Содержание 9 разделов
Договор безвозмездного пользования квартирой позволяет временно жить в чужом жилье без платы за пользование. Получатель обязуется вернуть ту же квартиру. Юридическое название этой договорённости, договор ссуды, легко спутать с денежным займом. Здесь слово ссуда относится к передаче квартиры.
Ежемесячной платы собственнику не будет. А кто оплатит ремонт сантехники и когда придётся выехать, если договор закончится? Эти вопросы лучше разобрать до переезда. Даже когда квартиру предоставляет близкий человек, у каждого могут быть свои представления о расходах и сроках.
Что означает безвозмездное пользование квартирой
Ссуда подходит для временного проживания без платы за квартиру. Собственность к проживающему не переходит. Он должен вернуть жильё в прежнем состоянии с учётом нормального износа либо в состоянии, которое стороны согласовали в договоре.
Ссудодатель предоставляет квартиру. Им может быть собственник или человек с необходимыми полномочиями. Ссудополучатель принимает её в бесплатное пользование. Дальше будем говорить о передающем квартиру и получателе: так проще следить за условиями. В самом договоре полезно сохранить юридические названия сторон.
К нормальному износу относятся следы обычного пользования жильём, которые могут оставаться при возврате. Но стороны вправе согласовать другое состояние при возврате, поэтому пункт о ремонте стоит прочитать до заселения.
Если собственник ждёт плату именно за проживание, обсуждайте условия договора найма квартиры. Платная договорённость должна быть оформлена соответственно. При дарении передают право собственности; ссуда сохраняет квартиру за её владельцем и предусматривает возврат.
Кто вправе передать квартиру в бесплатное пользование
Ключи есть у разных людей, а право предоставить жильё нужно подтвердить. Передать квартиру может собственник или уполномоченное лицо. Полномочия должны следовать из закона либо быть предоставлены собственником. Одного проживания в квартире для этого недостаточно.
До подписи попросите подтвердить право собственности и сверьте имя владельца с данными стороны договора. Если квартиру передаёт представитель, прочитайте документ о его полномочиях. Важно выяснить, может ли он предоставить именно эту квартиру и подписать такой договор.
Это рекомендации по проверке, а не обязательный для всех случаев перечень документов. Вы должны понимать, с чьего разрешения заселяетесь. Если человек не может объяснить свои полномочия, с перевозкой вещей лучше подождать.
Передающий обязан предупредить о правах третьих лиц на квартиру, например о залоге. После заключения ссуды эти права сохраняются. Попросите описать их в договоре: ограничения, существовавшие до заселения, могут влиять и на бесплатное пользование.
Если получателя не предупредили о таких правах, он вправе требовать расторжения договора и возмещения реального ущерба, включая расходы, понесённые из-за препятствий пользованию квартирой. Я бы выяснила этот вопрос до переезда: так меньше вероятность потратить деньги, а затем доказывать причину этих затрат.
Квартиру предоставляют для проживания с соблюдением прав соседей и правил пользования жильём. Сохраняются и правила содержания общего имущества дома. Поэтому обсудите цель пользования и то, кто будет жить в квартире.
Что указать в договоре и акте передачи квартиры
В договоре записывают условия, а в акте передачи описывают квартиру и имущество, которые получатель фактически принял. При возврате у сторон будет общее описание исходного состояния. Воспоминания о том, как выглядел ремонт до заселения, могут заметно различаться.
Для письменной договорённости я бы подготовила такой список:
- Стороны и квартира. Кто предоставляет жильё, кто его принимает и на каком основании действует передающий. Адрес, номер квартиры и другие сведения должны позволять точно определить объект.
- Проживание и срок. Для чего предоставляют квартиру, кто будет в ней жить и до какой даты действует договор. Если срок не установлен, это тоже стоит записать.
- Передача. Когда и как передают квартиру, имущество и ключи; какие принадлежности и документы получает проживающий.
- Осмотры. Как согласуют время доступа и заранее сообщают об осмотре.
- Расходы. Кто оплачивает содержание и ремонт, как подтверждает суммы и когда рассчитывается с другой стороной.
- Уведомления и возврат. Куда направляют сообщения, как подтверждают их получение и в каком порядке передают квартиру назад.
Список помогает обсудить условия. Это не означает, что каждый пункт обязателен в любом случае. Например, порядок осмотра стоит согласовать с учётом планов обеих сторон: когда собственник сможет прийти и за какое время получатель узнает о визите.
При передаче проверьте сантехнику, окна, двери и технику. Известные неисправности опишите конкретно: что не работает, где находится повреждение и что решили по поводу ремонта. Запись об удовлетворительном состоянии слишком общая, чтобы потом разобраться в споре о конкретной поломке.
В акте удобно перечислить мебель и технику, количество ключей, показания счётчиков и замеченные недостатки. Фотографии дополняют описание и помогают сравнить состояние квартиры при заселении и выезде. Вместе определите, какие снимки относятся к передаче, и сохраните копии у обеих сторон.
Квартиру должны предоставить в состоянии, соответствующем договору и её назначению. Вместе с ней передают принадлежности и относящиеся к ней документы, если стороны не установили иной порядок. Если без них нельзя нормально пользоваться жильём, вопрос нужно решить при передаче.
Проверьте записи в акте вместе. Важны точность и понятность описания: какую квартиру вы приняли, с каким имуществом и какими недостатками. Согласованный документ должен остаться у обеих сторон.
Кто оплачивает коммунальные услуги, содержание и ремонт
Если договор не распределяет расходы иначе, получатель поддерживает квартиру исправной, обеспечивает текущий и капитальный ремонт и несёт затраты на содержание. Это правило статьи 695 Гражданского кодекса. Плату за проживание с вас не берут, но обязанности по квартире остаются.
Смотрите на каждую строку расходов. Стороны могут договориться, что получатель оплачивает потреблённые услуги, а ремонт берёт на себя собственник. Такой порядок нужно записать.
| Платёж или обязанность | Правило для ссуды | Что согласовать |
|---|---|---|
| Плата за пользование квартирой | Отсутствует | Прямо указать, что пользование бесплатное |
| Коммунальные услуги | В отношениях сторон расходы на содержание по умолчанию несёт получатель | Какие услуги оплачивает каждая сторона и как: напрямую или возмещая расходы другой стороне |
| Содержание квартиры | По умолчанию за счёт получателя | Состав расходов, подтверждающие документы и сроки расчётов |
| Текущий ремонт | По умолчанию обеспечивает получатель | Какие работы он выполняет и как их согласует |
| Капитальный ремонт квартиры | По умолчанию обеспечивает получатель | Сохранить это правило или возложить обязанность на собственника |
Компенсацию подтверждённых коммунальных расходов нельзя автоматически считать платой за пользование. Свяжите расчёты с квитанциями, показаниями счётчиков и согласованными расходами. Тогда будет понятно, за что перечисляют деньги. Неопределённая сумма без объяснения платежа оставляет почву для спора.
Если счета получает собственник, запишите, кто их оплачивает и когда другая сторона возмещает расходы. Обсудите сверку платежей при заселении и выезде. Показания счётчиков помогут связать расходы с периодом проживания.
Капитальный ремонт квартиры и взносы на капитальный ремонт общего имущества дома укажите разными строками. Это разные расходы. Общее обещание оплатить капитальный ремонт стороны могут понять по-разному.
Для ремонтных работ согласуйте, как сообщать о проблеме, выбирать работы и подтверждать затраты. Если вы заселяетесь ненадолго и не готовы финансировать капитальный ремонт, обсудите изменение условия до подписи. Бесплатное пользование квартирой тоже может оказаться вам не по карману.
Ответственность за недостатки и повреждение квартиры
Поломка могла существовать при передаче или появиться во время проживания. От этого зависит, кто отвечает за поломку. Поэтому зафиксируйте исходное состояние и выясните причину проблемы, прежде чем решать, кто должен её устранить.
Передающий отвечает за недостатки, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора. Получатель может потребовать бесплатного устранения проблемы, возмещения своих расходов на её устранение либо досрочного расторжения с возмещением понесённого реального ущерба.
У этого правила есть конкретные ограничения. Передающий не отвечает по нему за недостатки, которые заранее описал. То же относится к недостаткам, которые получатель уже знал или должен был обнаружить при осмотре и проверке исправности во время заключения договора либо передачи квартиры.
Закон определяет, в каких случаях получатель несёт риск случайной гибели или повреждения имущества. Он несёт этот риск, если повреждение связано с использованием квартиры вопреки договору или назначению либо с передачей третьему лицу без согласия ссудодателя.
Есть и случай, когда получатель мог спасти переданное имущество, пожертвовав собственным, но предпочёл сохранить своё. Обязанность компенсировать любое случайное повреждение независимо от причины из этих правил не следует.
Для получателя практический вывод такой: соблюдайте согласованные условия пользования и не передавайте квартиру другому человеку без согласия. Собственнику стоит заранее описать допустимое использование и известные неисправности. После происшествия одной ссылки на то, у кого были ключи, недостаточно, чтобы определить, кто отвечает за ущерб.
Отказ от договора и досрочное расторжение
Хотите вернуть квартиру или собираетесь выехать раньше? Сначала найдите в договоре срок и условия прекращения. Право на свободный отказ предусмотрено статьёй 699 Гражданского кодекса. Основания для требования досрочного расторжения при нарушениях или препятствиях пользованию установлены статьёй 698. Возможности сторон в этих случаях различаются.
Отказ от срочного и бессрочного договора
Срок проживания показывает, на какое время стороны договорились предоставить квартиру. Срок предупреждения определяет, сколько времени получает другая сторона для подготовки после извещения об отказе. В бессрочном договоре тоже можно согласовать срок уведомления.
| Как заключён договор | Кто вправе свободно отказаться | Предупреждение |
|---|---|---|
| Без указания срока | Каждая сторона | За один месяц, если договором не установлен другой срок извещения |
| С указанием срока | Получатель квартиры, если договором не предусмотрено иное | По тому же порядку: за месяц либо в иной согласованный срок |
| С указанием срока, квартиру хочет вернуть ссудодатель | Статья 699 не даёт ему аналогичного свободного права | Нужно искать предусмотренное основание или договариваться о прекращении |
Бессрочный договор удобнее для гибких планов. При этом каждая сторона должна учитывать, что другая вправе отказаться от договорённости. Если получателю важно знать, до какой даты он сможет жить в квартире, стоит обсуждать срочный договор и внимательно читать условия его прекращения.
Расторжение при нарушениях и препятствиях пользованию
Передающий может требовать досрочного расторжения, если получатель:
- пользуется квартирой вопреки договору или её назначению;
- не выполняет обязанности по поддержанию квартиры в исправном состоянии или её содержанию;
- существенно ухудшает состояние жилья;
- передал квартиру третьему лицу без согласия.
У получателя свои основания для такого требования:
- обнаружены недостатки, мешающие нормальному пользованию, о которых он не знал и не мог знать при заключении договора;
- квартира стала непригодной для использования по обстоятельствам, за которые он не отвечает;
- передающий не предупредил о правах третьих лиц;
- не переданы квартира, её принадлежности или относящиеся к ней документы.
Если обещанную квартиру вообще не предоставили, получатель вправе требовать расторжения и возмещения реального ущерба. Понесённый ущерб нужно обосновать. Сохраните документы о расходах: приблизительная сумма, названная после несостоявшегося переезда, не объясняет, какие потери возникли.
Уведомление другой стороны
Направляйте уведомление согласованным способом, который позволяет подтвердить отправку и получение уведомления. Укажите договор, выбранное основание, предполагаемую дату прекращения и предложение о возврате. При отказе соблюдайте срок предупреждения. При требовании расторжения опишите препятствие или нарушение.
Даже если есть право потребовать расторжения, нужно решить вопрос фактического освобождения квартиры. Отправленное сообщение не даёт разрешения немедленно сменить замки. Не рассчитывайте, что уведомление приведёт к автоматическому выселению.
Что происходит при продаже квартиры или смерти стороны договора
Продажа квартиры, смерть предоставившего её человека и смерть получателя имеют разные последствия для ссуды. Это стоит учитывать заранее, особенно при договорённости о длительном проживании.
| Событие | Что происходит с договором |
|---|---|
| Собственник продаёт квартиру | К новому собственнику переходят права по ранее заключённой ссуде; права получателя сохраняются |
| Умирает ссудодатель | Его права и обязанности переходят к наследнику либо другому лицу, получившему соответствующее право на квартиру |
| Умирает ссудополучатель | Договор по умолчанию прекращается, если в нём не предусмотрено иное |
Права нового собственника на квартиру ограничены сохраняющимися правами получателя. Поэтому продажа автоматически не прекращает ссуду. Если владелец хочет прекратить бесплатное пользование квартирой перед продажей, сначала нужно решить вопрос действующего договора и фактического возврата.
Прекращение ссуды после смерти получателя не позволяет сделать вывод об автоматическом выселении всех оставшихся жильцов. Нужно решить вопрос о дальнейшем проживании этих людей и фактическом возврате квартиры. Таблица показывает, что происходит с договором, но не объясняет, как разрешить возможные споры о жилье.
Как вернуть квартиру и завершить расчёты
По окончании пользования нужно фактически вернуть квартиру. Одного уведомления о прекращении договора для этого недостаточно. Я бы заранее согласовала порядок возврата, чтобы при встрече было понятно, что осматривать и какие расходы сверять.
- Назначьте дату возврата. Договоритесь, когда стороны встретятся для осмотра и кому передадут квартиру.
- Сверьте состояние. Возьмите исходное описание, фотографии и перечень имущества. Учитывайте нормальный износ либо состояние, предусмотренное договором.
- Запишите разногласия. Укажите конкретные повреждения или недостающее имущество. Если оценки расходятся, зафиксируйте позицию каждой стороны.
- Передайте ключи. Отметьте, какие ключи возвращены и что фактически передано вместе с квартирой.
- Завершите расчёты. Запишите показания счётчиков, оплаченные расходы и порядок расчёта по счетам, которые поступят позже.
Акт возврата закрепляет результат осмотра. В нём можно указать, о чём стороны договорились и какие разногласия остались. Если вы ещё обсуждаете повреждение или неоплаченную квитанцию, не подтверждайте отсутствие претензий.
При оценке состояния опирайтесь на то, в каком виде квартиру передали. Если до заселения в ней уже жили, сравнение с новым жильём будет неверным. Значение имеют исходное состояние, обычный износ и согласованные обязанности по ремонту.
Итого
Ссуда позволяет предоставить квартиру без платы за пользование. Право собственности остаётся у владельца, а получатель обязан вернуть жильё. До передачи согласуйте расходы, ремонт, срок и уведомления, опишите состояние квартиры. При прекращении различайте свободный отказ и требование расторжения. Возврат завершайте осмотром, передачей ключей и фиксацией расчётов.
Частые вопросы
Что такое договор ссуды квартиры?
Это договор бесплатного временного пользования квартирой. Предоставляющий жильё остаётся собственником либо действует с необходимыми полномочиями. Получатель обязан вернуть ту же квартиру с учётом нормального износа или в согласованном состоянии.
На какой срок можно заключить договор безвозмездного пользования квартирой?
Можно указать срок или заключить договор без его указания. От бессрочного договора вправе отказаться каждая сторона. В срочном по умолчанию такое право есть у получателя, если договором не предусмотрено иное. Поэтому вместе со сроком проживания прочитайте условия отказа.
Кто оплачивает коммунальные услуги при безвозмездном пользовании квартирой?
По умолчанию расходы на содержание несёт получатель, если договором не предусмотрено иное. Запишите состав коммунальных расходов, плательщика, способ оплаты или компенсации и сроки расчётов. Компенсацию подтверждённых расходов нельзя автоматически считать платой за пользование.
Обязателен ли акт передачи квартиры по договору ссуды?
Я рекомендую составить акт и приложить фотографии, чтобы зафиксировать состояние квартиры, имущество и ключи. Это практический совет без требования использовать определённый шаблон. При возврате записи помогут понять, что получатель принял и что должен вернуть.
Может ли ссудодатель отказаться от договора безвозмездного пользования квартирой?
От бессрочного договора он может отказаться с предупреждением за месяц, если не установлен иной срок извещения. Для срочного договора закон не предоставляет аналогичного свободного права. При нарушениях он может требовать досрочного расторжения по предусмотренным основаниям. Условия договора тоже нужно проверить.
Как ссудополучателю досрочно вернуть квартиру по договору ссуды?
Проверьте право на отказ и условия договора либо основание для требования досрочного расторжения. Направьте уведомление, соблюдите применимый срок и согласуйте возврат. При передаче осмотрите квартиру, верните ключи и зафиксируйте расчёты по расходам, включая счета, которые ещё не поступили.
