Содержание 7 разделов
Балконная плита служит несущим основанием балкона и входит в общее имущество многоквартирного дома: собственники помещений владеют ею совместно. С плиткой, настилом, ограждением и козырьком придётся разбираться по каждому элементу. Весь балкон нельзя заранее считать общим или личным имуществом.
Если домом управляет управляющая компания (УК), она отвечает за надлежащее содержание общего имущества по закону и договору. При повреждении важно установить, что именно пострадало и какие работы нужны. Так вы сможете предметно обсудить с УК ремонт, а если вам предложат его оплатить, выяснить, за что и на каком основании начисляют плату.
Трещины и протечки балкона: когда нужен осмотр
Замеченное повреждение служит поводом запросить осмотр. Трещина, мокрое пятно или осыпающийся материал ещё не позволяют судить о состоянии всей конструкции. В обращении достаточно описать то, что вы видите; причину повреждения выясняют при осмотре и необходимом обследовании.
Начните с места: у балконной двери, на поверхности пола, снизу плиты, рядом с ограждением. Затем добавьте, что именно заметили и при каких обстоятельствах. Например, вода появляется после дождя. Эта подробность поможет разобраться, но назначать по ней ремонт гидроизоляции или обвинять соседей было бы преждевременно.
Балконная плита и покрытие пола
Несущую плиту и отделку над ней нужно различать. Балконные плиты прямо включены в ограждающие несущие конструкции общего имущества пунктом 2 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491.
Поэтому в обращении лучше уточнить, что вы называете полом: плитку, деревянный настил или саму конструкцию, на которой всё это находится. Повреждение покрытия ещё не свидетельствует о повреждении плиты, а правило о принадлежности плиты не распространяется автоматически на любую отделку.
Предположим, на балконе треснула плитка. Об этом стоит сообщить, но состояние несущей конструкции предстоит выяснить. Просите установить, затронута ли плита и какие элементы нуждаются в восстановлении. Самостоятельно вскрывать покрытие ради такой проверки не нужно.
Балконная плита остаётся общим имуществом, даже если выход на балкон есть только из одной квартиры. Критерий обслуживания нескольких помещений предусмотрен для ненесущих ограждающих конструкций. Переносить его на прямо названную балконную плиту нельзя. Если отказ в её осмотре объясняют лишь тем, что балконом пользуетесь вы, такое объяснение оставляет без внимания различие между конструкциями.
Перила, козырёк и остекление балкона
Для ненесущих ограждений важна их функция. По другим деталям нужно учитывать не только их принадлежность, но и вид работ: некоторые работы исключены из содержания общего имущества.
| Элемент или работа | Какое правило действует | Что уточнить в вашем случае |
|---|---|---|
| Несущая балконная плита | Прямо включена в общее имущество | Отличить плиту от покрытия пола |
| Плитка, настил и другая отделка пола | Правило об общей плите не распространяется автоматически на покрытие | Какой элемент повреждён и что предстоит восстановить |
| Ненесущие перила и парапет | Для включения в общее имущество должны обслуживать более одного жилого или нежилого помещения | Конструкцию и функцию ограждения |
| Козырёк над балконом | В перечне работ предусмотрено обслуживание зонтов над балконами: контроль состояния, восстановление или замена отдельных элементов | Относится ли установленный козырёк к таким конструкциям и на каком основании его обслуживают |
| Гидроизоляция | Предусмотрено выявление дефектов гидроизоляции | Есть ли повреждение и связано ли оно с протечкой |
| Окна, двери, утепление проёмов и замена стёкол | Есть конкретные исключения из услуг и работ по содержанию общего имущества | Место установки элемента и точный вид работ |
Перила и парапет: какие помещения они обслуживают
Перила и парапет ограждают край балкона. Если конструкция ограждающая и ненесущая, для включения в общее имущество нужно установить, обслуживает ли она более одного помещения. Учитываются и жилые, и нежилые помещения.
Расположения у вашей квартиры недостаточно, чтобы заранее объявить ограждение личным имуществом. Объявлять все перила общими тоже было бы ошибкой. Попросите объяснить функцию конкретного ограждения и основание, по которому определена его принадлежность.
Козырёк и гидроизоляция: осмотр и основания обслуживания
Гидроизоляция защищает конструкцию от проникновения воды. Если появилась протечка, ещё предстоит установить, повреждена ли гидроизоляция и откуда поступает вода. С выбором способа восстановления не торопимся: сначала нужно понять, что произошло.
В перечне работ упомянуты зонты над балконами. Если вопрос касается козырька, важно выяснить, относится ли он к этим конструкциям и на каком основании его обслуживают. Попросите УК объяснить это с учётом документов и результатов осмотра. Наличие таких работ в перечне не даёт оснований обещать восстановление любого самовольно установленного козырька.
Окна, двери и утепление проёмов
Исключения из перечня работ по содержанию общего имущества нужно читать внимательно. Пункт 15 Правил № 491 исключает содержание и ремонт дверей в квартиры, а также дверей и окон внутри жилого или нежилого помещения, которое не является помещением общего пользования.
В услуги и работы по содержанию общего имущества также не входят утепление оконных и балконных проёмов и замена разбитых стёкол окон и балконных дверей. Исключено и утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования.
Эти исключения нельзя распространять на любые рамы, всё остекление или ограждение. Если вопрос касается рамы, укажите, где она установлена и что требуется сделать: замена разбитого стекла и восстановление несущей конструкции имеют разные основания.
Как попросить УК осмотреть балкон
Если дом находится под управлением компании, сообщите о повреждении в УК. Цель обращения вполне определённая: добиться осмотра нужного элемента и получить зафиксированные результаты, по которым можно решать, какие меры необходимы.
При управлении через товарищество собственников жилья (ТСЖ) или кооператив в осмотре участвуют соответствующие ответственные лица. При непосредственном управлении осмотр проводят лица, оказывающие услуги и выполняющие работы.
Что написать в обращении
Укажите адрес и место повреждения, затем опишите наблюдаемые признаки. Приложите фотографии, если их удалось сделать безопасно. Снимки помогут показать, о чём идёт речь, но состояние конструкции всё равно требует осмотра и оценки.
Ниже приведён пример, который можно приспособить к вашей ситуации. Обязательной формой обращения он не является.
Прошу провести осмотр балкона квартиры по адресу: [адрес и номер квартиры]. Место повреждения: [место повреждения]. Обнаружены [наблюдаемые признаки]. Повреждение замечено [когда и при каких обстоятельствах].
Прошу установить, какой элемент повреждён, и оформить результаты осмотра общего имущества актом. Прошу сообщить, какие дефекты выявлены и какие меры необходимы для их устранения и обеспечения безопасности.
Если повреждённый элемент не отнесён к общему имуществу, прошу объяснить основание такого вывода применительно к его конструкции и функции. Прошу сообщить результаты рассмотрения обращения и предоставить копию акта осмотра.
Сохраните направленный текст и сведения о его подаче. По ним будет проще сопоставить обращение с ответом: выясняли ли состояние плиты, о которой вы сообщили, или ограничились внешним видом напольного покрытия.
Зачем нужен акт осмотра
Акт закрепляет результаты осмотра и служит основанием для решений: соответствует ли проверенное имущество требованиям, безопасно ли оно и какие меры нужны для устранения дефектов. Устный разговор с работником УК такого документального результата не даёт.
Просьба описать элемент, повреждение и необходимые работы помогает получить содержательный документ. Это полезные вопросы заявителя; считать их универсальным перечнем обязательных полей акта не следует.
Получив документ, сопоставьте его со своим обращением. Допустим, вы сообщили о трещине на видимой части плиты, а ответ посвящён замене стекла. Тогда попросите пояснить, осматривали ли указанное вами место и что установили.
Что входит в содержание общих конструкций балкона
Содержание включает выявление нарушений и восстановительные работы. Это предусмотрено пунктом 9 минимального перечня работ и услуг, утверждённого постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года № 290.
На балконах, лоджиях и козырьках проверяют состояние несущих конструкций, гидроизоляции и металлических ограждений, выявляют их дефекты. Также контролируют состояние зонтов над балконами, восстанавливают или заменяют их отдельные элементы.
Выявленные повреждения и нарушения устраняют в ходе восстановительных работ. План этих работ разрабатывают при необходимости.
Перечень не назначает одинаковые способ, срок и цену ремонта для любого балкона. Просить конкретное усиление до установления его необходимости рано: технология должна соответствовать обнаруженному дефекту.
Кто организует ремонт и за что платят собственники
Ответственность УК за содержание конструкции не означает, что любой ремонт она оплачивает из собственных средств.
Ответственность управляющей организации
УК отвечает перед собственниками за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством и договором. Если повреждена общая балконная плита, просите компанию, управляющую домом, организовать осмотр и необходимые работы.
Я бы оценивала ответ по его определённости: описано ли состояние конкретной конструкции, объяснены ли необходимые меры. Общих рассуждений о принадлежности балкона здесь мало. И предложение оплатить работы тоже требует пояснения: что входит в сумму и на каком основании её начисляют.
Общие расходы собственников
Собственники помещений несут расходы на содержание общего имущества соразмерно своим долям. В доме с УК они вносят плату за содержание жилого помещения.
Если вам предлагают оплатить восстановление, попросите объяснить, за какой элемент и какие работы выставлена сумма и как определён источник оплаты. Для решения вопросов о причинённом ущербе и возмещении расходов нужно установить обстоятельства: принадлежность плиты не позволяет автоматически судить о вине УК или жильца.
Если в ответе упомянуты разные виды ремонта и начисления, разобраться в различиях поможет материал про текущий и капитальный ремонт дома. Определить вид ремонта балкона можно после выяснения необходимых работ.
Итого
Несущая балконная плита относится к общему имуществу. Если возник спор о другой детали, просите объяснить её принадлежность с учётом конструкции и функции. При повреждении добивайтесь осмотра и акта: по выявленным дефектам определяют необходимые меры. Если вам предлагают оплатить работы, выясните, что входит в сумму и на каком основании её начисляют.
Частые вопросы
Балконная плита общая, если выход на балкон есть только из одной квартиры?
Да. Балконные плиты прямо включены в ограждающие несущие конструкции общего имущества. Критерий обслуживания более одного помещения относится к ненесущим ограждающим конструкциям; исключать на этом основании плиту из общего имущества неправильно.
Относится ли плитка на балконе к общему имуществу?
Плитка служит покрытием, и её нужно отличать от несущей конструкции. Правило об общей балконной плите не определяет автоматически принадлежность отделки и основания её ремонта. Если плитка повреждена, попросите УК при осмотре установить, затронута ли плита, что требуется восстановить и кто отвечает за эти работы.
Всегда ли перила балкона относятся к общему имуществу?
Не всегда. Для включения ненесущих перил в общее имущество требуется установить, обслуживают ли они более одного жилого или нежилого помещения. Попросите УК указать, какие помещения обслуживает ваше ограждение, и объяснить его принадлежность с учётом конструкции и функции.
Обязана ли УК ремонтировать любой козырёк над балконом?
Не любой. В перечне работ предусмотрено обслуживание зонтов над балконами: их состояние контролируют, отдельные элементы восстанавливают или заменяют. Попросите УК объяснить по документам и результатам осмотра, относится ли ваш козырёк к таким конструкциям и на каком основании его обслуживают. Это правило не гарантирует ремонт любой самовольно установленной конструкции.
Означает ли акт осмотра балконной плиты, что способ ремонта уже определён?
Акт служит основанием для решений о состоянии проверенного имущества и необходимых мерах. Способ восстановления должен соответствовать выявленным дефектам; оформление акта ещё не определяет технологию ремонта.
Должна ли УК ремонтировать балконную плиту за собственные деньги?
УК отвечает за надлежащее содержание по закону и договору, а собственники несут общие расходы через предусмотренные платежи. Вопросы ущерба и возмещения затрат требуют выяснения обстоятельств: одной принадлежности плиты для их решения недостаточно.
