Кредит под залог имеющейся квартиры связывает денежный долг с жильём, которым вы уже владеете. При нарушении обязательства кредитор может добиваться погашения долга за счёт этой квартиры. Такой залог недвижимости и называется ипотекой.
Сначала договор, потом цена. До подписи важно разобраться, кто выдаёт деньги, какой долг обеспечивает квартира и хватит ли согласованной суммы на вашу цель. Доступность кредита и пригодность жилья для залога придётся выяснять у выбранного кредитора: собственность на квартиру ещё не даёт ни одобрения, ни готовых условий.
Содержание 7 разделов
Покупка новой квартиры под залог прежней
Вы можете потерять квартиру, которая у вас уже есть. В рассматриваемом варианте она обеспечивает кредит, а новое жильё вы покупаете на полученные деньги. Эти роли стоит установить в самом начале, даже если всё предложение названо ипотекой на покупку квартиры.
Залогодатель является собственником имущества, передаваемого в залог. Им может быть сам заёмщик или другой человек, который предоставляет квартиру в обеспечение чужого долга. Предоставление квартиры в обеспечение чужого долга ещё не делает её собственника заёмщиком, обязанным возвращать кредит.
Для своей сделки запишите:
- Кто получает деньги и обязан возвращать кредит.
- Кто владеет квартирой, которую предлагают заложить.
- Какое жильё вы собираетесь купить на полученные средства.
Если заёмщик и собственник разные, внимательно прочитайте, чьё обязательство обеспечивает квартира. Родственное доверие понятно, но слова о кредите для родственника не заменяют согласованных условий долга.
При установлении ипотеки имущество остаётся во владении и пользовании залогодателя. Собственность на квартиру к кредитору не переходит. Возможность продать или сдать её нужно оценивать по договору и закону; обещание полной свободы распоряжения здесь было бы слишком смелым.
О том, как залог квартиры обеспечивает кредит, подробнее рассказано в статье об ипотеке. Заранее считать заложенным только покупаемое жильё или сразу обе квартиры нельзя.
Какая квартира обеспечивает долг и как это записано в договорах
Договор ипотеки должен связывать определённую квартиру с определённым обязательством. Положите рядом проекты документов и сопоставьте их. После чтения вы должны уметь своими словами назвать кредитора, основание долга, его сумму, срок и порядок платежей.
Кредитный договор: кредитор, сумма и платежи
Начните с денежной части сделки: кто предоставляет кредит, сколько согласовано, на какой срок и как предстоит возвращать деньги. Если договор предусматривает цель расходования средств, сверьте её со своей покупкой.
График платежей показывает даты и суммы выплат. Знать один лишь последний день возврата кредита недостаточно. Если размеры платежей определяются по условиям договора, найдите эти условия и разберитесь, как рассчитать по ним сумму к уплате.
Непонятную формулировку лучше прояснить, пока договор остаётся проектом. Запросите письменное пояснение и согласованный текст.
Договор ипотеки: квартира и обеспеченный долг
В договоре ипотеки указывают предмет залога и его оценку, существо, размер и срок исполнения обеспеченного обязательства. Наименование, местонахождение и описание квартиры должны позволять определить конкретный объект.
Для банковского кредита проверьте связь с соответствующим кредитным договором. Совпадения общей суммы мало, если из документов всё ещё неясно, на каком основании возник долг и кто обязан его погашать.
| Что проверить | Где искать | Что должно быть понятно |
|---|---|---|
| Кредитор и участники | В проектах обоих договоров | Кто выдаёт деньги, кто возвращает долг и кто предоставляет квартиру |
| Основание обязательства | В договоре ипотеки, сопоставив с кредитным | Какой конкретно кредит обеспечивается |
| Сумма долга | В условиях кредита и описании обязательства в договоре ипотеки | Какая сумма согласована либо как она будет определяться |
| Срок исполнения | В документах об обязательстве | Когда обязательство должно быть исполнено |
| Платежи по частям | В графике, условиях кредита и договоре ипотеки | Периодичность и размеры выплат либо условия их определения |
| Квартира в залоге | В договоре ипотеки | Наименование, местонахождение и описание именно передаваемого в залог жилья |
| Оценка имущества | В договоре ипотеки | Как оценён предмет залога; оценку нужно отличать от суммы кредита |
Дословное повторение каждого поля в обоих документах не требуется. Сведения должны позволять однозначно связать квартиру и долг. Если сумма обязательства определяется в будущем, договор ипотеки должен содержать порядок и необходимые условия её определения.
Устное пояснение не исправляет договор. Если сотрудник говорит о залоге прежней квартиры, а в проекте описано другое жильё, попросите исправить текст. Адрес будущей покупки в документах на покупку не устраняет ошибку в описании залога.
Как проверить кредитора и отличить кредит от продажи жилья
Проверять нужно организацию, которая названа кредитором в проекте договора. Рекламное название, сайт посредника и обещание подобрать финансирование могут быть знакомы вам задолго до сделки. Однако денежное обязательство возникнет перед тем, кто указан в документах.
Юридическое лицо в проекте договора
Возьмите из проекта полное наименование кредитора и один из его реквизитов: ИНН (идентификационный номер налогоплательщика) или ОГРН (основной государственный регистрационный номер).
Найдите организацию через официальный сервис проверки участников финансового рынка Банка России и проверьте статус её права на соответствующую деятельность. Искать можно также по регистрационному номеру или номеру лицензии.
Сверьте результат с реквизитами договора. Если организация только помогла найти предложение, проверка её статуса ничего не говорит о статусе того, кто выдаёт деньги.
Если при выборе банка запись не находится или право на заявленную деятельность не действует, отложите решение и уточните причину. Отсутствие записи ещё не позволяет сделать вывод о законности деятельности. При этом действующий статус не доказывает выгодность условий: расходы и платежи требуют своего расчёта.
Продажа с возвратным лизингом
Встречаются случаи, когда под видом займа собственнику предлагают продать недвижимость по заниженной цене и одновременно заключить договор лизинга того же объекта. При возвратном лизинге прежний собственник продаёт имущество и получает его в пользование по другому договору.
Посмотрите, предлагают ли вам продать квартиру. Обещание продолжать в ней жить не превращает договор купли-продажи в договор залога.
| Что проверить | Кредит с залогом квартиры | Продажа с возвратным лизингом |
|---|---|---|
| Предлагаемые документы | Кредитный договор и условия залога | Договор продажи своего жилья и договор лизинга того же объекта |
| Продажа прежнего жилья | Установление залога не является продажей | Продажа предусмотрена самой сделкой |
| Основание пользования квартирой | Имущество остаётся во владении и пользовании залогодателя | Дальнейшее пользование предусматривается договором лизинга |
| Вопрос до подписи | Какой долг обеспечивает квартира | Готовы ли вы продавать жильё и принимать условия последующего пользования |
Наличие такой схемы не позволяет объявлять любой лизинг незаконным.
Хватит ли кредита на новую квартиру и расходы
Стоимость залога не равна деньгам для покупки. Прежняя квартира может быть дорогой, но рассчитываться за новое жильё предстоит согласованным кредитом и собственными средствами.
Оценка залога, сумма кредита и цена покупки
У каждой суммы своё назначение. Ошибка начинается там, где оценённую стоимость квартиры принимают за доступное финансирование, хотя в предложении кредитора указана другая сумма.
| Величина | Что она описывает | Как использовать при проверке покупки |
|---|---|---|
| Оценка прежней квартиры | Стоимость предмета ипотеки в договоре | Не подставлять вместо суммы финансирования |
| Согласованная сумма кредита | Предоставляемые по условиям предложения деньги | Выяснить, сколько и когда будет доступно для вашей цели |
| Цена покупаемого жилья | Обязательство перед продавцом новой квартиры | Сопоставить с доступными деньгами и сроком расчётов |
| Собственные деньги | Средства, которые вы действительно можете направить на покупку | Учесть вместе с кредитом при проверке достаточности бюджета |
Единого для всех предложений соотношения между оценкой квартиры и суммой кредита нет. В расчёт входит согласованная сумма кредита из письменного предложения. Если вместе с собственными деньгами её недостаточно, покупка пока не обеспечена финансированием.
ПСК, дополнительные платежи и собственные деньги
Полная стоимость кредита (ПСК) помогает оценить расходы на заём с учётом процентов и платежей, включённых в её расчёт. Сравнивая письменные предложения, смотрите на ПСК и дополнительные платежи. Рекламная ставка даёт слишком мало сведений для выбора.
Бюджет покупки шире расходов по кредиту. Если предложение предусматривает платную оценку, страхование или услуги посредника, выясните их стоимость и момент оплаты. Добавьте расходы на саму покупку и обустройство, которые предстоит оплатить вам. ПСК не следует принимать за перечень всех будущих трат на квартиру.
Проверить достаточность денег можно в четыре действия:
- Запишите цену выбранного жилья.
- Прибавьте известные расходы.
- Укажите согласованное финансирование и доступные собственные средства.
- Найдите недостающую сумму и подтвердите её источник до согласия на сделку.
Если разницу предполагается покрыть ещё одним займом, включите его платежи в семейный бюджет. Этот долг придётся обслуживать вместе с остальными, даже если в обсуждаемом ипотечном предложении он не упомянут.
Наличие залога не устанавливает цель кредита, право на семейную льготу или налоговый вычет. Цель кредита и условия получения льготы или вычета нужно проверять. Возможность покупки без собственных денег подробнее разобрана в статье об ипотеке без первоначального взноса.
Я бы рассматривал залог прежней квартиры лишь тогда, когда понятна выгода письменного предложения и известно, откуда взять все деньги на покупку. Обещанная скидка не восполняет недостающие деньги.
Платежи, просрочка и страхование заложенной квартиры
Денег на покупку может хватить, а будущих доходов на возврат кредита уже не хватать. Если платежи по кредиту посильны семье только при самом благоприятном соотношении доходов и расходов, соглашаться на залог прежней квартиры рано.
Посильность платежей при снижении дохода
Возьмите платежи из письменного графика и сопоставьте их с доходом, который остаётся после обязательных расходов семьи и выплат по другим долгам. Стоимость квартиры не заменяет ежемесячных поступлений.
Посильность платежа стоит оценивать с оглядкой на трудный период для семьи. Рассмотрите конкретное ухудшение, которое для неё возможно: сокращение премий, временный перерыв в работе или выпадение дохода одного из работающих. Укажите, из каких средств продолжатся выплаты и на какой период этих денег хватит. Так вы проверяете бюджет; предсказывать событие для этого не требуется.
Если источник выплат при таком ухудшении неясен, отложите залог. Даже после одобрения кредита семье нужно понять, какие расходы она сможет сократить и сколько денег после этого будет недоставать.
Риск взыскания при просрочке
Неисполнение обеспеченного обязательства, включая неуплату или несвоевременную уплату долга, может стать основанием обращения взыскания. Кредитор в таком случае добивается удовлетворения требований за счёт заложенного имущества.
При систематических нарушениях сроков периодических платежей взыскание возможно, даже если каждая просрочка незначительна. Закон предусматривает такое правило при установленных им условиях, если договором не предусмотрено иное.
Если трудности уже возникли, обсудите их с кредитором и выясните, возможно ли изменить порядок выплат. Сам разговор не меняет условий обязательства и не отменяет риска взыскания.
Что покрывает страховка квартиры
Имущественная страховка относится к утрате и повреждению жилья. Если договор ипотеки не устанавливает иных условий страхования, залогодатель страхует имущество за свой счёт на полную стоимость. Когда стоимость имущества превышает сумму обеспеченного обязательства, страховая сумма должна быть не ниже суммы обязательства.
Падение заработка и повреждение квартиры являются разными событиями. Наличие имущественного полиса не даёт оснований рассчитывать на погашение займа при потере работы или другой нехватке дохода.
Если к предложению приложен иной полис, прочитайте его условия: какие события покрыты, какие исключены и при каких обстоятельствах предусмотрена выплата. Пока эти условия не выяснены, слова о страховой защите не позволяют включать предполагаемую выплату в план возврата кредита.
Что получить и уточнить до подписания
До согласия нужны документы, по которым вы сможете проверить своё решение. Для этого разбора запросите:
- Проекты кредитного договора и договора ипотеки в согласованных редакциях.
- График платежей либо условия, позволяющие определить их даты и суммы.
- Письменные сведения о предоставляемой сумме, ПСК и дополнительных платежах.
- Условия соответствующего страхового полиса, если он включён в предложение.
Полный обязательный комплект для конкретного заёмщика может быть иным.
Если документы согласованы, денег хватает, а платежи укладываются в бюджет, можно оценивать конкретное предложение дальше. Если остаются вопросы о статусе кредитора, обеспечиваемом долге или квартире в залоге, нужно отложить подписание. От нежелательной продажи своего жилья вместо кредита я бы отказался, даже если её предлагают считать формальностью.
Итого
Решение о залоге прежней квартиры опирается на связанные условия: кто кредитует, какой долг возникает, какое жильё его обеспечивает и из каких денег предстоит платить. Оценка имущества не заменяет сумму финансирования, страховка квартиры не заменяет доход семьи. Пока хотя бы один из этих вопросов не решён, соглашаться на сделку преждевременно.
Частые вопросы
Какая квартира становится залогом при ипотеке под залог имеющейся недвижимости?
Квартира, описанная в договоре ипотеки. В рассматриваемом варианте это прежнее жильё, а новая квартира является целью покупки. Устройство вашей сделки нужно проверить по документам: предполагать автоматический залог обеих квартир нельзя.
Какую сумму можно получить в кредит под залог квартиры?
Сумму определяют согласованные письменные условия предложения. Оценка квартиры не равна размеру кредита. Рассчитать сумму кредита по универсальной доле от стоимости жилья нельзя; доступное финансирование нужно выяснить у кредитора.
Нужны ли собственные деньги при ипотеке под залог имеющейся недвижимости?
Сопоставьте согласованное финансирование с ценой покупки и расходами. Если денег недостаточно, потребуется источник недостающей суммы. Наличие квартиры для залога ещё не подтверждает возможность оплатить конкретную покупку без собственных средств.
Что проверить в договорах при кредите под залог квартиры?
Кредитора, основание и сумму долга, срок исполнения, порядок платежей, описание и оценку квартиры в залоге. После проверки должно быть понятно, какое обязательство обеспечивает именно это жильё. Расхождения нужно устранить до подписи.
Можно ли потерять квартиру при кредите под её залог?
Да, нарушение обеспеченного обязательства может стать основанием обращения взыскания на квартиру. Первый пропуск платежа не ведёт к автоматической потере жилья. При этом рассчитывать на то, что неуплата или повторяющиеся небольшие просрочки останутся без последствий, нельзя.
Поможет ли страховка заложенной квартиры при потере дохода?
Имущественный полис относится к утрате и повреждению квартиры. Покрытие потери работы или других причин снижения дохода нужно проверять в условиях соответствующего страхового договора, если он есть. Одно наличие страховки не гарантирует выплату.
