Доверительное управление квартирой позволяет передать её управляющему на согласованный срок и сохранить право собственности. Управляющий действует в ваших интересах или в интересах указанного вами лица, а сделки совершает от своего имени. Эти отношения регулирует глава 53 Гражданского кодекса РФ.
Такой договор подходит, когда вы хотите поручить исполнителю самостоятельное управление квартирой в установленных пределах. Если нужна помощь с поиском жильцов, можно начать с обсуждения договора услуг. Не торопимся: прежде чем передавать ключи, разберёмся, какие права получит исполнитель и как вы будете проверять его работу. Название предложения этих вопросов не решает.
Содержание 8 разделов
Что собственник передаёт в доверительное управление
Квартира остаётся вашей, а её управление вы поручаете исполнителю. Начните с понятного перечня задач: искать жильцов, заключать договоры, получать платежи, организовывать ремонт. По каждому пункту должно быть ясно, что управляющий вправе делать самостоятельно и в каких пределах.
Квартира остаётся в собственности учредителя
Собственника, который передаёт квартиру в управление, закон называет учредителем управления. В обычном договоре управления собственной квартирой эти роли совпадают.
После подписания договора и регистрации передачи управляющий собственником не становится. Однако он получает полномочия совершать предусмотренные договором действия с квартирой. Поэтому раздел о полномочиях нужно прочитать внимательно: разрешение сдавать жильё и более широкое распоряжение им имеют разные последствия для собственника.
В чьих интересах работает управляющий
Управляющий может действовать в ваших интересах либо в интересах другого лица, которое вы укажете в договоре. Такое лицо называется выгодоприобретателем. Его имя или наименование закрепляют в договоре: стороны должны одинаково понимать, в чьих интересах ведётся управление.
Если выгоды от управления должны получать вы, проверьте, что именно это записано в договоре. Если указываете другого человека, заранее согласуйте, кому предоставляют сведения о поступлениях и кому перечисляют деньги.
Обязанность управлять квартирой в согласованных интересах не даёт гарантии фиксированного дохода. Если вам обещают определённую выплату, изучите, какое обязательство её обеспечивает.
Кто может быть доверительным управляющим
Для обычного договорного управления собственной квартирой управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, кроме унитарного предприятия. Гражданин без статуса ИП по общему правилу не подходит, даже если хорошо ищет жильцов и умеет следить за квартирой.
Требования к статусу управляющего
Прежде чем обсуждать полномочия, выясните, кто примет на себя обязанности по договору. Попросите полное наименование организации либо данные ИП и сопоставьте их с реквизитами проекта договора. Даже если с представителем удобно общаться, обязательства принимает конкретная сторона договора.
При специальных законных основаниях допускаются и другие управляющие. Эти исключения нельзя автоматически применять к добровольной передаче собственной квартиры ради её сдачи. Наличие шаблона договора между физическими лицами также не подтверждает, что выбранный гражданин вправе быть управляющим в вашей ситуации.
Управляющий не может быть выгодоприобретателем по тому же договору. Вознаграждение за работу он при этом получать может, если оно предусмотрено договором. Здесь важно различать плату за управление и положение лица, в чьих интересах управляют квартирой.
Сделки от своего имени и пометка Д.У.
Доверительный управляющий совершает сделки с переданным имуществом от своего имени, обозначая свой статус. В письменных документах после его имени или наименования ставят пометку Д.У. При действиях без письменного оформления другую сторону информируют о том, что перед ней доверительный управляющий.
До подписания договора попросите показать будущий договор с жильцами: кто будет его стороной, кто подпишет документ и как обозначат полномочия. На таком примере легче понять, соответствует ли работа исполнителя предложенной договорной модели.
Доверительное управление или услуги по сдаче квартиры
Поиск жильцов, передача ключей и организация уборки могут входить в разные договорные отношения. Поэтому договор выбирают по действиям исполнителя. Попросите объяснить, какие сделки он будет заключать и в каком качестве: название пакета обслуживания здесь мало помогает.
| Вопрос собственника | Доверительное управление | Что проверить в договоре услуг |
|---|---|---|
| Какую задачу поручают | Управлять переданной квартирой в согласованных интересах и пределах | Какие конкретные работы и услуги должен выполнить исполнитель |
| Кто подписывает сделки | Управляющий от своего имени с указанием статуса Д.У. | Кто станет стороной сделки и на каком основании исполнитель её подпишет |
| Какие полномочия получает исполнитель | Полномочия в пределах закона и договора управления | Какие действия поручены договором и какими документами подтверждены полномочия |
| Как оформляют отношения | Соблюдают письменную форму и регистрируют передачу недвижимости в управление | Какие требования применяются к выбранной договорной модели; правила главы 53 не переносят на неё автоматически |
Если договор с жильцами вы хотите подписывать сами, а исполнителю поручить показы и текущую помощь, начните с обсуждения услуг. Для самостоятельных сделок управляющего рассматривайте доверительное управление, заранее определив допустимые действия.
Доверенность не заменяет договор управления. Она не устанавливает вместо него состав передаваемого имущества, вознаграждение, отчётность и условия прекращения. Для управления по главе 53 нужны собственные договорные условия и оформление передачи недвижимости.
Если исполнитель не может объяснить на примере будущего договора с жильцами, кто принимает решения, кто становится стороной сделок и какие действия остаются за вами, условия ещё предстоит согласовать.
Что указать в договоре и зачем регистрировать передачу квартиры
До передачи квартиры нужно разобраться и с содержанием договора, и с оформлением. Существенные условия определяют, о каком управлении вы договорились; письменная форма и регистрация передачи недвижимости необходимы для соблюдения требований закона. Подпись под шаблоном не завершает эту проверку.
Существенные условия договора
В договоре должны быть указаны:
- состав имущества, которое передают в управление;
- имя гражданина или наименование организации, в чьих интересах ведётся управление;
- размер и форма вознаграждения управляющего, если договор предусматривает его выплату;
- срок действия договора.
Проверьте описание имущества: из него должно быть понятно, какую квартиру передают. Если управляющий принимает мебель и технику, разумно согласовать их перечень и состояние при передаче. Тогда при возврате квартиры у сторон будет основа для сравнения.
Отчёты, ремонт и согласование расходов тоже требуют договорённости. Их не следует смешивать с перечнем существенных условий договора, установленным законом.
Срок до пяти лет и продление
Общий предельный срок договора составляет пять лет. Можно договориться о меньшем сроке. Для отдельных видов имущества закон может устанавливать иные предельные сроки.
Если по окончании срока ни одна сторона не заявит о прекращении, договор считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях. Поэтому одной даты окончания недостаточно, чтобы управление завершилось.
До подписания согласуйте порядок заявления о прекращении по окончании срока и отметьте дату, когда нужно вернуться к этому вопросу. Если позднее вы собираетесь жить в квартире сами, увяжите срок управления с этим намерением заранее.
Письменная форма и регистрация передачи квартиры
Договор заключают письменно. Для недвижимости он должен соответствовать требованиям к форме договора продажи недвижимости. Передача квартиры в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности.
Регистрируют передачу в управление, а право собственности сохраняется за вами.
Доходы, расходы и отчёт управляющего: что проверить
Сообщение о перечисленной сумме показывает лишь часть расчётов. Собственнику нужно знать, сколько поступило от использования квартиры, сколько удержано и какими документами подтверждены расходы. Содержание отчёта и порядок выплат согласуйте заранее, пока условия проекта можно изменить.
Обособление имущества, учёт и банковский счёт
Переданную квартиру обособляют от другого имущества собственника и от имущества управляющего. Переданное имущество выделяют в учёте: у управляющего оно отражается на отдельном балансе, по нему ведётся самостоятельный учёт.
Для расчётов по деятельности, связанной с управлением, открывается отдельный банковский счёт. Попросите объяснить, как управляющий выполнит эти требования и какие сведения о расчётах будут доступны вам. Сумма перевода в личной переписке не позволяет проследить движение денег.
Обособление помогает вести учёт, однако полной защиты квартиры от взыскания или последствий банкротства собственника оно не даёт. Обещать сохранность имущества при любых финансовых проблемах на этом основании нельзя.
Вознаграждение и необходимые расходы
Управляющий вправе получать предусмотренное договором вознаграждение и возмещение необходимых расходов, произведённых при управлении. Эти выплаты покрываются за счёт доходов от использования имущества. Значит, поступления от жильцов и деньги, перечисленные вам, могут различаться.
Единого процента комиссии нет. Если вознаграждение предусмотрено, его размер и форму фиксируют в договоре. До подписания должно быть понятно, за что начисляют плату и как определяют сумму удержания.
Общая формулировка об обслуживании квартиры оставляет слишком много вопросов о расходах. Предложите согласовать:
- какие работы управляющий может заказывать без вашего согласия;
- при каких затратах нужно получить ваше одобрение;
- чем подтверждаются необходимость работы и её стоимость;
- как действовать при срочной поломке;
- как расходы показывают в отчёте.
Это рекомендуемые условия контроля. Закон не требует включать весь этот перечень в каждый договор. Например, для замены техники полезно заранее определить, кто согласует покупку и какие документы получит собственник. Иначе расход станет известен только после удержания денег.
Содержание отчёта и сроки перечисления дохода
Управляющий обязан представлять отчёт учредителю и выгодоприобретателю в порядке и сроки, установленные договором. Обязательной ежемесячной отчётности для любой квартиры закон не устанавливает. Если вам удобно сверять расчёты каждый месяц, такой срок можно согласовать.
Попросите образец будущего отчёта. Разумно предусмотреть сведения о поступлениях, задолженности жильцов, вознаграждении, расходах и остатке денег, а также документы, подтверждающие удержания. Состав отчёта вы согласовываете с управляющим под свою задачу.
Кстати, отчёт позволяет проверить расчёты, а условие о перечислении дохода определяет, когда деньги поступят получателю. Согласуйте сроки и порядок представления отчёта и выплаты дохода, а также способ направлять вопросы управляющему.
Когда стоит отложить передачу квартиры
Передачу стоит отложить, если из проекта нельзя понять полномочия управляющего или проверить будущие удержания. Пока эти условия неясны, вы не можете оценить, какие сделки разрешаете и как будете контролировать поступления.
Ограничения на распоряжение квартирой
Управляющий осуществляет полномочия в пределах закона и договора. Распоряжаться недвижимостью он может в случаях, предусмотренных договором. Название доверительного управления не даёт ему неограниченного права продать квартиру.
Если вы хотите поручить только сдачу жилья, попросите прямо ограничить полномочия этой задачей. Проверьте, не включены ли действия, на которые вы не соглашались, например продажа или передача квартиры в залог. И разрешённые сделки, и порядок их согласования должны быть понятны до начала управления.
Неподходящий управляющий и непрозрачные условия
Остановить согласование стоит и тогда, когда исполнитель не отвечает требованиям к статусу, отказывается обсуждать регистрацию передачи или не раскрывает порядок учёта и отчётов. Неясное вознаграждение и расходы без понятного подтверждения мешают оценить договор ещё до первого поступления денег.
Проверьте и сведения о квартире. Выписка из ЕГРН помогает уточнить её характеристики и зарегистрированные ограничения. ЕГРН означает Единый государственный реестр недвижимости. Обнаруженные обременения квартиры нужно учесть при согласовании действий управляющего.
Если квартира находится в ипотеке, принадлежит нескольким собственникам или возникает вопрос о согласии супруга, требуется проверка вашей ситуации. Универсального списка документов здесь недостаточно. До передачи квартиры выясните, какие ограничения и согласования влияют на предполагаемые сделки.
Как прекратить доверительное управление квартирой
Условия завершения отношений лучше читать до их начала. Окончание срока и отказ от договора требуют разных проверок: в первом случае важно заявление о прекращении, во втором нужно разобраться в основании отказа, сроке уведомления и вознаграждении.
Прекращение по окончании срока
Если хотите завершить управление по окончании согласованного срока, заранее оформите заявление о прекращении. Без него договор продлевается на прежний срок и на прежних условиях. Согласуйте способ направления заявления и сохраните подтверждение отправки.
Срок уведомления, установленный для отказа, нельзя автоматически применять к окончанию срока. Сначала определите, каким способом вы завершаете управление и что об этом сказано в договоре.
Отказ от договора, уведомление и вознаграждение
При отказе одна сторона должна уведомить другую за три месяца до прекращения, если договор не устанавливает иной срок уведомления. Это правило действует именно при отказе; распространять его на все основания завершения управления нельзя.
Если собственник отказывается от договора по другой причине, а не из-за невозможности управляющего лично осуществлять управление, требуется выплата обусловленного договором вознаграждения. Поэтому желание снова заниматься квартирой самостоятельно ещё не позволяет рассчитывать на немедленный бесплатный выход.
В таблице приведены выбранные ситуации. Всех предусмотренных законом оснований прекращения она не охватывает.
| Ситуация | Что проверить для прекращения | Уведомление | Вознаграждение |
|---|---|---|---|
| Управление завершается по окончании срока | Заявление о прекращении и порядок его направления; без заявления возможно продление | Проверить условия прекращения по окончании срока; срок для отказа автоматически не применять | Проверить договор и итоговые расчёты |
| Отказ связан с невозможностью управляющего лично вести управление | Действительно ли применимо это основание и как оформить отказ | За три месяца, если договор не предусматривает иной срок | Проверить договор и расчёты; не считать выход заведомо бесплатным |
| Собственник отказывается по иным причинам | Основание отказа и условие о выплате вознаграждения | За три месяца, если договор не предусматривает иной срок | Нужно выплатить обусловленное договором вознаграждение |
До подписания попросите объяснить, как определят выплату при вашем отказе. Если из одной формулировки можно получить разные суммы, уточните её сейчас. Закон не устанавливает для любого выхода единую плату в размере комиссии за один месяц.
Возврат квартиры и действующие договоры найма
При прекращении управления имущество передают учредителю, если договором не предусмотрено иное. Это условие тоже нужно прочитать. Практический порядок завершения разумно согласовать заранее:
- Передать ключи и документы, сверить состояние квартиры и принятого имущества.
- Получить итоговый отчёт и проверить расчёты.
- Разобраться с действующими договорами жильцов, их платежами и обеспечением обязательств.
- Определить, кто после завершения управления взаимодействует с жильцами и принимает дальнейшие обращения.
Возврат квартиры не прекращает автоматически договоры с жильцами. Прежде чем планировать собственное заселение, изучите условия договора найма квартиры и основания завершения этих отношений. Прекращение управления не позволяет обещать немедленное выселение.
Итого
Доверительное управление имеет смысл, когда вам нужны самостоятельные действия управляющего с понятными ограничениями. До передачи квартиры согласуйте его задачи, проверку расходов, отчёт, выплаты и завершение отношений. Для ограниченной помощи обсудите услуги. Если полномочия и расчёты остаются неясными, сначала доработайте договор.
Частые вопросы
Можно ли передать квартиру в доверительное управление обычному физлицу?
Для обычного договорного управления собственной квартирой нужен ИП или коммерческая организация, кроме унитарного предприятия. Гражданин без статуса ИП может быть управляющим при специальных законных основаниях. Их нельзя автоматически применять к добровольной передаче квартиры ради сдачи.
Переходит ли квартира в собственность доверительного управляющего?
Нет. Право собственности сохраняется у учредителя управления. Управляющий при этом получает полномочия совершать действия с квартирой в пределах закона и договора. Поэтому разрешённые сделки нужно проверить, даже когда собственником остаётесь вы.
Может ли доверительный управляющий продать квартиру?
Распоряжение недвижимостью допускается в случаях, предусмотренных договором, и в пределах закона. Название договора не даёт неограниченного права продажи. Если поручаете только сдачу жилья, закрепите соответствующие ограничения полномочий.
Нужно ли регистрировать передачу квартиры в доверительное управление?
Да. Государственной регистрации подлежит передача недвижимости в управление; собственник при этом не меняется. Несоблюдение требования регистрации передачи влечёт недействительность договора. Это правило нельзя автоматически переносить на любой договор услуг по сдаче квартиры.
Какую комиссию платят за доверительное управление квартирой?
Единого процента нет. Размер и форму вознаграждения, если оно предусмотрено, указывают в договоре. Управляющий также вправе получить возмещение необходимых расходов, понесённых при управлении. Их возмещают за счёт доходов от использования имущества. Проверьте, как определяют плату за его работу и чем подтверждают расходы.
Как часто доверительный управляющий должен отчитываться собственнику?
В порядке и сроки, установленные договором. Ежемесячный отчёт можно согласовать, но закон не устанавливает такой срок для всех случаев. Срок перечисления денег также нужно определить: отчёт позволяет проверить расчёты, а условие о выплате устанавливает, когда доход поступит получателю.
