Уведомление о прекращении найма квартиры представляет собой письменное сообщение другой стороне о завершении договора по конкретному основанию. Наниматель письменно предупреждает о расторжении. Собственник может предложить договориться, отказаться от продления или воспользоваться допустимым правом на отказ. Заголовок письма у них может совпадать, а права и последствия будут разными. Поэтому начинать стоит с вопроса: что именно вы вправе сделать по своему договору?
Содержание 9 разделов
Найм квартиры: сначала проверьте свою роль и договор
Если физическое лицо снимает квартиру за плату для проживания, действуют правила найма жилого помещения. Наниматель получает жильё, а наймодатель предоставляет его как собственник или уполномоченное им лицо. То, что в разговоре такой договор называют арендой, не меняет прав сторон.
В общем образце уведомления о расторжении договора аренды может идти речь об офисе, нежилом объекте или договоре с юридическим лицом. Статьи 610, 619 и 620 Гражданского кодекса из такого образца нельзя переносить на жилой наём. У социального найма тоже свои правила.
Перед выбором текста ответьте на четыре вопроса:
- Кто вы по договору: наниматель или наймодатель?
- Хотите завершить договор раньше срока или отказаться от продолжения отношений после его окончания?
- Какое основание прекращения предусмотрено законом и вашим договором?
- Какие адреса и способы передачи сообщений согласовали стороны?
| Сообщение | Кто направляет и зачем | Что проверить | Что оно делает |
|---|---|---|---|
| Письменное предупреждение нанимателя | Наниматель хочет расторгнуть договор | Срок предупреждения и согласие постоянно проживающих | Сообщает об осуществлении права нанимателя |
| Предложение заключить соглашение | Любая сторона предлагает согласовать прекращение | Согласие другой стороны, форму соглашения и дату прекращения | Начинает согласование, но ещё не прекращает договор |
| Отказ от продления | Наймодатель завершает отношения при окончании срока | Применимость правил продления и основания отказа | Сообщает о непродлении; досрочное прекращение требует другого основания |
| Допустимый односторонний отказ | Наймодатель использует предусмотренное право | Основание, нарушение, условия договора и пределы этого права | Осуществляет право на отказ, если оно действительно есть |
Условия своего документа удобно проверить по разбору договора найма квартиры. Сначала определите основание, затем выбирайте текст. Даже аккуратно составленное письмо не создаст право, которого у отправителя нет.
За сколько месяцев наниматель предупреждает о прекращении найма
По пункту 1 статьи 687 Гражданского кодекса наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, письменно предупредив наймодателя за три месяца и получив согласие других граждан, постоянно проживающих с ним. Обосновывать причину переезда эта норма не требует. Срок предупреждения и согласие проживающих при этом нужно соблюсти.
Согласие жильцов относится к решению о прекращении договора. Подтверждение получения письма наймодателем показывает, что предупреждение доставлено. Если с вами постоянно живут другие граждане, заранее согласуйте прекращение с ними и сохраните подтверждение их согласия.
У переезда и письма свой календарь. Дата под подписью показывает, когда вы составили документ. Письмо может ещё лежать у вас или находиться в пути. Чтобы выбрать дату прекращения, учитывайте доставку предупреждения и применимые правила доставки сообщений. Без исходной даты доставки надёжно назвать день завершения договора нельзя.
Если договор называет другой срок предупреждения, прочитайте весь пункт. Кому предоставлено право? По какому основанию и при каких условиях? Одна строка о сроке не объясняет, как именно прекращается наём.
Если нужно завершить отношения раньше, предложите соглашение о расторжении с подходящей датой. Пока стороны его не заключили, просьба о более раннем прекращении остаётся предложением. Отправка такой просьбы не даёт основания прекратить оплату.
Когда собственник может прекратить наём
Предупреждения за три месяца собственнику недостаточно, чтобы досрочно завершить любой договор. Нужно определить основание именно для его стороны. Соглашение, отказ от продления, допустимый договорный отказ и судебное расторжение действуют по разным правилам.
Отказ от продления договора на новый срок
Если применяется статья 684, наймодатель не позднее чем за три месяца до окончания договора должен предложить заключить договор на прежних или иных условиях либо предупредить об отказе от продления. Такой отказ связан с решением не сдавать квартиру не менее года.
Если наймодатель не выполнил эту обязанность, а наниматель не отказался от продления, договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок. Дата окончания на бумаге в таком случае ещё не подтверждает, что отношения завершились.
Решение не сдавать квартиру нельзя использовать как формальность для замены жильца. Если в течение года после окончания договора наймодатель сдаст её другому лицу, прежний наниматель вправе требовать признания нового договора недействительным и возмещения убытков либо одного из этих последствий.
Для краткосрочного найма статья 684 не применяется, если договором не предусмотрено иное. Поэтому перед отказом от продления проверьте срок договора и его условия: от них зависит, действует ли это исключение.
Досрочное прекращение краткосрочного найма
Краткосрочным считается наём, заключённый на срок до одного года. Для договорных оснований его внесудебного прекращения собственником действуют ограничения.
Основание должно быть ясным и определённым и касаться существенного нарушения законного интереса наймодателя по вине нанимателя. Если возникает спор, суд проверяет добросовестность при установлении условия в договоре и при его применении.
Произвольного отказа без причины это правило не допускает. Если собственник ссылается на нарушение, в сообщении следует назвать договорное основание и связанные с ним фактические обстоятельства. Одного желания вернуть квартиру для объяснения такого отказа недостаточно.
Проверьте общую продолжительность отношений. Это толкование не распространяется на случаи, когда формально короткие договоры заключались на новый срок, а в сумме отношения продлились больше года. Здесь важна вся последовательность договоров. Срок последнего документа не даёт полной картины.
Расторжение через суд
Статья 687 предусматривает судебное расторжение по требованию наймодателя при неуплате с учётом установленных законом условий, а также при разрушении или порче жилья. Когда применяется этот порядок, уведомление собственника не заменяет судебного решения.
Суд нужен не для каждого завершения найма. Стороны могут заключить соглашение; для допустимого договорного отказа действуют свои условия. Прежде чем назначать дату прекращения, собственнику нужно определить способ и подтвердить основание.
Что написать в уведомлении о прекращении найма
Из текста должно быть ясно, какое действие вы совершаете. В предупреждении наниматель сообщает о решении расторгнуть договор в рамках своего права. Предлагая заключить соглашение, сторона просит согласовать прекращение договора. Не сводите эти разные действия к неопределённой просьбе считать договор прекращённым.
Если исходный договор заключён в обычной письменной форме, согласованное прекращение фиксируйте письменно. По общему правилу соглашение совершается в той же форме, что и договор. Исключения могут следовать из закона, иных правовых актов, договора или обычаев. Нотариальное удостоверение требуется не во всех случаях.
Укажите в соглашении дату прекращения. Обязательства прекращаются с момента его заключения, если иная дата не вытекает из соглашения. Молчание адресата не подтверждает, что он принял предложенную вами дату.
Образец письменного предупреждения нанимателя
Этот авторский пример подходит для одного случая: наниматель использует право по пункту 1 статьи 687. Это не обязательный государственный бланк. Перед заполнением проверьте согласие других постоянно проживающих граждан и возможность соблюсти срок с учётом доставки.
Письменное предупреждение о расторжении договора найма жилого помещения
Наймодателю: [ФИО]
От нанимателя: [ФИО]
Адрес квартиры: [полный адрес]
Договор найма: [дата и номер, если он есть]
Согласие других граждан, постоянно проживающих со мной, на расторжение договора получено. [Если других постоянно проживающих граждан нет, укажите это вместо предыдущего предложения.]
На основании пункта 1 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации письменно предупреждаю о расторжении указанного договора найма с [дата прекращения, выбранная с соблюдением трёхмесячного срока предупреждения].
Предлагаю согласовать время передачи квартиры и ключей, зафиксировать состояние имущества и показания приборов учёта, а также провести окончательный расчёт.
Дата составления: [дата]
Подпись нанимателя: [подпись, ФИО]
Перед подписанием заполните поля, выберите подходящую фразу о проживающих и проверьте дату. Инструкции в квадратных скобках в готовом документе оставлять не нужно. Если доставка задержалась и до указанной даты осталось меньше трёх месяцев, возможность прекратить договор в этот день нужно оценить с учётом срока предупреждения и выбранного основания.
Предложение согласовать передачу квартиры в примере относится к организации возврата жилья. Наниматель при этом предупреждает о расторжении в рамках своего права. Для предложения заключить соглашение или для отказа собственника потребуется другой текст.
Подпись стороны или представителя
Сообщение подписывает сама сторона либо представитель, уполномоченный на соответствующее действие. Полномочия на переговоры и на подписание соглашения различаются. Родство, помощь с перепиской или передача чужого письма автоматически не дают права подписывать документ от имени стороны.
Проверьте, от чьего имени действует подписант и чем подтверждены его полномочия. Нотариальная доверенность требуется не для любого сообщения. Важно установить право представителя совершить именно то действие, которое указано в документе.
Как отправить уведомление и подтвердить доставку
Отправителю нужно подтвердить содержание, направление и доставку сообщения. Это три разных вопроса: какой текст передали, куда его направили и поступил ли он адресату. Подпись показывает, кто подписал документ; квитанция может подтверждать отправку; сведения о доставке связывают сообщение с получателем. Одного документа для всех трёх задач может оказаться недостаточно.
Юридически значимым называют сообщение, с которым закон или договор связывает правовые последствия. По общему правилу они возникают после доставки адресату или его представителю. Если предупреждение направляет наниматель, после доставки сообщения нужно учитывать трёхмесячный срок.
Адрес и способ связи по договору
Сообщение гражданину можно направить по адресу регистрации по месту жительства или пребывания, по сообщённому им адресу, например указанному в договоре, либо его представителю. Не предполагайте, что собственник живёт в сдаваемой квартире. Проверьте адрес конкретного получателя.
Договор может устанавливать исключительный адрес или способ связи. Тогда удобство другого способа не делает отправку надлежащей. Если вы знаете или должны знать, что договорный адрес недостоверен, это обстоятельство нужно учитывать при оценке применимости ограничения на другие адреса и способы связи.
До отправки прочитайте условие о сообщениях целиком и проверьте согласованные изменения адресов. Если направляете документ представителю, убедитесь, что он уполномочен получать такие сообщения.
Личное вручение и почтовая отправка
| Способ | Что проверить | Как сохранить содержание | Чем подтвердить передачу |
|---|---|---|---|
| Лично | Получателя, его полномочия и условия договора | Сохранить экземпляр вручённого текста | Отметка получателя с ФИО, подписью и датой на вашем экземпляре |
| Почтой | Адрес и доступный вид почтового отправления | Выбрать предлагаемый оператором способ подтверждения содержимого письма | Документы отправки и сведения о вручении либо причине возврата |
| Электронная почта или мессенджер | Допустимость канала и возможность установить стороны | Сохранить сообщение, вложения и переписку | Подтверждения отправки и доставки сообщения конкретному адресату |
При личном вручении предложите получателю поставить отметку о получении документа. Она подтверждает вручение. Согласие с расторжением имеет другой смысл. Из отметки на вашем экземпляре должно быть понятно, кто, когда и какой текст получил.
При почтовой отправке уточните у оператора, какой вид отправления позволяет подтвердить содержимое письма. Обычное заказное письмо не становится письмом с описью автоматически. Сохраните копию текста и документы, которые связывают его с конкретным отправлением.
Электронная почта и мессенджеры
Для электронной связи специальное разрешение в договоре нужно не во всех случаях. Учитываются закон, договор, обычай и сложившаяся практика отношений. Форма сообщения должна подходить для нужного действия, а отправителя и адресата должно быть возможно достоверно установить.
Привычная переписка о бытовых вопросах ещё не подтверждает, что тем же способом можно направить уведомление о прекращении договора. Проверьте, предусмотрен ли в договоре исключительный канал для такого сообщения. Сохраните исходную переписку и вложения. Одного скриншота может оказаться недостаточно, если по нему нельзя установить владельца аккаунта, содержание отправленного документа и факт доставки.
Если адресат не получил уведомление
Неполученное сообщение может считаться доставленным. Для этого оно должно поступить адресату, а неполучение или непрочтение должно быть вызвано обстоятельствами, которые зависят от него.
Один из предусмотренных случаев: адресат уклоняется от получения поступившей корреспонденции, и отправление возвращается после истечения срока хранения. Но по одной надписи о возврате на конверте нельзя установить все условия.
| Что произошло | Что это меняет | Что проверить |
|---|---|---|
| Поступившее сообщение не забрали по причинам, зависящим от адресата | Оно может считаться доставленным | Поступление, адрес, причину возврата и документы оператора |
| Письмо потерялось до поступления адресату | Условие о поступлении не подтверждено | Где произошло нарушение доставки |
| Отправитель ошибся в адресе | Возврат не доказывает уклонение адресата | Правильность адреса и согласованный порядок сообщений |
Сопоставьте документы оператора с сохранённым текстом. Нужно установить, что произошло с отправлением и какое сообщение в нём находилось. После этого можно оценивать последствия доставки с учётом основания прекращения и срока предупреждения.
Возврат квартиры и окончательный расчёт
Прекращение договора, возврат жилья и денежный расчёт нужно подтвердить по отдельности. Даже правильно доставленное уведомление не показывает состояние квартиры и не объясняет, какие суммы уже уплачены, какова задолженность и сколько денег подлежит возврату.
Передача квартиры, ключей и показаний приборов
Согласуйте дату и время возврата. При передаче зафиксируйте:
- Адрес квартиры и дату фактического возврата.
- Стороны передачи и полномочия представителя, если он участвует.
- Переданные ключи.
- Состояние квартиры, мебели и техники, обнаруженные повреждения.
- Показания приборов учёта.
- Сохранившиеся разногласия сторон.
Единого обязательного акта для каждого найма нет. Письменная фиксация помогает установить, что именно возвращено и в каком состоянии. Фотографии могут дополнить описание; согласование передачи они не заменяют.
Приёмы фиксации недостатков в акте передачи квартиры при покупке помогут точнее описать состояние жилья. Этот материал посвящён покупке. Документ для возврата снимаемой квартиры должен соответствовать вашему договору найма.
Выезд, односторонний акт или ключи под дверью не гарантируют прекращения всех обязанностей. Если наймодатель не участвует в передаче, сохраните переписку с предложениями о времени и способе возврата. Дальнейшие действия нужно оценить применительно к вашей ситуации.
Задолженность и обеспечительный платёж
Расторжение не списывает прежнюю задолженность. Сверьте периоды, за которые внесена плата, предусмотренные договором расходы и спорные суммы. Фраза об отсутствии претензий не заменит эту проверку, если конкретные платежи ещё не сверены.
Обеспечительный платёж вносят для обеспечения предусмотренных договором денежных обязательств. Сумма засчитывается при наступлении оговорённых обстоятельств. Если они не наступили в установленный срок или обеспеченное обязательство прекратилось, платёж подлежит возврату, если соглашением сторон не предусмотрено иное.
Нарушение срока предупреждения не даёт автоматического основания удержать весь платёж. Для удержания нужны применимое условие и конкретный расчёт. Обещать каждому полный возврат в единый срок тоже нельзя.
В итоговом расчёте укажите:
- Задолженность и период, к которому она относится.
- Основание и сумму каждого зачёта за счёт обеспечительного платежа.
- Остаток к возврату и согласованный порядок его передачи.
Сохраните банковские документы или другие подходящие подтверждения конкретных платежей. По требованию плательщика получатель исполнения обязан выдать расписку о полном или частичном исполнении. Расписка подтверждает указанный в ней платёж. Возврат квартиры нужно подтвердить документом о передаче.
Зарегистрированное обременение по найму
Обременение ограничивает право собственности и возникает из найма. Для договора на срок не менее года такое ограничение подлежит государственной регистрации.
Если запись есть, после прекращения найма проверьте её состояние и применимый порядок дальнейших действий. Регистрация касается не каждого короткого договора. Одно письмо также не снимает ограничение автоматически. Передача ключей и завершённый расчёт ещё не закрывают вопрос о записи.
Позиция автора
Я бы проверила основание ещё до подготовки письма. Если принять просьбу о раннем прекращении за достигнутую договорённость, можно перестать платить при действующем договоре и получить спор о задолженности.
Итого
Сначала определите, какое право есть у вашей стороны договора. Наниматель письменно предупреждает с соблюдением срока и получает согласие постоянно проживающих; собственник проверяет применимое основание прекращения. Сохраните доказательства доставки, согласуйте возврат квартиры и подтвердите конкретные денежные расчёты.
Частые вопросы
За сколько месяцев наниматель должен предупредить о прекращении найма квартиры?
При расторжении по пункту 1 статьи 687 наниматель письменно предупреждает за три месяца и получает согласие других постоянно проживающих с ним граждан. Срок установлен в месяцах. Более раннее прекращение можно согласовать с наймодателем.
Нужно ли согласие других проживающих для расторжения договора найма квартиры?
Да, при использовании права по пункту 1 статьи 687 требуется согласие других граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Оно относится к решению о расторжении. Подтверждение доставки письма наймодателю показывает, что предупреждение поступило адресату.
Может ли собственник прекратить наём квартиры уведомлением за три месяца?
Общего права досрочно прекратить любой наём таким письмом у собственника нет. Нужно различать соглашение, отказ от продления, допустимый договорный отказ и судебное расторжение. Правила предупреждения нанимателя автоматически к собственнику не переходят.
Как составить уведомление о прекращении договора найма квартиры?
Укажите стороны, адрес квартиры, дату договора и его номер при наличии, основание, выбранное действие и дату прекращения с учётом срока. Пример в статье подходит для предупреждения нанимателя. Для других оснований нужен другой текст.
Чем уведомление о прекращении найма отличается от соглашения о расторжении?
Уведомление может сообщать об осуществлении уже имеющегося права или предлагать договориться. Соглашение фиксирует согласованное прекращение в применимой форме. Отправленное предложение заключить соглашение ещё не подтверждает, что договор расторгнут.
Можно ли отправить уведомление о прекращении найма квартиры по электронной почте?
Да, если способ отправки и форма сообщения отвечают применимым правилам, а отправителя и адресата можно достоверно установить. Проверьте, требует ли договор направлять уведомления только определённым способом. Доказательства направления и доставки должен сохранить отправитель.
Считается ли уведомление о прекращении найма доставленным, если адресат не забрал письмо?
Оно может считаться доставленным, если поступило адресату, а неполучение произошло по зависящим от него причинам. При уклонении от получения, потере отправления и ошибке в адресе последствия различаются. Поступление сообщения и причину возврата нужно подтвердить.
