Содержание 6 разделов
Вторым светом в квартире называют устройство помещения, при котором над его частью нет межэтажного перекрытия и свободный объём продолжается на высоту следующего этажа. Термин описывает архитектуру. По этому названию нельзя судить о юридическом статусе жилья или наличии дополнительной комнаты.
Главный вопрос при выборе такой квартиры довольно прост: подходит ли вам то, что уже существует? Если вся привлекательность предложения держится на будущей спальне над гостиной, придётся разобраться и с возможностью переделки. На красивом изображении интерьера этот вопрос решается слишком легко; при покупке ему стоит уделить больше времени.
Что называют вторым светом в квартире
Второй свет и антресоль обозначают разные части пространства. При втором свете над частью помещения остаётся открытый объём. Антресолью называют расположенную выше площадку, которой можно пользоваться. В высоком помещении такая площадка может отсутствовать.
В одной квартире бывают и гостиная со вторым светом, и антресоль в другой части. Попросите показать, где заканчивается верхняя площадка и над какой частью комнаты остаётся пустота. На фотографии с удачного ракурса это различие порой незаметно.
Термин применяют и к квартирам в многоквартирных домах. В проектных материалах 2016 года для квартиры на Покровке гостиная со вторым светом и антресольный этаж описаны раздельно. Исторический пример подтверждает употребление названия. Судить по нему о выполнении того проекта или о разрешении повторить решение в другом помещении нельзя.
До просмотра полезно понять, что именно вам нужно: ощущение простора или ещё одна жилая комната. Свободный объём имеет собственную ценность, однако готового помещения над гостиной от этого не появляется. Если без новой комнаты квартира не отвечает вашим потребностям, скажите об этом продавцу и запросите документы на предполагаемые изменения.
Статус и площадь квартиры по документам
Прежде чем обсуждать мебель и ремонт, установите, какое помещение предлагают купить и какая площадь подтверждена документами.
Жилой статус помещения
По части 3 статьи 16 Жилищного кодекса РФ квартирой признаётся структурно обособленное помещение в многоквартирном доме с прямым доступом к помещениям общего пользования. Оно состоит из одной или нескольких комнат и вспомогательных помещений для нужд, связанных с проживанием.
Внешний вид конкретного предложения ещё не позволяет установить его статус. Высокий потолок не подтверждает жилое назначение, но и основанием считать помещение нежилым он не служит. Проверять нужно документы на тот объект, который вам показывают.
Сопоставьте адрес, описание объекта и предлагаемые помещения. Если при осмотре вы проходите через несколько соединённых пространств, уточните, какие из них входят в покупку. Общий интерьерный план может объединять их визуально; состав приобретаемого объекта должен быть понятен из документов.
Для проверки сведений пригодится статья о выборе выписки из ЕГРН. ЕГРН расшифровывается как Единый государственный реестр недвижимости. Выписку читают вместе с документами, отражающими планировку, и сопоставляют с тем, что увидели на осмотре.
Заявленная площадь квартиры
Выясните, какую площадь продавец указал в объявлении: подтверждённую документами или ожидаемую после предполагаемых работ. Если в неё включена будущая антресоль, попросите объяснить основание такого описания.
Высота и площадь характеризуют разные свойства помещения. Прибавлять к площади гостиной ещё столько же из-за свободного пространства над ней нельзя. Заявленные метры нужно соотнести с документами и существующей планировкой.
Если в заявленную площадь включили неподтверждённый будущий уровень, учитывать эти метры при сравнении квартир я бы не стал.
План и разрез: что уже существует в квартире
План нужно читать вместе с разрезом, а затем сопоставлять оба чертежа с квартирой. Это позволяет понять, каким пространством можно пользоваться сейчас и что пока существует лишь в замысле.
Что показывает план, а что добавляет разрез
План показывает расположение помещений и элементов при взгляде сверху. Разрез изображает квартиру по вертикали: на нём видно соотношение пола, верхней площадки, потолка и свободного объёма. Если обозначения незнакомы, попросите их объяснить.
Для каждого чертежа выясните, какое состояние квартиры он отражает. Перед вами может быть существующая планировка или предполагаемое устройство после работ. Дата помогает восстановить последовательность изменений, но по ней одной нельзя понять, что построено и что оформлено.
На осмотре найдите на плане вход и гостиную, затем проследите границу верхней площадки, если она есть. Посмотрите на разрезе, что находится над этой частью квартиры. При расхождениях между изображениями нужны документы, объясняющие различие.
Существующий настил и изображение будущего уровня
Настилом здесь называем поверхность верхней площадки, на которую можно встать. Прежде всего установите, существует ли она в квартире. Нарисованная над гостиной мебель ещё не подтверждает наличия пола под ней.
| Что изображено или обнаружено | Что сопоставить | Какой вывод пока не подтверждён |
|---|---|---|
| Свободный объём без настила | План и разрез с фактическим устройством помещения | Над гостиной уже есть дополнительная полезная площадка |
| Фактически существующий настил | Расположение настила в квартире с планом и документами о выполненных изменениях | Работы согласованы, а заявленная площадь соответствует документам |
| Будущий уровень на эскизе | Изображение с проектом предполагаемых работ и документами об их согласовании | Уровень построен либо его устройство уже разрешено |
Если продавец показывает несколько вариантов интерьера, попросите выбрать соответствующий сегодняшнему состоянию и отметить на нём предполагаемые изменения. Тогда станет понятно, какие достоинства квартира уже имеет и какие зависят от будущих работ.
Повседневная жизнь в квартире со вторым светом
Примеряйте квартиру к занятиям, которые повторяются каждый день. Открытый объём вполне может оказаться тем пространством, которое вам нужно. Важно лишь, чтобы в квартире оставалось место для вещей, работы и отдыха всех жильцов.
Приватность и размещение мебели
Начните с распорядка тех, кто будет здесь жить. Для каких занятий нужна закрывающаяся комната, а для каких подойдёт общее пространство? Найдите место для каждого обязательного занятия на существующем плане, без мысленно добавленных стен и площадок.
Оцените приватность там, где собираетесь работать и отдыхать. Посмотрите, откуда видно рабочий стол и зону отдыха, какие помещения закрываются дверью. Устройство конкретной квартиры и привычки жильцов здесь существеннее общего мнения об открытых планировках.
Затем разместите на плане свою мебель. Предусмотрите места для хранения, а также свободное пространство для открывания дверец и прохода. У обстановки на рекламном изображении могут быть совсем другие задачи.
Если нужная мебель не помещается, лучше увидеть это на плане: тогда будет понятно, от чего пришлось бы отказаться.
Доступ на существующий уровень
Если верхняя площадка уже есть, оцените обычный маршрут к ней. Попросите показать, как пройти к ней от входа и из остальных помещений. Подойдёт ли этот путь всем будущим жильцам с учётом занятий, которые вы собираетесь разместить наверху?
Оцените, насколько удобно подниматься и спускаться по лестнице и подходит ли она для намеченных ежедневных дел. При этом бытовой осмотр не подтверждает техническую безопасность конструкции. Вопросы к её устройству требуют профессиональной оценки.
Обслуживание окон и светильников
Выясните, как обслуживают высоко расположенные элементы: открывают и моют окна, получают доступ к светильникам. Демонстрация выключателя отвечает лишь на вопрос об управлении светом.
Не проверяйте доступ, взбираясь на случайную мебель. Если продавец не может объяснить, как выполняют нужную работу, вопрос обслуживания пока остаётся нерешённым. Стоимость и сложность обслуживания выясняют применительно к устройству этой квартиры.
На просмотре можно пользоваться таблицей: в ней каждому повседневному занятию соответствует свой вопрос.
| Повседневная задача | Что выяснить или посмотреть | Как это повлияет на ваш выбор |
|---|---|---|
| Заниматься разными делами при несовпадающем распорядке | Где можно уединиться и какие зоны остаются общими | Поймёте, хватает ли существующих помещений без переделки |
| Разместить нужную мебель и вещи | Места для хранения, проходы и пространство для открывания дверец на плане | Сможете оценить квартиру с вашей обстановкой |
| Пользоваться верхней площадкой | Маршрут и способ доступа к существующему уровню | Решите, подходит ли он для запланированных ежедневных занятий |
| Мыть окна и обслуживать светильники | Способ доступа и принятый порядок обслуживания | Выясните, приемлемы ли эти бытовые задачи для вас |
Упоминание второго света не гарантирует определённого освещения, тепла или тишины. Если какое-то из этих свойств существенно для покупки, сформулируйте конкретный вопрос к помещению. Наблюдения на осмотре полезны, однако необходимые технические расчёты ими заменить нельзя.
Устройство антресоли: проект и согласование
Если без новой антресоли квартира вам не подходит, проверка предполагаемых работ становится условием покупки. Свободного места по высоте недостаточно, чтобы судить о допустимости конструкции и возможности пользоваться ею так, как вы задумали.
Какие изменения требуют отдельной проверки
Перепланировка включает изменение границ, площади или внутренней планировки, а также образование новых помещений. По статьям 25 и 26 Жилищного кодекса РФ изменение внутренней планировки требует согласования даже без увеличения площади. Работы проводят с соблюдением законодательства, на основании решения уполномоченного органа.
В Москве обустройство антресоли требует разработки проекта и согласования в Мосжилинспекции. Название этого органа относится к московскому порядку обращения; переносить его на другие города нельзя. Возможность устроить антресоль проверяют применительно к конкретному помещению и предполагаемым работам.
Выясните, какие изменения предусмотрены проектом и какие документы относятся к их согласованию. Интерьерного эскиза для вывода о допустимости работ недостаточно. Последовательность действий разобрана в статье про оформление перепланировки квартиры.
Если после перепланировки меняется площадь квартиры, изменение нужно отразить в ЕГРН. Возможность зарегистрировать будущий настил как дополнительную площадь или жилую комнату из этого требования не следует. Предполагаемую конструкцию и её использование предстоит оценить в проекте.
Разобраться в требованиях к помещению поможет статья о высоте потолков в квартире. Одного измерения до потолка для решения об антресоли недостаточно: проверять нужно устройство помещения после намеченных работ.
Если дополнительная спальня обязательна
Предположим, покупателю нужна изолированная спальня. В существующей квартире подходящего помещения нет, зато на эскизе спальня показана над гостиной. Без неё пользоваться квартирой так, как задумано, не получится.
Здесь переделка становится необходимым условием пригодности жилья. Можно любоваться открытой гостиной и всё же отложить решение о покупке. Я бы поступил именно так, пока не проверены проект и допустимость тех работ, которые должны создать нужное помещение.
Если же сегодняшняя планировка полностью отвечает вашим задачам, возможную переделку можно оставить за пределами оснований для покупки. Квартиру тогда оценивают по подтверждённым характеристикам и удобству существующего устройства.
Итого
Квартира со вторым светом подходит, когда её подтверждённое устройство оставляет достаточно места для вашей повседневной жизни. Если для этого необходима будущая антресоль, решение о покупке стоит отложить до выяснения допустимости работ.
Частые вопросы
Обязательно ли в квартире со вторым светом есть антресоль?
Нет. При втором свете над частью помещения нет межэтажного перекрытия. Верхней площадки может не быть; её наличие устанавливают по устройству конкретной квартиры.
Можно ли удвоить площадь квартиры со вторым светом из-за высоты?
Высота не даёт основания для такого пересчёта. Заявленные квадратные метры сопоставляют с документами и фактической планировкой.
Подтверждает ли название квартиры со вторым светом её жилой статус?
Нет. Статус устанавливают по документам на помещение. Архитектурное название не доказывает ни жилого, ни нежилого назначения объекта.
Подтверждает ли наличие настила, что антресоль в квартире согласована?
Нет. При осмотре можно установить наличие площадки. Оформление работ проверяют по документам, относящимся к выполненным изменениям.
Какой высоты достаточно для устройства антресоли в квартире?
Одной высоты для решения этого вопроса недостаточно. Нужна оценка конкретного проекта и применимых требований к помещению после предполагаемых работ.
Гарантирует ли второй свет в квартире хорошее освещение и тишину?
Название таких гарантий не даёт. Эти свойства оценивают применительно к помещению; наблюдения на осмотре не заменяют необходимые технические расчёты.
