Продление договора найма квартиры позволяет продолжить проживание после прежней даты окончания на прежних или согласованных новых условиях. Основанием может быть условие договора, предусмотренное законом продление либо новая договорённость сторон.
Если вы остаётесь в квартире и меняете только срок, обычно удобнее дополнительное соглашение к действующему договору. Однако начните с прежнего текста: возможно, продление уже предусмотрено и новое согласование не требуется.
Содержание 6 разделов
В быту такую сделку называют арендой. Когда гражданину предоставляют квартиру за плату для проживания, речь идёт о найме жилого помещения. Здесь рассматриваем именно эти отношения. Социальный наём и аренда нежилых объектов в этот разбор не входят.
Срок и условия исходного договора найма
Возьмите договор, по которому живёте сейчас. Прежний срок и условие о продлении помогут определить, на каком основании можно продолжить наём. Даже если обе стороны согласны, что вы остаётесь, эту договорённость нужно сверить с документом.
Распишем по пунктам, что найти:
- Даты начала и окончания найма. Различайте период проживания и дату подписания документа.
- Условие о продлении. Оно может предусматривать продолжение без нового соглашения, требовать согласования или устанавливать порядок уведомлений.
- Плату и порядок её изменения. Выясните, сохраняется ли прежняя сумма или нужно согласовать новую.
- Условия об обеспечительном платеже, имуществе и приложениях. Отметьте, какие положения должны действовать дальше.
Читайте договор вместе с уже подписанными соглашениями. Если срок или плата менялись, в исходном тексте останутся прежние сведения. При подготовке продления легко снова указать старую сумму или сослаться на пункт, который стороны уже переписали.
Срок договора найма не может превышать пяти лет. Если срок не определён, договор считается заключённым на пять лет. Пустое поле здесь не поможет оформить короткое продление.
Пятилетний предел относится к сроку договора. Он не обязывает стороны после пяти лет проживания в одной квартире прекратить отношения по последующим договорам.
Остальные договорённости можно сверить с разбором условий договора найма квартиры.
Когда договор найма продлевается автоматически
Автоматическое продление может быть предусмотрено договором или наступать при установленных законом условиях. Сначала найдите основание продления, затем сверяйте сроки и действия сторон. Продолжение проживания после прежней даты окончания ещё не позволяет считать договор автоматически продлённым.
Краткосрочный наём и договорная пролонгация
По пункту 2 статьи 683 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) к найму на срок до одного года правила статьи 684 по общему правилу не применяются, если договором не предусмотрено иное. Последнюю оговорку важно учитывать и в своём договоре, и в любом образце.
Договор на 11 месяцев относится к краткосрочному найму. Если в нём нет соответствующего исключения, статья 684 не даёт нанимателю преимущественного права и не служит основанием для автоматического продления.
Стороны могут согласовать договорную пролонгацию, то есть продление по условию самого договора. Проверьте, от чего зависит продление: от отсутствия уведомления, выполнения перечисленных условий или другого действия, предусмотренного договором.
Собственное условие о пролонгации и условие о применении статьи 684 нужно различать. Договорную пролонгацию проверяют по тому, как она описана в документе. Условие о применении статьи 684 позволяет использовать правила этой статьи с учётом всех предусмотренных ею обстоятельств.
| Ситуация | Что проверить | Основание продолжения найма | Условия и срок |
|---|---|---|---|
| Краткосрочный наём без применения статьи 684 | Есть ли собственное условие о продлении | Договорный механизм либо новая договорённость сторон | Определяются договором или согласованным документом |
| Договор предусматривает свою пролонгацию | Какие действия и уведомления он требует | Конкретное условие договора | Сохраняются или меняются так, как в нём записано |
| Статья 684 применима | Предложение или предупреждение наймодателя, отсутствие отказа нанимателя | Закон при предусмотренных им обстоятельствах | При автоматическом продлении сохраняются прежние условия и срок |
Преимущественное право и уведомление за три месяца
Если статья 684 применяется, наниматель имеет преимущественное право заключить договор на новый срок. Однако это право не позволяет требовать любой размер платы или оставаться в квартире бессрочно.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока наймодатель должен сделать одно из двух:
- предложить нанимателю заключить договор на прежних или иных условиях;
- предупредить об отказе от продления в связи с решением не сдавать квартиру внаём не менее года.
У отказа здесь конкретное основание: собственник решил не сдавать жильё в течение указанного периода. Сообщение о скором окончании договора не заменяет предупреждение по этому основанию.
Предложенную новую плату ещё предстоит согласовать: преимущественное право не гарантирует сохранение прежней платы при любом исходе переговоров.
Условия автоматического продления
Если статья 684 применяется, договор считается продлённым на прежних условиях и на прежний срок, если выполнены оба условия:
- Наймодатель не выполнил обязанность предложить заключить договор или предупредить об отказе по указанному основанию.
- Наниматель не отказался от продления.
Для проверки этих обстоятельств соберите договор и сообщения сторон о продолжении найма. Прочитайте, что именно предложили или о чём предупредили. Заголовка документа для вывода недостаточно.
Если при таком продлении стороны хотят изменить плату, нужно согласовать новую сумму либо проверить основание для одностороннего изменения. Плата не меняется только потому, что собственник рассчитывает получать больше.
Дополнительное соглашение или новый договор найма
Дополнительное соглашение меняет исходный договор, а новый договор излагает условия дальнейшего найма заново. Я бы выбирала по объёму поправок: несколько понятных изменений удобно связать с прежним текстом; множество изменений удобнее собрать в одном документе.
| Документ | Что оформляет | Как учитываются прежние условия | Обеспечение и имущество |
|---|---|---|---|
| Дополнительное соглашение | Изменение срока, платы и других названных пунктов | Исходный договор действует с согласованными изменениями | Проверьте сохраняемые положения и запишите необходимые уточнения |
| Новый договор | Согласованные условия найма на новый срок | Нужно проверить весь новый текст | Прямо согласуйте учёт внесённой суммы и уже переданного имущества |
Когда удобно дополнительное соглашение
Если исходный договор действует, квартира и стороны остаются прежними, а меняются срок и плата, в допсоглашении можно точно назвать поправки.
По общему правилу соглашение оформляют в той же форме, что и договор, если иной порядок не следует из закона, других правовых актов, договора или обычаев. Договор найма заключается письменно; при обычном письменном оформлении подготовьте письменное соглашение сторон.
Обязательного нотариального бланка для любого продления эта норма не устанавливает. Но если в исходном договоре есть особые требования к оформлению изменений, их нужно учитывать.
Когда продление уже действует по закону или условию договора, оформлять допсоглашение только для подтверждения продления не обязательно. Оно полезно, если стороны согласуют изменения или хотят письменно уточнить договорённости.
Что согласовать в новом договоре
Новый договор удобен, когда прежний текст приходится менять во многих местах. Тогда проверяют все условия: срок, плату и порядок её внесения, обеспечение, имущество и дальнейшее продление.
Ранее внесённый платёж прямо свяжите с новым договором. Укажите сумму, перечислите обязательства, которые она будет обеспечивать, и уточните, сохраняются ли условия её возврата или использования.
Проверьте и условия об имуществе: какое прежнее описание продолжает действовать, какие вещи или сведения о них изменились. Заключение нового договора само по себе не обязывает ещё раз передавать ключи. Если квартира остаётся у нанимателя, запишите условия продолжения проживания.
Если прежняя дата окончания уже прошла, сначала выясните, продолжился ли договор по закону или собственному условию.
Дополнительное соглашение о продлении: что указать и как заполнить
Из соглашения должно быть понятно, что меняется и с какого дня. Для этого свяжите его с исходным договором, запишите новый период и плату, уточните сохраняемые договорённости. Тогда при чтении документа не придётся восстанавливать устный разговор.
Новый период и дата начала изменений
Различайте три даты: подписание соглашения, начало нового периода найма и начало действия новой платы. Они могут совпадать или различаться.
По общему правилу обязательства изменяются с момента заключения соглашения, если иной момент не вытекает из него. Если изменения должны начать действовать позже, назовите эту дату прямо.
Например, соглашение подписывают до окончания прежнего периода, а новую плату согласуют со следующего периода найма. Обе договорённости должны быть записаны: с какого дня продолжается наём и с какого дня действует новая сумма.
Вместо общей записи о продлении ещё на прежний срок укажите даты начала и окончания нового периода. Сверьте их с действующим договором: так легче заметить случайный перерыв или несовпадение сроков в разных пунктах.
Плата, обеспечительный платёж и имущество
Если плата сохраняется, сошлитесь на соответствующий пункт исходного договора. Если меняется, запишите сумму, дату её применения и порядок внесения. Уточните также, сохраняется ли прежний срок платежа.
Одностороннее изменение платы допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Для согласованной сторонами новой суммы и одностороннего повышения нужны разные основания. Из продления нельзя вывести максимальный процент повышения или универсальное разрешение повышать плату раз в год.
Обеспечительный платёж вносят для обеспечения предусмотренных договором обязательств. В быту его часто называют залогом. Вопрос о доплате решают по условиям о сумме обеспечения и её учёте.
Продление срока не влечёт автоматического возврата, зачёта или повторного внесения обеспечения. Сверьте уже внесённую сумму с договором и запишите согласованное решение: она сохраняется для обеспечения дальнейших обязательств, дополняется или учитывается иначе.
Если размер обеспечения связан с размером платы, прочитайте этот пункт вместе с условием о новой плате. Договорённость о доплате нужно записать до подписания.
Сверьте прежнюю опись или другое описание с имуществом в квартире. Если состав и состояние изменились, уточните сведения о конкретных вещах. Если описание сохраняется, назовите приложение, которое продолжает действовать.
Заполняемый пример дополнительного соглашения
Ниже дана структура для заполнения. Обязательного бланка с таким набором полей закон не устанавливает. Подставьте сведения своего договора; из вариантов платы оставьте согласованный. Поля об обеспечении и имуществе заполните в соответствии со своими договорённостями.
Дополнительное соглашение к договору найма квартиры
-
Дата подписания: [дата].
-
Исходный договор: договор найма от [дата], номер [номер при наличии], квартира по адресу [адрес].
-
Стороны: наймодатель [ФИО и сведения для идентификации]; наниматель [ФИО и сведения для идентификации]. Стороны согласовали следующие изменения исходного договора.
-
Срок: срок найма по пункту [номер пункта] продлевается. После окончания прежнего периода наём продолжается с [дата начала] по [дата окончания].
-
Плата: [сохраняется размер платы по пункту исходного договора / согласован новый размер платы: сумма цифрами и прописью в рублях]. Порядок и срок внесения платы: [сохраняемый пункт / согласованные изменения].
-
Начало действия изменений: изменения по настоящему соглашению действуют с [дата]. Новый период найма определён пунктом о сроке. Если дата изменения платы отличается, новая плата применяется с [дата], а до неё сохраняется прежний размер платы.
-
Обеспечительный платёж: ранее внесённую сумму [сумма] стороны согласовали учитывать следующим образом: [какие обязательства она обеспечивает в новом периоде; сохраняемые или изменённые условия; доплата, если согласована].
-
Имущество: [описание имущества по приложению к исходному договору сохраняется / согласованы изменения в описании конкретных вещей].
-
Остальные условия: положения исходного договора, которые настоящее соглашение не изменяет, сохраняются. Ранее подписанные соглашения: [перечень при наличии и условия, которые продолжают действовать].
-
Подписи сторон: наймодатель [подпись, ФИО]; наниматель [подпись, ФИО].
После заполнения перечитайте документ без подсказок в скобках. Оставьте выбранные условия, уберите альтернативы через косую черту. Общая фраза о сохранении остальных положений не устранит расхождение, если в разных пунктах записаны разные суммы или даты.
Что проверить перед подписанием документов
Сначала согласуйте даты и суммы, затем подписывайте. Исправьте расхождения между договором, прежними соглашениями и новым документом. Такая сверка нужна обеим сторонам: наниматель и наймодатель должны одинаково понимать дальнейшие обязательства.
Согласованность дат и условий
Проверьте документ по порядку:
- Исходный договор указан по дате, номеру при наличии и адресу квартиры; сведения о сторонах совпадают.
- Новый период согласован с прежней датой окончания. Если между периодами есть перерыв, стороны понимают, на каких условиях продолжается проживание.
- Дата начала изменений согласуется с пунктами о сроке и плате.
- Размер и срок оплаты совпадают во всех применимых положениях.
- Учёт обеспечительного платежа соответствует внесённой сумме и договорённостям сторон.
- По ссылкам на опись и другие приложения можно найти нужные документы.
- Все нужные поля заполнены, лишние варианты убраны; обе стороны подписывают один и тот же текст.
Пункт о плате прочитайте вместе с пунктом о начале изменений. Если новая сумма указана, а дата её применения осталась неясной, ближайший платёж стороны могут посчитать по-разному.
Регистрация обременения при сроке не менее года
Обременение ограничивает право собственности условиями найма. По пункту 2 статьи 674 ГК РФ обременение, возникающее из договора найма на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.
Письменное оформление договорённостей и регистрация ограничения решают разные задачи. По отсутствию записи в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нельзя делать вывод о недействительности договора найма.
При продлении смотрите, какой срок устанавливают документы и как оформлено продолжение отношений. Одного названия допсоглашения для решения вопроса о регистрации недостаточно.
При последовательном заключении договоров на 11 месяцев или продлении на такой срок нельзя исходить из того, что периоды всегда суммируются либо никогда не суммируются. Для оформления регистрации воспользуйтесь инструкцией по регистрации обременения квартиры при найме.
Итого
Начните с основания продления в договоре или применимых правилах закона. Документ выбирайте по объёму изменений. В письменном тексте согласуйте период, плату, даты начала изменений и учёт прежнего обеспечения и имущества. При сроке не менее года проверьте регистрацию обременения.
Частые вопросы
Продлевается ли договор найма квартиры на 11 месяцев автоматически?
Срок в 11 месяцев автоматического продления не даёт. Посмотрите, предусмотрена ли договорная пролонгация. Статья 684 для краткосрочного найма по общему правилу не применяется, если договором не предусмотрено иное. Если она применима, для автоматического продления нужно также установить, что наймодатель не выполнил обязанность предложить новый договор или предупредить об отказе по предусмотренному основанию, а наниматель не отказался от продления.
Что выбрать для продления найма квартиры: дополнительное соглашение или новый договор?
Для нескольких конкретных изменений действующего договора удобно допсоглашение. Новый договор полезен, когда нужно изложить множество условий заново. В нём проверьте весь текст и прямо согласуйте учёт прежнего обеспечительного платежа и имущества. Единого обязательного способа оформления любого продления нет; выбор определяется договорённостями сторон.
Какие условия указать в дополнительном соглашении о продлении договора найма?
Укажите исходный договор и стороны, новый период, плату, начало изменений, сохраняемые условия и подписи. Уточните учёт внесённого обеспечения и имущества. Такой перечень помогает подготовить документ; обязательного бланка с этим набором реквизитов закон не устанавливает.
Можно ли повысить плату при продлении договора найма квартиры?
Стороны могут согласовать новую сумму и дату её применения. Для одностороннего изменения требуется основание в законе или договоре. Из продления нельзя вывести универсальный процент повышения или общее разрешение менять плату раз в год.
Нужно ли регистрировать продление договора найма квартиры на 11 месяцев?
Регистрируют обременение, возникающее из найма на срок не менее года. При продлении нужно проверить срок и содержание документов. Единого ответа для всех последовательных краткосрочных договоров и изменений срока нет. Чтобы проверить порядок регистрации, воспользуйтесь инструкцией по ссылке выше.
Нужно ли заново вносить обеспечительный платёж при продлении договора найма квартиры?
Изменение срока не обязывает автоматически вносить платёж повторно. Сверьте прежние условия и согласованный учёт суммы. Сохранение обеспечения, доплата, возврат или иной способ учёта определяются договорённостями сторон. При новом договоре прямо запишите, как учитываются ранее внесённые деньги.
