Содержание 8 разделов
Квартиру с кооперативной историей можно рассматривать для покупки, если понятно, кому она принадлежит и на каком основании её продают. При вступлении в ЖСК вопросов больше: законна ли предложенная схема, сколько денег вы обязуетесь внести и как получите конкретную квартиру. Ответы нужны до перевода денег.
Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) является потребительским кооперативом. Его участники добровольно объединяются на основе членства, чтобы обеспечить себя жильём и управлять многоквартирным домом. Своими средствами они участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании дома.
Участник вносит паевой взнос, который в разговоре часто называют паем. Размер и порядок оплаты определяют документы ЖСК. Поэтому разбирать предложение нужно с двух сторон: какое право вы получаете за свои деньги и какие обязательства после этого остаются.
Что предлагают покупателю: пай в ЖСК или готовую квартиру
До обсуждения суммы выясните предмет покупки. За предложением купить квартиру в ЖСК могут стоять разные отношения. Кто получит деньги? Какое обязательство вы оплачиваете? На каком основании квартира должна стать вашей? Посмотрите, как это записано в документах.
| Что вам предлагают | На чём основано приобретение | С чего начать проверку |
|---|---|---|
| Вступить в ЖСК и оплачивать пай | Членство, предоставление квартиры, исполнение паевых обязательств | Устав и основания участия в кооперативе |
| Купить квартиру у собственника | Сделка с человеком, которому принадлежит квартира | Право продавца и основание его приобретения |
По готовности дома эти предложения не различить. Даже в построенном доме вам могут предложить оформить членство и доплатить остаток пая. Тогда нужно установить права человека, который предлагает квартиру, и разобраться, что именно должно перейти к вам. Порядок проверки обычной продажи собственником здесь нельзя применять без выяснения этих условий.
ЖСК обозначает юридическую форму объединения. Жилищный комплекс сокращённо называют ЖК. Кооператив, который управляет домом, также не становится автоматически товариществом собственников жилья (ТСЖ) или товариществом собственников недвижимости (ТСН).
Рассказ о том, что дом кооперативный и все жильцы оформлялись одинаково, при проверке предложения ничего не решает.
Когда ЖСК вправе собирать деньги на строительство
Если дом ещё не введён в эксплуатацию, начните с правового основания сбора денег. Название кооператива не даёт разрешения привлекать средства граждан на любой строительный проект.
Часть 2 статьи 1 закона № 214-ФЗ ограничивает привлечение денег граждан для строительства. Наряду с договором участия в долевом строительстве общая норма допускает определённый круг ЖСК:
- кооперативы, которые строят на государственной или муниципальной земле, предоставленной им в безвозмездное срочное пользование;
- кооперативы, созданные в соответствии с законом о банкротстве.
Это краткая рамка для первой проверки. Для конкретного дома выясняют основания создания кооператива, права на земельный участок и наличие разрешения на строительство. При необходимости проверяют переходные положения: для конкретного проекта они могут иметь значение.
Попросите документы, которые связывают этот ЖСК с этим участком и домом. Проверьте и разрешение на строительство, и правовое основание привлечения денег граждан. Иначе один показанный документ легко принять за подтверждение всей схемы.
Из этой нормы нельзя вывести общий запрет всех ЖСК. Считать любой кооператив допустимой заменой договора долевого участия тоже нельзя: основание проверяют по конкретному проекту.
Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) служит основанием привлечения денег покупателя для строительства. Если предлагают такой договор, переходите к разбору ДДУ и защиты покупателя.
Вступление в ЖСК, предоставление квартиры и полная выплата пая
Членство, предоставление квартиры и её оплата должны подтверждаться документами. Это три разных события. Разберите, какие уже произошли: тогда будет понятно, чего ещё не хватает до приобретения собственности. Полученные ключи и проживание в доме такой проверки не заменяют.
| Событие | Основание и подтверждение | Какое право возникает | Что ещё не подтверждено |
|---|---|---|---|
| Вступление в ЖСК | Утверждённое решение о приёме и последующая уплата вступительного взноса | Членство в кооперативе | Предоставление квартиры и её полная оплата |
| Предоставление квартиры | Соответствующее решение общего собрания или конференции | Предоставление помещения; решение служит основанием вселения | Полная выплата пая и собственность |
| Полная выплата пая за предоставленную квартиру | Подтверждение полной оплаты, связанное с членом и помещением | Собственность на предоставленную квартиру | Запись о праве в государственном реестре |
Заявление, решение о приёме и вступительный взнос
Желающий вступить в кооператив подаёт заявление в правление. Правление должно рассмотреть его в течение месяца. Этот месяц отведён на рассмотрение заявления. Сроки строительства, регистрации права или завершения сделки с квартирой данное правило не устанавливает.
Решение о приёме утверждает общее собрание членов кооператива либо конференция. После утверждения решения человек уплачивает вступительный взнос, и с момента этой оплаты возникает членство. Проверяйте содержание решения и порядок действий: здесь имеет значение, что произошло раньше и что позже.
Вступительный и паевой взносы имеют разное назначение. Платёж, названный вступительным, нельзя автоматически засчитать в полную выплату пая. Сверьте назначение перевода с тем, как кооператив учёл деньги.
Предоставление квартиры и основание для вселения
Принятому члену предоставляют жилое помещение по решению общего собрания или конференции в соответствии с размером внесённого паевого взноса. Это решение служит основанием для вселения.
Читайте, что именно решило собрание. Приём человека в кооператив и предоставление ему определённой квартиры требуют разных подтверждений. Если в документе о приёме есть ваше имя, посмотрите, где указано помещение, которое вам предоставили.
Ключи позволяют попасть в квартиру, но не подтверждают полную выплату пая. Даже после переезда документы об оплате нужно сопоставить с документами о предоставлении жилья.
Полная выплата пая и право собственности
Право собственности возникает при полной выплате пая за предоставленную кооперативом квартиру. Пункт 4 статьи 218 Гражданского кодекса содержит условие о предоставленном имуществе. Оплата должна относиться к конкретному помещению, предоставленному этому лицу.
Поэтому сведения о квартире и об оплате проверяют вместе. Если в документе записано, что задолженности нет, выясните, за какое помещение исполнено паевое обязательство и кому оно предоставлено.
Какие взносы и обязательства проверить в уставе ЖСК
Названная сумма пая может не охватывать всех расходов участника. Бюджет складывается из обязательств по действующим документам кооператива. Считаем по кассе: какие платежи предусмотрены, когда их вносить и что произойдёт, если к сроку денег не будет.
Размеры взносов и порядок оплаты
Устав должен содержать размеры вступительных и паевых взносов, их состав и порядок внесения. До согласия на участие выпишите условия, по которым будете платить:
- размер вступительного взноса и назначение этой оплаты;
- размер паевого взноса за предлагаемую квартиру;
- порядок платежей и сроки по действующим документам;
- предусмотренные иные выплаты и основания их расчёта;
- решения, на которых основаны предъявляемые вам суммы.
Обещанную рассрочку сопоставьте с документами. Вам нужны даты, состав платежей и последствия пропуска срока. Устного согласия принимать деньги частями для оценки обязательств недостаточно.
Единой рассрочки, обязательной скидки или фиксированной цены для всех ЖСК нет. Условия читают по конкретному предложению. Если устав, решение и платёжное требование содержат разные суммы, выясните причину до перевода денег.
Ответственность, управление и покрытие убытков
Устав должен определять ответственность за нарушение паевых обязательств и порядок покрытия членами кооператива понесённых им убытков. Это тоже влияет на ваши расходы. Одним разделом о размере пая проверку бюджета не закончить.
Посмотрите, что предусмотрено за просрочку или недоплату и как принимаются решения о покрытии убытков. Дополнительные обязательства нельзя заранее ни исключить, ни считать безграничными: нужно прочитать применимые условия.
Устав также описывает органы управления и контроля, их полномочия и порядок принятия решений. Важно знать и сумму платежа, и то, кто вправе его назначить. Если просят внести деньги сверх уже понятных обязательств, попросите документальное основание этого требования.
До вступления прочитайте условия выхода и выдачи пая. Они понадобятся, если вы передумаете участвовать или не сможете продолжать оплату. При проверке возврата придётся учитывать, на каком основании прекращается членство.
Возврат пая при исключении и добровольном выходе из ЖСК
Срок возврата проверяют с учётом причины прекращения членства и полноты оплаты пая. Обещание вернуть деньги любому участнику за два месяца шире установленного законом правила.
| Ситуация | Как проверять возврат |
|---|---|
| Член исключён, пай выплачен не полностью | Устав с учётом предела в два месяца от решения об исключении |
| Член выходит добровольно | Устав и основания выхода; специальный двухмесячный предел автоматически не переносится |
| Пай полностью выплачен | Основание приобретения квартиры и применимые условия; безусловный денежный возврат не предполагается |
Исключение из кооператива при неполной выплате пая
Статья 132 Жилищного кодекса устанавливает правило для исключённого члена, который не выплатил паевой взнос полностью. Сумму пая ему выплачивают на условиях и в сроки, предусмотренные уставом, но не позднее двух месяцев со дня решения об исключении.
Для отсчёта срока нужны решение об исключении и его дата. Дата отправленного вами письма о прекращении участия её не заменяет. Условия выплаты в уставе читают с учётом этого законного предела.
Добровольный выход и полностью выплаченный пай
При добровольном выходе начните с положений устава о выходе и выдаче паевого взноса. Выясните, какие действия требуются в вашем случае, на каком основании определяется выплата и какой срок действует. Применять правило для исключённого участника автоматически нельзя.
Полностью выплаченный пай за предоставленную квартиру связан с приобретением собственности. Обещать его безусловный возврат по заявлению, как у денежного депозита, нельзя.
Я бы не рассчитывал оплатить следующую покупку за счёт возврата пая, пока не выяснены основание, сумма и срок выплаты. Иначе срок нового платежа может наступить раньше, чем станет понятно, когда вы получите прежние деньги.
Как проверить документы на квартиру в ЖСК
Документы должны связывать человека, конкретную квартиру и оплату. При покупке у собственника проверяют также право продавца. Каждый документ читайте по его назначению: подтверждение платежа может ничего не говорить о предоставлении помещения, а решение о предоставлении не подтверждает всю оплату.
Решение о предоставлении квартиры и подтверждение оплаты
Для проверки кооперативного основания приобретения сопоставьте документы в таком порядке:
- Установите, кому предоставлено помещение. Сведения о члене должны согласовываться с документами о приёме и оплате.
- Найдите квартиру в решении о предоставлении. По описанию должно быть понятно, о каком помещении идёт речь.
- Сверьте платёжную историю с паевым обязательством. Проверьте суммы и назначение платежей, зачтённых в счёт выплаты пая.
- Убедитесь, что подтверждение полной выплаты относится к тому же человеку и той же квартире.
Справка о полной выплате пая подтверждает оплату. Её содержание проверяют вместе с остальными документами, чтобы установить, кто и за какую квартиру исполнил обязательство. Требовать от всех ЖСК одинаковый бланк и набор подписей без проверки оснований таких требований не следует.
Допустим, в справке описано одно помещение, а в решении о предоставлении указано другое. Нужно выяснить причину расхождения. Если квартиру стали обозначать или описывать иначе, это должно подтверждаться документами. Устного заверения, что всё время речь шла об одной квартире, недостаточно.
Право продавца готовой кооперативной квартиры
Если продавец уже владеет квартирой, проверьте его личность, зарегистрированное право и основание приобретения. Зарегистрированное право проверяют по выписке из ЕГРН. ЕГРН расшифровывается как Единый государственный реестр недвижимости.
В кооперативной истории важны документы о предоставлении квартиры и полной выплате пая. Они позволяют проверить основание возникновения собственности. Проверка зарегистрированного права продавца перед покупкой решает свою задачу: одной старой справкой об оплате её не заменить.
Давний год постройки не отменяет проверку. Люди могут много лет жить в доме, но принадлежность конкретной квартиры сегодня всё равно нужно установить.
Если документы или обстоятельства приобретения вызывают существенные сомнения относительно прав супруга или детей, нужна правовая оценка этой истории. Универсальные доли для всех кооперативных квартир вычислять нельзя.
После установления принадлежности квартиры продавцу оформляют сделку с собственником. Условия такой продажи разобраны в статье про договор купли-продажи квартиры.
Покупка квартиры не передаёт членство продавца автоматически. Для вступления действует процедура приёма в кооператив. Проверяйте своё положение в ЖСК и связанные с ним обязательства, даже если продавец был его членом.
Что выяснить до передачи денег
Перед оплатой должны быть понятны предмет предложения, конкретная квартира, основание получения права и денежные обязательства. Таблица поможет выбрать проверку для вашего случая. Универсальный комплект документов для регистрации она не устанавливает.
| Что предлагают | Какие документы сопоставить | Что необходимо выяснить до оплаты |
|---|---|---|
| Вступление в ЖСК для строительства | Устав, основания создания и сбора денег, права на землю, разрешение на строительство | Почему схема допустима для этого дома и какие обязательства вы принимаете |
| Получение предоставленной квартиры членом ЖСК | Решение о предоставлении, сведения о члене и помещении, платежи, подтверждение полной выплаты | Совпадают ли сведения об объекте и получателе в документах, какая сумма относится к паю и исполнено ли обязательство |
| Покупку готовой квартиры у собственника | Документы продавца, сведения о зарегистрированном праве, основание приобретения | Принадлежит ли квартира продавцу и устранены ли противоречия в её кооперативной истории |
Если объект неизвестен, суммы расходятся, нужного решения нет или основание сбора денег не объяснено, платёж стоит отложить. Просите подтверждение того обстоятельства, которое осталось неясным. Общее заверение председателя о порядке в кооперативе не заменяет документов по вашей квартире и вашей оплате.
Итого
Кооперативная история квартиры требует проверки права продавца и документов конкретного помещения. При вступлении в ЖСК решение зависит от законности схемы, объёма платежей и условий получения квартиры. Пока эти вопросы не выяснены, переводить деньги рано.
Частые вопросы
Когда возникает право собственности на квартиру в ЖСК после выплаты пая?
При полной выплате паевого взноса за квартиру, предоставленную кооперативом этому лицу. Оплату нужно связать с конкретным помещением. Перевод всей заявленной суммы за неопределённый или ещё не созданный объект не подтверждает, что право собственности на квартиру уже возникло.
Можно ли стать членом ЖСК, просто перечислив паевой взнос?
Для вступления нужны заявление, утверждение решения о приёме общим собранием или конференцией и уплата вступительного взноса после утверждения. Перевод паевого взноса эту процедуру не заменяет. Проверьте назначение платежа по документам кооператива.
Достаточно ли справки о полной выплате пая для покупки квартиры в ЖСК?
Одной справки для оценки предложения недостаточно. Сопоставьте её с решением о предоставлении, сведениями о получателе и помещении, а также с платежами. Если квартиру продаёт собственник, проверьте также его право и основание приобретения.
Что проверить при покупке квартиры в старом ЖСК?
Продавца, зарегистрированное право и кооперативное основание получения квартиры, включая предоставление помещения и полную выплату пая. Давняя история дома этих документов не заменяет. При существенных сомнениях относительно прав супруга или детей нужна проверка конкретных обстоятельств.
За какой срок ЖСК должен вернуть пай при выходе?
Двухмесячный предел действует для исключённого члена с неполностью выплаченным паем. Срок отсчитывают от решения об исключении. При добровольном выходе проверяют устав и применимое основание. Для полностью выплаченного пая безусловный возврат денег обещать нельзя.
Чем оплата пая в ЖСК отличается от покупки квартиры по ДДУ?
Оплата пая связана с участием в кооперативе. ДДУ является договором участия в долевом строительстве. Для сбора денег на дом, ещё не введённый в эксплуатацию, закон предусматривает ограниченный круг кооперативных схем. Проверять нужно правовое основание конкретного проекта: название договора его не подтверждает.
