Квартира нравится, стены уже перенесены, а продавец предлагает внести аванс и обещает закончить оформление. Прежде чем передавать деньги, договоритесь, что именно должно быть готово к сделке: в каком состоянии останется квартира, какие документы вы получите и как поступите, если обещанное выполнить не удастся.
Перепланировка меняет границы, площадь или внутреннюю планировку помещения. Площадь при этом может остаться прежней. Поэтому совпадение квадратных метров в документах и объявлении ещё не подтверждает, что перенос стены оформлен.
Здесь разберём договорённости о выполненных изменениях. Проверка прав продавца и других обстоятельств сделки описана в руководстве как проверить квартиру перед покупкой.
Содержание 7 разделов
Какие документы подтверждают оформление перепланировки
Попросите продавца показать, до какой стадии дошло оформление. Сопоставьте фактические стены, проёмы и назначение помещений с планом и документами. Подготовиться к такой сверке поможет разбор технических документов на квартиру.
Проверяйте, относятся ли бумаги к тому, что вы видите на просмотре. Если согласовано одно расположение стен, а построено другое, решение о согласовании ещё не подтверждает оформление фактической планировки.
Проект и решение о согласовании
Проект описывает предполагаемые изменения. Решение уполномоченного органа служит основанием для проведения работ. Оплаченный проект и поданное заявление такого решения не заменяют.
Уточните, что продавец называет согласованием, и попросите показать документ. Затем вместе со специалистом проверьте, соответствует ли ему сделанное в квартире. Работы с нарушением представленного проекта могут быть самовольными даже при наличии решения.
Акт приёмки и необходимые изменения в ЕГРН
Акт приёмочной комиссии подтверждает выполненные работы. Для перепланировки статья 28 Жилищного кодекса связывает завершение с необходимыми изменениями в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) либо с учётом образованных помещений в реестре и регистрацией прав на них.
Получив акт, выясните, какие действия с реестром требовались и завершены ли они. Возможность зарегистрировать вашу покупку не подтверждает, что оформление перепланировки завершено.
Есть и переустройство: установка, замена или перенос инженерных сетей и оборудования, требующие изменения технического паспорта. Для него завершение связано с утверждением акта. Сначала установите, какие работы выполнены: от этого зависит, чем подтверждается их завершение.
Отсутствие документов и предписание о восстановлении
Если продавец не представил бумаги, статус изменений пока неизвестен. Выясните, существуют ли документы, кто их оформлял и как получить подтверждение. Неполной папки у продавца недостаточно, чтобы объявить работы самовольными.
Если есть предписание о восстановлении, попросите полный документ, сведения об исполнении и оставшихся требованиях. Объяснение, что прежний хозяин уже всё оплатил, не раскрывает, что именно требовалось сделать и сделано ли это.
| Что показывает продавец | Что подтверждено | Чего пока недостаёт | Вопрос до аванса |
|---|---|---|---|
| Проект или поданная заявка | Подготовка к оформлению | Решения и последующих результатов | Какой документ уже получен от органа согласования? |
| Решение о согласовании | Основание для работ по проекту | Сверки выполненных работ и подтверждения завершения оформления | Совпадает ли сделанное с проектом? |
| Акт без подтверждения необходимых изменений в ЕГРН | Приёмка работ | Завершения требуемых действий с реестром | Какие действия остались и кто их закончит? |
| Документы о завершённом оформлении | Оформление перечисленных в документах изменений | Сверки с фактической квартирой | Все ли изменения отражены? |
| Документы не представлены | Статус пока не установлен | Подтверждений основания и завершения работ | Как получить документы для проверки? |
| Предписание о восстановлении | Наличие требования в указанном объёме | Сведений об исполнении и оставшихся обязанностях | Что требуется выполнить и что уже выполнено? |
Подробный порядок действий разобран в статье как оформить перепланировку квартиры.
Подойдёт ли квартира, если планировку придётся восстановить
Если квартира удобна вам именно благодаря переделкам, сначала оцените возможность сохранить их. После этого можно обсуждать, насколько уступка в цене учитывает оставшиеся расходы и риски.
Попросите специалиста обследовать конкретные изменения и сопоставить их с документами. Вам нужно понять, допустимы ли работы, что потребуется исправить и какой порядок оформления применим к этой квартире. Техническая оценка помогает принять решение, но юридического результата не заменяет.
Для разговора подготовьте вопросы:
- Какие выполненные изменения ещё не подтверждены документами?
- Что потребуется исправить, чтобы получить допустимую планировку?
- Как будет выглядеть квартира, если придётся вернуть прежнее состояние?
- Подходит ли вам такой вариант по числу и назначению помещений, а также по расположению проходов?
Допустим, вам нужна изолированная комната, которую получили после переноса перегородки. Если сохранить её нельзя, оценивать покупку придётся с учётом допустимой планировки. Готовность продавца оплатить оформление ещё не гарантирует, что нужная комната останется.
Какие обязанности возникнут у нового собственника
После покупки вопрос о состоянии помещения может касаться вас как собственника, даже если стены переносил прежний владелец. Здесь важно различать ответственность за выполненные работы и обязанность восстановить помещение. Формулировка о переходе всей ответственности смешивает эти вопросы.
Ответственность за выполненные работы и обязанность восстановить квартиру
По части 2 статьи 29 Жилищного кодекса ответственность несёт лицо, которое совершило самовольное переустройство или перепланировку. Часть 3 возлагает на собственника изменённого помещения обязанность привести его в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленных органом согласования.
Эти правила не устанавливают автоматического перехода к покупателю всех старых административных штрафов. При этом довод о том, что ремонт делали до вас, не устраняет предусмотренную законом обязанность собственника.
Если предписание уже есть, до сделки разберите его содержание: какие действия требуются, какой срок установлен, что исполнено. Оплаченный штраф не подтверждает восстановление квартиры и не заменяет оформление изменений.
Сохранение перепланировки и риск публичных торгов
Закон допускает сохранение изменённого помещения по решению суда при предусмотренных условиях. Значение имеют права и законные интересы граждан, а также угроза их жизни или здоровью. Обещать положительный исход без оценки конкретных работ нельзя.
Риск публичных торгов связан с неисполнением требования о восстановлении в установленном порядке и сроке, иском уполномоченного органа, отсутствием решения о сохранении помещения и решением суда. Обнаруженная перенесённая стена ещё не запускает торги автоматически.
Для аварийного дома есть исключение. Описанные положения об ответственности, восстановлении, сохранении и торгах не применяются к помещениям в многоквартирном доме, который является аварийным и подлежит сносу или реконструкции. Такой объект требует разбора по применимым к нему правилам.
С продавцом можно договориться, кто выполняет действия и несёт расходы. Установленный законом порядок оформления и требования к помещению при этом сохраняются.
Что согласовать с продавцом до аванса
Переговоры должны дать понятный результат: какую квартиру вы получите и чем продавец подтвердит выполнение обещанного. До передачи денег разберите договорённости с юристом, который видит документы объекта и условия предстоящей покупки.
Распишем по пунктам, что продавцу предстоит сделать и подтвердить до сделки.
Какой результат продавец подтвердит до сделки
Если вам нужна квартира с завершённым оформлением существующей перепланировки, предложите продавцу закончить его до сделки. Перечень подтверждений должен соответствовать конкретным работам и уже установленной стадии оформления.
Квитанция подтверждает расход на услугу. По ней нельзя установить, приняты ли работы и завершены ли необходимые действия с реестром.
Согласуйте и состояние квартиры, которое вы готовы принять. После необходимых исправлений жильё может отличаться от показанного на просмотре. Попросите объяснить изменения до договорённости о покупке и оцените, подходит ли вам такой вариант.
Например, продавец готов закончить оформление, но специалист считает необходимым изменить проём. Сначала выясните, где он будет и как изменится проход между комнатами. Иначе продавец и покупатель будут по-разному понимать, какой должна стать квартира после завершения оформления.
Если продавец предлагает отложить оформление до завершения покупки, выясните, кто выполнит оставшиеся действия и что вы будете делать, если сохранить планировку не удастся. Это повод заново оценить условия сделки: собственность уже будет вашей, а вопрос о состоянии помещения останется нерешённым.
Кто организует работы и оплатит расходы
У каждого действия должен быть исполнитель. Готовность продавца заплатить ещё не объясняет, кто закажет обследование, получит документы, обеспечит доступ в квартиру и устранит выявленные несоответствия.
Составьте перечень оставшихся действий: рядом с каждым укажите исполнителя и расходы. Предусмотрите доступ к полученным документам, чтобы вы могли проверить выполнение договорённостей.
В таблице собраны вопросы для обсуждения с продавцом и юристом. Условия для вашей сделки нужно готовить с учётом её документов и обстоятельств.
| Предмет договорённости | Что уточнить с продавцом | Как проверить исполнение | Что разобрать с юристом |
|---|---|---|---|
| Состояние к передаче | Какая планировка должна остаться | Осмотр и сопоставление с согласованным описанием | Как отразить принимаемое состояние |
| Завершение оформления | Какие подтверждения нужны для этих работ | Документы и необходимые сведения реестра | Как описать обязанность продавца |
| Организация действий | Кто заказывает проверку и необходимые исправления | Полученные результаты и выполненные работы | Как закрепить действия сторон |
| Расходы | Кто оплачивает обследование, оформление и исправления | Согласованный перечень расходов и подтверждения оплаты | Как поступить с непредусмотренными затратами |
| Срок | К какому моменту нужен весь результат | Наличие подтверждений к согласованной дате | Как соотнести срок с дальнейшими действиями по покупке |
| Неполучение результата | Что стороны делают при задержке или невозможности оформления | Сопоставление обещанного с полученным | Изменение срока, прекращение переговоров и судьбу денег |
Обсудите и расходы, которые пока неизвестны. Обследование может выявить необходимость исправлений, ещё никем не оценённых. Согласие оплатить проект и согласие оплачивать любые последующие работы могут существенно различаться.
Срок и действия, если результат не получен
К сроку должно быть понятно, что именно выполнено. Продавец представляет документы и подтверждения, о которых вы договорились. Дата подачи заявления показывает ход оформления, но не подтверждает его завершение.
До платежа обсудите с юристом:
- Что стороны будут считать неполучением результата.
- При каких условиях они готовы изменить срок.
- Как действовать, если нужное состояние квартиры сохранить не удастся.
- Как прекратить дальнейшие переговоры и решить судьбу внесённых денег.
Перед следующим платежом или подписанием документов сверяйте обещанное с полученным.
Как договор и акт передачи влияют на требования к продавцу
Не покупайте в расчёте на будущее взыскание. Возможность предъявить требование зависит от содержания договора, характера недостатка, того, что было оговорено, и доказательств.
Известные недостатки и обещанные исправления
Продавец должен передать квартиру с качеством, соответствующим договору. Поэтому в документах нужно различать состояние, которое вы согласились принять, и действия, которые продавец ещё обязался выполнить.
Если вы знаете о неоформленных изменениях и принимаете их как согласованное состояние квартиры, последующий спор будет отличаться от ситуации с неоговорённым недостатком. Известность проблемы не равна отказу от любых прав. Вместе с тем наличие перепланировки ещё не даёт автоматической защиты покупателю.
По правилам статей 475 и 557 Гражданского кодекса при неоговорённых недостатках могут применяться уменьшение цены, устранение недостатков или возмещение расходов при соответствующих основаниях. Для отказа от договора и возврата денег требуется существенное нарушение требований к качеству. Право потребовать замену недвижимости исключено.
Обещанное исправление нужно оценивать по содержанию обязательства. Если продавец обязался завершить оформление, а передал квартиру без нужного результата, юристу предстоит сопоставить обещание, выполненные действия и обстоятельства передачи. Общая запись о том, что покупатель знаком с квартирой, этого разбора не заменяет.
Несоответствие договору и доказательства
Подписание передаточного акта не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора, даже если несоответствие отмечено в документе о передаче. При этом такая запись не гарантирует удовлетворения требований покупателя.
Перед подписанием сопоставьте:
- состояние квартиры на месте;
- качество и результат, согласованные в договоре;
- полученные документы;
- обязательства продавца, которые ещё не выполнены.
Общую фразу об отсутствии претензий обсудите с юристом применительно к этим обстоятельствам. Не рассчитывайте, что она всегда снимает ответственность продавца или никогда не влияет на спор.
Важны и доказательства времени возникновения недостатков. По общему правилу покупателю нужно доказать, что они возникли до передачи квартиры либо по существовавшим ранее причинам. Если продавец предоставил гарантию качества, уже ему нужно доказать, что недостатки возникли после передачи из-за нарушения покупателем правил пользования или хранения, действий третьих лиц либо непреодолимой силы. Иначе он отвечает за эти недостатки.
Сохраните планы, описание выявленных изменений, документы об оформлении и договорённости с продавцом. По ним можно установить, что стороны знали и какой результат согласовали. Наличие этих бумаг помогает обосновать требования, но победы в споре не обеспечивает.
Что выяснить об ипотеке на квартиру с перепланировкой
Если покупка зависит от кредита, до аванса выясните условия своего банка по этой квартире. Передайте планы, описание выполненных изменений и имеющиеся документы об их оформлении.
Попросите уточнить, какие подтверждения состояния объекта нужны для решения о финансировании. Чужое одобрение или отказ не стоит переносить на свою покупку: условия нужно выяснять у своего кредитора применительно к выбранной квартире.
Предварительное решение по заёмщику ещё не отвечает на вопросы об объекте. Подробнее об этом различии рассказываем в статье об одобрении ипотеки.
Готовность банка рассматривать квартиру не заменяет оформление перепланировки и не отменяет предусмотренных законом обязанностей собственника.
Итого
Продолжайте покупку, когда понятны статус изменений, возможность сохранить нужную планировку, обязательства продавца и способ проверить их исполнение. При ипотеке добавьте условия финансирования конкретной квартиры. Если существенный вопрос остаётся без ответа, отложите передачу денег. Регистрация покупки, скидка и надежда взыскать расходы позже не обеспечивают нужного вам состояния жилья.
Частые вопросы
Можно ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой?
Решение зависит от конкретных изменений, возможности сохранить нужную планировку и обязанностей, которые возникнут у вас как у собственника. До сделки согласуйте, что должен сделать продавец и чем подтвердить результат. Регистрация покупки не заменяет оформление работ.
Достаточно ли акта приёмки, чтобы считать перепланировку оформленной?
Для перепланировки нужно подтвердить также необходимые изменения в ЕГРН либо учёт образованных помещений и регистрацию прав на них. Для переустройства закон связывает завершение с утверждением акта. Сначала установите, какие именно работы выполнены.
Переходят ли покупателю штрафы за перепланировку прежнего владельца?
Из правил об ответственности лица, выполнившего изменения, и об обязанности собственника восстановить помещение не следует, что все прежние штрафы автоматически переходят к покупателю. При этом отсутствие вашей вины в выполнении работ не устраняет предусмотренную законом обязанность собственника.
Что согласовать до аванса за квартиру с перепланировкой?
Принимаемое состояние квартиры, результат, который обеспечит продавец, подтверждающие документы, исполнителей, расходы, срок и действия при неисполнении. До платежа разберите с юристом, как закрепить договорённости и что будет с деньгами, если обещанное не выполнено.
Что делать, если продавец не оформил перепланировку к согласованному сроку?
Сопоставьте обещанный результат с полученным и обсудите с юристом дальнейшие действия по вашему соглашению. Изменение срока, прекращение переговоров и судьбу внесённых денег нужно разбирать с учётом конкретных условий. Автоматический возврат аванса за любую задержку не гарантирован.
Можно ли после покупки взыскать расходы с продавца?
Если продавец передал квартиру с неоговорёнными недостатками, можно требовать возмещения расходов на их устранение. По общему правилу покупатель доказывает, что недостатки возникли до передачи либо по существовавшим ранее причинам. При гарантии качества продавец должен доказать, что они возникли после передачи из-за нарушения покупателем правил пользования или хранения, действий третьих лиц либо непреодолимой силы. Для отказа от договора дополнительно требуется существенное нарушение требований к качеству. Подписание акта передачи не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение, но взыскание зависит от условий договора и доказательств.
Дадут ли ипотеку на квартиру с перепланировкой?
Передайте документы своему кредитору и выясните условия по конкретному объекту. Обещать одобрение или отказ всех банков нельзя. Положительное решение по кредиту не заменяет оформление выполненных изменений.
