Да, может. При сдаче квартиры официально самозанятость даёт один из самых низких налогов: 4 процента с дохода от физических лиц, тогда как обычный налог для физического лица начинается с 13 процентов и растёт по прогрессивной шкале. Но выигрыш зависит от совокупного годового дохода и от ваших расходов. Вопрос только в том, подходит ли статус под вашу ситуацию и что нужно сделать до первого платежа.
Здесь разберём помесячную сдачу жилья в аренду.
Про самозанятость при сдаче жилья чаще всего спрашивают те, кто сдаёт комнату или квартиру и не понимает, как это правильно оформить. Режим рассчитан на сдачу жилых помещений: для аренды офиса, склада или магазина нужен другой налоговый режим.
Содержание 5 разделов
Можно ли сдавать квартиру с самозанятостью
Что говорит закон
Налог на профессиональный доход действует с 2019 года и применяется добровольно. Перейти на него может и обычный человек без статуса индивидуального предпринимателя, и уже зарегистрированный предприниматель, у которого нет наёмных работников по трудовому договору.
Часто путают вот что: в режиме запрещена передача имущественных прав, например сдача в аренду нежилого помещения. Для аренды жилых помещений сделано исключение, и это ровно наш случай с квартирой.
Ставка разная для физических и юридических лиц: 4 процента с доходов физических лиц, 6 процентов с доходов юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Декларацию сдавать не нужно, учёт доходов ведётся автоматически в мобильном приложении, налог начисляется там же, а платить нужно до 28 числа следующего месяца.
Условия статуса, которые всё решают
Их немного, но каждое может закрыть дорогу к режиму.
Первое: наёмные работники по трудовому договору. Пока такие сотрудники есть, налог на профессиональный доход применять нельзя. Второе: лимит дохода 2,4 миллиона рублей за календарный год. Если доходы выросли выше этой суммы, налоговый орган снимает с учёта, и режим перестаёт применяться.
Третье: нельзя одновременно применять упрощёнку, патент и другие специальные режимы. Четвёртое, и это часто удивляет: самозанятость совмещается с работой по трудовому договору. Зарплата в расчёт налога не попадает, трудовой стаж не прерывается, а страховые взносы за вас платит компания.
Применять самозанятость при сдаче жилья в аренду могут и государственные, и муниципальные служащие.
Проверить себя проще, чем кажется. Ответьте на пять вопросов, и сразу станет ясно, подходит режим или нет. Есть ли у вас сотрудники по трудовому договору? Планируете ли вы получить за год больше 2,4 миллиона рублей? Является ли то, что вы сдаёте, жилым помещением? Нет ли у вас других специальных режимов? И сдаёте ли вы квартиру физическому лицу, компании или обоим сразу?
Ставку определяет последний вопрос, кому вы сдаёте жильё. Четвёртый закрывает дорогу целиком: налог на профессиональный доход не совмещается с упрощёнкой, патентом и другими специальными режимами. Первые три вопроса тоже могут закрыть дорогу к режиму.
Сколько налога выйдет с арендной платы
Три режима на одной сумме аренды
Возьмём для примера аренду 30 000 рублей в месяц, это 360 000 рублей в год, и посчитаем налог при трёх режимах.
| Режим | Ставка | Налог за год |
|---|---|---|
| Самозанятость, сдача физлицу | 4% | 14 400 ₽ |
| Самозанятость, сдача компании или ИП | 6% | 21 600 ₽ |
| Обычный налог для физического лица | 13% | 46 800 ₽ |
В таблице налоги посчитаны без вычета 10 000 рублей, а 13 процентов в обычном налоге применимы, пока совокупный годовой доход не превышает 2,4 миллиона рублей. Разница между самозанятостью и обычным налогом на этой сумме больше 32 тысяч рублей в год, и это до учёта расходов.
Обычный налог для физического лица с 2025 года считается по прогрессивной шкале и зависит от совокупного годового дохода, а не от одного договора: 13 процентов с дохода до 2,4 миллиона, 15 процентов с части от 2,4 до 5 миллионов, 18 процентов с части от 5 до 20 миллионов, 20 процентов с части от 20 до 50 миллионов и 22 процента с суммы свыше 50 миллионов.
Для тех, кто в России проводит меньше 183 дней в году, налог считается по ставке 30 процентов.
Вычеты и расходы арендодателя
При обычном налоге можно уменьшить базу на расходы, связанные со сдачей: ремонт, страховку и коммунальные платежи, если они включены в арендную плату и платит их арендодатель. Все расходы подтверждаются документами: чеками, договорами и квитанциями.
При налоге на профессиональный доход расходы не уменьшают доход, зато есть другой вычет: 10 000 рублей. Пока он не израсходован, налог рассчитывается по сниженным ставкам: 3 процента вместо 4 и 4 процента вместо 6. Вычет применяется автоматически в приложении, а после его исчерпания действуют полные ставки.
Но одних заметных расходов мало, чтобы обычный налог оказался выгоднее. Смотрите: при годовой аренде 360 000 рублей НПД по ставке 4 процента без вычета составляет 14 400 рублей. Если считать НДФЛ по ставке 13 процентов с суммы за вычетом расходов, те же 14 400 рублей получатся при расходах около 249 231 рубля за год. Это примерно 69 процентов арендной платы. Только выше этой суммы НДФЛ в таком расчёте будет меньше.
Считать стоит на своих цифрах и с расходами, которые можно учесть при налогообложении и подтвердить документами. Условия вычета важны ещё до сравнения: одна арифметика права на него не даёт. При другой ставке НДФЛ, сдаче компании или неиспользованном вычете НПД результат будет другим.
Как оформить сдачу
Регистрация, счёт и чеки
Самозанятость оформляется без визита в инспекцию: через мобильное приложение, на сайте налоговой, через банк или портал госуслуг. Кассовый аппарат не нужен, чек формируется в приложении. Статус действует десять лет с момента введения эксперимента, и переход на него добровольный: если налог на профессиональный доход не подходит, платить налоги придётся по обычным правилам.
С порядком всё просто: получили оплату за месяц, сформировали чек в приложении, налог приходит в приложении же, внести нужно до 28 числа следующего месяца. Справку о доходах для подтверждения можно скачать из того же приложения.
Документы для налоговой и для жильца
Самозанятому отчётность сдавать не нужно, но документы по сделке остаются: договор найма с суммой арендной платы и чек. После получения оплаты сформируйте чек в приложении и передайте жильцу: ему он нужен для подтверждения расходов.
При сдаче компании порядок зависит от вашего налогового статуса. Если вы применяете НПД, компания налоговым агентом не становится: вы сами учитываете оплату в приложении, выдаёте чек и платите налог по ставке 6 процентов с учётом доступного вычета.
Если вы сдаёте квартиру компании как обычное физическое лицо без НПД, компания выступает налоговым агентом: удерживает НДФЛ по применимой ставке из арендной платы и перечисляет его в бюджет. Вам приходит сумма за вычетом налога. Ставка зависит от дохода и налогового резидентства, как в расчёте выше; считать её всегда равной 13 процентам нельзя. Условие об удержании налога лучше прописать в договоре, чтобы не спорить о сумме, которую вы получите.
Как платит жилец, тоже стоит проговорить на берегу. При безналичной оплате подтверждением расходов служит банковская выписка, при оплате наличными нужна расписка. Если коммунальные расходы по договору возмещают жильцы, эта сумма тоже считается вашим доходом, и о ней стоит сказать в договоре прямо.
Когда самозанятость не подходит
Доход выше лимита и наёмные работники
Два сценария закрывают тему.
Если доход за год превысил 2,4 миллиона рублей, налоговый орган снимает с учёта, и режим больше не применяется: снятие происходит по данным приложения, уведомление приходит туда же. По доходам от сдачи придётся платить обычный налог. При этом уведомить налоговый орган о переходе на упрощёнку или единый сельскохозяйственный налог можно в течение 20 календарных дней после того, как право на режим утрачено. Для упрощёнки нужно сначала зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель, а вернуться к самозанятости в том же году нельзя.
С наёмными работниками по трудовому договору режим не подойдёт вовсе, и сдавать квартиру придётся на общих основаниях: с декларацией 3-НДФЛ до 30 апреля и налогом до 15 июля. Про несколько собственников тоже стоит знать: каждый владелец подаёт свою декларацию и платит налог пропорционально своей доле.
Нежилые помещения под этот режим не подходят: налог на профессиональный доход для их сдачи не применяется. Если в аренду сдаётся офис, помещение под магазин или склад, нужен другой режим.
Итого
Самозанятым сдавать жильё в аренду можно: доход от найма жилых помещений назван исключением. Ставка 4 процента с доходов физических лиц и 6 процентов от компаний и ИП, декларация не нужна, чек формируется в приложении. При аренде 30 тысяч рублей в месяц физическому лицу это 14 400 рублей налога в год против 46 800 по НДФЛ со ставкой 13 процентов. Здесь не учтены вычеты, а ставка НДФЛ взята для налогового резидента с совокупным годовым доходом до 2,4 миллиона рублей. Подходит статус не всем: наёмных работников быть не должно, годовой доход не превышает 2,4 миллиона, а нежилые помещения под режим не подходят.
Частые вопросы
Может ли самозанятый сдавать квартиру в аренду?
Да. Доход от аренды жилых помещений прямо назван исключением из общего запрета на передачу имущественных прав в режиме налога на профессиональный доход.
С какой ставкой платится налог с аренды?
Самозанятый платит 4 процента с дохода от физических лиц и 6 процентов с дохода от компаний и индивидуальных предпринимателей. Пока не израсходован вычет 10 000 рублей, налог автоматически рассчитывается по сниженным ставкам 3 и 4 процента соответственно. После этого действуют полные ставки.
Нужно ли сдавать отчётность?
Нет. Декларация не нужна, доходы учитываются в приложении автоматически, чек формируется там же, а налог платится до 28 числа следующего месяца.
Что будет, если доход за год больше 2,4 миллиона рублей?
Вас снимут с учёта как плательщика НПД, и дальше налог с аренды придётся платить по общим правилам. Уведомить налоговый орган о переходе на упрощёнку или единый сельскохозяйственный налог можно не позднее 20 календарных дней после утраты права на режим, но для упрощёнки сначала нужна регистрация как индивидуальный предприниматель, а сразу вернуться к самозанятости в том же году нельзя.
Можно ли совмещать самозанятость с работой по трудовому договору?
Да, увольняться не нужно: режим совместим с работой по трудовому договору, зарплата в налог не идёт, а страховой стаж сохраняется.
Что отдавать жильцу?
Жильцу нужен договор найма с суммой арендной платы. После получения оплаты сформируйте и передайте ему чек из приложения. Оплату также подтверждают расписка при расчёте наличными или банковская выписка при безналичном переводе.
Что выгоднее: самозанятость или обычный налог?
При сдаче физическому лицу за 30 тысяч рублей в месяц НПД по ставке 4 процента составляет 14 400 рублей в год, а НДФЛ по ставке 13 процентов без вычетов составляет 46 800 рублей. Разница 32 400 рублей. Ставка НДФЛ здесь взята для налогового резидента с совокупным годовым доходом до 2,4 миллиона рублей, вычет НПД не учтён. Если уменьшать базу НДФЛ на допустимые подтверждённые расходы, в этом примере налоги сравняются при расходах около 249 231 рубля за год. Поэтому обычный налог может оказаться выгоднее при больших расходах, но само наличие затрат на ремонт или коммунальные услуги этого не гарантирует.
