Дом на воде: что такое хаусбот и дебаркадер и можно ли в нём жить

Содержание 7 разделов

Хаусбот и дебаркадер: судно и плавучий объект

В объявлениях о продаже используют два слова, и их постоянно путают. Хаусботом называют дом на воде с жилым объёмом: комнаты, окна, терраса. Самоходный хаусбот несёт такой объём на собственном корпусе и ходит сам, а несамоходный плавучий дом стоит на понтоне или плавучей платформе, и по Кодексу внутреннего водного транспорта это плавучий объект, который в перечне стоит рядом с дебаркадером. Разница в документах следует из этого: у самоходного дома права подтверждает запись в реестре судов, а у дебаркадера и плавучего дома на воде нужны договор приобретения и документы об учёте. Место стоянки оформляется своим договором.

Дебаркадер обычно служит плавучим причалом, но на нём может быть и надстройка с помещениями. Поэтому по наличию спальни и кухни различить объекты нельзя.

Чем отличаются хаусбот и дебаркадер

Хаусботом в объявлении называют дом на воде. Дебаркадер обозначает вид плавучего объекта. Эти названия могут встретиться в описании одной покупки: дом устроен на дебаркадере, а продавец рекламирует его как хаусбот. Для оформления сделки берите название и характеристики из документов на объект.

В быту дебаркадером называют и площадку, к которой пришвартованы катера, и плавучий причал у ресторана. В объявлении о продаже эти два слова путают чаще всего: покупатель видит на фотографии причал и считает, что покупает вместе с домом ещё и место у воды.

Слова из рекламы и слова из кодекса

Кодекс внутреннего водного транспорта определяет плавучий объект как несамоходное плавучее сооружение, не являющееся судном.

В этот перечень входят дебаркадер, плавучий дом на воде, плавучий причал и другие подобные сооружения. Водный кодекс отсылает к этому значению: для его целей понятие плавучие объекты берётся именно из Кодекса внутреннего водного транспорта.

Самоходный дом под это определение не попадает: он судно, и его оформление регулируют правила регистрации судов.

Для покупателя существенна разница между судном и плавучим объектом. По самоходному дому проверяют реестр судов, по несамоходному плавучему дому и дебаркадеру нужны договор приобретения и документы об учёте. Право пользоваться местом стоянки проверяют в обоих случаях.

Оговорка к таблице: несамоходный плавучий дом на воде относится к плавучим объектам вместе с дебаркадером. Подлежащее государственной регистрации судно Гражданский кодекс относит к недвижимости, но права на него оформляют в реестре судов. Требования к жилому помещению сохраняются: оно должно быть изолированным, недвижимым и пригодным для постоянного проживания.

Как закон различает недвижимость и плавучий дом

Что закон относит к недвижимому имуществу

Гражданский кодекс относит к недвижимым вещам земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Там же сказано, что вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимым имуществом и регистрация прав на них не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Есть и прямое указание: к недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Самоходный хаусбот, подлежащий регистрации как судно, в этот перечень попадает. Его правовой статус не переносит регистрацию в Росреестр: для судов существует свой реестр. Дебаркадер к судам не относится.

Почему плавучий дом к недвижимости не относится

Признак некапитальности в Градостроительном кодексе задан точно: это строения и сооружения, которые не имеют прочной связи с землёй и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и обратную сборку.

Условия здесь не декоративные: связь с землёй, конструкция, ущерб назначению и неизменность характеристик. Плавучему дому это соответствует в части конструкции: корпус рассчитан на то, чтобы его отшвартовать и увести, и поставить заново.

Но признак этот проверяют, а не принимают по фотографии. У объекта, закреплённого на сваях, прочная связь с землёй может появиться, и тогда правовой режим меняется. Проверяется это по документам и по тому, как объект держит стоянку.

Как оформляются права на плавучий дом

Два учёта: реестр судов и документы на плавучий объект

Самоходный дом идёт по правилам судов. Государственная регистрация судна в одном из реестров судов делается на основании заявления правообладателя и документов, предусмотренных правилами государственной регистрации судов.

Орган регистрации рассматривает заявление и принимает решение о государственной регистрации судна или об отказе в такой регистрации в течение шести рабочих дней со дня получения заявления; у маломерных судов порядок регистрации отдельный (часть 2 статьи 19 Кодекса внутреннего водного транспорта). Выписка из реестра судов выдаётся лицу, по заявлению которого в реестр вносятся записи об иных имущественных правах, и подтверждает именно эти записи (часть 5 статьи 19 Кодекса внутреннего водного транспорта). Регистрацию судна и права на него подтверждает сама запись в реестре судов с присвоенным регистрационным номером (часть 4 той же статьи).

Дебаркадер и плавучий дом на воде идут по другой дороге: как плавучий объект, то есть несамоходное сооружение. Права на него подтверждаются договором и документами, а место, где стоит дом, живёт по своему договору, о котором пойдёт речь в разделе о причале.

Что подтверждает права покупателя

По самоходному дому покупатель проверяет запись из реестра судов с присвоенным регистрационным номером. При наличии залога или иных имущественных прав нужны сведения и об этих записях. По плавучему объекту продавец предъявляет договор приобретения и документы об учёте. Договор на место стоянки подтверждает право пользоваться местом, но сам по себе не доказывает, что продавец владеет домом.

Выписка из ЕГРН нужна по участку, стационарному причалу или гидротехническому сооружению, если права на них зарегистрированы в этом реестре. Сверьте объект, правообладателя и ограничения права с тем, что предлагают купить или использовать для стоянки.

Участок и стационарные сооружения оформляют через Росреестр: подают заявление о государственной регистрации права, ставят объект на кадастровый учёт, вносят изменения в сведения. Регистрация права подтверждает возникновение, изменение, переход и прекращение права на объект, а кадастровый учёт описывает сам объект. Это два разных процесса, и покупателю важно помнить, какой из них пройден. На регистрацию судна этот порядок не распространяется.

Можно ли жить в доме на воде постоянно

Оборудованный дом на воде позволяет спать, готовить и проводить там время. Для жизни круглый год нужно проверить, рассчитаны ли конструкция, сети и стоянка на такие условия. Удобства в доме не решают вопрос регистрации по месту жительства: для неё требуется жилое помещение с соответствующими документами.

Жилое помещение должно быть недвижимостью

Жилищный кодекс отвечает на вопрос о жилье коротко: жилым помещением признаётся изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Условий в этом определении четыре: помещение изолированное, оно недвижимое, пригодно для постоянного проживания и отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам.

Жилой дом в том же кодексе определён как индивидуально-определённое здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Платформа с надстройкой и швартовными устройствами не получает статус жилого помещения только потому, что в ней оборудованы комнаты. В документах могут быть указаны судно или плавучий объект. Эти записи подтверждают иной статус покупки.

Кто решает вопрос со стоянкой и адресом

Регистрацию по месту жительства оформляет орган регистрационного учёта. Для этого нужно основание пользоваться жилым помещением. Наличие места у причала решает другой вопрос: где вы вправе держать дом.

Проверяйте эти основания раздельно. По самоходному дому нужны сведения реестра судов, по плавучему объекту договор приобретения и документы об учёте. По месту стоянки проверяют договор водопользования и договор на причал. Если покупка нужна именно как постоянное жильё с пропиской, документы о жилом помещении должны быть у продавца до сделки.

Адрес стоянки тоже не подтверждает жилищный статус. Сверьте адрес и объект в документе, который продавец предлагает как основание для регистрации: запись должна относиться к жилому помещению. Указание адреса причала в договоре на стоянку этой проверки не заменяет.

Порядок регистрации по месту жительства разобран в материале про регистрацию по месту жительства в квартире. Там объясняется, какие документы подтверждают право пользоваться жильём.

Риски покупателя: причал, шторм, коммунальные платежи, налоги

Причал и договор водопользования

Место, где стоит дом, продаётся вместе с домом не всегда. Размещение плавучего объекта на водном объекте идёт по договору водопользования.

Такой договор заключается правообладателями земельных участков или гидротехнических сооружений, необходимых для такого использования, без проведения аукциона, если эти участки или сооружения полностью или частично расположены в границах береговой полосы и находятся в государственной или муниципальной собственности.

Тут два ограничения, и оба важны покупателю. Первое касается срока. Договор водопользования заключают не более чем на двадцать лет. Описанный выше договор также не может быть длиннее договора аренды или безвозмездного пользования государственным либо муниципальным участком или гидротехническим сооружением.

Второе: такой договор подлежит досрочному расторжению, если у правообладателя прекращаются права на участок или сооружение. Поэтому срок и основания прекращения этих прав нужно читать вместе с договором водопользования.

До покупки спросите у продавца три вещи: на каком основании дом размещён в акватории, до какого числа действует договор водопользования и кто его сторона. Продавец обещает место у воды вместе с домом, а по договору водопользования его может не оказаться: срок договора ограничен, и он заканчивается вместе с правами правообладателя участка. Если на эти вопросы ответа нет, покупатель берёт на себя риск, который в договоре купли-продажи не участвует.

Расходы, налоги и страхование

Корпус дома показывают на фотографии, а расходы придётся собрать по договорам. Запросите письменно тарифы на стоянку и обслуживание причала, порядок оплаты и срок действия условий. Коммунальные платежи плавучего дома зависят от подключения сетей и договоров с причалом: проверьте, кто платит за воду, электричество и вывоз мусора.

Налоговые расходы тоже включите в бюджет покупки. Попросите у продавца последнее налоговое уведомление и сопоставьте указанный в нём объект с документами на дом, судно, участок или причал. Проверьте название налога, базу, ставку и период начисления: платёж за участок нельзя принимать за полный налоговый расход по всей покупке. Расчёт для квартиры разобран в материале про налог на имущество за квартиру, но переносить его на судно или движимый плавучий объект без проверки их налогового режима нельзя.

Шторм, ледоход и резкий сдвиг уровня воды относятся к рискам, которые договором купли-продажи не отменяются. На воде с погодой не поспоришь, и это как раз тот случай, где страхование не бумажная формальность. Договор страхования стоит прочитать до подписи: что застраховано, на какой срок, что будет с выплатой, если дом сорвало с места или повредило. Страховщик смотрит на конструкцию, на место стоянки и на то, кто владеет объектом. Смена владельца здесь тоже повод задать вопрос.

Швартовка держит дом у берега, и от её состояния зависит безопасность. Ответственность за швартовные устройства и их обслуживание должна быть закреплена в договоре на место стоянки.

Что проверить до покупки дома на воде

Ниже шесть вопросов, которые стоит задать до обсуждения цены: вид объекта и его учёт, основание размещения дома в акватории, срок права на место у причала, кто платит за стоянку и сети, что застраховано и есть ли основание для регистрации по месту жительства. Порядок проверки участка и стационарных сооружений разобран в материале про выписку из ЕГРН.

Обременения судна проверяют в реестре судов, а участка и зарегистрированных береговых сооружений в ЕГРН. В материале про обременения на квартиру разобрано чтение сведений ЕГРН. Если ограничение есть, выясните до сделки, кто и на каком основании его снимет.

Обычный порядок покупки такой: сначала обязательства, потом планировка. У дома на воде обязательства живут в причале, воде и документах, и именно они решают, как вы будете пользоваться покупкой.

Переводить деньги продавцу плавучего дома я бы не стал, пока не увидел документы о его праве на дом и договор на место, где дом стоит.

Итого

• Хаусбот в кодексах нет, дебаркадер есть: в перечне плавучих объектов вместе с плавучим домом на воде, а самоходный дом идёт как судно.
• Недвижимостью считается то, что прочно связано с землёй или прямо перечислено в кодексе, в том числе подлежащее государственной регистрации судно. Права на судно проверяют в судовом реестре.
• Жильём может быть изолированное помещение-недвижимость, пригодное для постоянного проживания граждан.
• Права на движимый плавучий объект подтверждают договор и документы об учёте. ЕГРН проверяют по участку и зарегистрированным в нём береговым сооружениям.
• Жизнь круглый год зависит от конструкции и условий стоянки. Для прописки требуется основание пользоваться жилым помещением, которое нельзя заменить документами на судно или причал.

Частые вопросы