Доверенность на сдачу квартиры оформляют письменно. В ней собственник указывает, какие действия помощник может совершать от его имени перед жильцом и другими лицами. При её подготовке нужно решить, кто подпишет договор, передаст ключи и примет плату.
Я бы начинала со списка задач. Возможно, помощник нужен вам только при заселении, а деньги вы хотите получать сами. Запишите это до оформления доверенности: так легче определить полномочия, уточнить форму документа и договориться, что помощник передаст вам после выполнения работы.
Содержание 6 разделов
Кто заключает договор найма по доверенности
Если представитель подписывает договор от вашего имени и в пределах предоставленных полномочий, права и обязанности возникают у вас. Подпись помощника не передаёт ему квартиру и не делает его самостоятельным наймодателем вместо вас.
Здесь мы разбираем сдачу квартиры гражданину для проживания. По договору найма собственник или управомоченное им лицо предоставляет жильё за плату во владение и пользование. Договор с организацией требует другого разбора.
Ещё в проекте договора проверьте три вещи: назван ли собственник; указано ли, что представитель действует от его имени; соответствует ли подписываемый документ полномочиям из доверенности. Это поможет сторонам одинаково понимать, кто участвует в сделке и за кого ставится подпись.
Даже если доверенность называют генеральной, прочитайте, какие действия в ней разрешены. Если помощнику поручено только заключить договор, я бы не расширяла его полномочия лишь потому, что под рукой оказался готовый образец.
Какие полномочия передать представителю
Распишем по пунктам работу с договором, квартирой и деньгами. Эти задачи могут выполнять разные люди. Учитывайте, какие задачи помощнику удобнее взять на себя, но прежде всего определите, какие решения вы готовы ему передать.
В таблице приведены примеры распределения работы. Её можно использовать для обсуждения; обязательных формулировок и готового бланка доверенности в ней нет.
| Действие | Что можно поручить представителю | Что можно оставить себе |
|---|---|---|
| Заключение договора | Подписать согласованный договор от вашего имени | Выбрать окончательные условия |
| Изменение договора | Подписывать разрешённые изменения | Решать, допустимы ли новая плата и новый срок |
| Передача квартиры | Передать ключи, подписать документы о передаче | Лично участвовать в осмотре |
| Возврат квартиры | Принять ключи и зафиксировать состояние жилья | Принимать решения по выявленным недостаткам |
| Получение платы | Принимать предусмотренные договором платежи | Получать деньги непосредственно от жильца |
Подписание и изменение договора найма
Заключение договора и изменение его условий стоит обсудить как две задачи. Допустим, вы утвердили проект и поручили помощнику его подписать. Позже жилец предлагает уменьшить плату или продлить наём. Лучше заранее определить, сможет ли представитель оформлять такие изменения и когда ему потребуется ваше решение.
Порядок работы можно выстроить так:
- Вы утверждаете проект договора.
- Помощник передаёт вам предложения жильца, если условия меняются.
- Вы согласовываете новую редакцию до подписания.
- После подписания получаете окончательный документ.
Это рекомендация по организации работы. При подготовке документов нужно определить, какие ограничения закрепить в доверенности, а какие оставить во внутренних указаниях.
До передачи права подписи полезно проверить общие условия договора найма квартиры. Неудачные условия оплаты или непонятный порядок передачи жилья придётся исправлять в самом договоре.
Передача и возврат квартиры
Подписание договора и передачу ключей можно поручить разным людям. Если при заселении вас не будет, определите, кто осмотрит квартиру вместе с жильцом, сверит имущество и подпишет документы о передаче.
Я бы заранее подготовила описание имущества и перечень того, что нужно зафиксировать при осмотре. Тогда помощнику не придётся на месте решать, достаточно ли отметить наличие мебели или нужно описать её состояние.
Для возврата квартиры также назовите конкретные действия: принять ключи, осмотреть жильё, подписать документ о возврате. Поручая помощнику встретить выезжающего жильца, не считайте, что тем самым разрешаете ему согласовывать денежные требования и окончательные расчёты. Эти полномочия нужно обсудить при подготовке документов.
Получение платы от жильца
Из права подписать договор нельзя автоматически выводить право получать деньги. Если плату будет принимать помощник, учтите это в доверенности и согласуйте порядок платежей в договоре с жильцом.
Можно распределить работу иначе: представитель занимается документами и передачей квартиры, а плата поступает непосредственно вам. Так будет меньше последующих переводов и легче сверять поступления. Передавать помощнику весь круг действий ради одного удобного заселения я бы не советовала.
Нотариальная форма, дата и срок доверенности
К форме документа переходят, когда перечень полномочий уже понятен. Одного срока найма для решения о нотариальном удостоверении недостаточно. Проверить нужно все действия, которые вы разрешаете представителю.
У даты совершения доверенности и срока её действия тоже разное назначение. Пропуск этих сведений приводит к разным последствиям.
Когда требуется нотариальное удостоверение
Пункт 1 статьи 185.1 Гражданского кодекса предусматривает нотариальное удостоверение доверенности на:
- совершение сделок, требующих нотариальной формы;
- подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок;
- распоряжение правами, зарегистрированными в государственных реестрах.
Для этих оснований предусмотрены законные исключения. Конкретные полномочия нужно сопоставить с требованиями к форме документа и применимыми исключениями.
На консультацию я бы взяла проект договора и список задач помощника.
Чем отсутствие даты отличается от отсутствия срока
Дата совершения обязательна. По статье 186 Гражданского кодекса доверенность без неё ничтожна. Если же срок действия не указан, по общему правилу документ сохраняет силу год со дня совершения.
| Что отсутствует | Какое последствие учитывать |
|---|---|
| Дата совершения | Доверенность ничтожна; опираться на неё при передаче полномочий нельзя |
| Срок действия | По общему правилу доверенность действует год со дня совершения |
Для нотариально удостоверенной доверенности, предназначенной для действий за границей, при отсутствии срока предусмотрено исключение. Переносить на этот случай общее правило о годе без проверки нельзя.
Срок действия я бы выбирала по продолжительности работы помощника. Помощник нужен только при заселении или будет участвовать и в изменении договора, и в возврате квартиры? Срок найма и срок доверенности обсудите при подготовке документов: не путайте срок пользования квартирой со сроком полномочий помощника.
Если документ уже оформлен, пригодится разбор проверки доверенности в реестре.
Что согласовать с представителем помимо доверенности
Доверенность показывает жильцу и другим лицам, что помощник вправе делать от вашего имени. Внутренние договорённости определяют, как он выполняет ваше задание: какие условия предлагает, когда обращается за согласованием, что передаёт по результату.
Поэтому для организации работы одной фразы о праве сдавать квартиру мало. Особенно если вы не будете участвовать в переговорах: помощнику нужны понятные указания.
Цена, срок найма и согласование изменений
Рекомендую письменно определить:
- допустимую плату и условия, при которых вы готовы её пересмотреть;
- срок найма, который можно предлагать жильцу;
- изменения, требующие вашего предварительного согласования;
- способ передачи проекта и получения вашего ответа;
- действия помощника, если ответ пока не получен.
Просьбу сдать подороже стоит уточнить. Представителю нужно понимать, какое предложение он может обсуждать и с каким должен обратиться к вам. Назовите изменения, которые хотите согласовывать: уменьшение платы, изменение срока, перенос предусмотренного договором платежа.
Если вы решили утверждать новую редакцию до подписания, попросите присылать изменённый пункт целиком. По короткому сообщению трудно понять, меняется только цена или вместе с ней порядок расчётов.
Когда применяются правила договора поручения
По договору поручения помощник совершает определённые юридические действия от имени и за счёт доверителя. В такой модели собственник выступает доверителем, помощник называется поверенным. Права и обязанности по совершённой поверенным сделке возникают у доверителя.
Эти правила применяют, когда фактические отношения соответствуют модели поручения. Нельзя автоматически применять их к любому договору с посредником или риелтором. Нельзя и требовать, чтобы каждый родственник, помогающий сдать квартиру, заключал договор именно с таким названием.
При договоре поручения указания собственника должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными.
Как получать деньги, документы и сведения об исполнении
Плату жильца, расходы и вознаграждение помощника нужно учитывать раздельно. Право принять деньги от нанимателя не даёт универсального права оставить их себе или вычесть из них любые затраты по своему усмотрению.
При договоре поручения помощник должен без промедления передавать собственнику всё, что получил по сделкам, выполняя его задание. Заранее согласуйте, что и куда помощник будет направлять.
Передача полученного собственнику
Договоритесь о получателе денег, способе передачи документов и подтверждении получения. Помощнику должно быть понятно, куда отправить подписанный договор и как сообщить о принятой плате.
Для учёта подойдёт таблица: поступления от жильца, передача собственнику и расходы записываются разными строками. По ней удобно сверять движение денег. При этом документы и подтверждения платежей нужно сохранять.
| Деньги или документы | Что согласовать | Как учитывать и подтверждать | Какое условие учитывать |
|---|---|---|---|
| Плата от жильца | Кому поступает и как передаётся вам | Дата, назначение, подтверждение поступления и передачи | При договоре поручения полученное передают без промедления |
| Документы по сделке | Как вы получаете экземпляры и приложения | Перечень переданного и подтверждение получения | При договоре поручения помощник передаёт вам всё полученное по сделкам |
| Расходы на выполнение задания | Какие затраты согласуются и как рассчитываются стороны | Назначение расхода и подтверждающий документ | Порядок нужно определить с учётом вашего договора |
| Вознаграждение помощника | За какую работу и как вы платите | Отдельная запись об оплате работы | Право получать плату жильца не определяет размер и порядок оплаты работы |
Расходы и вознаграждение помощника
Расходы возникают при выполнении задания; вознаграждение платят за работу помощника. Я бы не объединяла их в неопределённую сумму, которую помощник оставляет из поступлений жильца. Иначе при сверке будет трудно понять, за что именно вы рассчитались.
Заранее обсудите, какие затраты допустимы без нового согласования, какие подтверждения нужно сохранить и как оплачивается работа. Например, расход на подготовку документов и вознаграждение за проведение сделки требуют своих условий расчёта.
Правила поручения о расходах и средствах на выполнение задания действуют с оговоркой: договор может предусматривать иное. Если вы предполагаете удержания из платы жильца, согласуйте их основание и порядок заранее.
Когда нужен отчёт с подтверждающими документами
Сведения о ходе работы и итоговый отчёт нужны в разные моменты. При договоре поручения поверенный сообщает доверителю по его требованию все сведения о ходе исполнения. Если вы хотите получать сообщения после подписания договора или приёма платы, договоритесь об этом заранее. Выбранная вами периодичность не становится общим требованием закона.
После исполнения поручения или при прекращении договора до его исполнения отчёт с подтверждающими документами представляется, если этого требуют условия договора или характер поручения. Переносить эту обязанность без оговорок на любого человека с доверенностью нельзя.
В состав отчёта полезно заранее включить:
- Выполненные действия.
- Полученные документы.
- Суммы, принятые от жильца и переданные вам.
- Понесённые расходы с подтверждениями.
Сохраняйте подтверждение для каждой денежной записи.
Итого
Выбирайте полномочия под конкретные задачи помощника и по этому перечню уточняйте форму доверенности. В договорённостях с представителем определите порядок согласования условий, передачи денег и документов, возмещения расходов и оплаты работы.
Частые вопросы
Кто становится стороной договора найма квартиры при подписании по доверенности?
Если представитель действует от имени собственника и в пределах полномочий, договорные права и обязанности возникают у собственника. Подпись помощника не делает его самостоятельной стороной вместо представляемого и не передаёт ему право собственности на квартиру.
Можно ли по доверенности подписывать договор найма, но не получать плату?
Да, эти действия можно распределить. При подготовке доверенности определите полномочия на подписание договора, а в договоре с жильцом предусмотрите, что плата поступает непосредственно собственнику. Из разрешения заключать договор нельзя автоматически выводить право принимать деньги от жильца.
Нужна ли нотариальная доверенность для сдачи квартиры на короткий срок?
Одного срока найма для ответа недостаточно. Проверяют полномочия на совершение сделок, требующих нотариальной формы, подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок и распоряжение зарегистрированными правами, учитывая законные исключения. Применимую форму заранее уточните у нотариуса.
Сколько действует доверенность на сдачу квартиры без указанного срока?
По общему правилу год со дня совершения. Дата совершения должна быть указана: без неё доверенность ничтожна. Для нотариально удостоверенной доверенности на действия за границей без срока предусмотрено исключение из общего правила.
Как согласовать с представителем изменение платы по договору найма?
Определите допустимые условия и порядок предварительного согласования новой редакции. При подготовке документов различайте внутреннее задание и полномочия перед жильцом: ваше указание помощнику нельзя автоматически считать ограничением, действующим для любого третьего лица.
Обязателен ли договор поручения с родственником, который сдаёт квартиру по доверенности?
Не обязательно. Доверенность определяет представительство перед третьими лицами, а условия выполнения задания нужно согласовать между собой. Договор не обязан называться договором поручения: его правила применяются, когда фактические отношения соответствуют этой модели.
Всегда ли представитель собственника должен представлять отчёт с документами?
Не всегда. При договоре поручения отчёт с подтверждающими документами после исполнения или при прекращении договора до исполнения нужен, если этого требуют условия договора или характер поручения. Сведения о ходе исполнения поверенный сообщает по требованию доверителя.
