Договор купли-продажи квартиры (ДКП) закрепляет, какую квартиру продавец обязуется передать покупателю и на каких условиях покупатель её оплатит. В хорошем проекте понятна вся договорённость: кто подписывает документ, когда продавец получит деньги и когда покупатель примет жильё.
Я советую сначала договориться об этих вещах. Тогда заполнять бланк будет проще: вы уже знаете, что в него записать. Если начать с готового текста, легко не заметить разницу в ожиданиях. Покупатель и продавец поставят подписи, а сроки оплаты или передачи каждый будет понимать по-своему.
Содержание 7 разделов
Что проверить перед составлением ДКП квартиры
Начните с квартиры и участников сделки. Для проекта нужны сведения о конкретном жилье, продавце и покупателе. Если от имени сторон действуют представители, понадобятся также сведения о них и их полномочиях. Проверив эти данные, можно переходить к остальным условиям.
Выясните, что именно вы покупаете: готовую квартиру или права по договору, связанному со строительством. В разговоре оба предложения могут звучать как покупка квартиры. Для оформления важен предмет сделки. Если речь о будущем жилье и правах на него, прежде чем выбирать бланк, нужно разобраться, какой договор подходит.
Для готовой квартиры запросите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В этом реестре содержатся сведения об объектах недвижимости и зарегистрированных правах на них. Выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах поможет сверить описание квартиры и сведения о праве продавца.
Сопоставьте документы с тем, что обсуждаете со второй стороной:
- Продают именно ту квартиру, которую вы осматривали?
- Кто из собственников участвует в продаже?
- Собственник подпишет договор лично или через представителя?
- Есть ли залог или другие ограничения, которые нужно учитывать?
- Что ещё нужно выяснить о правах супругов и жильцов?
Если адрес квартиры или состав участников в документах не совпадает с тем, что вы обсуждали, выясните причину до подготовки окончательного текста. Исправлять проект по памяти здесь слишком рискованно: нужно понимать, какие сведения верны.
Сверка данных для договора и проверка квартиры решают разные задачи. При сверке вы выясняете, правильно ли описаны объект и участники. При проверке квартиры разбираетесь в правах и рисках покупки. Можно без ошибок переписать паспортные данные и площадь, но оставить вопросы к самой сделке без ответа.
Пока собираете сведения, запишите и будущие действия сторон: согласование и подписание договора, регистрация перехода права, расчёты и передача квартиры. Так проще увидеть, какие условия исполнения ещё нужно обсудить.
Можно ли составить ДКП квартиры самостоятельно
Самостоятельная подготовка подходит для понятной сделки. Вы можете сверить документы, объяснить условия оплаты и передачи, выяснить, требуется ли специальное оформление. Тогда работа над проектом полезна: к подписанию у вас будет согласованный текст, а оставшиеся вопросы станут конкретными.
Начните с обстоятельств, которые меняют порядок подготовки. В таблице они собраны вместе, но требуют разных действий: нотариального удостоверения сделки, получения согласия или проверки полномочий.
| Обстоятельство | Что выяснить до подписания |
|---|---|
| Стороны лично участвуют в понятной сделке | Можете ли вы проверить документы, согласовать условия и выяснить, как оформить сделку |
| Продают недвижимость несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного собственника | Для такой продажи требуется нотариальное удостоверение |
| Недвижимостью распоряжаются на условиях опеки | Сделка требует нотариального удостоверения |
| Квартира находится в залоге | Нужно письменное согласие залогодержателя, если договор об ипотеке не предусматривает иной порядок |
| Нужно выяснить, относится ли квартира к совместной собственности супругов | Если квартира общая, проверяют нотариальное согласие другого супруга; если не общая, документ, подтверждающий это |
| От имени стороны действует представитель | Проверяют полномочия на подписание договора и на подачу заявления о регистрации |
Нотариальное удостоверение предполагает оформление сделки у нотариуса. Перечень обязательных случаев шире: при других особенностях собственности необходимость нотариуса выясняют применительно к вашей сделке.
При залоге найдите документ, из которого понятен допустимый порядок продажи. У залогодержателя есть права в отношении квартиры. Обещание продавца погасить долг после получения денег не заменяет согласования с залогодержателем. Выясните порядок согласования до того, как будете записывать условия расчётов.
В вопросе о правах супругов важен режим собственности именно этой квартиры. Если продают общее имущество, запросите нотариальное согласие. Если квартира не относится к совместной собственности, нужен документ, который это подтверждает, например брачный договор. Фраза в бланке должна отражать выясненные обстоятельства.
Проверьте полномочия представителя и на подписание договора, и на подачу заявления о регистрации. Разрешение подать документы ещё не подтверждает, что человек может подписывать договор.
Я бы обращалась за помощью с конкретным вопросом: как продать заложенное жильё, какой режим собственности у супругов, что вправе делать представитель. Переписывание реквизитов не поможет ответить на эти вопросы.
Как заполнить бланк договора купли-продажи квартиры
Бланк помогает собрать проект под вашу сделку. У каждого раздела есть своя задача: определить участников, описать квартиру, закрепить цену или условия исполнения договора. Заполненные поля полезны, когда за ними стоят проверенные сведения и согласованные условия.
Рабочий порядок подготовки:
- Сверьте сведения о продавце и покупателе, а при участии представителя проверьте его полномочия.
- Перенесите характеристики квартиры из документов.
- Запишите согласованную цену и сведения об обременениях, то есть ограничениях прав на квартиру.
- Выясните, есть ли люди, сохраняющие право пользоваться квартирой после продажи.
- Дополните проект условиями расчётов и фактической передачи жилья.
Участники сделки и характеристики квартиры
Сведения об участниках переписывайте по документам, удостоверяющим личность. Если вместо собственника действует представитель, в проекте должно быть понятно, от чьего имени он подписывает договор. Человек, который показывает квартиру, и человек, который вправе её продать, могут иметь разные полномочия.
В описании квартиры укажите кадастровый номер, точный адрес и площадь. Кадастровый номер позволяет однозначно определить объект в реестре недвижимости. Адрес и площадь сверяйте с выпиской ЕГРН. В объявлении или сообщении продавца сведения могли быть изложены иначе.
Описание должно указывать на одну конкретную квартиру. Похожий адрес и приблизительная площадь не позволяют точно определить предмет сделки.
Цена и обременения
Запишите согласованную цену квартиры. Сравните сумму в окончательном проекте с той, о которой договорились. Если деньги уже вносили, уточните, как они учитываются в расчётах и сколько покупателю осталось оплатить.
К цене добавьте порядок расчётов и сроки оплаты. Сумма показывает размер обязательства покупателя. Условия расчётов объясняют, как и когда он его исполнит. Пока эти договорённости остаются только в переписке, общая фраза об оплате в договоре сохраняет неопределённость.
Обременение ограничивает права на недвижимость; примерами могут быть залог или аренда. Имеющиеся обременения отражают в договоре. Если в документах указан залог, а в проекте квартира описана как свободная от ограничений, выясните причину расхождения и допустимый порядок продажи.
Обещание продавца устранить ограничение нужно связать с действиями сторон. Что он должен сделать? Как это связано с оплатой и передачей? По ответам должно быть понятно, как стороны исполнят договорённость.
Кто сохраняет право пользоваться квартирой после продажи
Если есть люди, сохраняющие право пользоваться жильём после продажи, договор должен содержать перечень этих лиц и их права. Покупателю нужно знать, кто сможет пользоваться квартирой после её передачи и на каком основании.
Для каждого жильца выясните, зарегистрирован ли он в квартире и на каком основании пользуется ею. Регистрация по месту жительства ещё не позволяет судить о его правах после продажи. Если право пользования сохраняется после продажи, укажите человека и его права в проекте.
Фраза о передаче свободной квартиры не устраняет существующее право другого человека. Выясните права жильцов до согласования условий покупки. Если вопрос спорный, потребуется разбор документов. Удачная формулировка бланка спор не разрешит.
Условия оплаты и передачи квартиры
До подписания согласуйте, когда продавец получит деньги и когда покупатель получит квартиру. Обеим сторонам нужны понятные условия исполнения: одна ждёт оплату, другая рассчитывает принять жильё.
Сравните ожидания сторон. Покупатель может связывать получение денег продавцом с регистрацией права, а продавец рассчитывать на оплату сразу после подписания. Цена при этом устраивает обоих. Обсуждение сроков и условий расчётов поможет выявить разногласие.
Когда и при каком условии продавец получает деньги
Определите в проекте порядок расчётов и срок оплаты. Затем проверьте, можно ли объяснить по этому тексту, при каком условии деньги станут доступны продавцу.
При согласовании ответьте на вопросы:
- Как покупатель оплачивает квартиру?
- Когда он должен выполнить согласованные действия по оплате?
- Какое событие стороны связывают с получением денег продавцом?
- Каким документом или действием подтверждается выполнение этого условия?
- Что стороны согласуют на случай, если регистрация не завершится к ожидаемому моменту?
Ответы помогут подготовить условия вашей сделки; готовых юридических формулировок этот список не содержит. Например, если получение денег связано с регистрацией перехода права, заранее согласуйте документ, подтверждающий её результат. Проверьте, подходит ли он для выбранного способа расчёта.
Условия расчётов в договоре должны совпадать с теми, которые вы согласовали для выбранного способа расчёта. Если для получения денег предусмотрены разные события или документы, устраните расхождение до подписания.
Срок передачи квартиры и подтверждающий документ
Согласуйте, когда продавец передаст квартиру. Из текста должен быть понятен срок: конкретная дата или определённое событие, с которым стороны связали передачу. Тогда покупатель и продавец одинаково понимают, когда можно забирать ключи.
Договоритесь и о том, каким документом подтвердите фактическую передачу. Для этого может использоваться акт приёма-передачи. Отдельный акт обязателен не в каждой сделке; заранее выберите, как оформите передачу, и выполните согласованный порядок.
При передаче сверьте состояние квартиры с договорённостями и зафиксируйте выявленные расхождения в документе. Если покупатель ожидает получить вместе с жильём определённое имущество, согласуйте его состав заранее. Так вам не придётся восстанавливать договорённость по памяти.
Ключи дают покупателю доступ в квартиру. Результат регистрации права проверяют по выписке ЕГРН. Каждое событие подтверждают по-своему. Подтверждение одного события не доказывает исполнения всех договорённостей.
Что проверить в договоре перед подписанием
Отложите подписание, если из проекта непонятно, какую квартиру продают или как стороны исполнят договор. Сначала уточните текст, даже если реквизиты заполнены и встреча назначена.
Проверяйте ту версию, которую собираетесь подписывать. Исправление могло остаться в обсуждении и не попасть в документ. Сопоставьте договорённости с соответствующими пунктами и приложениями, на которые ссылается текст.
- Объект. Кадастровый номер, адрес и площадь совпадают с документами; найденные расхождения объяснены.
- Участники. Понятно, кто продаёт и покупает квартиру, кто подписывает договор и на каком основании.
- Цена. Сумма согласована, ранее внесённые деньги учтены так, как договорились стороны.
- Расчёты. Понятны срок оплаты, условие получения денег продавцом и способ подтверждения этого условия.
- Права и ограничения. Учтены обременения и установленные права людей, которые смогут пользоваться квартирой после продажи.
- Передача. Согласованы момент передачи жилья и документ, которым её подтвердят.
- Оформление. Выяснена необходимость нотариуса, согласий и документов о полномочиях представителя.
Попросите обе стороны объяснить, что покупатель и продавец должны сделать после подписания. Это простая проверка понимания. Если ответы расходятся по оплате или передаче, вернитесь к тексту и уточните условия. Подписи под одним договором не устраняют разницу в ожиданиях.
Договор, регистрация права, оплата и передача квартиры
Проверяйте результат каждого действия по сделке. Подписание, регистрация перехода права, расчёты и фактическая передача решают разные задачи. Последовательность стороны согласуют с учётом условий своей покупки. В таблице показано, что проверить при каждом событии; универсального порядка действий она не задаёт.
| Событие | Что проверяют |
|---|---|
| Согласование и подписание договора | Какие обязательства приняли продавец и покупатель |
| Регистрация перехода права | Результат регистрации по выписке ЕГРН |
| Расчёты за квартиру | Выполнение согласованных условий оплаты |
| Фактическая передача | Передачу жилья и документ, которым стороны её подтверждают |
Для договора купли-продажи квартиры, заключаемого сейчас, регистрируют переход права собственности. Сам договор регистрации не подлежит. Результат регистрации права подтверждает выписка ЕГРН. Передача денег и получение ключей не заменяют проверку этого результата.
Итого
Я бы считала проект готовым, когда по нему можно точно определить квартиру и участников, назвать цену и объяснить порядок расчётов и условия передачи, а также убедиться, что порядок оформления подходит вашей сделке. Каждый непонятный пункт уточняйте до подписания. После подписания проверьте регистрацию права, оплату и фактическую передачу по условиям вашей сделки.
Частые вопросы
Что такое ДКП квартиры и зачем он нужен?
ДКП расшифровывается как договор купли-продажи. Он закрепляет, какую квартиру продавец обязуется передать покупателю и на каких условиях покупатель её оплачивает. Подписание договора, регистрация перехода права, расчёты и передача жилья требуют своих действий и подтверждений.
Можно ли составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно?
Можно подготовить проект, если вы способны проверить сведения и согласовать условия понятной сделки. До подписания выясните необходимость нотариуса, согласий и специального порядка оформления. Самостоятельная подготовка текста не заменяет проверку квартиры перед покупкой.
Можно ли использовать готовый бланк ДКП квартиры?
Да, как основу проекта. Перенесите сведения из документов и дополните бланк условиями, о которых договорились. Проверьте описание квартиры, цену, расчёты, обременения, права пользования и передачу. При покупке готовой квартиры в ипотеку проверьте также, соответствует ли проект условиям оформления кредита.
Когда договор купли-продажи квартиры нужно удостоверить у нотариуса?
Нотариальное удостоверение требуется при продаже недвижимости несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного собственника, а также при распоряжении недвижимостью на условиях опеки. Перечень обязательных случаев шире. При других особенностях сделки порядок оформления выясняют до подписания.
Нужно ли регистрировать договор купли-продажи квартиры?
Для договора, заключаемого сейчас, регистрируют переход права собственности. Сам договор регистрации не подлежит. Результат регистрации права подтверждает выписка ЕГРН; подписи продавца и покупателя или получение ключей её не заменяют.
Что указать в ДКП квартиры, если после продажи сохраняется право пользования?
Перечислите людей, сохраняющих право пользоваться квартирой после продажи, и укажите их права. Факт регистрации по месту жительства ещё не объясняет, сможет ли человек пользоваться жильём после продажи. Сначала выясните, на каком основании человек пользуется квартирой и сохраняется ли это право после продажи.
