Терраса представляет собой ограждённую открытую площадку без остекления. У неё может быть покрытие, в том числе навес. Веранда представляет собой застеклённое сезонное неотапливаемое помещение. Поэтому крыша над столом ещё не делает террасу верандой, а стеклянные стены не обещают тепла зимой.
При покупке квартиры за названием такого пространства стоят вполне житейские вопросы: что это за метры, как ими можно пользоваться и какие обязанности придётся принять вместе с ними. Разберём террасу и веранду в многоквартирном доме. Правила для пристройки к дачному дому сюда переносить нельзя.
Содержание 8 разделов
Чем терраса отличается от веранды в квартире
Разобраться в устройстве пространства помогают остекление и проект дома. Название в объявлении может быть неточным. Когда понятно, что предусмотрено проектом, легче оценить то, что показывают на осмотре: совпадает ли устройство площадки с документами или перед вами результат переделки.
Открытая площадка и застеклённое сезонное помещение
Определения террасы и веранды приведены в СП 54.13330.2022, своде правил для проектирования новых и реконструируемых многоквартирных домов в пределах его области применения. Эти определения описывают устройство пространства. Право покупателя на конкретную площадку подтверждают документы объекта.
| Признак | Терраса | Веранда | Что сверить с проектом |
|---|---|---|---|
| Открытость и остекление | Открытая ограждённая площадка без остекления | Застеклённое помещение | Предусмотрено ли существующее остекление |
| Покрытие или навес | Может иметь покрытие и оставаться открытой | Одного покрытия недостаточно, чтобы считать пространство верандой | Как устроено покрытие и соответствует ли оно проекту |
| Отопление и сезонность | Открытое пространство; условия использования оценивают по месту | Сезонное неотапливаемое помещение | Какое назначение предусмотрено и откуда появилось отопление, если оно есть |
| Расположение относительно дома | Может быть пристроенной, встроенной или встроенно-пристроенной | Возможны те же способы расположения | Как пространство обозначено и где проходят его границы |
Сезонную неотапливаемую веранду нельзя считать жилой комнатой. Если продавец называет верандой отапливаемое пространство, его фактическое устройство расходится с этим определением. Здесь важно выяснить назначение по документам и происхождение изменений: от этого зависит, какую часть квартиры вам действительно предлагают.
Расположение над нижним этажом
Терраса может располагаться на кровле нижнего этажа. Она бывает и выше уровня земли, и ниже последнего этажа. Но такое расположение, предусмотренное определением, не даёт владельцу квартиры права занять любую доступную крышу.
Веранда также может быть встроена в здание и устроена на перекрытии нижнего этажа. Привычное представление о пристройке к частному дому здесь слишком узкое. При этом совпадение старого объекта с современным определением не подтверждает законность его устройства: нужны документы самого объекта и выполненных работ.
Входит ли терраса или веранда в общую площадь квартиры
В общую площадь жилого помещения террасы и веранды не входят. Это правило жилищного законодательства. В объявлении и договоре продавец может использовать другую величину, поэтому важно понять, что именно стоит за указанным числом.
Общая площадь жилого помещения
Часть 5 статьи 15 Жилищного кодекса исключает террасы и веранды из общей площади жилого помещения, как и балконы с лоджиями. В неё включаются другие части помещения, в том числе вспомогательные пространства для бытовых нужд.
Для покупателя смысл простой: метры террасы нельзя прибавлять к площади будущей спальни или кухни. Они могут дать удобное место для отдыха, но, пока документы описывают террасу, рассчитывать нужно на её открытый формат.
Метраж в объявлении и договоре
Если рекламная площадь больше зарегистрированной площади квартиры, нужно разобраться в обоих числах. Продавец мог сложить в объявлении площади разных пространств. Такое расхождение ещё не доказывает ошибку, однако покупателю требуется ясное объяснение, какие метры ему предлагают.
Удобно попросить продавца письменно уточнить:
- какое число обозначает общую площадь жилого помещения;
- где указаны размеры террасы или веранды;
- каким документом подтверждается каждый из этих размеров.
Эти сведения сопоставляют с планом и описанием объекта. Если плана у вас нет, пригодится разбор, как узнать планировку квартиры по адресу. На плане можно проверить предусмотренный выход и положение площадки относительно квартиры.
Устное обещание включить площадку в состав квартиры не заменяет описания того, что вы покупаете.
На каком основании можно пользоваться площадкой
Размеры террасы могут быть совершенно ясны, а право на неё ещё требует проверки. Покупателю важно знать основание и пределы пользования: где проходит граница доступной ему площадки, какие условия действуют и чем они подтверждены.
Границы площадки и общие конструкции дома
Крыши и общие конструкции многоквартирного дома входят в общее имущество собственников помещений. Терраса над нижним этажом устроена на кровле, которая продолжает обслуживать дом.
При этом нельзя объявлять любую террасу целиком общей или целиком личной. Нужно различать саму площадку и общие конструкции под ней. Человек может пользоваться террасой при квартире, тогда как конструкции под ней остаются общим имуществом. Конкретные права устанавливают по документам; внешний вид настила их не подтверждает.
ЕГРН, Единый государственный реестр недвижимости, содержит зарегистрированные сведения об объектах и правах на них. Для проверки квартиры полезно разобраться, какую выписку из ЕГРН получить. Сведения о зарегистрированном объекте затем сопоставляют с документами, определяющими пользование площадкой.
Для этой проверки запросите:
- план и описание продаваемого объекта;
- сведения о зарегистрированном праве и площади;
- документ, устанавливающий основание пользования площадкой, её границы и ограничения;
- решение общего собрания собственников, если именно оно служит таким основанием;
- документы на изменения, если фактическое устройство отличается от первоначального.
Право пользования и личная собственность
Общее имущество может быть передано в пользование иным лицам по решению общего собрания собственников, если права и законные интересы других лиц не нарушаются. Переданное в пользование имущество остаётся в общей собственности. Разрешение пользоваться площадкой не даёт права распоряжаться всей крышей.
Дверь из квартиры позволяет выйти на террасу. Она не подтверждает исключительное право на кровлю и не показывает, где заканчивается разрешённая вам площадка.
Если основанием служит решение собрания, в нём важно прочитать, кому предоставлено право пользования, какой территории оно касается и какие условия предусмотрены. При смене владельца квартиры нужно выяснить, сможет ли покупатель пользоваться площадкой и на каких условиях. Если речь о готовой законной площадке, нельзя заранее утверждать, что каждая продажа квартиры обязательно потребует нового собрания.
Насколько терраса или веранда удобна для ваших задач
Полезные размеры важнее красивого общего метража. Я бы представляла здесь обычный день: выйти с чашкой, сесть за стол, потом вернуться в квартиру, не переставляя мебель. В таком простом представлении о жизни на площадке становятся заметны ограничения, которые легко пропустить на фотографии.
Выход, проходы и место для мебели
Если вы хотите поставить стол и сиденья, на осмотре важно выяснить, поместится ли мебель и останется ли проход, которым удобно пользоваться.
На месте стоит:
- Измерить участок, где действительно можно расположить мебель.
- Проверить, куда открывается дверь и какое пространство она занимает.
- Представить, сколько места займут стол и сиденья, когда человек уже сидит.
- Пройти от выхода к предполагаемому месту отдыха и обратно.
Проверяя место для мебели, учитывайте и проходы. Даже достаточно широкий участок бывает неудобным, если открытая дверь перекрывает путь к столу. Записанные размеры и положение двери позволяют судить об этом точнее, чем впечатление от пустой площадки.
Не торопимся: если удобство появляется лишь после переноса выхода или изменения ограждений, нужно оценить пространство в том виде, который подтверждён документами, и выяснить, допустимо ли желаемое изменение.
Погода и просматриваемость площадки
На осмотре стоит посмотреть, откуда площадку видят соседи, что находится над ней и рядом, насколько она защищена от осадков и ветра. Приватность нельзя установить по рекламной фотографии. Присядьте там, где предполагаете отдыхать: с этой точки окружающие окна и площадки могут выглядеть иначе.
Тишину тоже оценивают на месте, с учётом времени посещения. Короткий просмотр позволяет услышать, что происходит сейчас, но обещать постоянную тишину по нему нельзя. Вид имеет смысл оценивать с вашего будущего места отдыха: продавец мог выбрать для фотографии самый удачный ракурс.
Обычный осмотр помогает понять бытовое удобство. Он не заменяет инженерного обследования и не подтверждает допустимость тяжёлого оборудования. Если состояние конструкций вызывает вопросы или видны следы повреждений, нужно обратиться к профильному специалисту.
Кто обслуживает площадку и как получают доступ к кровле
До сделки должны быть понятны работы, исполнители и порядок доступа по документам конкретного дома. По одному названию площадки нельзя определить обязанности владельца квартиры и управляющей организации.
Попросите ответить на следующие вопросы и показать документы, которые подтверждают ответы:
- Какие работы по обслуживанию площадки и расположенных под ней конструкций предусмотрены?
- Кто выполняет эти работы и какие обязанности возлагаются на пользователя?
- Какие расходы связаны с этими обязанностями?
- Предусмотрен ли доступ к общим конструкциям через площадку и как его организуют?
- Кому сообщать о повреждениях и кто рассматривает такие обращения?
Уборка поверхности, обслуживание настила и работы с общей кровлей могут относиться к разным частям пространства. Нельзя автоматически возложить всё на собственника квартиры или рассчитывать, что любой ремонт выполнит управляющая организация. Порядок нужно выяснить для этого дома и этой площадки.
Если через террасу предусмотрен доступ для обслуживания общих конструкций, его условия влияют на повседневное пользование. Лучше знать их до расстановки мебели: тогда будет понятно, как сохранить необходимый доступ к общим конструкциям.
Можно ли остеклить террасу или превратить веранду в комнату
Универсального разрешения на такую переделку нет. Возможность остекления, отопления или присоединения устанавливают по проекту, характеру работ и правовому режиму пространства. Квартиру разумно оценивать с учётом того, что законно существует сейчас. Если выбор зависит от будущей переделки, её допустимость должна быть проверена до покупки.
Документы на уже выполненные изменения
Когда площадка уже остеклена или утеплена, нужно сопоставить документы на выполненные работы с её фактическим устройством. Давность остекления не отвечает на главный вопрос: предусмотрено ли оно документами и подтверждено ли оформление изменений.
Особого внимания заслуживает пространство, которое показывают как продолжение квартиры. Тёплый воздух, хорошая отделка и установленное отопление не подтверждают законное превращение веранды в жилую комнату.
Если продавец не может объяснить расхождение между планом и тем, что вы видите, правовой статус переделки остаётся неясным. На вашем месте я бы не считала это мелкой формальностью: дополнительная комната может стать главным основанием для покупки, хотя документы её не подтверждают.
Проверка будущего остекления, отопления и присоединения
Перепланировка включает изменение границ, площади или внутренней планировки помещения, а также образование новых помещений в установленном законом смысле. Она требует предусмотренного оформления и изменения сведений реестра либо учёта и регистрации образованных помещений.
Если предполагаемые работы относятся к перепланировке, нужно согласование с уполномоченным органом на основании его решения. Разобраться с этой процедурой поможет материал о том, как оформить перепланировку квартиры. Однако закрытие или присоединение площадки может относиться к реконструкции и затрагивать общее имущество, поэтому проверки только по правилам перепланировки недостаточно.
Перед устройством остекления, навеса, отопления, присоединением площадки или размещением тяжёлого оборудования стоит обсудить замысел с профильным специалистом и показать ему проект. Нужно установить, какие конструкции затрагиваются, какой вид работ предполагается и какие правовые основания понадобятся. Заранее считать такие изменения обычным декором нельзя.
При реконструкции, уменьшающей размер общего имущества дома, требуется согласие всех собственников помещений. Это условие относится именно к уменьшению общего имущества. Оно не распространяется автоматически на повседневное пользование готовой площадкой и не отменяет других необходимых документов для работ.
Что проверить в предложении квартиры перед покупкой
К моменту решения должны быть ясны устройство пространства, подтверждённое право на него и его пригодность для вашей задачи. Обещания продавца удобно сопоставить с тем, что можно увидеть, прочитать в документах или выяснить у специалиста.
| Обещание в объявлении | Что сопоставить | Что остаётся неизвестным без проверки |
|---|---|---|
| Дополнительные метры квартиры | Обозначение площади, договор, план и зарегистрированные сведения | Что включает заявленный метраж |
| Собственная терраса с выходом из квартиры | Границы объекта, основание и пределы пользования | Какие права на площадку подтверждены |
| Удобное место для отдыха | Выход, проходы, полезные размеры, защита от осадков и ветра, просматриваемость | Подходит ли площадка для вашей задачи |
| Остеклённое или утеплённое пространство | Проектное устройство и документы на выполненные изменения | Подтверждены ли переделка и назначение помещения |
| Можно сделать комнату | Проект, характер будущих работ и правовой режим площадки: проверку проводят вместе со специалистом | Допустимо ли желаемое изменение |
| Обслуживание площадки организовано | Документы дома о работах, исполнителях и доступе к конструкциям | Какие обязанности и расходы относятся к пользователю |
Итого
- Площадка подходит уже сейчас, её устройство и право пользования подтверждены: можно оценивать квартиру с учётом понятного вам дополнительного пространства.
- Формат подходит, но площадь, право пользования или оформление прошлых изменений неясны: для решения нужны документы и объяснение расхождений.
- Покупка имеет смысл для вас только после превращения площадки в комнату: решение лучше отложить до проверки допустимости работ. Иначе квартира будет выбрана ради результата, который пока никто не подтвердил.
Частые вопросы
Терраса с навесом считается верандой?
Нет. Терраса может иметь покрытие и оставаться открытой площадкой без остекления. Веранда по техническому определению является застеклённым сезонным неотапливаемым помещением. Один навес не меняет формат пространства.
Можно ли остеклить террасу в квартире?
Универсального разрешения нет. Вместе со специалистом нужно проверить проект, характер работ и правовой режим площадки. Остекление может затрагивать общее имущество или относиться к реконструкции, поэтому проверки только по правилам перепланировки недостаточно.
Входят ли терраса и веранда в общую площадь квартиры?
В общую площадь жилого помещения они не входят. Если в объявлении или договоре указан иной метраж, выясните, что он включает и какими документами подтверждён. Правило о площади не устанавливает цену договора.
Отдельный выход на террасу даёт право на всю крышу?
Нет. Выход обеспечивает доступ. Границы площадки и основание пользования нужно подтвердить документами; общая кровля и конструкции дома не становятся личными из-за двери в вашей квартире.
Можно ли пользоваться верандой круглый год?
Техническое определение описывает сезонное неотапливаемое помещение. Возможность комфортного использования круглый год нельзя обещать по названию. Если владелец установил отопление, это ещё не подтверждает, что веранда законно оформлена как жилая комната.
Может ли терраса находиться не на последнем этаже?
Да. Терраса может располагаться на кровле нижнего этажа. Конкретное устройство и границы нужно смотреть по проекту дома. Такое расположение не разрешает владельцу квартиры самостоятельно занять остальную крышу.
