Сдача квартиры начинается с объявления, а решение принимается в договоре и в расчёте налога. Объявление показывает, сколько откликов принесёт канал, и почти ничего не говорит о том, кто платит за коммунальные услуги и какой налог ждёт доход. Разберём обе части.
Содержание 6 разделов
Объявление открывает сделку, а не решает её
Сервисы сами устанавливают условия бесплатного и платного размещения. Перед публикацией посмотрите итоговую цену для вашего города, типа объявления и аккаунта, а также включённые услуги. Цена из прошлой публикации может уже не действовать.
Срок действия объявления, состав оплаченного периода и порядок продления у сервисов различаются. Поэтому сравнивать каналы только по цене публикации недостаточно: проверьте, не потребуется ли доплата за продвижение или следующий период.
После размещения записывайте просмотры, обращения и число подходящих нанимателей, дошедших до просмотра. Сопоставьте результат с расходами и временем. Это способ оценить канал на своей квартире; большой охват не гарантирует сдачу.
Стоимость публикации учитывают в расходах, но по ней нельзя судить об успехе сдачи. Есть и другие расходы на сделку: договор, передача квартиры, коммунальные платежи и налог с дохода.
Что сравнивают при выборе канала
Сравните условия размещения у двух-трёх сервисов. В каждом проверьте, что входит в оплаченный период, какие есть ограничения по сроку и что происходит с объявлением после его окончания. Затем выберите канал.
Если объявление нужно на короткий срок, важнее, сколько откликов приходит в неделю, а не стоимость одного размещения. Если на длительный, проверьте, как сервис обращается с неактивными объявлениями и продлевает ли их без повторной оплаты.
Условия размещения отвечают на эти вопросы, но меняются. При выборе сверяйтесь с действующими правилами, а не с тем, что помните о прошлом месяце.
Договор найма: обязательные условия и типовые ошибки
По договору найма собственник или уполномоченное им лицо предоставляет гражданину жильё за плату для проживания. Письменная форма обязательна. При устной договорённости спорные условия труднее доказать; переписка и платежи могут быть доказательствами, но не заменяют нормально составленный договор.
Письменный договор даёт сторонам общую точку опоры, если позже возникнет спор об оплате или состоянии квартиры.
Предмет, форма и срок договора
Срок договора найма не может превышать пяти лет, а если срок в договоре не определён, договор считается заключённым на пять лет.
Краткосрочный наём, то есть договор на срок до одного года, имеет отдельные исключения: к нему не применяются правила о преимущественном праве нанимателя на новый срок, о временных жильцах, поднаиме и замене нанимателя, если договором не предусмотрено иное.
Эти исключения не отменяют обязанность передать квартиру свободной и пригодной для проживания.
По истечении обычного договора у нанимателя есть преимущественное право на новый договор. Не позднее чем за три месяца наймодатель должен предложить продление либо предупредить об отказе в связи с решением не сдавать жильё как минимум год. Для краткосрочного найма это правило по умолчанию не действует.
Если наймодатель не предложил продление и не предупредил об отказе, а наниматель не отказался продолжать наём, договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок. Дату уведомления лучше зафиксировать в договоре.
Плата и коммунальные платежи
Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон, и односторонне изменить её нельзя, кроме случаев, предусмотренных законом или договором.
Срок внесения платы тоже указывают в договоре. Если срок не установлен, плату вносят ежемесячно.
Коммунальные услуги учитывайте отдельно от платы за жильё. Наймодатель обязан предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг за плату.
Условия их предоставления нанимателю определяются договором найма. Если договором не установлено иное, наниматель вносит коммунальные платежи самостоятельно.
В договоре укажите состав платежей, сроки их оплаты и порядок передачи показаний. Тогда при споре будет понятно, кто и когда должен оплачивать услуги. Если стороны договариваются о сдаче под ключ, эту договорённость тоже нужно зафиксировать.
Обеспечительный платёж, передача и расторжение
По соглашению сторон обеспечительный платёж может обеспечивать денежное обязательство: одна сторона вносит определённую сумму в пользу другой.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма засчитывается в счёт исполнения обязательства. Если обстоятельства в срок не наступили или обязательство прекратилось, платёж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
В договоре укажите сумму, обстоятельства для её зачёта и срок возврата.
Передачу квартиры тоже фиксируют. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Состояние на момент передачи лучше описать в документе с перечнем имущества и показаниями приборов.
При споре такой документ поможет сверить состояние квартиры до и после проживания.
Наймодатель может требовать расторжения договора через суд, если наниматель не вносил плату за жилое помещение за шесть месяцев, а договором не установлен более длительный срок.
При краткосрочном найме основание другое: плата не вносилась более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. Эти основания нельзя смешивать.
Когда договор подлежит регистрации
Обременение собственности, возникающее из договора найма на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. Договор короче года под это требование не подпадает; ровно год уже требует регистрации обременения.
Срок от года и короткий наём
Если договор заключён на год и дольше, заявление о государственной регистрации найма подаётся в орган регистрации прав не позднее чем через один месяц со дня заключения договора.
Регистрация обременения наймом проходит не позднее чем через пять рабочих дней после приёма заявления и документов органом регистрации. Она фиксирует ограничение права в ЕГРН, но не исключает споров о действительности или условиях самого договора.
Стоит проверить и регистрацию жильцов. Граждане, прибывшие для временного проживания в жилых помещениях, не являющихся их местом жительства, на срок более чем 90 дней, обязаны до истечения этого срока обратиться к лицам, ответственным за приём и передачу в органы регистрационного учёта документов.
У обязанности временной регистрации есть исключения, например при регистрации по месту жительства в том же субъекте РФ и в предусмотренных законом соседних субъектах. Проверьте место постоянной регистрации и фактический срок пребывания каждого жильца; длительный договор сам по себе не отменяет исключений.
Налог с дохода от сдачи: три режима и разные условия
Доход от сдачи облагается налогом. Сопоставьте свои обстоятельства с условиями каждого режима, чтобы не переносить правила одного на другой.
Налог на профессиональный доход
Налог на профессиональный доход подходит физическому лицу, в том числе индивидуальному предпринимателю. У режима две особенности.
Первое ограничение касается дохода: налогоплательщики, у которых доходы, учитываемые при определении налоговой базы, превысили в текущем календарном году 2,4 миллиона рублей, применять этот режим не вправе.
Условие касается всех доходов, учитываемых при определении базы, а не только денег от сдачи квартиры.
НПД допускает сдачу жилого помещения. Ставка составляет 4 процента при сдаче физическому лицу и 6 процентов при сдаче организации или ИП для предпринимательской деятельности. Передача в аренду нежилой недвижимости, например апартаментов, под это исключение не подпадает.
При сдаче жилья ставка зависит от того, кто платит: физическое лицо, ИП или организация.
Сумму налога считает налоговый орган. Уменьшить её можно вычетом в размере не более 10 000 рублей, который рассчитывается нарастающим итогом.
Платить нужно не позднее 28-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом. Здесь налоговый период составляет календарный месяц.
Для выбора режима посчитайте все учитываемые доходы за год. Если они превысят лимит НПД, применять его дальше нельзя, даже когда сама квартира приносит меньше 2,4 миллиона рублей.
НДФЛ и упрощённая система
Налог на доходы физических лиц для налогового резидента считают по шкале: 13 процентов при сумме налоговых баз до 2,4 миллиона рублей, а выше этого порога ставка растёт по ступеням.
Дальше применяются ставки 15, 18, 20 и 22 процента. Для человека, который сдаёт квартиру как обычный доход, ставку применяют к совокупности налоговых баз за год.
Индивидуальный предприниматель, который уплачивает НДФЛ, исчисляет авансовые платежи по итогам первого квартала, полугодия и девяти месяцев. Их рассчитывают исходя из фактически полученных доходов и положенных вычетов.
Если ИП применяет упрощённую систему, базовые ставки составляют 6 процентов с доходов или 15 процентов с разницы доходов и расходов. Сниженная региональная ставка применяется только при выполнении установленных для неё условий, а не по одному факту регистрации ИП в регионе.
Региональную льготу проверяйте для своего вида деятельности и налогового периода. Если условий льготы нет, считайте расходы по базовой ставке выбранного объекта налогообложения.
Применяющие упрощённую систему индивидуальные предприниматели освобождаются от налога на доходы физических лиц в отношении доходов от предпринимательской деятельности.
Освобождение касается именно предпринимательской части дохода. Сдача жилья как частное лицо и сдача жилья как предприниматель относятся к разным налоговым случаям, с разными ставками и отчётностью.
| Режим и кто применяет | Ставка | Условие |
|---|---|---|
| Профессиональный доход, физлицо и ИП | 4 процента с физлица, 6 с ИП и юрлица | Доходы для базы за год до 2,4 миллиона рублей |
| НДФЛ, налоговый резидент | 13 процентов, дальше шкала | ИП, уплачивающий НДФЛ, платит авансовые платежи за квартал, полугодие и девять месяцев |
| Упрощённая система | 6 и 15 процентов | НДФЛ с предпринимательских доходов не платится |
Что проверить до публикации объявления
Сначала обязательства, потом объявление. Пока условия не собраны, текст пишется под настроение, а не под сделку.
Данные квартиры, цена и документы
- Сверить сведения о квартире: площадь, этаж, состояние коммуникаций и другие данные, которые будут указаны в объявлении.
- Зафиксировать цену и порядок оплаты: сколько платит наниматель, в какие даты, что входит в плату, а что платится сверх.
- Развести плату за жильё и платежи за коммунальные услуги, указав, кто и в какие сроки их вносит.
- Подготовить договор найма в письменной форме: предмет, срок, размер платы, порядок её внесения.
- Решить вопрос с обеспечительным платежом: сумма, обстоятельства удержания, срок возврата.
- Описать состояние квартиры на момент передачи, с перечнем имущества и показаниями приборов.
- Посчитать налог с дохода по подходящему режиму и сроки его уплаты.
- Проверить срок найма: при сроке от года нужно зарегистрировать обременение.
| Проверка | Требование |
|---|---|
| Форма и срок | Письменная форма, срок не более пяти лет |
| Плата | Размер по соглашению сторон, сроки задаёт договор |
| Коммунальные платежи | Условия определяются договором; наниматель платит, если не установлено иное |
| Обеспечительный платёж | Засчитывается при наступлении обстоятельств; иначе возвращается, если соглашение не предусматривает иное |
| Регистрация | При сроке не менее года обременение регистрируется |
| Налог | Режим выбирают по обстоятельствам |
Объявление публикуют, когда готовы сведения о квартире, условия найма и расчёт налога. Тогда собственнику понятно, кому и на каких условиях он сдаёт жильё, сколько остаётся после уплаты налога и что делать, если договор придётся завершить. Если сначала дать объявление, а договор и остальные условия оставить на потом, важные решения придётся принимать уже после откликов.
Итого
Объявление открывает сделку, а условия сдачи задают договор найма и налоговый режим. Договор заключается письменно, плату стороны устанавливают по соглашению, коммунальные платежи вносит наниматель, если договором не предусмотрено иное. При сроке найма не менее года обременение нужно зарегистрировать. Доход облагается по одному из трёх режимов, и у каждого свои условия. Тарифы размещения устанавливают сервисы, они меняются, поэтому сравнивайте актуальную стоимость, охват, отклик и время работы объявления.
Частые вопросы
Сколько стоит размещение объявления о сдаче квартиры?
Точную сумму смотрите в условиях сервиса на дату оплаты: сервис устанавливает тариф, а условия меняются. Сравнивайте каналы по отклику и сроку действия объявления, а не только по цене публикации. Отдельно включите в бюджет сдачи документы, передачу жилья, коммунальные платежи и налог.
Кто платит коммунальные услуги, если это не указано в договоре?
Если договором не установлено иное, коммунальные платежи вносит наниматель. Условия предоставления услуг определяет договор найма, а наймодатель обязан предоставлять или обеспечивать их предоставление за плату. В договоре отдельно укажите плату за жильё и коммунальные платежи.
Нужно ли регистрировать договор найма?
Да, если срок найма не менее года: обременение права собственности из такого договора подлежит государственной регистрации. Заявление подают не позднее чем через один месяц со дня заключения договора, а регистрация проходит не позднее чем через пять рабочих дней со дня приёма заявления. Договор короче года под это требование не попадает.
Какой налог платит собственник, который сдаёт квартиру?
Для сдачи жилого помещения плательщик НПД применяет 4 процента к доходу от физлица и 6 процентов к доходу от организации или ИП, снимающего жильё для предпринимательской деятельности. Лимит дохода составляет 2,4 миллиона рублей в год, вычет не более 10 000 рублей. Для нежилых апартаментов этот режим не подходит.
При НДФЛ для резидента действует прогрессивная шкала: 13 процентов в пределах 2,4 миллиона рублей основной налоговой базы, выше ставки растут. У ИП на УСН базовые ставки составляют 6 процентов с доходов или 15 процентов с доходов минус расходы; региональные льготы проверяют по виду деятельности и условиям закона.
Что делать, если наниматель перестал платить?
Наймодатель может требовать расторжения договора через суд, если наниматель не вносил плату за жильё за шесть месяцев, а договором не установлен более долгий срок. Для краткосрочного найма основание другое: плата не внесена более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. Это правило касается найма сроком до одного года.
На какой срок можно сдавать квартиру и что будет в конце срока?
Срок найма не превышает пяти лет; если он не указан, договор действует пять лет. При обычном найме за три месяца до окончания наймодатель предлагает продление либо предупреждает, что не будет сдавать жильё как минимум год. Если он этого не сделал и наниматель не отказался продолжать, договор продлевается на прежних условиях. Для краткосрочного найма преимущественное право по умолчанию не действует.
