3D-тур по квартире собирают из панорам, между которыми можно переходить, поэтому комнаты можно посмотреть на экране. Продавцу и арендодателю он помогает заранее показать планировку, а покупателю и жильцу помогает понять, подходит ли объект для просмотра. Разберём, из чего складывается цена съёмки и какие документы тур не заменяет.
Содержание 8 разделов
Что такое 3D-тур по квартире
Чем тур отличается от фотографий и видео
Фотографии показывают отдельные ракурсы, видео показывает проход по комнатам. Панорамы с переходами дают посмотреть на квартиру с разных точек, а план помогает понять, как связаны комнаты. Поэтому 3D-тур даёт более полное представление о недвижимости, чем обычные фото и видео.
Состав тура другой. В него входят 3D-панорамы и план помещений, а съёмка идёт по точкам: их считают и по ним выставляют счёт. Переходы между панорамами позволяют выбирать направление самому, а план показывает, как комнаты соединяются между собой.
Сильная сторона тура в масштабе. Виртуальный тур передаёт масштаб и планировку помещений, что важно для оценки функциональности пространства: по нему видно, сколько места в комнате и как далеко от входа до кухни.
Что входит в тур и за что платят
Состав услуги известен по прайсу: панорамная съёмка, виртуальный тур с 3D-панорамами и планом, фотографии с ретушью и дорога до объекта.
| Элемент | Что это | Как считается |
|---|---|---|
| Точка съёмки | Одна позиция панорамной съёмки в квартире | Поштучно, от 750 рублей за точку |
| 3D-панорамы и план | Панорамы с переходами и план помещений | Входят в стоимость тура при любом тарифе |
| Фотографии | Снимки с ретушированием | Поштучно, 250 рублей за обработанную фотографию |
| Выезд | Выезд сотрудника к объекту | 4000 рублей за МКАД в Московской области; за пределами области 3000 рублей плюс трансфер за счёт заказчика |
Точкой съёмки называют позицию, из которой снимают панораму. При расчёте важнее число точек, а не место каждой из них в квартире.
Сколько стоит 3D-тур и от чего зависит цена
Тарифы по числу точек съёмки
Цена зависит от объёма заказа: точка в большем туре обходится дешевле. Ниже пример прайса ГБУ Мосзакупки на 24 октября 2026 года, а не средняя цена съёмки квартиры по России.
| Тариф | Цена за точку | Число точек |
|---|---|---|
| Начальный | 950 рублей | до 50 |
| Расширенный | 850 рублей | от 50 до 100 |
| Улучшенный | 750 рублей | свыше 100 |
Считаем по кассе: итоговый счёт зависит от числа точек и тарифа за каждую, а точка съёмки и есть единица расчёта. Для ровно 50 точек опубликованные диапазоны пересекаются: до оплаты получите смету с выбранной ставкой. Для 10 точек расчёт по начальному тарифу составляет 9500 рублей без фото и выезда.
Во всех тарифах в стоимость входят панорамная съёмка и создание виртуального тура с 3D-панорамами и планом. Ставка зависит от числа точек: чем их больше, тем ниже цена каждой.
Что добавляют к съёмке: фотографии и выезд
Фотографии с ретушированием считаются поштучно: 250 рублей за один обработанный снимок.
Выезд на объект за МКАД, но в Московской области, стоит 4000 рублей. За пределами области выезд сотрудника стоит 3000 рублей, а его трансфер до объекта и обратно оплачивает заказчик дополнительно.
В счёте три позиции: точки, обработанные фотографии и выезд. Первые две считают поштучно, стоимость третьей зависит от адреса объекта.
Как делается 3D-тур
Пять шагов от съёмки до размещения
Порядок работы состоит из пяти шагов.
- Съёмка объекта современным оборудованием.
- Обработка полученных данных в специализированных программах, совместимых с городскими информационными ресурсами.
- Дополнение изображения необходимыми комментариями.
- Удалённый просмотр: заказчику показывают материал до размещения.
- Размещение готового тура на площадке.
Размещение входит в описанный порядок работ, но в тарифах отдельной строкой не указано. Готовый тур размещают на Инвестиционном портале города Москвы.
Что тур даёт продавцу и что не заменяет
Чем тур помогает продавцу
Тур помогает перенести часть разговора на время до показа. Человек заранее смотрит планировку и решает, подходит ли квартира, прежде чем договариваться о встрече.
Возможная выгода продавца состоит в экономии времени: человек может отказаться от неподходящей планировки ещё до встречи. Но тур не гарантирует уменьшения числа показов или быстрой продажи.
Тарифа за сэкономленное время нет, поэтому продавец оценивает выгоду сам: сопоставляет цену тура с числом очных показов, которых рассчитывает избежать.
Чем тур не заменяет показ и договор
Тур показывает картинку, а сделка держится на бумагах. По статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, путём составления одного документа, подписанного сторонами, и несоблюдение формы договора влечёт его недействительность.
Переход права собственности на недвижимость по такому договору подлежит государственной регистрации, а сам процесс занимает несколько дней или недель в зависимости от обстоятельств и способа подачи документов.
3D-тур при аренде: что показывает и что проверять
Что арендатор видит в туре
Для аренды тур тоже помогает оценить масштаб и планировку помещений до просмотра. По панорамам и плану можно понять, где находятся кухня и вход и как расположены комнаты. Но состояние квартиры видно только в пределах того, что попало в кадр, поэтому тур не заменяет личный осмотр.
Разница в цели. Покупатель сверяет объект с документами и решает, покупать ли. Жилец выбирает квартиру для жизни и проверяет, подходит ли ему её состояние.
Что проверяют по бумагам до подписания договора аренды
По выписке из ЕГРН проверьте зарегистрированные права, залог и характеристики жилья. Данные собственника-гражданина в выписке постороннего лица обычно скрыты. Попросите владельца показать свою актуальную выписку и документ личности, а представителя подтвердить полномочия.
Если квартиру сдаёт посредник, спросите, кто подпишет договор аренды и есть ли на жильё залог.
Закон о рекламе разделяет и здесь два случая. Объявление собственника, который сдаёт жильё сам и не связан с предпринимательской деятельностью, под требования закона не попадает. Объявление риелтора попадает, и тогда оно должно быть достоверным.
Кто отвечает за недостоверный тур
Частный собственник: объявление вне закона о рекламе
Закон о рекламе определяет рекламу как информацию, адресованную неопределённому кругу лиц и направленную на привлечение внимания к объекту рекламирования, формирование или поддержание интереса к нему и его продвижение на рынке. И сразу делает исключение: закон не распространяется на объявления физических или юридических лиц, не связанные с осуществлением предпринимательской деятельности.
Если собственник продаёт или сдаёт квартиру сам и объявление не связано с предпринимательской деятельностью, оно попадает под это исключение. Тогда претензии разбирают по договору, а не по закону о рекламе.
Агентство и застройщик: требования к рекламе
С риелтором и застройщиком счёт совсем другой: их объявление связано с предпринимательской деятельностью, и закон о рекламе к нему применяется. Реклама должна быть добросовестной и достоверной, а недостоверной признаётся реклама, которая содержит не соответствующие действительности сведения, в том числе о любых характеристиках товара. Для объявления о квартире это значит площадь, планировку и состояние объекта.
| Кто размещает объявление | Как применяется закон о рекламе | На что смотреть |
|---|---|---|
| Собственник размещает объявление вне связи с предпринимательской деятельностью | Требования закона не распространяются | На договор: что в нём написано про объект |
| Риелтор, агентство, застройщик | Реклама должна быть достоверной, недостоверны сведения о характеристиках объекта | На характеристики: площадь, планировка, состояние |
Действовать при недостоверном туре можно по статье 38 закона о рекламе. Лица, права и интересы которых нарушены в результате распространения ненадлежащей рекламы, вправе обращаться в суд, в том числе с исками о возмещении убытков и о публичном опровержении.
Антимонопольный орган после установления факта распространения недостоверной рекламы и выдачи предписания вправе обратиться в суд о публичном опровержении за счёт рекламодателя.
Как проверить объект из тура
Сверка с ЕГРН: владелец, залог, характеристики
Общедоступная выписка показывает права, обременения и характеристики объекта. Сведения предоставляют по запросу, по общему правилу в течение трёх рабочих дней после его получения уполномоченной организацией; при обращении через МФЦ учитывайте передачу документов.
Персональные данные собственника-гражданина закрыты для посторонних, если нет его согласия на раскрытие или другого законного основания доступа. Для сверки продавца попросите его собственную выписку и проверьте электронную подпись документа. Плата за сведения ЕГРН и госпошлина за регистрацию права являются разными платежами.
Сверьте площадь и планировку из тура с техническими характеристиками в выписке, адрес из объявления с кадастровым номером, а данные продавца с информацией о владельце. Если что-то не совпало, выясните причину расхождения до сделки.
Договор, акт и регистрация: что готовит продавец
В договоре купли-продажи указывают адрес, кадастровый номер, технические характеристики и стоимость квартиры или дома. Передачу подтверждают актом: его подписывают продавец и покупатель, и он подтверждает, что квартира или дом соответствуют условиям договора и фактически переданы покупателю.
Регистрация может занять несколько дней или недель, а если необходимых документов не хватает, её приостанавливают и просят принести недостающие.
| Шаг | Где делается | Срок и стоимость |
|---|---|---|
| Выписка из ЕГРН | Официальный электронный сервис или МФЦ | Обычно три рабочих дня после получения запроса; плата зависит от вида и формы сведений |
| Сверка объекта | Владелец, залог, технические характеристики | По данным выписки |
| Договор | Адрес, кадастровый номер, характеристики и стоимость | Подписывают обе стороны |
| Регистрация права | Заявление в Росреестр или через МФЦ | Несколько дней или недель |
Итого
3D-тур собирают из панорам с переходами и плана помещений. В рассмотренном московском прайсе точка стоит 750–950 рублей в зависимости от объёма, фотография 250 рублей. Заказ ровно на 50 точек требует согласования ставки. Выезд и трансфер проверяют по адресу в смете.
Тур не заменяет осмотр и документы. Договор продажи составляют одним подписанным сторонами документом, переход права регистрируют. Характеристики и обременения сверяют по ЕГРН; личность собственника проверяют по его документам, поскольку персональные данные в чужой выписке обычно закрыты.
Ответственность за недостоверный тур зависит от того, кто разместил объявление. Объявление собственника, не связанное с предпринимательской деятельностью, под требования закона о рекламе не попадает. Объявление риелтора попадает, и тогда недостоверные сведения о характеристиках объекта запрещены, а пострадавший вправе обратиться в суд и требовать публичного опровержения.
Частые вопросы
Обязательно ли снимать 3D-тур для продажи квартиры?
Требований к 3D-туру в нормах о сделке нет. В статье 550 ГК РФ названы условия формы договора продажи недвижимости: письменная форма, один подписанный сторонами документ, а статья 551 требует государственной регистрации перехода права. Про виртуальный тур в этих статьях ничего не сказано, и продавец сам решает, нужна ли ему такая съёмка.
Сколько стоит 3D-тур по квартире?
В рассмотренном московском прайсе цена составляет 750–950 рублей за точку в зависимости от объёма. Например, 10 точек по начальному тарифу стоят 9500 рублей без дополнительных услуг. Для ровно 50 точек нужно письменно согласовать ставку из-за пересечения диапазонов. Фото, выезд и трансфер учитывайте в итоговой смете.
Чем 3D-тур отличается от обычных фотографий и видео?
В 3D-туре можно переходить между панорамами и смотреть план помещений. Так легче оценить масштаб и связь комнат, тогда как обычные фотографии показывают выбранные ракурсы, а видео передаёт записанный проход.
Заменяет ли 3D-тур осмотр квартиры?
Нет. Тур позволяет заранее оценить расположение комнат, но состояние видно только в пределах кадра. На месте проверьте работу оборудования, окна, следы протечек и другие важные для вас детали. Сопоставьте планировку с документами; договор и акт передачи оформляйте независимо от наличия тура.
Что делать, если 3D-тур показывает не тот объект?
Сначала определите, кто разместил объявление. Объявление собственника, не связанное с предпринимательской деятельностью, под требования закона о рекламе не попадает, и здесь работают договор и претензия по нему. Объявление риелтора подпадает под закон о рекламе: недостоверные сведения о характеристиках объекта запрещены, пострадавший вправе обратиться в суд с требованием публичного опровержения, а антимонопольный орган вправе выдать предписание.
Как сверить квартиру из тура с документами?
Сравните адрес, кадастровый номер, площадь и зарегистрированные обременения по выписке ЕГРН, а планировку по техническим документам. Попросите собственника предоставить свою актуальную выписку и документ личности: в выписке постороннего заявителя его персональные данные обычно закрыты. Несовпадения выясните до оплаты и подписания.
