Выписка из ЕГРН показывает зарегистрированные права и обременения квартиры, но не подтверждает, что она свободна от жильцов. Для проверки имени собственника попросите его собственную выписку: в общедоступной ФИО физического лица обычно скрыто без согласия на раскрытие. Сопоставьте выписку с паспортом и адресом квартиры. Разбираем, что ещё проверить до подписания договора и какие условия должны насторожить.
Содержание 7 разделов
Что проверяем в договоре найма
Форма договора и обязательные условия
Первый фильтр простой: договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Если предлагают устные договорённости или переписку в мессенджере вместо подписанного документа, это повод остановиться. В договоре должны быть указаны все граждане, постоянно проживающие в жилье вместе с нанимателем.
Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Если вы снимаете квартиру целиком, заранее выясните, кто сейчас в ней живёт и когда выезжает. В договор вносят людей, которые будут постоянно жить вместе с вами, а не прежних жильцов.
Срок найма и что будет, если его не указать
Срок в договоре найма не может превышать пяти лет, а если срок не определён, договор считается заключённым на пять лет. Это защищает и нанимателя, и наймодателя. Короткий договор на три месяца с обещанием продления может закончиться тем, что вам придётся заново договариваться о каждом следующем сроке.
Смотрите, как в договоре описана плата. Одностороннее повышение допускается лишь в случаях, предусмотренных законом или договором. Условие о повышении в любой момент создаёт для вас риск: предложите согласовать периодичность, размер и срок уведомления до подписания.
| Что смотрим | Требование по закону | Что должно насторожить |
|---|---|---|
| Форма | Договор заключается в письменной форме | Только переписка, устные обещания, бланк без подписи |
| Кто ещё живёт | В договоре указаны постоянно проживающие с нанимателем | Список проживающих не заполнен, а показать их не разрешают |
| Срок | Не более пяти лет, без срока - пять лет | Срок на один месяц с обещанием продлить |
| Регистрация | Договор на срок не менее года подлежит регистрации | Оформлю после, договор на два года без регистрации |
| Плата | Размер платы фиксируется в договоре, одностороннее изменение возможно только если это предусмотрено законом или договором | Право поднять ставку без согласования |
Права третьих лиц и свободная квартира
Кто ещё прописан в квартире
Нанимателем по договору найма может быть только гражданин, а лица, постоянно проживающие вместе с ним, должны быть перечислены в договоре.
Практический смысл простой: если в квартире зарегистрирован кто-то ещё и вы этого не выяснили, вы не знаете, кто там живёт и на каком основании. Переход права собственности на квартиру договор найма не расторгает: новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключённого договора. А вот вселять новых постоянных жильцов без согласия наймодателя, нанимателя и всех постоянно проживающих нельзя.
Поэтому до подписания попросите собственника показать сведения о зарегистрированных и объяснить основания их проживания. Этот список не обязан совпадать с вашими будущими жильцами. Важно выяснить, сохраняется ли у третьего лица право пользоваться квартирой и мешает ли оно передаче жилья вам.
Жилое помещение должно быть свободным
Закон прямо требует передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Отсюда практическое правило: если вам предлагают заехать в квартиру, где уже живёт другая семья и они уедут через месяц, - свободного жилья вам не передадут: наймодатель передаёт нанимателю свободное жилое помещение, а все постоянно проживающие должны быть указаны в договоре.
Если квартиру предлагает не собственник, сначала проверьте основание его полномочий на заключение договора и получение денег. До выяснения не платите. Если деньги уже переданы, направьте получателю требование о возврате; при отказе способ судебной защиты выбирают по обстоятельствам, без обязательного отдельного оспаривания договора во всех случаях.
Регистрация, обременение и коммунальные услуги
Договор на год и больше: регистрация обременения
Обременение права собственности по договору найма на срок не менее года подлежит государственной регистрации. Новую запись вносят после заключения договора, поэтому её отсутствие до подписания нормально. Заранее согласуйте подачу документов; заявление подаёт одна из сторон не позднее месяца со дня заключения договора по статье 51 закона № 218-ФЗ.
Регистрация делает обременение видимым для других участников сделки. Продажа сама по себе не прекращает договор найма: новый собственник становится наймодателем на прежних условиях по статье 675 ГК РФ. При этом зарегистрированный найм не запрещает саму продажу квартиры.
Регистрация по месту пребывания
Наниматель, который живёт в другом регионе, обязан зарегистрироваться по месту пребывания: срок - не более 90 дней со дня прибытия в жилое помещение, и эта регистрация производится без снятия с учёта по месту жительства. Если же квартира находится в том же субъекте РФ, закон разрешает не регистрироваться, и тогда настаивать на регистрации не нужно. Подавать документы нужно с заявлением лица, предоставляющего жильё, а по истечении указанного в заявлении срока регистрация прекращается сама.
Если временная регистрация вам требуется, обсудите участие собственника до подписания и закрепите договорённость письменно. Учтите исключения: регистрация по месту жительства в Москве позволяет не оформлять временную в Московской области и наоборот; аналогичные пары составляют Санкт-Петербург и Ленинградская область, Севастополь и Крым.
Кто платит за коммунальные услуги
Наймодатель обязан обеспечивать нанимателю за плату необходимые коммунальные услуги. Квитанции могут оставаться на имя собственника: сам договор найма не переоформляет лицевой счёт. Запишите, кто и за что платит, как получает квитанции и подтверждает оплату: свет, воду, отопление, интернет и содержание жилья.
Договор найма и договор с ресурсоснабжающей организацией - разные документы, и оплата коммунальных услуг по одному договору не отменяет обязанностей по другому.
Деньги и прекращение договора
Размер платы и одностороннее изменение
Плата за жилое помещение определяется по соглашению сторон и фиксируется в договоре. Одностороннее изменение размера платы не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом или договором: если такого условия в договоре нет, хозяин не может поднять ставку сам. Устные договорённости о деньгах лучше не оставлять за пределами договора.
Проверьте, нет ли в договоре условия о внесении платы на карту третьего лица без объяснений, кто этот человек. Просьба перевести плату на карту, оформленную не на того, кто заключает договор, - повод остановиться и выяснить, кому на самом деле принадлежит квартира.
Как наниматель прекращает договор
Наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма, предупредив наймодателя письменно за три месяца. Наймодатель может требовать расторжения через суд при неоплате за шесть месяцев, если договором не установлен более долгий срок; при краткосрочном найме достаточно более двух пропусков платежа после договорной даты. Вносите плату вовремя и сохраняйте подтверждения.
Если договориться не удалось, спор по договору найма разрешают в суде. Поэтому ремонт, задержку платы и замену замка лучше обсуждать письменно: переписка помогает доказать условия и хронологию, а содержание устной договорённости подтвердить труднее.
Красные флаги на просмотре
Пять признаков, по которым сделку лучше отложить
Первый признак - договор без подписи или подпись позже, чем день внесения денег. Второй - сдают на год и больше, но собственник отказывается регистрировать обременение после подписания. Третий - квартира занята, а права проживающих и дату их выезда объяснить не могут.
Четвёртый - просят оплатить просмотр или бронь до просмотра квартиры, причём переводом на карту, оформленную не на собственника. Пятый - собственник показывает документы, но не даёт их копию и не даёт записать в договоре свои данные.
Любой из этих признаков не доказывает обман, но требует проверки до оплаты. Если деньги уже переданы, договорённость и требование о возврате могут подтверждать переписка, банковские документы и другие доказательства.
Что делать, если документы не сходятся
Как действовать, если квартира оказалась не свободной
Если выяснилось, что в квартире зарегистрирован другой человек или на неё уже зарегистрирован договор найма, остановите заселение и вернитесь к документам. Зарегистрированный договор найма на срок не менее года - это обременение, и новый договор поверх него юридически ничем не лучше: прежний наниматель сохраняет права по своему договору, поэтому заселение лучше отложить до выяснения, кто и на каком основании занимает квартиру.
Расхождения в документах записывайте письменно и требуйте объяснения. При признаках обмана, например поддельных документах, обращайтесь в полицию. Если деньги уже переданы, направьте получателю письменное требование о возврате и сохраните платёжные документы. При отказе способ судебной защиты зависит от обстоятельств: отсутствие полномочий у подписавшего не всегда требует отдельного иска об оспаривании договора. До выяснения ситуации больше денег не переводите.
Итого
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме, в нём указывают всех постоянно проживающих, а срок не может превышать пять лет. Договор на срок не менее года подлежит регистрации обременения. Наниматель в другом регионе регистрируется по месту пребывания в срок не более 90 дней, плата фиксируется в договоре, а одностороннее её изменение закон допускает только в случаях, предусмотренных законом или договором.
Частые вопросы
Обязательно ли регистрировать договор аренды квартиры
Порог один: если нанимаете жильё на год или дольше, запись об обременении должна стоять в реестре. Короткий договор под это правило не попадает, однако подписывать его на словах нельзя ни при каком сроке.
Можно ли снять квартиру без выписки прежнего жильца
Да, регистрация прежнего жильца сама по себе не запрещает наём. Но нужно выяснить, сохраняет ли он право пользования и фактически ли освободил квартиру. Попросите собственника подтвердить основания проживания и прекращения прежнего найма. Если человеку обещано дальнейшее проживание или его права спорны, оплату и заселение лучше отложить.
Нужно ли платить за коммунальные услуги нанимателю
Платит наниматель: если договором не установлено иное, коммунальные платежи он вносит самостоятельно, а наймодатель обеспечивает предоставление услуг за плату нанимателя. Условия предоставления коммунальных услуг нанимателю определяются договором найма, поэтому разделите в нём свет, воду, отопление и содержание жилья и укажите, кому идут квитанции.
Что делать, если в квартире уже зарегистрирован другой человек
Выясните, на каком основании человек зарегистрирован и имеет ли он право жить в квартире. Регистрация и действующий договор найма не равнозначны: запись о регистрации не доказывает фактического проживания. Пока собственник не объяснил права жильцов и не подтвердил возможность передать квартиру свободной, деньги не переводите.
Может ли собственник повысить арендную плату
Ставку, зафиксированную в договоре, хозяин поднять сам не может: одностороннее изменение платы закон допускает только в случаях, предусмотренных законом или договором, поэтому условие о повышении ставки лучше вычеркнуть до подписания.
Как быстро можно выехать из съёмной квартиры
Наниматель может расторгнуть договор, письменно предупредив наймодателя за три месяца, с согласия постоянно проживающих с ним граждан. Более раннюю дату можно согласовать с наймодателем. Для расторжения из-за неоплаты правила различаются: при длительном найме это шесть месяцев, если договором не установлен более долгий срок, при краткосрочном найме более двух пропущенных платежей после договорной даты. Сохраняйте подтверждения оплаты.
