в отчёте и правило шести месяцев
Шестимесячный период отсчитывают от составления отчёта. В документе есть и дата оценки: она показывает, к какому моменту относится стоимость. День получения отчёта эту дату не меняет.
| Дата | Что она показывает | Для чего её проверять |
|---|---|---|
| Дата оценки | По состоянию на какой день определена стоимость | Соответствует ли работа согласованному заданию |
| Дата составления отчёта | Когда составлен итоговый документ | От неё отсчитывают рекомендательный период применения стоимости |
| Дата получения | Когда вы получили документ | Соблюдён ли договорный срок выдачи; получение не запускает период заново |
Статья 12 закона № 135-ФЗ предусматривает рекомендательное применение рыночной или иной стоимости, кроме кадастровой, для определения начальной цены аукциона или конкурса и совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчёта. Закон допускает исключения из этого правила.
Правило относится к применению стоимости для названных целей. После истечения периода документ не становится автоматически недействительным. При этом шестимесячный срок не обязывает кредитора принимать отчёт в любой день этого периода.
Что делать, если оценка ниже цены продавца
Выясните причину расхождения и затем уточните финансирование. Более низкая стоимость может быть обоснованной. Если же в отчёте ошиблись в характеристиках квартиры или использовали неверные данные, нужно разобраться с конкретной ошибкой.
Обоснованная сумма и фактическая ошибка
| Что обнаружено | Что делать |
|---|---|
| Ошибок вы не нашли, но стоимость ниже ожидаемой | Запросить обоснование выводов и уточнить у кредитора последствия для вашей сделки |
| Есть конкретное расхождение с документами или непонятный расчёт | Направить замечания оценщику и попросить объяснить либо исправить соответствующее место |
Стоимость из надлежаще составленного отчёта признаётся достоверной и рекомендуемой для сделки, если в предусмотренном законом или судебном порядке не установлено иное. Обязанности продать квартиру за эту сумму у продавца нет.
Несогласие с результатом не отменяет обязанности оплатить выполненную работу по договору. Вы заказали профессиональное определение стоимости; вывод может расходиться с вашей позицией. При этом у вас сохраняются право получить объяснение и возможность заявить о реальном дефекте работы.
Письменные замечания и жалоба в СРО
При обнаружении ошибки направьте исполнителю письменные замечания. Укажите:
- Страницу или раздел отчёта.
- Сведение либо расчёт, с которым вы не согласны.
- Документ или другое основание, подтверждающее расхождение.
- Просьбу объяснить результат или исправить ошибку.
Например, если неверно указана площадь, приложите документ, который передавали для оценки. Покажите, где в отчёте появилась другая площадь. Так исполнитель сможет проверить расхождение и объяснить результат.
Сохраните договор, переданные материалы, отчёт и переписку. При нарушении профессиональных требований можно обратиться в СРО оценщика. Она рассматривает жалобы на нарушения закона, стандартов и профессиональных правил своих членов. Для такой жалобы нужно указать нарушение: желание получить более высокую сумму дефект работы не доказывает.
СРО проверяет, были ли нарушены профессиональные требования. Обращение туда не гарантирует повышения стоимости, возврата платы или выдачи кредита.
Как уточнить влияние оценки на сумму кредита
Если кредитор связывает предел кредита с согласованной оценкой залога, уточните доступную сумму кредита и сумму, которую нужно внести из собственных средств при полученном результате. Ответ должен относиться к вашей квартире и условиям покупки.
Считаем по кассе: сколько кредитор готов предоставить и сколько нужно внести из своих денег. Если финансирования недостаточно, обсудите цену с продавцом или пересмотрите бюджет покупки. Повторную оценку ради заранее обещанной цифры заказывать не стоит. Сначала выясните, что помешало сделке и есть ли основания исправлять отчёт.
Когда кредитор уточнит сумму, можно рассчитать ипотеку и проверить платёж по бюджету. Стоимость в отчёте сама по себе ещё не даёт ответа о размере кредита.
Позиция автора
Я бы отказался от исполнителя, который обещает нужную сумму за доплату. Такая договорённость лишает работу независимости.
При понятных требованиях кредитора, проверенной квалификации и согласованном договоре я бы заказывал оценку без условия о совпадении с ценой продавца. Полезный отчёт помогает решить, продолжать ли покупку на прежних условиях. Обоснованная стоимость ниже ожиданий даёт повод обсудить цену и финансирование. Ошибка в отчёте требует ответа и исправления конкретного места.
Итого
До оплаты согласуйте требования кредитора и условия работы с оценщиком. В готовом отчёте проверьте содержание, даты и подписи. Если стоимость расходится с ценой продавца, запросите обоснование; если нашли конкретную ошибку, направьте письменные замечания. Доступную сумму кредита и необходимые собственные средства уточняйте для вашей сделки.
Частые вопросы
Нужен ли отчёт об оценке квартиры для любого ипотечного кредита?
Выясните требования вашего кредитора до заказа. Обязательная оценка при ипотечном споре о стоимости и документы для обычной покупки имеют разные основания. Из закона не следует, что для каждого кредита нужен новый внешний отчёт по единым правилам.
Какие документы нужны для оценки квартиры для ипотеки?
Перечень определяет оценщик для конкретного задания. Могут понадобиться выписка ЕГРН, документ, на основании которого возникло право на квартиру, план и сведения о характеристиках квартиры. Технический паспорт и выезд требуются не во всех случаях. Необходимость документов и порядок подготовки согласуйте с исполнителем.
Должен ли отчёт содержать рыночную и ликвидационную стоимость?
Нужные виды стоимости согласуют в договоре с учётом требований кредитора. Рыночную рассчитывают для обычных условий продажи. Ликвидационную определяют для вынужденной продажи за сокращённый срок. Их определения не устанавливают обязательного наличия обоих видов в каждом отчёте.
Становится ли отчёт недействительным через шесть месяцев?
Автоматически недействительным он не становится. Правило касается рекомендательного применения рыночной или иной стоимости, кроме кадастровой, для указанных законом целей и допускает исключения. Допустимую свежесть документа для ипотечной сделки выясните у кредитора.
От какой даты отчёта об оценке отсчитывают шесть месяцев?
От даты составления отчёта. Дата оценки показывает, по состоянию на какой день определена стоимость. Осмотр квартиры и получение документа не запускают рекомендательный период заново.
