Жить в чужой квартире можно на разных основаниях, и права жильцов зависят от того, какое именно это основание. Здесь разбираю договор найма и условие о проживании при пожизненной ренте: кому они дают право жить в квартире и как оно прекращается. Внутри договора найма отдельно разберу права постоянно проживающих с нанимателем и поднанимателей.
Для краткосрочного найма до года есть исключения. Если договор не устанавливает иного, к нему не применяются правила о равных правах постоянно проживающих, поднайме, замене умершего или выбывшего нанимателя и судебном сроке для устранения нарушений. Ниже эти правила разобраны для обычного найма с учётом указанного ограничения статьи 683 ГК РФ.
Содержание 6 разделов
Два основания жить в чужой квартире
Пожизненная рента
По договору пожизненной ренты гражданин передаёт имущество в обмен на выплаты. Рента может действовать до конца жизни самого передавшего имущество человека или другого гражданина, которого он указал. Получателей может быть несколько; их доли в праве на выплаты считаются равными, если договором не предусмотрено иное.
Размер выплат указывают в договоре. Если имущество передано бесплатно, ежемесячная рента не может быть ниже прожиточного минимума на душу населения в регионе, где находится имущество. Если региональная величина не установлена, применяется общероссийская.
Если договором не предусмотрено иное, выплаты производят в конце каждого календарного месяца. Договор в пользу человека, который умер к моменту его заключения, ничтожен.
Договор найма
Договор найма жилого помещения устроен иначе: квартира остаётся у наймодателя, а наниматель платит за пользование ею. Договор заключают не более чем на пять лет. Если срок в нём не указан, он считается заключённым на пять лет.
При найме у нанимателя есть право пользоваться квартирой и обязанность платить. Пожизненная рента сама по себе даёт получателю право на денежные выплаты. Если он намерен остаться в передаваемой квартире, право проживания и его условия нужно прямо закрепить в договоре. Не путайте ренту с пожизненным содержанием с иждивением, при котором обеспечение жильём может входить в обязанности плательщика.
Кому положено жить в квартире
Постоянно проживающие с нанимателем
Нанимателем по договору найма может быть только гражданин. В договоре указывают граждан, которые постоянно живут в квартире вместе с ним. Если такого списка нет, их вселяют по правилам статьи 679 ГК РФ.
Эти граждане имеют равные с нанимателем права пользоваться жильём. Их отношения с нанимателем определяет закон. Если они нарушают условия договора, перед наймодателем за их действия отвечает наниматель.
Вселение новых жильцов
Чтобы вселить другого человека на постоянное проживание, нужно согласие наймодателя, нанимателя и тех, кто уже постоянно живёт с ним. Для вселения несовершеннолетних детей согласие не требуется.
При вселении также нужно соблюдать установленную законом норму общей площади на человека. Это требование не действует, если вселяют несовершеннолетних детей.
Поднаём и замена нанимателя
По договору поднайма наниматель с согласия наймодателя может передать другому человеку на срок часть или всё нанятое жильё. Поднаниматель не получает самостоятельного права пользования квартирой, а перед наймодателем по договору найма по-прежнему отвечает наниматель.
Нанимателя можно заменить одним из совершеннолетних граждан, которые постоянно живут с ним. Для этого нужны требование нанимателя и остальных постоянно проживающих с ним граждан, а также согласие наймодателя.
| Кто живёт в квартире | На каком основании | Что происходит при смене собственника |
|---|---|---|
| Собственник | Право собственности на жилое помещение | Если квартира сдана по договору найма, новый собственник становится наймодателем |
| Наниматель | Договор найма жилого помещения | Договор действует на прежних условиях с новым наймодателем |
| Постоянно проживающие с нанимателем | Указаны в договоре найма | Их равные права пользования сохраняются |
| Поднаниматель | Договор поднайма с согласия наймодателя | Самостоятельного права пользования квартирой нет |
Как право переходит к другим лицам
Смена собственника
Продажа квартиры не прекращает и не меняет договор найма. Новый собственник становится наймодателем на тех условиях, которые действовали при прежнем собственнике.
Смерть или выбытие нанимателя
Если наниматель умер или выехал, договор продолжает действовать на прежних условиях. По общему согласию постоянно проживающих с ним нанимателем становится один из них. Если согласия нет, все они становятся сонанимателями.
Как право прекращается
Расторжение договора найма
Наниматель может расторгнуть договор в любое время, если с ним согласны другие граждане, постоянно проживающие в квартире. Для этого он должен письменно предупредить наймодателя за три месяца.
Наймодатель может потребовать расторжения договора через суд, если наниматель не вносил плату за жильё шесть месяцев, если договором не предусмотрен более длительный срок. При краткосрочном найме основанием служит невнесение платы более двух раз после наступления договорного срока платежа. Суд также может расторгнуть договор, если наниматель или другие люди, за действия которых он отвечает, разрушили или испортили жильё.
При обычном найме суд может дать нанимателю не более года, чтобы устранить нарушения. Для краткосрочного найма это правило по умолчанию не действует.
Есть и другие основания статьи 687 ГК РФ. Любая сторона может потребовать расторжения через суд, если жильё непригодно для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии. Если наниматель использует квартиру не по назначению или систематически нарушает права соседей, наймодатель сначала предупреждает его, а при продолжении нарушений вправе обратиться в суд.
Выкуп пожизненной ренты
Если плательщик существенно нарушил договор пожизненной ренты, её получатель вправе потребовать выкупа ренты на условиях статьи 594 ГК РФ либо расторжения договора и возмещения убытков.
Если квартиру, дом или другое имущество передали бесплатно, при существенном нарушении договора плательщиком получатель ренты может потребовать вернуть имущество. Его стоимость засчитывается в счёт выкупной цены ренты. Случайная гибель или повреждение переданного имущества не освобождает плательщика от выплат, предусмотренных договором.
Что учитывать, решая судьбу жилья
Сначала определите, на каком основании человек живёт в квартире: по договору найма или поднайма, в качестве постоянно проживающего с нанимателем либо по пожизненной ренте. От этого зависят его права и порядок прекращения договора.
Если оформлен договор найма, проверьте, указаны ли в нём постоянно проживающие. Для вселения других жильцов нужно согласие наймодателя, нанимателя и тех, кто уже постоянно живёт с ним; для несовершеннолетних детей согласие не требуется.
Смена собственника не меняет договор найма: новый собственник становится наймодателем на прежних условиях. Договор заключают не более чем на пять лет, а если срок не указан, он действует пять лет.
Если наниматель умер или выехал, договор не прекращается. Один из постоянно проживавших с ним становится нанимателем по общему согласию, а если согласия нет, все они становятся сонанимателями.
Итого
Жить в чужой квартире можно по разным основаниям, и права зависят от договора. Постоянно проживающие с нанимателем имеют равные с ним права пользоваться жильём. Для вселения других граждан нужны согласия наймодателя, нанимателя и постоянно проживающих с ним, кроме случая с несовершеннолетними детьми. Поднаниматель самостоятельного права пользования не получает.
Переход права собственности не расторгает договор найма: новый собственник становится наймодателем на прежних условиях. После смерти или выбытия нанимателя договор продолжается: один из постоянно проживающих становится нанимателем по общему согласию, а без него все они становятся сонанимателями. Наниматель может расторгнуть договор с согласия остальных жильцов, письменно предупредив наймодателя за три месяца. При существенном нарушении договора пожизненной ренты её получатель может требовать выкупа ренты.
Частые вопросы
Кому положено проживать в чужой квартире
При обычном найме постоянно проживающие с нанимателем имеют равные права пользования. При найме до года такое правило действует, если его предусмотрели в договоре. Вселение других граждан требует согласий и соблюдения нормы площади; для несовершеннолетних детей установлены исключения. При пожизненной ренте сохранение проживания нужно прямо оговорить: право на выплаты не заменяет право жить в квартире.
Что происходит с договором найма, если квартиру продали
Продажа квартиры не прекращает договор найма. Новый собственник становится наймодателем и соблюдает прежние условия договора.
Кто отвечает за действия постоянно проживающих с нанимателем
Наниматель. Он отвечает перед наймодателем за действия постоянно проживающих с ним граждан, если они нарушают условия договора найма.
Можно ли передать квартиру жильцу и уйти
При обычном найме с согласия наймодателя можно передать часть или всё жильё в поднаём. Для найма до года проверьте, допускает ли это договор. Поднаниматель не получает самостоятельного права пользования квартирой, а перед наймодателем по-прежнему отвечает наниматель.
Как прекращается договор найма
Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия других постоянно проживающих с ним граждан. Он должен письменно предупредить наймодателя за три месяца.
Наймодатель вправе потребовать расторжения через суд, если наниматель не платил за жильё шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок; при краткосрочном найме основание возникает, если наниматель не внёс плату более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. Договор также могут расторгнуть из-за разрушения или порчи жилья нанимателем либо людьми, за действия которых он отвечает.
При обычном найме суд может дать до года на устранение нарушений; при краткосрочном это правило по умолчанию не применяется. Непригодность или аварийность жилья позволяет любой стороне требовать расторжения через суд. При использовании не по назначению или систематическом нарушении прав соседей наймодатель сначала предупреждает жильца и обращается в суд, если нарушения продолжаются.
Что такое пожизненная рента и чем она отличается от найма
Так называют договор, по которому получателю ренты периодически выплачивают денежную сумму в течение его жизни. Если имущество передано бесплатно, размер выплат не может быть ниже установленного законом прожиточного минимума на душу населения в регионе, где оно находится.
Если договором не предусмотрено иное, ренту выплачивают в конце каждого календарного месяца. Договор в пользу человека, умершего к моменту его заключения, ничтожен.
Имущество передают плательщику ренты. При найме квартира остаётся у наймодателя. Право получателя ренты продолжать жить в переданной квартире нужно закрепить в договоре: из одного обязательства выплачивать деньги оно не возникает.
