Балкон, лоджия и терраса различаются по конструкции, хотя в объявлении о продаже их перечисляют одним списком. Разница видна в документах: у каждой конструкции своя строка и своя площадь. Разберём, что смотреть в бумагах до сделки и какие изменения можно согласовать. Правила учёта общей площади действуют по всей России; порядок ремонта и перепланировки рассмотрим на примере Москвы.
Содержание 7 разделов
Балкон, лоджия и терраса: три разные конструкции
Чем балкон отличается от лоджии по конструкции
Балкон и лоджия выглядят на фасаде похоже, но устроены по-разному. Балкон держится на плите, вынесенной за плоскость стены, и работает как вынесенная площадка. Лоджия встроена в объём дома, её основание связано с конструкциями здания. Разница видна на чертеже, и в объявлении о продаже она не отражается.
Конструкцию проверяют по документам. По фотографии её не определить. На поэтажном плане вычерчиваются в том числе лестницы, крыльца и балконы, и по линии контура видно, что именно вы покупаете. Как читать такой план и графы площади, разобрано в материале про экспликацию квартиры.
Чем терраса отличается от лоджии и от балкона
Терраса это открытая площадка, у которой нет стен и потолка. В многоквартирном доме она устраивается на эксплуатируемой кровле, то есть на верхнем уровне здания, а не на фасаде.
В Москве навес над террасой делают по проекту. Он должен оставаться в её границах, без увеличения высоты здания, создания помещения, надстройки стен, установки отопления, инженерного и санитарно-технического оборудования. Эти ограничения важны, если вы рассчитываете со временем превратить открытую площадку в жилую комнату.
В таблице правила учёта площади общероссийские, а требования к работам приведены для Москвы по постановлению № 508-ПП.
| Признак | Балкон | Лоджия | Терраса |
|---|---|---|---|
| Где устроена | Вынесена за плоскость фасада на плите | Встроена в объём дома | Открытая площадка, обычно на эксплуатируемой кровле |
| Входит ли в общую площадь квартиры | Нет | Нет | Нет |
| Остекление и навес | Остекление относится к отделочному ремонту | То же | Навес по проекту, в границах террасы |
| Увеличение площади | На вторых и выше этажах не допускается | На вторых и выше этажах не допускается | Создание помещения не допускается |
| Объединение с комнатой | Не допускается | Не допускается | Не допускается |
| Радиаторы общедомовой системы | Перенос не допускается | Перенос не допускается | Перенос не допускается |
Почему метр в объявлении и метр в документах не совпадают
Что закон говорит о площади жилого помещения
Пятая часть статьи 15 Жилищного кодекса отвечает на этот вопрос прямо. Общая площадь жилого помещения складывается из площадей всех его частей, включая вспомогательные помещения, но без балконов, лоджий, веранд и террас.
У балкона и лоджии в документах своя строка. Подробнее об учёте этих площадей рассказано в материале про общую площадь квартиры.
Как балкон и лоджия попадают в цену метра
Допустим, квартира стоит 12 млн рублей, её общая площадь по ЕГРН составляет 60 м², а площадь балкона ещё 5 м². Если продавец сложил их и указал в объявлении 65 м², цена метра получится около 184 600 рублей.
По цифрам всё иначе, если взять общую площадь из ЕГРН: 12 млн рублей, разделённые на 60 м², дают 200 000 рублей за метр. Квартира и её цена не изменились. Разницу создала площадь, на которую делили стоимость.
Остекление и перепланировка: где проходит граница
Ниже разобраны московские правила по постановлению № 508-ПП. В другом городе до заказа работ проверьте местный перечень согласуемых и запрещённых изменений в органе, который согласовывает перепланировку.
Что можно сделать без согласования
Остекление балкона и лоджии в Москве отнесено к отделочному, то есть косметическому, ремонту и не требует проекта и согласования. Исключение касается домов, являющихся объектами культурного наследия, в том числе выявленными: на них это освобождение не распространяется, а замену окон проводят с разрешения.
Для допустимых работ по перепланировке, которые не входят в московские перечни работ с предварительным согласованием, предусмотрено оформление акта после их завершения. Запрещённые изменения под этот порядок не подпадают: отсутствие работы в перечне предварительного согласования ещё не разрешает её выполнять. Перед подписанием договора с подрядчиком определите, что именно он будет менять и какой порядок оформления нужен. Разбор работ есть в материале про остекление балкона.
Что считается перепланировкой
Жилищный кодекс разделяет два понятия, и их важно не путать. Переустройство это установка, замена или перенос инженерных сетей и оборудования, из-за которых в технический паспорт вносят изменения. Перепланировка это изменение границ, площади или внутренней планировки помещения, и её результат вносят в сведения ЕГРН.
Всё, что меняет форму балкона или лоджии, попадает под перепланировку. Увеличить площадь лоджии или балкона на втором и выше этаже нельзя, объединить их с комнатой нельзя, перенести туда радиаторы общедомовой системы отопления нельзя. Пристройку балкона на первом этаже разбираем ниже.
| Что делаем | Как это называется | Нужен ли проект и согласование |
|---|---|---|
| Заменить остекление балкона или лоджии | Отделочный, то есть косметический, ремонт | Нет, кроме домов, являющихся объектами культурного наследия, в том числе выявленными |
| Изменить форму оконного или дверного проёма | Работа, требующая согласования | Да |
| Увеличить площадь лоджии или балкона на втором и выше этаже | Не допускается | Проект не поможет |
| Объединить балкон, лоджию или террасу с комнатой | Не допускается | Проект не поможет |
| Перенести радиатор общедомовой системы на балкон | Не допускается | Проект не поможет |
| Поставить навес на террасе без увеличения высоты здания | Проектное решение | Да |
| Создать помещение на террасе или увеличить высоту здания | Не допускается | Проект не поможет |
Что проверить в документах квартиры
Сведения из ЕГРН: что смотреть по адресу и кадастровому номеру
Минимальные сведения об объекте можно получить бесплатно. В сервисе Росреестра Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online по адресу или кадастровому номеру видны площадь, кадастровая стоимость, а также наличие или отсутствие прав и ограничений по квартире.
Этого хватает для первого вопроса, совпадает ли площадь с объявлением. Дальше понадобятся документы технического учёта, по ним и видно планировку.
Поэтажный план, экспликация и технический паспорт
Поэтажный план показывает фактическую планировку: стены, перегородки, двери, окна, санузлы и другие элементы. Экспликация содержит характеристики помещений, это площадь, назначение, высота и иные технические параметры. Технический паспорт квартиры остаётся основным документом технического учёта недвижимости, в нём официальные характеристики объекта: площадь, планировка, состав помещений, назначение и технические параметры.
Документы рабочие, их используют при согласовании перепланировки, оформлении ипотеки, в сделках и при оценке имущества.
Чёрные и красные линии
Самый наглядный признак виден сразу. Актуальный технический паспорт или поэтажный план в чёрных линиях говорят о том, что в квартире нет незаконных перепланировок. Красные линии в этих документах означают, что собственник изменил конфигурацию помещений без получения разрешения в жилищной инспекции.
| Документ | Что смотреть | О чём это говорит |
|---|---|---|
| Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online | Площадь, кадастровая стоимость, права и ограничения | Совпадает ли площадь с той, что в объявлении |
| Технический паспорт | Площадь, планировка, состав помещений, назначение | Официальные характеристики квартиры |
| Поэтажный план с экспликацией | Контур, красные линии, площади по помещениям | Фактическая планировка и следы несогласованных работ |
| Технический план кадастрового инженера | Соответствие фактической планировки сведениям о помещении | Нужен, когда вносят изменения в сведения |
Первый этаж и кровля: два особых случая
Пункты этого раздела взяты из московского постановления № 508-ПП, в других городах перечень работ уточняют на месте.
Пристройка балкона на первом этаже: маршрут согласования
Пристройка балкона или лоджии на первом этаже это уже не ремонт. Маршрут выглядит так: поддержка соседей на общем собрании собственников, проектная документация от автора проекта дома и техническое заключение о допустимости и безопасности работ. Без проекта и заключения пристройка остаётся несогласованной, и разбираться с ней придётся покупателю.
Квартиру без проекта и заключения я бы не брал: прирост площади тут небольшой, а цена возможной проблемы выше.
В перечень работ, которые проводят по проекту, входит устройство балконов и лоджий на первых этажах без устройства фундаментов и помещений, в том числе подземных, под лоджиями и балконами, и без организации отопления. То есть лёгкий вариант на первом этаже возможен, но только по проекту.
Навес над террасой на кровле: что разрешено
Терраса в многоквартирном доме рассматривается как площадь на эксплуатируемой кровле. Создание навесов и остеклённых навесов в пределах существующих границ террасы, без увеличения высоты здания, без создания помещения, без оснащения отоплением, инженерным и санитарно-техническим оборудованием и без надстройки стен, идёт по проекту.
А вот вариант с увеличением высоты здания и с новым помещением под перечень проектных решений не попадает. И то же самое с переносом радиаторов общедомовой системы отопления на террасу: такой перенос не допускается. Если площадку на кровле продают как место для постоянной жизни, спросите, на каком основании и с каким проектом.
Кто отвечает за перепланировку и что делать, если её нашли
Чья это ответственность после покупки
Ответственность переходит вместе с квартирой. Самовольная перепланировка это изменение конфигурации комнат без оформления разрешения от государственных органов, и за неё предусмотрена административная ответственность в виде штрафа. Новый собственник несёт ответственность за неузаконенную перепланировку, выполненную предыдущим владельцем.
Именно поэтому документы смотрят до сделки, а не после. Красные линии и расхождение с поэтажным планом видны в бумагах, а штраф и требование привести квартиру в прежний вид придут к новому собственнику.
Куда обращаться, чтобы согласовать или узаконить
В Москве порядок такой. Проект перепланировки, если работа требует предварительного согласования, может составить только проектная организация, состоящая в саморегулируемой организации. Заявление о согласовании подают на сайте mos.ru, консультацию дают в территориальных жилищных инспекциях. Подробный порядок оформления разобран в материале про перепланировку квартиры.
По завершении работ собственник уведомляет орган, который согласовывал перепланировку, и прикладывает к уведомлению технический план перепланированного помещения. Готовит такой план кадастровый инженер, а сама перепланировка считается завершённой со дня внесения изменений в ЕГРН. Пока этой записи нет, перепланировка не завершена, и это ещё один повод не торопиться с расчётами.
Итого
- Балкон, лоджия и терраса это три разные конструкции, и в документах они считаются по-разному.
- Общая площадь квартиры по Жилищному кодексу складывается без балконов, лоджий, веранд и террас.
- В Москве остекление не требует согласования, кроме работ в домах, являющихся объектами культурного наследия, в том числе выявленными. Изменение формы проёмов согласовывают по проекту; увеличение площади балкона или лоджии на втором и выше этаже и объединение с комнатой запрещены.
- Проверять нужно сведения о помещении, поэтажный план с экспликацией и красные линии в документах.
- Ответственность за чужую несогласованную перепланировку переходит к новому собственнику.
Частые вопросы
Чем балкон отличается от лоджии
Балкон вынесен за плоскость фасада и держится на плите, лоджия встроена в объём дома. В площадь квартиры не входит ни то, ни другое: по Жилищному кодексу общая площадь жилого помещения складывается без балконов, лоджий, веранд и террас, поэтому в документах они стоят своей строкой.
Чем терраса отличается от лоджии и от балкона
Терраса представляет собой открытую площадку без стен и потолка, в многоквартирном доме она обычно устроена на эксплуатируемой кровле. В Москве навес над ней делают по проекту в пределах границ террасы, без увеличения высоты здания, создания помещения, надстройки стен, установки отопления, инженерного и санитарно-технического оборудования. Увеличивать высоту здания или создавать помещение на террасе нельзя.
Входит ли площадь балкона и лоджии в площадь квартиры
Нет. Пятая часть статьи 15 Жилищного кодекса говорит, что общая площадь жилого помещения состоит из площадей всех его частей, включая вспомогательные помещения, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Площадь балкона указывают своей строкой. Для сравнения цены метра используйте общую площадь квартиры из ЕГРН и проверьте, совпадает ли с ней площадь в объявлении.
Можно ли остеклить балкон или лоджию
В Москве остекление относится к отделочному, то есть косметическому, ремонту и выполняется без проекта и согласования. Исключение касается домов, являющихся объектами культурного наследия, в том числе выявленными: на них это освобождение не распространяется, а замену окон проводят с разрешения. Изменение формы оконных и дверных проёмов балкона и лоджии согласовывают по проекту. Для квартиры в другом городе до заказа работ проверьте местные требования к остеклению в органе согласования перепланировки.
Что такое перепланировка и как её согласуют
Перепланировка меняет границы, площадь или внутреннюю планировку помещения, и такой результат вносят в сведения ЕГРН. В Москве для работ с предварительным согласованием проект готовит проектная организация, состоящая в саморегулируемой организации, а заявление подают на сайте mos.ru. Для допустимых работ вне перечней предварительного согласования оформляют акт после завершения; запрещённые изменения таким способом оформить нельзя. По завершении перепланировки уведомляют орган, который её согласовывал, и прикладывают технический план кадастрового инженера. Перепланировка считается завершённой после внесения изменений в ЕГРН.
Что смотреть в ЕГРН и в техническом паспорте квартиры
Минимальный набор сведений о квартире даёт сервис Росреестра Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online: достаточно ввести адрес или кадастровый номер. В техническом паспорте и поэтажном плане с экспликацией видно фактическую планировку и площади, а красные линии говорят о том, что конфигурацию меняли без разрешения.
