Если жилец не соглашается освободить квартиру, для принудительного выселения нужно решение суда. Сначала собственнику предстоит обосновать прекращение права жильца пользоваться квартирой: например, расторжением договора за неуплату или окончанием срока найма. При долге порог зависит от вида договора, а частичные платежи требуют отдельного расчёта. Распишем по пунктам, когда можно начинать, что писать до суда и как добиться исполнения решения.
Содержание 5 разделов
Когда собственник вправе требовать выселения
Пока договор найма действует и исполняется, жилец пользуется квартирой законно. Если обе стороны согласны прекратить найм, можно письменно оформить расторжение, дату выезда и срок возврата оставшегося долга. При споре собственнику потребуется основание для обращения в суд.
Статья 687 ГК РФ позволяет требовать расторжения из-за неуплаты, разрушения или порчи жилья. Если квартира используется не по назначению или жильцы систематически нарушают права соседей, сначала нужно предупредить о необходимости прекратить нарушения. Продолжение такого поведения после предупреждения даёт основание требовать расторжения через суд.
Окончание срока договора тоже требует внимания. При долгосрочном найме действует преимущественное право жильца на новый договор. По статье 684 ГК РФ собственник не позднее чем за три месяца до окончания срока предлагает новые условия либо предупреждает об отказе от продления в связи с решением не сдавать жильё не менее года. Если собственник этого не сделал, а жилец не отказался от продления, договор продлевается на прежних условиях и на прежний срок. Для краткосрочного найма эти правила по умолчанию не действуют; проверьте, не включены ли они в ваш договор.
Дальше подробнее разберём неуплату. Здесь важны две вещи: платёж просрочен и достигнут предусмотренный законом порог. Одного размера платы в договоре недостаточно: нужен расчёт за конкретные периоды и документы о поступивших деньгах. Проверьте суммы и даты дважды, чтобы требование не включало уже оплаченные месяцы.
Просрочка платежа: какие сроки считает суд
Порог зависит от вида найма. Поэтому сначала найдите в договоре срок его действия и день оплаты, затем считайте пропущенные платежи.
- Краткосрочный найм. По статье 687 ГК РФ основание возникает при невнесении платы более двух раз после установленного договором срока платежа, то есть как минимум три раза. Статья 683 называет краткосрочным договор на срок до одного года.
- Долгосрочный найм. Порог другой: невнесение платы за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок.
Отдельно стоит держать в голове формулировку нормы: речь идёт о невнесении платежей в срок. Договор может устанавливать иной день оплаты, и считать просрочку нужно от той даты, которая указана в нём. Отсюда практическое правило для расчёта: берите дату платежа из договора, а не из привычного первого числа месяца, иначе срок просрочки в ваших бумагах разойдётся с договором.
| Вид найма | Порог, с которого можно обращаться в суд |
|---|---|
| Краткосрочный найм | Невнесение платы более двух раз после договорной даты платежа |
| Долгосрочный найм | Невнесение платы за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок |
Частичная оплата и уважительные причины
На рассмотрение спора влияют и поступившие платежи, и причины задолженности.
Во-первых, частичная оплата. Если жилец перечислил меньше, чем должен по договору, неоплаченный остаток сохраняется. В расчёте покажите начисленную сумму, поступивший платёж и разницу. При этом частичная оплата может помешать расторжению договора по основанию невнесения платы: наличие остатка долга ещё не решает вопрос о выселении. В статье 687 ГК РФ нет прямого правила, по которому любой частичный платёж запрещает расторжение.
Во-вторых, уважительные причины. Суд оценивает длительную задержку заработной платы, тяжёлое материальное положение, наличие в семье людей с инвалидностью и несовершеннолетних, другие подобные обстоятельства. Доказывает их жилец, и собственнику лучше готовиться к тому, что суд будет их исследовать.
Собственнику полезно сохранить переписку о долге и выписки о поступивших платежах. Если жилец объяснял задержки и предлагал погашать долг, это тоже часть истории спора. Рассчитывать только на быстрый выезд при таких обстоятельствах не стоит.
Что сделать до суда: претензия и расчёт долга
До суда направьте жильцу письменную претензию с расчётом долга и предложением расторгнуть договор. Попытку договориться и требования собственника можно изложить в одном документе. Сохраните подтверждение вручения: оно показывает, что жилец получил ваши требования и срок для ответа.
Письменная претензия со ссылкой на норму
В претензии о неуплате сошлитесь на статью 687 Гражданского кодекса: именно эта норма называет невнесение платы основанием для расторжения договора найма. Предложите жильцу урегулировать долг и письменно согласовать прекращение найма.
Сам текст пишется в деловом тоне, без угроз и без ссылок на выселение через полицию: собственник объясняет, что произошло, называет сумму и срок, в который ждёт ответа. Тон претензии читает и противная сторона, и суд, если дело дойдёт до него.
Что должно быть в претензии
Включите в претензию сведения, по которым жилец сможет проверить долг и понять ваши требования:
- сведения о сторонах, номер и дату договора найма;
- какие платежи не оплатил жилец и за какой период;
- расчёт неустойки, если она предусмотрена договором;
- сроки на оплату задолженности и добровольное освобождение жилья;
- предложение расторгнуть договор без суда;
- право на обращение в суд;
- срок для ответа квартиросъемщика на претензию;
- дата направления претензии и подпись наймодателя.
| Шаг | Документ | Зачем нужен |
|---|---|---|
| Подготовка | Договор, расчёт долга и сведения о платежах | Позволяют сопоставить обязанность платить с поступившими суммами |
| Направление претензии | Требования и подтверждение вручения | Фиксируют предложение решить спор и дату, когда жилец его получил |
| Проверка ответа | Ответ жильца или отметка об истечении срока | Позволяет учесть возражения и новые платежи перед подачей иска |
Претензию можно вручить лично под подпись или отправить почтой с уведомлением о вручении. Если спор не решён, подготовьте иск с требованиями о расторжении договора и выселении. Приложите договор, подтверждение права собственности, расчёт задолженности, сведения о платежах и претензию с подтверждением вручения. Копию иска направьте жильцу до подачи в суд и сохраните документ об отправке.
Что может решить суд
Суд проверяет основания для расторжения, расчёт задолженности и возражения жильца. При доказанном основании он может расторгнуть договор и принять решение о выселении. Если основание не доказано, в иске могут отказать.
Есть и возможность дать жильцу время на устранение нарушения. Абзац четвёртый пункта 2 статьи 687 ГК РФ предусматривает срок до года. Если за отведённое время жилец не устранит нарушение или не примет всех необходимых мер, собственник повторно обращается в суд за расторжением договора. По просьбе нанимателя суд может также отсрочить исполнение решения о расторжении на срок до года. Это два разных этапа: сначала время исправить нарушение, затем возможная отсрочка исполнения уже принятого решения.
При краткосрочном найме эти правила не применяются, если договором не предусмотрено иное. Такое исключение установлено пунктом 2 статьи 683 ГК РФ. Поэтому нельзя обещать любому жильцу год на погашение долга или считать год ожидания обязательным для каждого собственника.
При выборе срока суд учитывает обстоятельства спора и поведение жильца. В практике встречается и срок в два месяца, но это не общая отсрочка для всех договоров. Переписка о долге и попытки рассчитаться помогают оценить добросовестность; сами по себе они не предрешают исход.
Как исполнить решение о выселении
Решение суда ещё не означает, что квартира уже свободна. Если жилец не выезжает в установленный срок, собственник передаёт исполнительный лист судебным приставам. Они возбуждают исполнительное производство и требуют освободить жильё.
При дальнейшем отказе выехать принудительное выселение проводят приставы. Самостоятельно менять замки, перекрывать жильцу доступ к вещам или выносить их не следует. Судебное решение исполняется в установленном порядке, и собственник не подменяет пристава.
Итого
Начните с основания для прекращения найма и документов, которые его подтверждают. При краткосрочном найме статья 687 ГК РФ предусматривает невнесение платы более двух раз, при долгосрочном найме порог составляет шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. Учтите частичные платежи, направьте претензию и при неразрешённом споре обращайтесь в суд. Возможность дать до года на устранение нарушения по умолчанию исключена для краткосрочного найма. Если решение о выселении не исполняется добровольно, передайте исполнительный лист приставам.
Частые вопросы
Через сколько месяцев можно выселить арендатора за неуплату?
При краткосрочном найме основание возникает при невнесении платы более двух раз после договорной даты, то есть как минимум три раза. При долгосрочном найме речь идёт о невнесении платы за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. Это пороги для требования о расторжении, а дату фактического выселения они не определяют: ещё нужны решение суда и его исполнение.
Нужно ли сначала предупредить жильца письменно?
Да. Направьте письменную претензию с расчётом задолженности, неустойки, если она предусмотрена договором, предложением расторгнуть договор и сроком ответа. Сохраните подтверждение вручения. Предложение договориться можно включить в саму претензию, отдельного предварительного письма для этого не требуется.
Считается ли частичная оплата просрочкой?
Если срок оплаты прошёл, неоплаченный остаток остаётся просроченным. В расчёте вычтите из договорной суммы фактически поступившие деньги. Возможность расторгнуть договор суд оценивает отдельно: частичные платежи могут препятствовать расторжению по основанию невнесения платы, но не превращают остаток долга в оплаченную сумму.
Что делать, если жилец не платит, но ссылается на задержку зарплаты?
Сохраните расчёт долга, сведения о поступивших платежах и переписку с предложениями рассчитаться. Уважительность причин оценивает суд, а подтверждает их жилец. Суд может учитывать задержку зарплаты, тяжёлое материальное положение, наличие в семье людей с инвалидностью и несовершеннолетних. Эти обстоятельства нужно рассматривать вместе с видом договора и поведением сторон.
Выселят ли сразу, если наниматель не вносил плату два месяца?
При ежемесячной оплате двух пропущенных платежей недостаточно для основания, указанного в статье 687 ГК РФ: при краткосрочном найме нужно невнесение платы более двух раз, при долгосрочном найме порог составляет шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. Даже достижение порога не означает немедленного выселения. Суд может дать до года на устранение нарушения, но для краткосрочного найма это правило действует только тогда, когда предусмотрено договором.
Что должно быть в претензии, кроме суммы долга?
Сведения о сторонах и договоре, расчёт неустойки, если она предусмотрена договором, сроки оплаты задолженности и добровольного освобождения жилья, предложение расторгнуть договор без суда. Укажите также намерение обратиться в суд, срок для ответа жильца, дату и подпись наймодателя.
