Готовая квартира подходит для ипотеки, когда её можно законно передать в залог и выбранный кредитор согласовал её по вашей программе. Залог обеспечивает возврат кредита, поэтому банк рассматривает и заёмщика, и недвижимость.
Если жильё уже выбрано, нужен ответ по конкретной квартире. До оплаты оценки я бы выяснила три вещи: что именно продают, совпадает ли квартира с документами и какие вопросы остались у банка. С такими записями понятнее, за какую услугу платить и что ещё рано считать решённым.
Содержание 8 разделов
С чего начать проверку готовой квартиры для ипотеки
Сопоставляйте квартиру с условиями своей программы. Слова продавца о возможности ипотеки ещё предстоит проверить. Распишем по пунктам:
- Допустим ли залог по закону? Здесь важны вид недвижимости, зарегистрированное право и применимые ограничения.
- Одобрен ли заёмщик? Это решение по человеку, его заявке и условиям кредитования.
- Согласован ли объект? Здесь рассматривают выбранную квартиру, её документы и соответствие программе.
Решению по заявке посвящён материал о том, что означает одобрение ипотеки. Здесь сосредоточимся на жилье.
Даже если квартиру можно законно заложить, банк не обязан выдать кредит на её покупку. Исключение составляют случаи, когда обязанность заключить договор следует из закона или добровольно принятого обязательства. Тогда свобода договора не даёт банку оснований для произвольного отказа.
Попросите банк предоставить действующие требования вашей программы и пояснить, какие сведения нужны для рассмотрения квартиры. Уточните, что банк уже рассмотрел: тип жилья в целом или конкретную квартиру. Запишите, какие документы ещё потребуются и до какого момента полученный ответ применим.
Квартира, комната или доля: что именно продают
Начните с предмета покупки. На просмотре вы видите помещение, в котором собираетесь жить. В документах нужно установить, какое имущество или право вам передают. Именно с этим описанием предстоит обращаться к кредитору.
Квартира целиком, комната и доля в праве
Доля в праве и комната различаются. Доля показывает объём права собственности; комната представляет собой помещение. Если продавец показывает комнату, из этого ещё нельзя заключить, что по документам вы покупаете именно её.
| Что продают | Что установить по документам | Что спросить у банка |
|---|---|---|
| Квартиру целиком | Покупаете ли вы всю квартиру, описанную в документах | Принимает ли программа такую квартиру |
| Комнату | Как описано помещение, право на которое вам передают | Рассматривает ли программа покупку именно этой комнаты |
| Долю в праве собственности | Какое право и в каком объёме вы приобретаете | Рассматривает ли программа такую сделку с долей |
Закон предусматривает ипотеку частей квартир, состоящих из изолированных комнат. Из этой нормы нельзя заключить, что банк выдаст кредит на любую долю.
Назначение помещения и рекламное название
Статус помещения подтверждают документы. Мебель и ремонт не превращают нежилой объект в квартиру, даже если в объявлении его называют студией.
Помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Но возможность передать их в залог ещё не подтверждает доступность обычной жилищной или льготной программы. Передайте банку документальное описание объекта: привычного рекламного названия для такого ответа недостаточно.
Для жилых домов и квартир в государственной или муниципальной собственности действует прямой запрет: их ипотека не допускается.
Какие документы сопоставить по выбранной квартире
Заведите карточку квартиры с открытыми вопросами. В ней удобно сопоставить документы с увиденным на просмотре и отметить, чего не хватает до заказа платных услуг. Отделяйте подтверждённые сведения от вопросов, на которые ещё нет ответа.
ЕГРН, Единый государственный реестр недвижимости, содержит сведения об объектах и зарегистрированных правах. Обременение ограничивает осуществление права на квартиру. Например, квартира уже может находиться в залоге. Значение такого обстоятельства нужно разбирать применительно к вашей сделке.
Ниже образец карточки для заполнения по документам продавца и результатам осмотра.
| Что проверяют | С чем сопоставляют | Что записывают при расхождении или пробеле | У кого запрашивают ответ |
|---|---|---|---|
| Адрес и описание квартиры | Документы на объект, адрес, кадастровый номер и другие характеристики | Какие сведения не совпадают | Продавец предоставляет документы; по ним выясняют причину расхождения |
| Вид и назначение помещения | Документы на объект и предложение продавца | Совпадает ли предложение с видом и назначением объекта | Продавец предоставляет документы; банк отвечает о применимости программы |
| Зарегистрированное право | Сведения ЕГРН и документ, на основании которого возникло право | Что подтверждено и какого документа не хватает | Продавец предоставляет документы; правовые вопросы разбирает специалист |
| Ограничения и обременения | Сведения о конкретном ограничении и связанные с ним документы | Какое ограничение обнаружено и что о нём неизвестно | Специалист отвечает по правовому вопросу; банк уточняет условия кредита |
| Согласия и разрешения | Обстоятельства сделки и относящиеся к ним документы | Нужен ли документ в этой ситуации и представлен ли он | Специалист, а при необходимости уполномоченное лицо или орган |
| Планировка | Фактическое расположение помещений, актуальный план и документы об изменениях | Какое отличие обнаружено или чего не хватает для сравнения | Продавец предоставляет документы; изменения оценивает профильный специалист |
Адрес, кадастровый номер и характеристики квартиры
По кадастровому номеру можно проверить, относятся ли разные документы к одному объекту. Также сверяйте местонахождение и описание квартиры. Предмет ипотеки должен быть описан достаточно точно, чтобы его можно было установить.
При расхождении адреса или описания выпишите конкретные формулировки из документов. Тогда продавцу или специалисту можно будет задать точный вопрос: почему сведения различаются.
Право собственности, ограничения и согласия
Выписка и документ-основание нужны для разных проверок. Сведения о зарегистрированном праве сопоставляют с документом, на основании которого оно возникло. Получение выписки не заменяет изучения этого документа.
Выписки тоже бывают разными: об основных характеристиках и зарегистрированных правах, об объекте недвижимости, о переходе прав. Выбирайте вид выписки с учётом того, какие сведения собираетесь проверить. Разобраться поможет материал о том, какую выписку из ЕГРН выбрать. При этом не рассчитывайте, что любой заявитель получит все сведения о собственнике.
Если для отчуждения имущества требуется согласие или разрешение другого лица либо органа, такое же согласие или разрешение требуется для договорной ипотеки. Закон предусматривает исключение для ипотеки в силу закона: такой залог возникает на предусмотренном законом основании. Как это правило применяется к вашей сделке, нужно выяснять по её обстоятельствам.
Полная проверка квартиры перед покупкой шире согласования залога.
Перепланировка: совпадает ли квартира с документами
Если помещения расположены иначе, чем указано в актуальных документах, нужно выяснить, что изменили и как оформили работы. Я бы не стала идти на дальнейшие расходы в надежде разобраться с этим после покупки.
Почему совпадения площади недостаточно
Перепланировка может менять внутреннее расположение помещений при прежней общей площади и прежних границах квартиры. Поэтому одного сравнения квадратных метров для проверки мало.
Переустройство касается установки, замены или переноса инженерных сетей и оборудования, требующих изменения технического паспорта. Обычная перестановка мебели к таким работам не приравнивается.
На просмотре сопоставьте расположение помещений с планом и запишите видимые отличия. Окончательную правовую оценку этих изменений оставьте профильному специалисту.
Какие документы нужны при обнаружении изменений
Попросите у продавца актуальные документы на квартиру. Если в ней проводили работы, понадобятся также согласованный проект и документы, подтверждающие законное основание работ и их завершение. С профильным специалистом выясните, какие именно материалы должны быть в вашем случае.
Нужно проверить основание для работ и то, соответствуют ли выполненные работы согласованному проекту. Самовольными признаются изменения, проведённые без предусмотренного основания либо с нарушением проекта. По результатам перепланировки нужно также выяснить, какие сведения ЕГРН следует изменить и нужны ли кадастровые действия.
Собрав документы об изменениях, уточните у банка, принимает ли программа именно такую квартиру и какие вопросы к её плану ещё остались.
Состояние дома и условия страхования залога
Возраст дома ещё не даёт ответа о возможности ипотеки. Старый дом не стоит отбрасывать без проверки; новое здание тоже требует согласования. Условия по материалу и состоянию дома выясняйте для своей программы и выбранного адреса. Процент износа из чужого обзора не подтверждает, что ваш кредитор согласует квартиру.
У каждой проверки своя задача:
- На осмотре вы замечаете видимые дефекты и записываете вопросы.
- Если требуется техническое заключение, выясняете, что оно должно содержать и кто его подготовит.
- Условия страхования уточняете применительно к выбранному залогу.
- Банк решает, принимает ли объект по программе.
Ремонт внутри квартиры не даёт полной картины состояния дома. Если на просмотре появились сомнения, опишите, что именно вас насторожило. По конкретному описанию можно выяснять, нужны ли дополнительные документы или обследование.
До их заказа спросите у банка, какие требования относятся к этому дому, каких подтверждений не хватает и как выяснить возможность страхования квартиры на условиях программы. Уточните, кто должен подготовить материалы и будет ли их достаточно для продолжения рассмотрения.
Цена квартиры, оценка и сумма ипотечного кредита
Цена продавца не подтверждает сумму, которую банк даст на покупку. При подготовке сделки различайте несколько денежных величин: у каждой своё назначение.
| Величина | На какой вопрос отвечает | Что требуется выяснить |
|---|---|---|
| Цена продавца | За какую сумму продавец предлагает купить квартиру | Какую цену стороны обсуждают для сделки |
| Оценка предмета ипотеки | В какую сумму оценено имущество, передаваемое в залог | Как её определяют и принимают для этой сделки |
| Сумма кредита | Сколько банк предоставит для финансирования покупки | Какую сумму подтвердят по выбранной квартире и условиям программы |
Оценка предмета ипотеки определяется по соглашению сторон в соответствии с законодательством и указывается в договоре в денежном выражении. Эта норма не устанавливает единых для всех банков требований к отчёту, его составителю или сроку принятия оценки.
Что уточнить до заказа оценки
До оплаты выясните, какие материалы по оценке принимает банк:
- Какие документы нужно предоставить?
- Кто может их подготовить?
- Какие сведения о квартире потребуются?
- Сколько стоят подготовка и возможное дополнение материалов?
- Как долго банк будет принимать эти документы и когда оценку придётся обновлять?
Уточните также, на каком этапе заказывать оценку. До оплаты согласуйте с банком требования к документам по оценке. Материалы, которые продавец или посредник использовал в другой сделке, могут не подойти для вашей.
Если оценка отличается от цены продавца
Попросите банк подтвердить сумму кредита и оставшиеся условия при полученной оценке. После этого вернитесь к бюджету покупки: сколько собственных денег потребуется и сохраняется ли возможность сделки.
Не рассчитывайте, что любое снижение оценки меняет первый взнос по одной общей формуле. Сначала нужны условия финансирования, применимые к вашей квартире. До подтверждения предполагаемую сумму кредита нельзя считать доступными деньгами.
Когда параметры известны, общую нагрузку на бюджет можно разобрать по материалу об ипотеке на готовое жильё.
Как получить ответ банка по выбранной квартире
Передайте согласованный с кредитором набор документов и вопросы из карточки. Называйте конкретное обстоятельство: какого документа не хватает, какое ограничение обнаружено, чем фактическая планировка отличается от плана или какое требование к оценке осталось непонятным.
В полученном ответе проверьте:
- Какой объект рассмотрен: совпадают ли адрес и другие сведения о квартире.
- Что уже подтверждено и какие документы ещё нужны.
- Какие условия ещё нужно выполнить для согласования квартиры и финансирования покупки.
- До какого момента ответ применим и что потребует повторного рассмотрения.
Если запрошен дополнительный документ, запишите, кто его предоставляет и на какой вопрос он должен ответить. До получения ответа эту часть согласования рано считать завершённой.
При смене квартиры запросите подтверждение по новому объекту. Ответ по прежнему адресу не подтверждает характеристики и приемлемость другого жилья. Какие действия потребуются дальше, уточните у кредитора.
Положительное решение о залоге не гарантирует покупателю безопасность сделки. Прежде чем принимать обязательства, получите ответы на оставшиеся вопросы о праве на квартиру и её истории.
Итого
К концу проверки у вас должны быть карточка конкретной квартиры, применимые требования программы и ответ кредитора с оставшимися условиями. Если ещё непонятно, что продают, почему расходятся документы или какую сумму дадут на покупку, выясните это до дальнейших расходов.
Частые вопросы
Как узнать, подходит ли квартира для ипотеки?
Установите по документам, что продают, сопоставьте сведения о квартире, праве и планировке. Затем запросите требования выбранной программы и ответ кредитора по этому объекту. Одобрение заёмщика не подтверждает согласование квартиры.
Можно ли купить в ипотеку комнату или долю в квартире?
Закон предусматривает ипотеку частей квартир из изолированных комнат. Комната и доля в праве собственности различаются, поэтому возможность кредита нужно уточнять для конкретного предмета покупки. Из этой нормы нельзя заключить, что банк примет в залог любую долю.
Подходит ли для ипотеки квартира с перепланировкой?
Выясните, какие работы выполнены, как они оформлены и принимает ли такой объект выбранная программа. Внутренняя планировка могла измениться при прежней площади. Положительный ответ кредитора не заменяет законного оформления изменений.
Подойдёт ли для ипотеки квартира в старом доме?
По одному возрасту дома решить нельзя. Запросите применимые требования к дому и состоянию жилья, уточните необходимые документы и условия страхования залога. Старый дом требует проверки по выбранному адресу; новый тоже нельзя считать заранее согласованным.
Что делать, если оценка квартиры ниже цены продавца?
Уточните у кредитора сумму кредита и оставшиеся условия по этой квартире. Затем посчитайте, сколько собственных денег потребуется для покупки и хватает ли ваших накоплений. Опирайтесь на сумму, которую банк подтвердил с учётом полученной оценки.
Нужно ли снова согласовывать квартиру для ипотеки после смены адреса?
Запросите подтверждение по новой квартире. Ответ по прежнему объекту не устанавливает соответствие другого жилья условиям программы. У своего кредитора уточните, какие документы нужно передать повторно и какие решения сохраняются.
