Договор найма жилого помещения закрепляет передачу жилья гражданину за плату для проживания. Если вы снимаете квартиру у физического лица, проверяйте условия найма, даже когда скачанный файл называется договором аренды квартиры. Перед подписанием проверьте сведения о сторонах и квартире, согласуйте платежи и срок, а при передаче ключей запишите состояние жилья.
Содержание 9 разделов
Давайте по-человечески: кто передаёт квартиру, за что и когда вы платите, что принимаете вместе с ключами и как потом завершите найм? Хороший договор позволяет обеим сторонам ответить одинаково. Я советую обсудить и записать эти ответы до подписания. Пока условия ещё можно изменить, гораздо проще выяснить, что каждый из вас имел в виду.
Какой договор нужен для проживания в квартире
Когда квартиру снимает гражданин для проживания, стороны заключают письменный договор найма. Наймодатель предоставляет жильё, наниматель получает его для проживания за плату. Наймодателем может быть собственник или человек, которому собственник дал соответствующие полномочия.
В разговоре этот документ часто называют договором аренды. При проверке смотрите на содержание: кто получает квартиру, для чего и какие обязанности берёт каждая сторона. Если образец составлен для компании, простой замены названия документа недостаточно.
| Кто получает квартиру | Как оформляют предоставление жилья |
|---|---|
| Гражданин для проживания | Договором найма жилого помещения |
| Юридическое лицо | Договором аренды или иным договором; жильё используют только для проживания граждан |
Письменное оформление нужно и тогда, когда стороны знакомы. Устную договорённость о цене всё равно предстоит закрепить в документе. Найденный образец поможет начать, но в нём нужно указать сведения о вашей квартире, платежах и порядке передачи.
Стороны договора и описание квартиры
До передачи денег выясните, кто вправе передать вам жильё. Человек может показать квартиру и держать в руках ключи, но его полномочия подтверждают документы. Сведения о подписанте в договоре должны соответствовать его документам, а сведения о собственнике нужно сверить с данными о недвижимости.
Я бы проверяла в таком порядке:
- Сопоставьте имя и паспортные данные подписанта со сведениями в договоре.
- Проверьте, принадлежит ли квартира указанному собственнику.
- Если подписывает представитель, выясните, какой документ подтверждает его полномочия и охватывают ли они эту сделку.
- Сверьте описание квартиры с документами и жильём, которое вы осмотрели.
Для проверки недвижимости пригодится разбор выписки из ЕГРН. ЕГРН расшифровывается как Единый государственный реестр недвижимости. Ваша задача здесь вполне конкретная: убедиться, что речь идёт об одной и той же квартире, установить её собственника и полномочия человека, который ставит подпись.
Для найма подходит изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Проверьте в описании полный адрес, номер квартиры и площадь. Если указан кадастровый номер, сопоставьте его с документами: он помогает отличить эту квартиру от других объектов недвижимости.
Проверьте контактные данные обеих сторон. Они понадобятся, чтобы связаться друг с другом и обсудить оплату, передачу квартиры и выезд. Замените чужие данные из образца и заполните пустые строки до подписания. Если каждый потом допишет сведения в своём экземпляре, у вас могут оказаться разные версии договора.
Кому доступен электронный договор найма через Госуслуги
Электронное оформление доступно, только если соблюдены все условия сервиса. Проверьте, могут ли обе стороны оформить договор через сервис и подходит ли для этого квартира. Сделайте это до того, как окончательно согласуете размер платы и дату переезда. Иначе можно дойти до подписания и обнаружить, что выбранный способ вам недоступен.
| Что проверить | Условие электронного оформления |
|---|---|
| Собственник и наниматель | Оба являются гражданами РФ, обоим исполнилось восемнадцать лет |
| Учётные записи | У обеих сторон подтверждённые учётные записи |
| Подписание | Обе стороны могут подписать договор в приложении Госуслуги версии 23.0.0 или новее; при более старой версии для подписания нужен Госключ |
| Право на квартиру | Квартира находится в единоличной собственности |
| Срок | От одного дня до одиннадцати месяцев |
| Объявление | Собственник может перейти из объявления к оформлению договора через Госуслуги |
Единоличная собственность означает, что квартира принадлежит одному собственнику. Через этот сервис нельзя оформить найм комнаты, дома, апартаментов или квартиры с несколькими собственниками.
Начать оформление через Госуслуги можно только из объявления на площадке, подключённой к этому сервису. Я бы попросила собственника открыть объявление и проверить, можно ли из него перейти к оформлению договора, до того, как вы выберете электронный способ. Подтверждённой учётной записи для произвольного объявления недостаточно.
Если сервис недоступен, выбирайте бумажный договор и проверяйте те же условия найма. Требования электронного сервиса ограничивают этот способ оформления. Они не устанавливают общий предел срока найма и не запрещают письменный договор для другого жилья.
После подписания скачайте и сохраните договор и файлы электронных подписей обеих сторон. До передачи квартиры я бы убедилась, что каждый участник может открыть свои документы. Так у вас останется подписанный текст, к которому можно вернуться, если возникнут вопросы о договорённостях.
Плата за квартиру и коммунальные расходы
В договоре нужно описать порядок расчётов. Ежемесячная сумма даёт лишь часть ответа: ещё нужно понять, за какой период её вносят, когда и каким способом. Размер платы и сроки её внесения стороны согласовывают и указывают в договоре найма.
Обеспечительным платежом называют сумму, которую передают в обеспечение обязательств жильца. Пройдитесь по денежным вопросам до подписания. Эта таблица помогает заполнить договор; конкретные условия вам предстоит согласовать друг с другом.
| Вопрос | Что согласовать и записать |
|---|---|
| Плата за проживание | Сумму и период, за который её вносят |
| Дата платежа | Когда наступает срок оплаты |
| Способ расчётов | Как передают деньги и подтверждают получение |
| Коммунальные расходы | Какие расходы оплачивает каждая сторона и как передают сведения о начислениях |
| Обеспечительный платёж | Его назначение и согласованный порядок возврата |
| Изменение платы | Понятный обеим сторонам порядок изменения суммы |
За какой месяц вы платите: за предстоящий или за уже прошедший? Фраза о ежемесячной оплате может оставить этот вопрос открытым. Согласуйте период и дату платежа вместе. Тогда при первом расчёте не придётся выяснять, почему вы и собственник поняли одну строку по-разному.
Если размер платы за жильё ещё обсуждается, ориентиром могут служить страницы однокомнатных квартир в Москве, двухкомнатных квартир в Санкт-Петербурге и жилья в Екатеринбурге. Сумму для договора стороны согласовывают с учётом конкретной квартиры, её состояния и состава платежей.
С коммунальными расходами удобнее разобраться по квитанции. Общее обещание платить за квартиру оставляет слишком много места для догадок. Что уже включено в плату за проживание? Что нужно перечислять сверх неё? Кто передаёт показания счётчиков? Ответы должны попасть в договор.
Если договор не устанавливает иного, коммунальные платежи вносит наниматель. Запишите то распределение расходов, о котором вы договорились. Иначе жилец может считать, что коммунальные расходы уже включены в месячную плату, а собственник будет ждать ещё и компенсации начислений.
До передачи денег обсудите, для чего предназначен обеспечительный платёж, как будете разбирать возможные удержания и в каком порядке решать вопрос о возврате.
Сохраняйте подтверждения расчётов. При переводе указывайте назначение и период оплаты, при передаче наличных фиксируйте получение денег письменно. По этим документам можно восстановить историю платежей. Договор закрепляет обязанность заплатить; подтверждение расчёта помогает установить, что деньги действительно передали.
Срок найма, регистрация обременения и налог
Выбирайте срок по планам проживания, а налоговый вопрос решайте независимо от него. Короткий договор не освобождает собственника от налога с дохода. Электронное подписание также не отменяет налоговых обязанностей владельца квартиры.
Смотрите, с чем связаны эти действия:
| Действие | Что важно знать |
|---|---|
| Подписание договора | Закрепляет согласованные условия найма |
| Регистрация обременения | Фиксирует ограничение права собственности, возникающее при найме на срок не менее года |
| Исполнение налоговых обязанностей | Относится к полученному собственником доходу от сдачи жилья |
Когда регистрируют обременение
Обременением здесь называют ограничение права собственности, возникающее из договора найма. Если срок составляет не менее года, это ограничение регистрируют. Когда говорят о регистрации договора, полезно уточнить смысл: в реестре фиксируют именно обременение.
При сроке меньше года указанного основания для регистрации обременения нет. Письменный договор по-прежнему нужен. Диапазон от одного дня до одиннадцати месяцев относится к оформлению через электронный сервис; переносить его на любой договор найма не следует.
Налог с дохода от сдачи
Доход собственника от сдачи жилья подлежит налогообложению. Госуслуги не задекларируют его за владельца после подписания договора. Налоговые обязанности собственник исполняет самостоятельно с учётом своего налогового режима. Если собственник хочет оценить, сколько остаётся после расходов, пригодится разбор доходности квартиры под сдачу.
Акт приёма-передачи квартиры: состояние жилья и имущество
Запишите исходное состояние квартиры до передачи ключей. Акт приёма-передачи описывает жильё и имущество, которые вы фактически приняли. Договор закрепляет условия проживания, а акт позволяет позднее сравнить состояние квартиры при заселении и выезде.
Я советую осматривать жильё вместе и записывать конкретные детали. Общее указание на хорошее состояние мало поможет, если при возврате возникнет спор о царапине на двери или исправности техники.
| Что осмотреть | Что полезно записать в акте |
|---|---|
| Стены, полы, двери и окна | Состояние и заметные повреждения |
| Мебель | Перечень предметов и состояние каждого |
| Бытовая техника | Наименование, модель и результат проверки работы |
| Счётчики | Показания на момент передачи квартиры |
Укажите, какая именно техника передана и в каком она состоянии. Холодильник может работать, хотя у него повреждена полка: запишите оба обстоятельства. Если прибор не проверяли, не описывайте его как проверенный и исправный. В акте должно остаться то, что вы установили при осмотре.
Фотографии могут дополнить описание. Свяжите их с датой передачи и конкретными местами в квартире, чтобы при возврате было понятно, к чему относится каждый снимок. Обсудите, как обе стороны сохранят согласованное описание и фотографии.
Рядом с показаниями счётчиков укажите дату передачи. При обсуждении начислений у вас будут исходные значения. Не придётся по памяти определять, сколько воды или электричества уже израсходовали к вашему заселению.
При возврате осмотрите те же помещения и предметы. Сравнивайте состояние с первоначальной записью. Опись помогает обсудить конкретные изменения, но не даёт оснований автоматически удержать любую сумму, которую назвал собственник.
Я рекомендую составить акт, чтобы зафиксировать передачу квартиры. Этот совет не означает, что акт обязателен при любом найме.
Какие условия прекращения найма требуют правовой проверки
Основания прекращения найма должны быть понятными и проверяемыми. Если бланк позволяет собственнику прекратить отношения при недовольстве жильцом, уточните, какое событие имеется в виду и как установить, что оно произошло.
Внимательно читайте формулировки, которые:
- связывают прекращение с желанием собственника без определённых обстоятельств;
- используют неопределённые оценки поведения нанимателя;
- предусматривают немедленный выезд, не объясняя основания и порядок прекращения.
Такие пункты я бы показала юристу до подписания. Их нужно оценить с учётом срока договора и обстоятельств найма. Строгость формулировки ещё не подтверждает, что условие применимо в вашей ситуации.
Наниматель обязан использовать жильё для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать надлежащее состояние. Эти обязанности можно записать в договоре понятными обеим сторонам словами.
Подписание договора, передача ключей и согласованный выезд
Записывайте договорённости на каждом этапе найма. До заселения проверьте заполненный договор и подготовьте описание состояния жилья. Если позднее обе стороны решат завершить найм досрочно, оформите это решение.
Перед подписанием
- Сопоставьте сведения о подписанте и квартире с документами и проверьте полномочия человека, который подписывает договор.
- Согласуйте плату, коммунальные расходы, срок и обеспечительный платёж.
- Проверьте спорные условия прекращения и подготовьте согласованный текст для обеих сторон.
При передаче квартиры
При передаче жилья осмотрите квартиру, запишите состояние имущества и показания счётчиков, подтвердите расчёты. При электронном оформлении сохраните договор и файлы подписей. Описание состояния лучше закончить во время совместного осмотра: вы оба ещё видите квартиру и можете обсудить каждую запись.
При согласованном досрочном выезде
Если вы договорились завершить найм досрочно, оформите соглашение о расторжении. Согласуйте дату возврата квартиры, передачу ключей и окончательные расчёты. Вопрос об обеспечительном платеже решайте по согласованным условиям и фактическому состоянию жилья.
Фактический выезд и возврат ключей не заменяют соглашения о прекращении найма.
Итого
Я советую подписывать договор, когда обе стороны одинаково понимают, какую квартиру передают, сколько и за что платят и как оформляют передачу. Выберите доступный способ подписания, запишите исходное состояние жилья и сохраните подтверждения расчётов. При согласованном досрочном выезде оформите прекращение найма вместе с возвратом квартиры.
Частые вопросы
Можно ли подписать типовой договор аренды квартиры между физическими лицами без изменений?
Заполните образец с учётом ваших договорённостей и проверьте сведения о сторонах и квартире, платежи, срок и порядок передачи жилья. Чужие данные и несогласованные условия исправьте до подписания. Применимость условий типового образца тоже требует проверки.
Какие права и обязанности записать в договоре найма квартиры?
Запишите, кто предоставляет жильё для проживания, кто вносит плату и как распределяются коммунальные расходы. Наниматель использует квартиру для проживания, обеспечивает её сохранность и поддерживает надлежащее состояние. По условиям должно быть понятно, что делает каждая сторона. Спорные основания прекращения требуют правовой проверки.
Как указать коммунальные платежи в договоре найма квартиры?
Согласуйте, какие расходы включены в плату за проживание и что оплачивают сверх неё. Запишите, кто оплачивает начисления и передаёт показания счётчиков. Если договором не установлено иное, коммунальные платежи самостоятельно вносит наниматель.
Нужно ли регистрировать договор найма квартиры на срок меньше года?
При найме на срок не менее года регистрируют возникающее обременение права собственности на жильё. При сроке меньше года такого основания для регистрации нет. Письменный договор и налоговые обязанности собственника сохраняются и при коротком сроке.
Как согласовать возврат обеспечительного платежа по договору найма квартиры?
До передачи денег обсудите назначение платежа, порядок возврата и возможные удержания, затем запишите согласованные условия. Автоматической оплатой последнего месяца эта сумма не становится. Спорную формулировку покажите юристу, а при возврате квартиры сравните её состояние с актом передачи.
Как расторгнуть договор найма квартиры при согласованном досрочном выезде?
Если обе стороны согласны завершить найм досрочно, они оформляют соглашение о расторжении. Согласуйте дату возврата жилья, передачу ключей и окончательные расчёты. Фактический выезд не заменяет соглашения о прекращении договора.
