Нотариальное удостоверение сделок: когда оно обязательно

Содержание 5 разделов

Что такое нотариальное удостоверение

Нотариус проверяет, а не заверяет

По Гражданскому кодексу нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на её совершение. Удостоверение совершает нотариус или должностное лицо, имеющее право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Формулировка скучная, а работа за ней серьёзная. Нотариус проверяет, что стороны подписали документ, и что сделка законна: у продавца есть право распоряжаться, покупатель дееспособен, волеизъявление сторон действительно, подписи настоящие. Проверка занимает время и стоит денег: нотариус работает с документами и государственными реестрами, и штамп в конце бумаги лишь завершает эту работу.

Ещё один вопрос - статус нотариуса. По основам законодательства о нотариате нотариус беспристрастен и независим в своей деятельности и руководствуется законом. Он не сторона сделки и не работает на того, кто к нему пришёл. Если в разговоре с нотариусом вам обещают поддержку именно вашей стороны, - это уже не про нотариуса.

Чем удостоверение отличается от простой письменной формы

Форм сделок несколько, и их постоянно путают. Простая письменная форма - это документ, подписанный сторонами. Нотариальная форма - тот же документ плюс удостоверение нотариусом. Разница в том, кто отвечает за проверку: при простой письменной форме стороны остаются с проверкой сами, при нотариальной её делает нотариус.

Отсюда и цена вопроса. Обычная письменная сделка оформляется быстро и без нотариального тарифа, но основная часть рисков остаётся на сторонах. Нотариальная форма добавляет времени, денег и бюрократии, зато снимает часть рисков: сделку проверили, личности установили, волеизъявление удостоверили.

Когда удостоверение обязательно

Два основания: закон и соглашение сторон

Статья 163 Гражданского кодекса называет два основания: нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Стороны вправе сами решить нотариально удостоверить сделку, предусмотрев в соответствующем соглашении условие об обязательном нотариальном удостоверении. Памятка на портале государственных услуг отмечает, что так чаще всего поступают при сделках, имеющих особую важность для сторон. И ещё одно правило: нотариус не вправе отказать в удостоверении любой сделки, соответствующей закону.

Что попадает в перечень обязательных случаев

Перечень выведен из закона, и на портале государственных услуг он собран в одну памятку. Первыми в списке идут доверенности - от имени одного или нескольких лиц на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также доверенности, выдаваемые физическими лицами в порядке передоверия. Затем завещания. Если человек из-за физического недостатка, болезни или неграмотности не может подписаться, за него подписывает другой гражданин - рукоприкладчик. По пункту 3 статьи 160 ГК РФ удостоверяют подпись рукоприкладчика; это само по себе не делает всю сделку нотариальной.

Среди обязательных случаев - рента, отчуждение долей с предусмотренными законом исключениями, отчуждение недвижимости несовершеннолетних или ограниченно дееспособных граждан, распоряжение недвижимостью на условиях опеки, брачный договор и договор эскроу с установленными исключениями. С 13 января 2025 года нотариус обязателен и для дарения недвижимости между гражданами, включая близких родственников. Полный перечень с исключениями - в таблице ниже: доли в общей собственности можно отчуждать по одной сделке всеми участниками, а под эскроу не подпадает депонирование безналичных денежных средств и бездокументарных ценных бумаг.

Логика перечня в двух половинах. Там, где ошибка в форме обесценивает сделку для пострадавшей стороны, закон требует постороннего проверяющего: отсюда требования к доверенностям, завещаниям и удостоверению подписи рукоприкладчика. А там, где у сделки несколько участников и уязвимый из них меньше всех, нотариус нужен, чтобы защитить именно его: доли в общей собственности, имущество несовершеннолетнего, опекаемая недвижимость, брачный договор.

Чем грозит ошибка с формой

Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечёт её ничтожность. Это не формальность и не штраф: сделка, оформленная без нотариуса там, где он был обязателен, не порождает прав вообще.

Отсюда порядок действий, который стоит записать заранее: сначала выясняется, попадает ли сделка под обязательное удостоверение, и только потом подписывается договор. Проверка занимает один визит и разговор, а переделка такой сделки стоит месяцев и нервов.

Как проходит удостоверение

Что делает нотариус по шагам

Нотариальное удостоверение - комплексная процедура, и её шаги известны заранее. По разъяснению Минюста нотариус обязан:

1. установить личность обратившегося или его представителя, а при сомнениях в подлинности документов запросить сведения у органа, который их выдал;
2. проверить дееспособность физических лиц и правоспособность юридических;
3. проверить сведения о банкротстве;
4. проверить лицо в Перечне организаций и физических лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму;
5. проверить наличие юридических фактов гражданского состояния;
6. удостовериться в действительности волеизъявления сторон;
7. разъяснить обратившимся суть нотариального действия и предупредить о последствиях.

Личность устанавливается на основании паспорта или иных документов, исключающих сомнения, причём нотариус использует государственные информационные ресурсы. Смысл понятен: подпись проверяется, а не принимается на веру.

Где идти и с чем приходить

Нотариальные действия совершаются любым нотариусом, за исключением случаев, когда закон требует совершить их определённым нотариусом. Ехать в нотариальный офис по месту жительства не нужно, если закон не требует обратного.

На приём стоит прийти с паспортом, документами на объект сделки и основаниями прав: договором, свидетельством о наследстве, выпиской из реестра. Все бумаги нотариус проверит сам, но полный комплект снимает лишние визиты и лишние дни ожидания.

Сколько это стоит

Здесь два разных платежа, и их полезно различать. В государственной нотариальной конторе за нотариальные действия, для которых законом предусмотрена обязательная форма, взимается государственная пошлина по ставкам, установленным законодательством о налогах и сборах, а за остальные действия - плата в размере федерального тарифа. Нотариус, работающий в частной практике, берёт за любые действия единый нотариальный тариф, в который входят федеральный и региональный тарифы, и федеральная часть тарифа по обязательным действиям равна размеру государственной пошлины.

Сравнение полезно, когда вы решаете, идти ли в государственную нотариальную контору или к нотариусу, работающему в частной практике: ставки у них разные, а решение об удостоверении принимаете вы. Ещё одна гарантия: нотариус, работающий в частной практике, обязан заключить договор страхования гражданской ответственности по своей деятельности, - это материальная подушка на случай ошибки.

Как подготовиться к визиту

Какие документы взять

Список выглядит длинным только на первый взгляд. Распишем по пунктам, из чего он состоит:

1. Документ, удостоверяющий личность. Паспорт, а при представительстве - доверенность и документ представителя.
2. Документы на предмет сделки. Основание возникновения права: договор, свидетельство о наследстве, решение собрания, выписка из реестра.
3. Документы по существу. Те, что подтверждают полномочия и отсутствие ограничений: согласие супруга, отказ от преимущественного права, справка о составе семьи.

Что-то из этого нотариус запросит сам, а что-то вы обязаны подать. Нет комплекта - есть лишний визит, а в пределах одного визита нотариус может принять не всё, и тогда срок растягивается. Проверьте представителя, если идёте не сами: при нотариальном действии устанавливается личность и обратившегося, и его представителя, а полномочия представителя нотариус проверяет отдельно.

Что спросить у нотариуса

По чеку, по бумаге: три вопроса, ответы на которые стоит получить до подписания.

• подлежит ли сделка обязательному удостоверению - и на каком основании: в силу закона или по вашему соглашению;
• какие документы ещё понадобятся и какие сведения нотариус проверит сам;
• сколько будет стоить и по какой ставке: пошлина в государственной нотариальной конторе или единый нотариальный тариф у нотариуса в частной практике.

И ещё один, непрофессиональный, но полезный: спросите у нотариуса, что будет с регистрацией после удостоверения и кто её инициирует. У нотариуса есть обязанность разъяснить последствия, а вы вправе знать их до подписи, а не после.

Итого

• Нотариальное удостоверение - это проверка законности сделки нотариусом, и заверение подписи тут только часть работы.
• Обязательно оно в двух случаях: когда это требует закон и когда стороны предусмотрели это соглашением; несоблюдение обязательной формы влечёт ничтожность сделки.
• Обязательная форма предусмотрена, в частности, для дарения недвижимости между гражданами, ренты, ряда сделок с долями и отчуждения имущества несовершеннолетних, брачного договора и эскроу. У каждого случая есть свои условия и исключения; удостоверение подписи рукоприкладчика проверяют отдельно от формы всей сделки.
• Процедура состоит из проверки личности, дееспособности, банкротства и действительности воли, а стоимость зависит и от вида действия, и от нотариуса: в государственной нотариальной конторе за обязательные действия берут пошлину, у нотариуса в частной практике - единый нотариальный тариф.

Частые вопросы