Разрешение на ввод в эксплуатацию, в обиходе РВЭ, это документ, который удостоверяет, что дом построен так, как его проектировали и как разрешали строить.
Дом может стоять несколько лет, в его квартирах могут жить люди, но при этом он останется не введённым в эксплуатацию. Поэтому проверку начинайте с разрешения на ввод и записи в реестре выдавшего его органа. Разбираемся, что удостоверяет этот документ, чем он отличается от подписи при приёмке квартиры и что покупателю проверить до сделки.
Содержание 7 разделов
Что такое разрешение на ввод в эксплуатацию
Разрешение на ввод в эксплуатацию нужно при оформлении передачи квартиры и регистрации права. Оно подтверждает соответствие построенного объекта требованиям, которые проверяют перед вводом.
Что документ подтверждает
Документ подтверждает три вещи: что объект построен по требованиям к строительству, что он соответствует своему разрешению на строительство и что параметры объекта совпадают с проектной документацией.
Если построенный дом расходится с проектом, разрешение на ввод не выдадут, и дом останется не введённым.
Результатом услуги по выдаче разрешения на ввод считается запись в реестре разрешений на ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию. Реестр ведёт уполномоченный орган, и опубликованный реестр Минстроя России можно посмотреть на странице ведомственной услуги.
Кто выдаёт разрешение и за сколько
Разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию выдаётся по статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Выдаёт его надзорный орган: в Москве это Комитет государственного строительного надзора, а для объектов, перечисленных в пункте 4 части 5 и пункте 1 части 6 статьи 51 кодекса, эту услугу оказывает Минстрой России.
Сама услуга бесплатная. Максимальный срок Минстроя России 5 рабочих дней, и по ведомственному регламенту он считается со дня регистрации заявления и документов. Это срок предоставления услуги: выдача разрешения и запись в реестр. Регистрация прав и передача квартир в него не входят.
В Москве тот же срок указан в порядке оказания услуги, и там заявление подают только в электронном виде, через раздел Услуги и сервисы, а разрешение или мотивированный отказ приходят в личный кабинет заявителя.
По каким документам выдают разрешение
Заявление на разрешение на ввод подаёт застройщик, и к нему прикладывается пакет документов. Ведомственный регламент Минстроя России перечисляет его целиком, и два документа в этом пакете важнее остальных.
Заключение надзора и технический план
Заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта проектной документации. Его подают, когда строительство шло под надзором, и без заключения заявление не рассматривают.
Технический план объекта капитального строительства, подготовленный по Федеральному закону № 218-ФЗ о государственной регистрации недвижимости. По нему потом ставят объект на кадастровый учёт.
Остальные документы пакета: заявление и документ заявителя, правоустанавливающие документы на земельный участок, если права на него не зарегистрированы в ЕГРН, реквизиты записи в реестре разрешений на строительство, акт о подключении построенного объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, если такое подключение предусмотрено проектной документацией, схема расположения объекта и сетей на участке, заключение экологического контроля, если оно нужно, и акт приёмки работ по сохранению объекта культурного наследия, если дом реставрировали.
По регламенту Минстроя документы подают лично, почтой или через портал государственных услуг. Для московской услуги действует электронная подача, описанная выше.
При каких условиях отказывают
Отказ полезен тем, что в нём названа причина. Оснований пять, и ведомственный регламент называет перечень исчерпывающим:
- нет документов и сведений из частей 3 и 4 статьи 55 Градостроительного кодекса;
- объект не соответствует требованиям к строительству, установленным на дату выдачи градостроительного плана земельного участка;
- объект не соответствует требованиям, записанным в самом разрешении на строительство;
- параметры построенного объекта расходятся с проектной документацией;
- объект не соответствует разрешённому использованию земельного участка.
По московскому порядку в перечне причин отказа есть и процедурные: неполный комплект документов, документы, не соответствующие установленным требованиям, недостоверные или противоречивые сведения. Это перечень городской услуги, а исчерпывающим выше назван перечень ведомственного регламента.
Чем разрешение на ввод отличается от приёмки квартиры
Смешение тут частое, а вещи разные: разрешение на ввод относится к дому, приёмка квартиры к вашей квартире. Ни одно из двух не заменяет другое: подпись в передаточном акте ничего не говорит о вводе дома.
| Сравнение | Разрешение на ввод | Приёмка квартиры |
|---|---|---|
| Про что | объект капитального строительства, то есть дом в целом | конкретная квартира и её состояние |
| Что подтверждает | дом построен по проекту и по своему разрешению на строительство | квартиру передали; её состояние и выявленные недостатки фиксируют при приёмке |
| Кто оформляет | орган, выдающий разрешение, и застройщик | покупатель вместе с застройщиком |
| Когда появляется | после проверки объекта надзорным органом | в момент передачи квартиры покупателю |
| Что смотрит покупатель | запись в реестре разрешений, заключение о соответствии проекту, копию разрешения в ЕГРН | состояние квартиры, работу приборов и инженерных систем, качество отделки |
Что подписывает покупатель
При приёмке покупатель подписывает передаточный акт и получает инструкцию по эксплуатации. Эти документы говорят о квартире: что в ней есть, что работает, в каком состоянии отделка. Ни один из них не подтверждает, что дом принят в эксплуатацию.
Как фиксировать недостатки в передаточном акте, разобрано в материале про акт приёма-передачи квартиры.
Если вы видите признаки незавершённого строительства, проверка разрешения особенно важна: закрытые входные группы, леса и отсутствие благоустройства требуют объяснения. До подписания акта проверьте ввод дома, осмотрите квартиру и зафиксируйте недостатки.
Что и где проверить покупателю до сделки
Порядок проверки зависит от сделки. При покупке по ДДУ сначала проверяют регистрацию договора, перед приёмкой проверяют ввод дома, а после передачи квартиры оформляют право собственности. При покупке уже оформленной квартиры проверяют зарегистрированное право продавца. В обоих случаях стоит выяснить, кто обслуживает дом.
Где искать сведения о доме
| Что и где проверить | Где смотреть | Что это доказывает |
|---|---|---|
| Разрешение на ввод и запись в реестре | реестр разрешений на ввод, который ведёт орган надзора | что дом введён в эксплуатацию |
| Заключение надзора о соответствии проекту | у застройщика, в составе документов по вводу | что построенный дом соответствует проекту |
| Разрешение на строительство | реестр разрешений на строительство, реквизиты записи из заявления на ввод | на каком основании разрешили строить дом |
| Копия разрешения на ввод | ЕГРН, сведения в виде копии документа | что разрешение выдано и лежит в реестровом деле |
| Право на квартиру | выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах | что право на квартиру уже возникло |
| Договор участия в долевом строительстве | выписка из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве | что ваш договор зарегистрирован |
| Технический план объекта | ЕГРН, сведения в виде копии документа | каким документом оформлен объект |
По дому смотрят выданное разрешение на ввод и заключение о соответствии проекту. По квартире выбирают документы под свой этап сделки: зарегистрированный ДДУ или запись о праве в ЕГРН. Право дольщика регистрируют после передачи квартиры, поэтому требовать эту запись до подписания акта нельзя.
Затем переходят к тому, как дом живёт на деле: кто фактически пользуется зданием, кто его обслуживает и на каком основании выставляет счета.
Что покажет выписка из ЕГРН
Из ЕГРН можно получить разные выписки. Для этой проверки пригодятся две: выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости и выписка о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве. Первая показывает зарегистрированные права на квартиру, вторая позволяет проверить регистрацию ДДУ. Они отвечают на разные вопросы и нужны на разных этапах сделки.
Третий документ хранится там же: копия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию значится среди сведений ЕГРН, которые предоставляют в виде копии документа из реестрового дела. Но отсутствие копии в полученном ответе или записи о праве на квартиру не доказывает, что дом не введён. Статус ввода проверяют по самому разрешению и реестру выдавшего его органа. Квартира в уже введённом доме может ещё ожидать передачи и регистрации права.
Чем грозит покупка в доме без ввода в эксплуатацию
| Что проверяем | Дом введён в эксплуатацию | Дом построен, но не введён |
|---|---|---|
| Разрешение на ввод | выдано, есть запись в реестре | не выдано, записи в реестре нет |
| Заключение о соответствии проекту | входит в документы по вводу, если строительство шло под надзором | нужно выяснить, получено ли заключение и есть ли замечания |
| Право на квартиру | может быть уже зарегистрировано или ещё оформляться после передачи квартиры | обычная последовательность регистрации по ДДУ ещё не пройдена |
| Передача квартиры | оформляется передаточным актом; покупатель получает инструкцию по эксплуатации | до подписания акта нужно дождаться ввода |
| Начисления и обслуживание | проверяют вид платежа, период и основание начисления | по каждому счёту выясняют, почему плательщиком указан покупатель и за какой период предъявлена сумма |
| Что есть для проверки | запись в реестре, копия разрешения в ЕГРН, заключение о соответствии проекту | заявление на ввод, ответ на него, причины отказа, если он получен |
Вопрос о платежах разбирайте по каждой строке счёта: коммунальные услуги, содержание дома и взнос на капитальный ремонт. Название организации, которая принимает деньги, ещё не объясняет, почему платить должен покупатель. Запросите письменно основание начисления, период и расчёт суммы. Если застройщик ссылается на договор, найдите конкретный пункт: какие расходы вы приняли на себя и с какой даты. Спорное требование стоит разобрать с юристом до подписания документов об оплате.
Если ввод задержится, покупатель по ДДУ дольше ждёт передачи квартиры и оформления собственности. Даже фактический переезд эту процедуру не завершает.
Что делать, если дом построен, но не введён
Начните с причины задержки: застройщик ещё не подал заявление, ждёт решения или уже получил отказ. В последнем случае нужен сам мотивированный отказ. По нему можно понять, какие документы или работы задерживают ввод.
С чего начать разговор с застройщиком
- Спросить, подано ли заявление на разрешение на ввод и есть ли мотивированный отказ. Если отказ есть, посмотреть его основание: в перечне оснований есть и документы, и несоответствие объекта проекту, разрешению на строительство или разрешённому использованию участка. Часть причин закрывается доработкой объекта, и тогда заявление подают заново.
- Проверить, доведено ли до конца подключение к сетям. Акт о подключении к сетям инженерно-технического обеспечения входит в заявление на ввод, значит, подключение оформляется до выдачи разрешения, и по справкам сетевых организаций видно, на какой стадии дом.
- Уточнить в договоре, что происходит с оплатой, если ввод затянется, и зафиксировать договорённости письменно. Квартиру в доме без ввода предлагают по договору участия в долевом строительстве, и ваша оплата связана с обязательствами застройщика по этому договору.
- До приёмки проверить разрешение на ввод. После ввода осмотреть квартиру, оформить передачу по акту, затем зарегистрировать право собственности. Запись о праве дольщика до акта не требуется: акт входит в документы для регистрации. Оплату по ДДУ и любые дополнительные требования денег проверять по договору, не смешивая их с приёмкой.
Порядок передачи квартиры после ввода разобран отдельно, в материале про ввод дома в эксплуатацию, а защита дольщика по 214-ФЗ разобрана в материале про защиту дольщика.
Для общей рамки проверки перед передачей денег полезна статья про проверку квартиры перед покупкой.
Итого
Разрешение на ввод подтверждает соответствие построенного дома проекту и разрешению на строительство. Проверяйте его по реестру выдавшего органа. Срок услуги по регламенту Минстроя России составляет 5 рабочих дней, но передача квартир и регистрация прав в него не входят. При покупке по ДДУ порядок такой: ввод дома, приёмка и передаточный акт, затем регистрация собственности. Оплату проверяют по условиям ДДУ. Отсутствие права на квартиру в ЕГРН до её передачи ещё не говорит об отсутствии ввода.
Частые вопросы
Что такое разрешение на ввод в эксплуатацию и чем оно отличается от приёмки квартиры
Разрешение на ввод касается дома как объекта капитального строительства и подтверждает, что он построен в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией. Приёмка касается вашей квартиры: вы принимаете конкретное жилое помещение, подписываете передаточный акт и получаете инструкцию по эксплуатации. Документ по дому и документ по квартире не заменяют друг друга, и подпись при приёмке ничего не говорит о вводе дома.
Как проверить, введён ли дом в эксплуатацию
Спросите у застройщика, выдано ли разрешение на ввод, и запросите его реквизиты. Подтвердить можно двумя независимыми следами: записью в реестре разрешений на ввод, который ведёт орган надзора, и копией разрешения на ввод, которую хранит ЕГРН. Второй след удобнее, он не зависит от того, готов ли застройщик что-то показать.
Где смотреть сведения о доме и о своём праве на квартиру
В ЕГРН. Выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости покажет, зарегистрировано ли право на квартиру. Выписка о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве покажет, зафиксирован ли ваш договор. Копия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию хранится там же, в виде копии документа из реестрового дела. Как выбрать подходящий вид выписки, разобрано в материале про выписку из ЕГРН.
Что делать, если дом построен, но не введён в эксплуатацию
Узнайте, подал ли застройщик заявление и какое решение получил. Если в выдаче разрешения отказали, запросите мотивированный отказ: он покажет, каких документов не хватает или что нужно исправить в объекте. Часть причин устраняется доработкой объекта и повторной подачей заявления. До ввода не подписывайте передаточный акт. Оплату по ДДУ проверяйте по договору: её сроки нельзя автоматически переносить на дату ввода или регистрации собственности.
Кто отвечает за коммунальные услуги в доме, который ещё не введён
Ответственность за обслуживание дома и обязанность покупателя оплачивать счёт нужно разбирать раздельно. У застройщика выясните, какая организация обслуживает дом. Если счёт выставлен вам, запросите основание, период и расчёт: почему плательщиком указан покупатель, какие услуги ему предъявляют и с какой даты. Ссылку на договор сверяйте с конкретным пунктом о ваших расходах. Содержание дома и взнос на капремонт проверяйте отдельно от воды, электричества и других коммунальных услуг.
Чем рискует покупатель, если всё равно купит квартиру в доме без ввода
Главный риск по ДДУ связан с задержкой передачи квартиры и регистрации собственности. Если построенный объект не соответствует проекту или не хватает документов, ввод может отложиться. При этом сроки оплаты по вашему договору и расходы на другое жильё требуют самостоятельного расчёта. Деньги и ключи не подтверждают ввод: сначала нужно разрешение, затем передача квартиры по акту и регистрация права.
