Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме, а его срок не может превышать пяти лет. Именно договор, зафиксированное состояние квартиры и список жильцов определяют, чем закончится аренда. Ниже чек-лист: сначала документы, потом состояние жилья, потом жильцы и деньги. Считаем по кассе, а не по ощущениям: каждый пункт стоит денег или снимает риск.
Содержание 8 разделов
Срок договора и что из него следует
Письменная форма и предел в 5 лет
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме, и его срок не может превышать пяти лет. Если срок в договоре не определён, он считается заключённым на пять лет.
Прописывайте срок сразу и с конкретной датой: договор на год и договор на пять лет дают собственнику разный объём прав, а в договоре без даты срок появляется сам. Разница между наймом на год и на пять лет меняет не бумагу, а ваши деньги и риски. Условия договора, которые пишут до подписания, разобраны в материале про договор найма квартиры.
Обременение права при сроке от 1 года
Обременение права собственности по договору найма на срок не менее года подлежит государственной регистрации. Порог здесь ровно год: договор на этот срок уже подпадает под правило.
При сроке от года обременение права подлежит регистрации в ЕГРН. После регистрации сведения о нём доступны в выписке: это нужно учитывать при будущей продаже квартиры.
Длительный и краткосрочный наём: что меняется
Закон называет договор, заключённый на срок до одного года, краткосрочным наёмом. К такому договору не применяются правила о временных жильцах, о преимущественном праве на новый срок, о поднайме и о замене нанимателя, если договором не предусмотрено иное.
Договор до года и договор на год ведут себя по-разному, и переносить правила длительного найма на краткосрочный нельзя. Обязанность за три месяца до конца срока предложить новый договор и право на поднаём в краткосрочном найме не работают.
Договор: что закрепить до передачи ключей
Плата и коммунальные платежи
Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон. Односторонне менять её нельзя, кроме случаев, предусмотренных законом или договором. Условие о повышении проверьте до подписи: если договор такого права не даёт, новую сумму нужно согласовать с нанимателем.
Плату за жилое помещение наниматель вносит в сроки, предусмотренные договором, а если сроки в договоре не предусмотрены, плата вносится ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом.
Коммунальные платежи по умолчанию вносит наниматель: если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно их вносить. Распишите в договоре, какие именно платежи вы относите к коммунальным, кто снимает показания счётчиков и с какой даты наниматель платит.
Ремонт: чья это обязанность
Текущий ремонт сданного внаём жилого помещения по умолчанию обязанность нанимателя, если договором не установлено иное; за капитальный отвечает наймодатель, если договором не установлено иное. Распределите обслуживание техники и сантехники в договоре. Общий стояк относится к имуществу дома: его ремонт нельзя автоматически перекладывать на нанимателя как обычную замену лампы, причину и ответственного выясняют с управляющей организацией.
Отдельно стоит знать другое: наймодатель обеспечивает ремонт общего имущества дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в самой квартире. Проверьте, какие устройства внутри квартиры вы относите к этому кругу, и запишите перечень в договоре.
Переустройство и поднаём
Наниматель не вправе переустраивать или реконструировать жилое помещение без согласия наймодателя. В договор полезно записать, что изменения в планировке и инженерных системах делаются только с вашего письменного согласия.
Поднаём жилого помещения допускается с согласия наймодателя, а срок договора поднайма не может превышать срок основного договора. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением, и перед наймодателем по-прежнему отвечает наниматель.
Правило о поднайме, как и правило о предложении нового договора за три месяца, к краткосрочному найму до года не применяется.
| Что | По закону | Что закрепить в договоре |
|---|---|---|
| Плата за жилое помещение | По соглашению сторон, одностороннее изменение не допускается | Сумма, дата и способ оплаты |
| Коммунальные платежи | Вносит наниматель, если договором не установлено иное | Перечень платежей и кто снимает показания |
| Текущий ремонт | Обязанность нанимателя, если иное не установлено договором | Что вы относите к текущему ремонту |
| Капитальный ремонт | Обязанность наймодателя, если договором не установлено иное | Порядок уведомления о работах |
| Общее имущество дома и устройства коммунальных услуг в квартире | Обеспечивает наймодатель | Перечень устройств внутри квартиры |
| Переустройство и реконструкция | Только с согласия наймодателя | Порядок письменного согласия |
| Поднаём | С согласия наймодателя, срок не больше срока найма | Условия и срок поднайма |
| Обременение права при сроке от 1 года | Подлежит государственной регистрации | Порядок регистрации обременения |
Состояние квартиры: что должно работать
Инженерия, сантехника и окна
Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Формула общая, предметов в ней нет, и чек-лист получается такой:
| Узел | Что проверить | Что записать в опись |
|---|---|---|
| Вода и канализация | Открыть краны, спустить воду, убедиться, что нигде не течёт | Работающие краны, отсутствие протечек |
| Электричество | Проверить розетки и выключатели, включить автоматы в щитке | Перечень включённых приборов |
| Отопление | Убедиться, что батареи греют и в квартире не холодно | Состояние радиаторов на момент передачи |
| Газ и плита | Проверить, что конфорки зажигаются | Исправная плита в описи |
| Окна, двери, замки | Проверить закрывание, ручки и целостность стёкол | Количество ключей |
| Приборы учёта | Снять показания и сверить с данными поставщика услуг | Показания счётчиков и дата |
Проверяйте всё, что можно включить, вместе с нанимателем. Переключатель, который щёлкает, и кран, который капает, записанные в описи, обсуждаются в тот же день, а не через полгода. Газовое оборудование посмотрите отдельно, о нём мы писали в материале про газовую плиту в квартире.
Приборы учёта и показания
В договоре на коммунальные услуги указываются наличие и тип приборов учёта, дата и место их установки, сроки поверки заводом-изготовителем или организацией, проводившей последнюю поверку, и дата опломбирования. Плату за коммунальные услуги рассчитывают по показаниям этих приборов.
Уточните эти сведения у поставщика услуг до подписания договора и перенесите их в опись. Показания счётчиков снимайте в день передачи и записывайте в тот же акт: дата и цифры в описи заменяют спор о расчётах.
Что оставить в квартире и чем это зафиксировать
Набор вещей, опись и акт передачи
Закон требует передать квартиру в состоянии, пригодном для проживания, и предметов в этом перечне не называет: формула общая, набор вещей вы определяете сами. Практическая база простая: спальное место, холодильник, плита, исправная сантехника и освещение.
Всё, что вы оставите сверх этого, стоит описать, иначе к концу срока будете спорить о предмете, которого в описи не было.
В опись стоит внести мебель и технику с описанием состояния, показания счётчиков, количество ключей и список недостатков, которые вы обещали устранить. Фотографии квартиры и счётчиков в день передачи идут приложением к описи. Как оформить сам документ, разобрано в материале про акт приёма-передачи квартиры.
Жильцы и регистрация
Кто будет жить в квартире
В договоре найма должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в помещении вместе с нанимателем, а при отсутствии таких указаний вселение этих граждан производится по правилам статьи 679 ГК РФ.
Вселение других граждан допускается с согласия наймодателя, нанимателя и постоянно проживающих с ним лиц. Для несовершеннолетних детей такое согласие не требуется, а вселение допускается при соблюдении требований о норме общей площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей.
Впишите в договор всех, кто будет жить в квартире на момент передачи ключей, и того, кто поселится позже по вашему согласию. Список жильцов это не бумага для галочки: по нему вы считаете коммунальные платежи и знаете, сколько человек за вашей стеной.
Список из договора нужен и вам: он показывает, кого вы согласились видеть в своём жилье и на каких условиях. До подписания стоит отдельно разобрать, с кем вы будете иметь дело, мы писали об этом в материале про проверку нанимателя.
Когда наниматель регистрируется по месту пребывания
Гражданин России, прибывший для временного проживания в чужом жилье на срок более 90 дней, по общему правилу обязан до истечения этого срока обратиться за регистрацией по месту пребывания. Если постоянная регистрация есть в том же субъекте РФ, временную можно не оформлять. Такие же исключения действуют между Москвой и Московской областью, Санкт-Петербургом и Ленинградской областью, Севастополем и Крымом.
Договор найма или поднайма входит в перечень таких документов, поэтому копию договора стоит отдать нанимателю сразу: она понадобится для подачи заявления.
Орган регистрационного учёта обязан зарегистрировать гражданина не позднее 6 рабочих дней со дня подачи заявления и документов. Этот срок считается со дня подачи заявления, а не со дня передачи квартиры, и ждать его придётся нанимателю. Обратная процедура, когда жильца снимают с учёта, разобрана в материале про снятие с регистрационного учёта.
Деньги: налог с аренды и завершение договора
Сколько налога платит собственник
А что в реальном платеже? При НДФЛ доход от найма у резидента входит в основную налоговую базу, в частности вместе с зарплатой. Доходы с другими правилами налогообложения, например дивиденды, к этой шкале не прибавляют. Для нерезидентов обычная ставка с доходов от аренды составляет 30%; налоговые вычеты к ней не применяются.
| Кто платит | Ставка | С какой суммы |
|---|---|---|
| Резидент РФ, налог на доходы физических лиц | 13% | С дохода до 2,4 млн рублей |
| Резидент РФ, налог на доходы физических лиц | 15% | С части от 2,4 до 5 млн рублей |
| Резидент РФ, налог на доходы физических лиц | 18% | С части от 5 до 20 млн рублей |
| Резидент РФ, налог на доходы физических лиц | 20% | С части от 20 до 50 млн рублей |
| Резидент РФ, налог на доходы физических лиц | 22% | С части суммы свыше 50 млн рублей |
| Нерезидент РФ, налог на доходы физических лиц | 30% | Со всего дохода от аренды |
| Налог на профессиональный доход | 4% | При сдаче квартиры физическому лицу |
| Налог на профессиональный доход | 6% | При сдаче квартиры юридическому лицу или ИП |
Вместо налога на доходы физических лиц можно применять налог на профессиональный доход: 4% при сдаче квартиры физическому лицу и 6% при сдаче юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю. Отчётность не сдаётся, но на каждую выплату нужен чек через приложение Мой налог.
Предел для этого режима свой: при превышении доходом от деятельности на НПД 2,4 млн рублей за календарный год право на режим утрачивается. У физического лица без статуса ИП последующие доходы облагаются НДФЛ; ранее обложенные НПД поступления заново по этой шкале не пересчитывают.
Ремонт, страховка и коммунальные платежи уменьшают деньги, оставшиеся у собственника, но не дают обычному физическому лицу права вычесть эти расходы из арендного дохода при расчёте НДФЛ. НПД также считают с дохода, без вычета фактических затрат. Поэтому налог и расходы на содержание в семейной таблице считайте разными строками.
Если НДФЛ с аренды нужно рассчитывать самостоятельно, декларацию 3-НДФЛ подают не позднее 30 апреля следующего года, а налог уплачивают не позднее 15 июля. Подать декларацию можно через личный кабинет налогоплательщика, в инспекции, почтой или через МФЦ, который принимает такие документы. При НПД эту декларацию по доходам от найма не подают. Режимы и сроки отчётности разобраны в материале про налог при сдаче квартиры.
Как закончить договор без сюрпризов
Не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора найма наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить об отказе. Отказ должен быть связан с решением не сдавать помещение в течение не менее года.
Если эта обязанность не выполнена, а наниматель не отказался от продления, договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок.
Сторонам стоит помнить и про второй срок в три месяца: наниматель вправе с согласия постоянно проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением за три месяца.
Если наниматель перестал платить, договор расторгается в судебном порядке по требованию наймодателя при невнесении платы за шесть месяцев, если договором не установлен более долгий срок. При краткосрочном найме основанием служит невнесение платы более двух раз.
Поставьте напоминание в календарь сразу после подписания, на три месяца раньше даты окончания. При предусмотренных законом условиях пропуск срока может привести к продлению договора на прежних условиях. Показания счётчиков снимите, а акт передачи подпишите в тот же день, когда квартира уходит нанимателю.
| Событие | Срок | Что делать |
|---|---|---|
| Заявление нанимателя о регистрации по месту пребывания | Не позднее 90 дней с начала проживания | Отдать копию договора найма |
| Регистрация по месту пребывания | Не позднее 6 рабочих дней со дня подачи заявления | Убедиться, что наниматель подал документы |
| Уведомление о проживании без регистрации | 3 рабочих дня после истечения установленного срока | Уведомить орган регистрационного учёта, если заявление подано не было |
| Предложение нового договора | Не позднее чем за 3 месяца до истечения срока | Предложить договор на прежних или иных условиях либо предупредить об отказе |
| Декларация 3-НДФЛ при самостоятельном расчёте налога | Не позднее 30 апреля следующего года | Подать через личный кабинет налогоплательщика, инспекцию или принимающий декларации МФЦ |
| Уплата налога | До 15 июля следующего года | Оплатить налог с доходов от аренды |
Чек-лист перед передачей ключей
Последний день перед передачей ключей
- Убедиться, что договор подписан в письменной форме, а срок указан конкретной датой.
- Если срок от 1 года, подать заявление о государственной регистрации обременения права.
- Вписать в договор всех постоянных жильцов; для вселения новых получить необходимые согласия, кроме случая с несовершеннолетними детьми.
- Проверить, что вода, электричество, отопление и газ работают, а розетки и выключатели исправны.
- Снять показания всех счётчиков и записать их в акт с датой.
- Передать ключи и посчитать их в описи.
- Сфотографировать квартиру, счётчики и показания в день передачи.
- Внести в опись мебель и технику с описанием состояния и перечислить недостатки, которые устраняете.
- Отдать нанимателю копию договора: она понадобится для регистрации по месту пребывания.
- Напомнить нанимателю, что при временном проживании в чужом жилье дольше 90 дней нужно обратиться за регистрацией по месту пребывания.
- Поставить в календарь дату за 3 месяца до конца срока, чтобы предложить новый договор или предупредить об отказе.
- Определить налоговый режим: при самостоятельном расчёте НДФЛ подготовить декларацию до 30 апреля следующего года; на НПД формировать чеки.
Итого
Договор найма заключают в письменной форме на срок не больше 5 лет, а найм на срок от 1 года создаёт обременение права, которое подлежит государственной регистрации. Квартиру передают в состоянии, пригодном для проживания. Ремонт общего имущества и устройств коммунальных услуг в квартире обеспечивает наймодатель. По умолчанию текущий ремонт делает наниматель, а капитальный ремонт обеспечивает наймодатель; договор может установить иной порядок для обоих видов ремонта. Коммунальные платежи по умолчанию вносит наниматель.
В договоре фиксируют всех жильцов, плату, ремонт и состав вещей, а состояние квартиры и показания счётчиков записывают в опись. Если наниматель временно живёт в чужом жилье дольше 90 дней, он должен обратиться за регистрацией по месту пребывания; договор найма или поднайма входит в перечень документов.
Налог с аренды платит собственник по применимому режиму. Обычный наймодатель не вычитает из дохода расходы на ремонт и содержание при расчёте НДФЛ; при НПД расходы тоже не вычитают. За 3 месяца до конца длительного найма нужно предложить новый договор либо предупредить об отказе; при краткосрочном найме правило не действует, если договором не установлено иное.
Частые вопросы
Какой срок аренды квартиры можно указать в договоре?
Договор найма заключают в письменной форме на срок не больше 5 лет. Если срок не определить, договор считается заключённым на 5 лет, поэтому дату лучше указать сразу.
Нужно ли регистрировать договор аренды и что такое обременение?
Запись об обременении появляется, когда договор найма заключён на срок не менее 1 года: при таком сроке ограничение права собственности подлежит внесению в реестр. А договор на срок меньше года такой записи не порождает, и к нему не применяются правила о поднайме и о предложении нового договора за три месяца.
Кто платит за коммунальные услуги и за ремонт в квартире?
Плату за жилое помещение наниматель вносит в сроки договора, а коммунальные платежи, если договором не установлено иное, платит он же. Текущий ремонт по умолчанию у нанимателя, а капитальный по умолчанию у наймодателя. Договором можно установить иное для обоих видов ремонта. Ремонт общего имущества дома и устройств коммунальных услуг внутри квартиры обеспечивает наймодатель.
Наниматель зарегистрируется в квартире: что должен сделать собственник?
Передайте нанимателю договор и согласуйте срок проживания. При оформлении регистрации потребуется предусмотренное процедурой подтверждение собственника; подача заявления нанимателем не всегда завершает ваше участие. Если обязанность зарегистрироваться есть, но заявление не подано к установленному сроку, наймодатель уведомляет орган регистрационного учёта в течение 3 рабочих дней после его истечения. При законном освобождении от временной регистрации этого нарушения нет.
Сколько налога платит собственник с аренды квартиры?
При НДФЛ у резидента доход от аренды складывается с другими доходами основной налоговой базы: 13% до 2,4 млн рублей, 15% с части от 2,4 до 5 млн, 18% с части от 5 до 20 млн, 20% с части от 20 до 50 млн и 22% свыше 50 млн. Для нерезидента обычная ставка составляет 30%. Если соблюдены условия НПД, можно платить 4% при найме физлицом или 6% при аренде организацией либо ИП. На НПД фактические расходы не вычитают, 3-НДФЛ по этим поступлениям не подают.
Что будет, если вовремя не предложить нанимателю новый договор?
Наймодателю положено не позднее чем за 3 месяца до конца срока сделать один из двух шагов: предложить нанимателю новый договор либо письменно сообщить об отказе, причём отказ должен быть связан с намерением оставить помещение несданным как минимум на год. Если этот срок пропущен, а наниматель сам не отказался от продолжения, договор остаётся в силе на прежних условиях и на прежний срок. Для договора на срок до одного года это правило не применяется.
