Балкон и лоджия не входят в общую площадь жилого помещения по Жилищному кодексу (ЖК). В неё входят комнаты и вспомогательные помещения квартиры: кухня, коридор, ванная. Но в объявлении или строительных документах при расчёте площади могут учитывать и другие помещения.
Для покупателя ответ про балкон лишь начало. Дальше нужно разобраться, какую площадь ему показывают и как по ней определили цену. Разные числа в документах ещё не доказывают, что застройщик недодал метры или покупатель переплатил.
По договору участия в долевом строительстве (ДДУ) покупатель оплачивает будущую квартиру, а застройщик обязуется передать её после строительства. Здесь стоит читать характеристики квартиры вместе с условием о цене. Метраж описывает объект, а денежная сумма показывает, сколько за него предстоит заплатить.
Содержание 7 разделов
Входят ли балкон и лоджия в общую площадь квартиры
Нет. Часть 5 статьи 15 Жилищного кодекса исключает из общей площади жилого помещения балконы, лоджии, веранды и террасы. Вспомогательные помещения, которые служат бытовым нуждам жильцов, учитываются. Поэтому общая площадь квартиры больше суммы площадей её жилых комнат.
Для сравнения квартир это даёт понятное правило: кухня входит в общую площадь по ЖК, балкон исключён. Прибавив балкон, вы получите другую величину. Если продавец показывает такую сумму, попросите объяснить её состав до сравнения с другими предложениями.
Есть и вопрос планировки. Большое число в объявлении ещё не показывает, сколько места приходится на комнаты, кухню и остальные помещения внутри квартиры. План с площадями помещений позволяет разобраться в этом точнее.
Правило о площади не решает вопрос о принадлежности конструкций. Исключение балкона из расчёта не позволяет объявить весь балкон общим имуществом дома. У нормы конкретная задача: определить, площади каких помещений складываются в общую площадь жилого помещения.
Какая площадь указана в документах и объявлении
Для каждого значения площади выясните название поля и состав учтённых помещений. Даже общая площадь в проектном документе и общая площадь готовой квартиры могут рассчитываться по-разному. Пока состав не установлен, вычитать одну величину из другой рано.
| Какая площадь | Что учитывается | Где смотреть | Что выяснить |
|---|---|---|---|
| Общая площадь жилого помещения по ЖК | Комнаты и вспомогательные помещения без балконов, лоджий, веранд и террас | Документ с общей площадью готовой квартиры | Определено ли число по этому правилу |
| Проектное поле общей площади объекта | В этом поле учитываются отапливаемые помещения, а также предусмотренные проектом внешние помещения, холодные кладовые и тамбуры | Соответствующее поле проектной декларации | Какие помещения вошли в итоговую сумму |
| Общая приведённая площадь | Общая площадь жилого помещения плюс площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами | Условие ДДУ о расчёте цены | Использует ли договор эту величину и как её рассчитывает |
| Площадь в объявлении | Состав нужно уточнить у продавца | Объявление и документ, на который ссылается продавец | Включён ли балкон или лоджия и откуда взято число |
Проектная площадь и площадь готовой квартиры
Проектная декларация описывает характеристики строительного проекта. В рассматриваемом поле общей площади жилого объекта складываются проектные площади отапливаемых помещений, лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров.
Для общей площади готовой квартиры действует правило ЖК: перечисленные в нём внешние помещения исключаются. Поэтому в проектном документе и передаточном акте могут оказаться разные числа, даже если изменение размеров квартиры не установлено.
Но применимость этого объяснения к вашему ДДУ ещё нужно установить. Найдите название площади и пояснение к ней. Если договор отсылает к проектной декларации или приложению с планом, прочитайте соответствующее поле и приложение вместе с договором. Тогда будет понятно, какие помещения учтены в договорном числе.
Со старыми и техническими документами поможет разбор документов БТИ на квартиру. БТИ, бюро технической инвентаризации, занимается техническим учётом недвижимости. Прежде чем брать площадь из документа для сравнения цены, выясните назначение этого документа.
Общая приведённая площадь и площадь в объявлении
Общая приведённая площадь используется в предусмотренном законом способе определения цены ДДУ. Она складывается из общей площади жилого помещения и площадей названных внешних помещений с понижающими коэффициентами. Коэффициент задаёт долю площади такого помещения, которая участвует в расчёте.
Противоречия здесь нет. Норма ЖК задаёт состав общей площади жилого помещения. Условие о цене определяет денежную сумму. Если смешать эти вопросы, участие балкона в расчёте цены легко принять за ошибку в общей площади.
Одного прибавления площади балкона недостаточно, чтобы назвать площадь приведённой. Простое сложение и расчёт с коэффициентами дают разные величины. Способ расчёта устанавливают по условиям договора; совпадение итогового числа с площадью в объявлении не подтверждает, что в объявлении использована та же формула.
Как балкон и лоджия учитываются в цене ДДУ
Цена договора выражается в деньгах. Площадь может использоваться для расчёта этой суммы. Часть 1 статьи 5 закона № 214-ФЗ допускает расчёт через общую приведённую площадь при наличии лоджии, веранды, балкона или террасы. Применяется ли этот способ к вашей покупке, определяет условие конкретного договора.
Какое условие договора определяет цену
В разделе о цене найдите связь между полной суммой, стоимостью единицы площади и использованной площадью. Пояснения из приложения сопоставьте с основным текстом. Одна строка с метражом не позволяет проверить денежный расчёт.
Сначала установите, как стороны определили цену, затем проверьте расчёт по этому условию. Договорные условия подробнее разобраны в материале о проверке ДДУ и защите покупателя.
Цена метра при площади 50 и 53 м²: условный пример
Полную цену оставим прежней, поменяем только площадь, на которую её делим. Возьмём полностью вымышленную квартиру за 5 000 000 ₽. Общая площадь по ЖК составляет 50 м². Балкон площадью 3 м² указан дополнительно. Допустим, в объявлении эти площади сложили и получили 53 м².
| Основа расчёта | Площадь | Полная цена | Расчёт | Цена метра |
|---|---|---|---|---|
| Общая площадь жилого помещения без балкона | 50 м² | 5 000 000 ₽ | 5 000 000 / 50 | 100 000 ₽/м² |
| Площадь в объявлении с прибавленным балконом | 53 м² | 5 000 000 ₽ | 5 000 000 / 53 | 94 339,62 ₽/м² |
Во второй строке цена метра выглядит привлекательнее. По цифрам всё иначе: покупатель в обоих случаях заплатит 5 000 000 ₽. Стоимость метра снизилась, потому что ту же сумму разделили на большую площадь.
В этом примере 53 м² не являются общей приведённой площадью ДДУ. Здесь площади просто сложены, нормативные коэффициенты не применялись. Расчёт также не оценивает правильность конкретного объявления. Он показывает влияние знаменателя, то есть площади, на которую делят стоимость квартиры.
Для сравнения предложений выберите одинаковое правило учёта площади и пересчитайте цену метра. При этом балкон вполне может быть ценен для вас. Оценивайте его пользу, зная оба числа: размер квартиры без прибавления балкона и полную сумму покупки.
Что означает расхождение площади в ДДУ и акте передачи
Разница может возникнуть из-за разного состава учтённых помещений. Площадь в договоре, например, может соответствовать проектному полю с внешними помещениями. В акте приёма-передачи может стоять общая площадь готовой квартиры по ЖК. Прежде чем искать недостающие метры, выясните, совпадает ли состав сравниваемых площадей.
Акт приёма-передачи оформляет передачу квартиры от застройщика покупателю. Площадь из него нужно сопоставить с конкретным полем ДДУ. Если взять самое большое число из договора и самое маленькое из акта, разность ещё не докажет, что застройщик передал квартиру меньшей площади, чем предусмотрено договором.
Когда застройщик объясняет расхождение балконом, попросите показать площадь балкона и место, где она включена в расчёт. Объяснение должно соответствовать составу помещений и итоговым числам. Устного упоминания разных правил подсчёта недостаточно.
Если состав помещений одинаков, а значения площади различаются, объяснение про балкон вопрос не закрывает. Попросите указать, на каком основании получено каждое число.
Что проверить перед сравнением площади и цены квартиры
Результат проверки должен быть вполне конкретным: у каждого числа есть понятное основание. Запишите название площади, её значение и документ, из которого оно взято. Тогда продавцу можно будет показать точное место, требующее объяснения.
Какие сведения выписать из объявления и документов
Для рассматриваемой квартиры выпишите:
- Точное название поля площади в объявлении, ДДУ, проектном документе или акте.
- Общую площадь жилого помещения и площадь балкона или лоджии, если они указаны.
- Состав помещений, вошедших в каждую итоговую площадь.
- Название документа и место в нём, откуда взято число.
- Полную цену квартиры.
- Для ДДУ: пункт о цене, использованную площадь и описанный способ расчёта.
Если каких-то сведений пока нет, отметьте, что предстоит уточнить. Не восполняйте недостающие сведения догадками. Без пояснения к объявлению нельзя уверенно отнести указанную площадь ни к общей по ЖК, ни к приведённой для ДДУ.
Какой вопрос задать продавцу или застройщику
У продавца готовой квартиры спросите, какой документ подтверждает указанную площадь и включены ли в неё балкон или лоджия. Если число в объявлении получено сложением, попросите показать исходные площади. Так вы сможете пересчитать цену метра на понятной основе.
У застройщика выясните, какая площадь стоит в конкретном пункте ДДУ, из каких помещений она складывается и каким пунктом договора определена цена. Если в акте число другое, попросите объяснить связь между этими записями.
Когда разницу удалось объяснить, можно сопоставлять цену метра на одинаковой основе. Если объяснения нет, продолжайте уточнять записи в документах: основание для расчёта предполагаемой компенсации ещё не установлено.
Площадь решает лишь часть вопросов о покупке. Остальные документы стоит сверить по порядку проверки квартиры перед покупкой.
Итого
Сравнивайте полную стоимость квартир и цену метра на одинаковой основе. Причину разницы в площадях выясняйте по документам, проверяя состав учтённых помещений. Денежные последствия устанавливают по договору.
Частые вопросы
Входят ли балкон и лоджия в общую площадь квартиры?
Нет. Общая площадь жилого помещения по ЖК исключает балконы, лоджии, веранды и террасы. Для площади в проектных документах, договоре и объявлении нужно выяснять состав учтённых помещений.
Чем общая приведённая площадь отличается от общей площади квартиры?
При предусмотренном законом способе расчёта цены ДДУ общая приведённая площадь включает общую площадь жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами. При чтении договора эти величины нельзя подменять друг другом.
Всегда ли цену ДДУ считают по общей приведённой площади?
Нет. Закон допускает такой способ, но для конкретной покупки нужно соответствующее условие договора. В разделе о цене найдите площадь, которую использовали для определения денежной суммы.
Почему площадь в ДДУ и акте приёма-передачи различается?
Возможная причина в разном составе помещений. Проектные данные могут учитывать внешние помещения, а общая площадь готовой квартиры по ЖК их исключает. Причину конкретного расхождения устанавливают по названиям полей и пояснениям в документах.
Должен ли балкон быть бесплатным, если он не входит в общую площадь?
Правило об общей площади не устанавливает бесплатность балкона. Цена и способ её определения закреплены в договоре. Исключение балкона из площади по ЖК не даёт автоматического уменьшения согласованной суммы.
Можно ли сравнивать цену метра с учётом балкона и без него?
Для прямого сравнения пересчитайте стоимость метра по одинаковому правилу учёта площади и сопоставьте полные цены квартир. Более низкая цена метра при большей площади в знаменателе ещё не доказывает, что покупка обойдётся дешевле.
