Содержание 6 разделов
У выбора формата сдачи две стороны: сколько денег останется и какую работу за них придётся выполнять. Посуточная аренда предполагает короткие заезды с оплатой за ночи. При долгосрочной аренде квартиру передают жильцу на продолжительное время. В обоих случаях речь идёт о предоставлении жилья гражданам для проживания по договору найма.
Цена суток без расходов мало помогает с выбором. Сначала разберитесь, кто будет заниматься квартирой. Затем поставьте рядом поступления и платежи за одинаковый период. Ниже посчитаем вымышленный месяц: его условия можно заменить своими и увидеть, какой формат подходит вашей квартире и вашему графику.
Какой формат сдачи вы сможете организовать
Запишите, сколько денег хотите оставлять себе и какую работу готовы выполнять. Если некому подготовить квартиру к следующему заезду, высокая плата за ночь этого не исправит. Пока обслуживание не обеспечено, от самостоятельной посуточной сдачи стоит отказаться.
Заселения, ключи, уборка и неполадки
Проверьте свой график по конкретным задачам. Кто ответит человеку до заезда? Кто поможет, если ключ не подходит? Кто проверит квартиру после выезда и организует уборку? Кто приедет при поломке техники?
У каждой задачи должен быть исполнитель. Запишите:
- что делаете вы и в какое время доступны;
- что поручаете другому человеку и на каких условиях;
- кто подменит основного исполнителя;
- какие обращения требуют вашего согласования;
- из каких денег оплачивается срочная помощь.
Оплаченные ночи дают поступления, смены жильцов требуют подготовки квартиры. Одно и то же число занятых ночей может приходиться на разное число проживаний. Поэтому расходы на уборку нужно считать по сменам, а загрузку календаря учитывать при расчёте поступлений.
Не считайте свой труд бесплатным только потому, что никому за него не платите. Часы можно не переводить в рубли, но в расписании их придётся найти. Особенно в то время, когда вы на работе, в отъезде или не можете ответить на звонок.
Простой и обязанности владельца при долгом найме
При долгом найме остаются поиск жильца, обсуждение условий, контроль поступлений и вопросы содержания квартиры. Простой, неоплата и ремонт возможны и здесь. Договорённую месячную плату нельзя заранее считать гарантированно полученной.
Выпишите расходы, которые придётся оплачивать при задержке поступлений или пустующей квартире. Затем посмотрите, сколько денег на это доступно. У резерва на ремонт и запаса для текущих платежей разные задачи: первый откладывают на будущие работы, второй позволяет платить по счетам, пока поступлений нет.
Какие требования действуют при сдаче жилой квартиры
Считать деньги имеет смысл для формата, который вы можете организовать с соблюдением требований к жилью. Здесь разбираем собственную жилую квартиру, предоставляемую гражданам для проживания. Выводы нельзя переносить на нежилые апартаменты, субаренду или гостиничный бизнес.
Краткосрочный наём и гостиничные услуги
Часть 2 статьи 30 Жилищного кодекса прямо предусматривает краткосрочный наём при соблюдении установленных условий. Короткий срок проживания допустим как форма найма жилья. Но по одной длительности бронирования нельзя судить обо всей деятельности собственника.
Права соседей и содержание квартиры
Собственник обязан поддерживать помещение в надлежащем состоянии и соблюдать права соседей. При сдаче действуют требования:
- к пользованию жилыми помещениями;
- к содержанию общего имущества дома;
- к энергетической эффективности и оснащению приборами учёта;
- к предоставлению коммунальных услуг, включая обращение с отходами.
Передачу ключей, доступ в дом и общение с жильцами организуйте с учётом этих обязанностей. Если живёте далеко, определите, кто будет реагировать на обращения соседей. Из этой нормы не следует, что перед сдачей нужно получать согласие всех соседей.
Кто за что платит и отвечает, закрепляйте в договоре. Собственник несёт бремя содержания квартиры и общего имущества, если законом или договором не предусмотрено иное. Для подготовки документов пригодится разбор условий договора найма квартиры. В расчёте должны быть понятны ваша часть платежей и часть жильца.
Сколько остаётся после расходов и НПД
Налог на профессиональный доход (НПД) представляет собой специальный налоговый режим: налог рассчитывают с облагаемых поступлений. Ниже оговорим условия его применения в нашем примере.
Считаем по кассе: сколько получили, сколько заплатили и сколько отложили. Поступления, остаток после платежей и деньги после пополнения резерва различаются. Сравнивать форматы нужно за одинаковый период и с одинаковым составом расходов. Если коммунальные услуги и ремонт учесть только в одном варианте, выбор получится на неверных цифрах.
Одинаковые поступления и состав платежей
Для начала задайте обоим форматам одинаковую условную сумму поступлений. Так проще увидеть, сколько стоит обслуживание каждого варианта. Затем подставьте свои ожидаемые поступления и пересчитайте расходы.
| Что учитываете за один период | Долгосрочный наём | Посуточный наём |
|---|---|---|
| Поступления до удержаний | Одна условная сумма | Та же условная сумма |
| Управление | Плата за согласованные задачи | Плата за согласованные задачи |
| Комиссия площадки | Если предусмотрена условиями размещения | Если предусмотрена условиями размещения |
| Уборка | Оплачиваемые владельцем работы | Число смен × цена уборки, плюс иные согласованные работы |
| Коммунальные расходы | Часть, которую оплачивает собственник | Часть, которую оплачивает собственник |
| Налог | По применимому режиму | По применимому режиму |
| Остаток после платежей | Поступления минус перечисленные платежи | Поступления минус перечисленные платежи |
| Резерв на ремонт | Деньги на будущие работы | Деньги на будущие работы |
| Доступный остаток | Остаток после платежей минус резерв | Остаток после платежей минус резерв |
Проверьте, за какие услуги уже заплатили. Если управление включает организацию и оплату уборки, вычитать эту уборку ещё раз нельзя. Если оплачена только организация, работа уборщика остаётся расходом. Комиссия за размещение или бронирование также не подтверждает, что обслуживание квартиры кто-то взял на себя.
С коммунальными платежами нужны две записи: входят ли они в полученную вами сумму и сколько затем платите вы. В примере ниже коммунальная составляющая включена в поступления, а расход собственника вычтен один раз.
НПД с дохода без вычета расходов
Для примера принимаем, что собственник уже зарегистрирован, имеет право применять НПД к сдаче жилой квартиры, получает доход от физических лиц и полностью использовал налоговый вычет.
При этих условиях считаем 4% с поступлений без вычета операционных расходов. Сначала нужно подтвердить право на режим и учесть, кто вам платит. Если у вас другой режим, платит организация или налоговый вычет ещё действует, налоговую строку пересчитайте под свои условия.
Остаток после платежей и резерв на ремонт
Пополняя резерв, вы откладываете деньги на будущие работы. До выполнения и оплаты ремонта расхода ещё нет. Но если забрать весь остаток на личные траты, при поломке деньги придётся искать заново.
Ведите разные записи для платежа за ремонт и пополнения резерва. Если работу оплатили из накопленного резерва, не вычитайте ту же сумму повторно под другим названием. Остаток после пополнения резерва удобно использовать для личного бюджета. Бухгалтерской прибылью мы его здесь не называем.
Цена покупки и денежная оценка вашего времени в дальнейший пример не входят. Возврат вложений разбирается в расчёте окупаемости квартиры с учётом расходов. Здесь выясняем, какой формат сдачи оставляет больше денег при заданных условиях.
Условный месяц: что меняется при 19, 20 и 21 ночи
В вымышленном примере посуточный вариант впервые оставляет больше денег при 21 оплаченной ночи. Это результат для заданной цены и пяти смен жильцов.
Поступления, платежи и остаток за 30 дней
Все суммы ниже условные и нужны для проверки способа расчёта. Это не рыночные цены, тарифы услуг или прогноз загрузки. Для своей квартиры порог нужно пересчитать. Сравниваем один период продолжительностью 30 дней.
Условия примера:
- посуточная плата составляет 4 000 ₽ за оплаченную ночь, комиссия площадки равна условным 10% поступлений;
- во всех посуточных вариантах сохраняются пять смен и пять уборок по 3 000 ₽;
- при долгом найме собственник получает всю условную плату 60 000 ₽ и платит за управление 3 000 ₽;
- в обоих форматах коммунальная составляющая включена в поступления, собственник оплачивает 6 000 ₽;
- на будущий ремонт в обоих вариантах откладывают 5 000 ₽;
- НПД считают по оговорённым выше условиям; собственное время в рублях не оценивают.
Вознаграждение за управление при посуточной сдаче в пример не заложено. Поэтому таблица не учитывает оплату передачи всех задач управляющему. Реальные условия работы исполнителей могут изменить результат.
Все суммы в таблице указаны в рублях.
| Поступления и выплаты | Долгий наём | Посуточно, 19 ночей | Посуточно, 20 ночей | Посуточно, 21 ночь |
|---|---|---|---|---|
| Поступления до комиссии | 60 000 | 76 000 | 80 000 | 84 000 |
| Управление | 3 000 | Не заложено | Не заложено | Не заложено |
| Комиссия площадки | Не заложена | 7 600 | 8 000 | 8 400 |
| Пять уборок | Не заложены | 15 000 | 15 000 | 15 000 |
| Коммунальные расходы | 6 000 | 6 000 | 6 000 | 6 000 |
| НПД 4% | 2 400 | 3 040 | 3 200 | 3 360 |
| Отложенный резерв | 5 000 | 5 000 | 5 000 | 5 000 |
| Остаток после платежей и резерва | 43 600 | 39 360 | 42 800 | 46 240 |
При двадцати оплаченных ночах владелец получает за посуточную сдачу больше, но после платежей и пополнения резерва оставляет себе меньше, чем при долгом найме. Эту разницу легко пропустить, если сравнивать цену суток с месячной платой без расходов на обслуживание.
В таблице учтены перечисленные суммы. Если вы платите за страховку, налог на имущество, бельё или другие нужды квартиры, добавьте свою долю затрат за тот же период. При этом уточните, что уже входит в оплату услуг исполнителей.
Почему число смен меняет порог
При принятых условиях доступный остаток посуточного варианта считаем так:
4 000 × оплаченные ночи × (1 − 0,10 − 0,04) − 3 000 × число смен − 6 000 − 5 000.
Из поступлений вычитаем комиссию и НПД, затем уборку, коммунальные расходы и резерв. Результат сравниваем с 43 600 ₽, которые оставляет долгий наём. При пяти сменах посуточный остаток впервые превышает эту сумму на 21-й оплаченной ночи.
Число смен меняйте независимо от числа ночей. Дополнительный заезд может потребовать ещё одной уборки при той же загрузке. Если жильцы остаются дольше, готовить квартиру к следующему заезду может понадобиться реже. В обоих случаях порог нужно пересчитать.
Запишите ожидаемые оплаченные ночи вместе с соответствующим числом смен. Затем посчитайте менее удачный вариант заполнения календаря. Вероятность такого результата пример не оценивает.
Когда передавать управление квартирой
Передавать задачи стоит, если вы не можете выполнять их сами, а после оплаты исполнителей остаётся приемлемая сумма. Добавили оплачиваемого управляющего, пересчитали остаток.
Какие задачи берёт на себя управляющий и за что вы платите
Комиссия площадки, уборка и вознаграждение управляющему могут оплачиваться за разные действия. До выбора исполнителя запросите перечень обязанностей и порядок расчёта каждого платежа.
В договоре проверьте:
- кто отвечает на обращения до заезда и во время проживания;
- кто передаёт ключи и проверяет квартиру после выезда;
- кто организует уборку и оплачивает расходные материалы;
- кто вызывает мастера и согласовывает стоимость работ;
- какие расходы удерживают из поступлений, а какие вы оплачиваете дополнительно;
- какие решения принимаете вы и на какие обращения отвечаете сами.
Для работы с документом пригодится разбор того, что проверить в договоре управления квартирой. Обещание заниматься квартирой должно раскладываться на конкретные действия, сроки ответа и платежи.
Плата за управление 3 000 ₽ и комиссия площадки 10% в примере условны. Получите реальные условия и внесите их в таблицу. Сначала сравните стоимость передачи задач при одинаковых поступлениях. Так обещанный доход не помешает увидеть цену услуг.
Оправдывает ли оставшаяся сумма ваше участие
После пересчёта вернитесь к своему расписанию. Выпишите задачи, которые остались вам, и поставьте рядом дополнительную сумму по сравнению с другим форматом. Если разница положительная, решите, готовы ли вы выполнять эту работу за дополнительную сумму.
На вашем месте я бы не выбирал самостоятельную посуточную сдачу, пока не организованы заселения и помощь при неполадках. Если исполнителя нет, разумнее рассмотреть долгий наём. Если исполнитель есть, но его оплата убирает финансовое преимущество, удобство может быть достаточной причиной для передачи ему задач. Только прежней дополнительной суммы в бюджете уже не будет.
Итого
Выбирайте формат, при котором справляетесь с работой и оставляете себе приемлемую сумму. При посуточной сдаче деньги после предусмотренных платежей должны оправдывать дополнительную работу при ожидаемом числе оплаченных ночей. Долгий наём подходит, если его условия и остающиеся обязанности лучше согласуются с вашим бюджетом и временем.
Частые вопросы
Что выгоднее: посуточная или долгосрочная аренда квартиры?
Сравните деньги после платежей, налога и резерва за одинаковый период. В вымышленном примере при двадцати оплаченных ночах владелец получает за посуточную сдачу больше, но оставляет себе 42 800 ₽ против 43 600 ₽ при долгом найме. Для вашей квартиры нужны свои поступления, расходы и объём работы.
Сколько ночей нужно сдавать квартиру посуточно, чтобы обогнать долгосрочную аренду?
В нашем условном расчёте нужна 21 оплаченная ночь по 4 000 ₽. Из поступлений вычитаем комиссию 10%, НПД 4%, пять уборок на 15 000 ₽, коммунальные расходы 6 000 ₽ и резерв 5 000 ₽. Остаётся 46 240 ₽ против 43 600 ₽ при долгом найме. Оплата управления посуточной сдачей и стоимость собственного времени здесь не учтены. При других условиях порог нужно рассчитать заново.
Как учитывать уборку при посуточной аренде квартиры?
Умножьте число оплачиваемых уборок на цену каждой. В примере при 19, 20 и 21 ночи сохраняются пять смен и пять уборок по 3 000 ₽. Уточните, входят ли уборка и расходные материалы в другое вознаграждение, чтобы не вычесть их повторно.
Как считать НПД при посуточной и долгосрочной аренде квартиры?
В примере собственник имеет право на НПД, уже зарегистрирован, получает доход от физических лиц и полностью использовал налоговый вычет. Поэтому налог составляет 4% поступлений без вычета комиссии, затрат на уборку и остальных операционных расходов. При других условиях нужен свой налоговый расчёт.
Можно ли сдавать жилую квартиру посуточно?
Краткосрочный наём предусмотрен законом при соблюдении требований к использованию жилья и прав соседей. Гостиничные услуги в жилом помещении многоквартирного дома запрещены. По одному сроку бронирования нельзя судить о допустимости всей фактической деятельности.
Сколько работы остаётся при долгосрочной сдаче квартиры?
Остаются поиск жильца, контроль поступлений и вопросы содержания квартиры. Возможны простой, неоплата и ремонт. Если передаёте управление, проверьте, какие задачи оплачены, на какие обращения отвечаете вы и кто помогает в ваше отсутствие.
