Содержание 8 разделов
Хозяин пишет, что уже идёт проверить квартиру. Вы никого не ждали, у вас свои дела, а у него есть ключ. Для обычного осмотра сначала нужна договорённость о встрече. Сообщение по дороге к вашему дому её не заменяет.
При обычном осмотре хозяин проверяет состояние квартиры и переданного с ней имущества. Это визит по договорённости с нанимателем: заранее согласуют, что будут осматривать, кто придёт и когда.
Неприкосновенность жилища защищает проживающих от проникновения против их воли. Исключения возможны по предусмотренным федеральным законом основаниям и в установленном порядке либо по судебному решению. Право собственности хозяина не отменяет этой защиты.
Дальше речь о частном найме: гражданин снимает квартиру целиком. Проживание в гостинице и съём комнаты здесь не рассматриваются. О проверках оборудования поговорим лишь в той мере, в какой их нужно отличать от обычных визитов хозяина.
На каких основаниях возможен доступ в съёмную квартиру
Сначала уточните цель посещения. Проверка состояния квартиры, замена неисправной детали и устранение аварии требуют разных действий. Если в договоре записано лишь общее право хозяина посещать жильё, порядок каждого из таких визитов остаётся неясным.
Собственность хозяина и право нанимателя жить в квартире
По договору найма хозяин или уполномоченное им лицо предоставляет гражданину квартиру за плату во владение и пользование для проживания. Тот, кто предоставляет жильё, называется наймодателем; тот, кто его снимает, называется нанимателем.
Квартира остаётся собственностью хозяина. На время найма она передана вам для жизни. Гарантия неприкосновенности жилища защищает проживающих, в том числе законно проживающего нанимателя.
У хозяина есть понятный интерес к сохранности квартиры, а вы обязаны поддерживать её в надлежащем состоянии. На этой основе и стоит договариваться об осмотрах: хозяин получает возможность проверить жильё, а вы понимаете, когда и в каких пределах пройдёт посещение.
Обычный осмотр, ремонт и аварийный доступ
| Ситуация | Цель | Кто приходит | Как организуют доступ |
|---|---|---|---|
| Обычный осмотр | Проверить согласованные элементы квартиры и переданное имущество | Хозяин или заранее названный представитель | Договариваются о конкретной встрече |
| Плановый ремонт | Выяснить причину неисправности и выполнить необходимые работы | Согласованный мастер, при необходимости хозяин | Согласуют работы, участников и время доступа |
| Ликвидация аварии | Устранить аварийную ситуацию | Необходимые специалисты соответствующей службы | Немедленно обращаются в службу и обеспечивают необходимый допуск |
Что согласовать в договоре об обычных осмотрах
Хорошая формулировка помогает назначить встречу без нового спора. Договор найма заключается письменно. Условия посещений полезно включить в него до заселения, а последующие изменения оформлять письменно.
Распишем по пунктам, что обсудить с хозяином. Это вопросы для переговоров; закон не устанавливает такой обязательный перечень условий. Общие положения документа можно проверить по разбору договора найма квартиры.
Частота, цель и предмет осмотра
Обсудите, зачем хозяину нужны обычные посещения и как часто вы оба готовы их проводить. Закон не устанавливает для хозяина общего графика ежемесячных осмотров. Универсального требования предупреждать об обычном осмотре за три дня тоже нет. Эти условия стороны согласуют для своего договора.
Выбирайте периодичность, которую сможете соблюдать. Если вы часто уезжаете или работаете по сменам, скажите об этом перед подписанием договора. Обещание быть дома в любой момент трудно совместить с обычной жизнью.
Назовите и предмет осмотра. Например, состояние стен, сантехники и мебели, переданной с квартирой. По такому перечню понятнее, что хозяин намерен проверять. Обязанность сохранять жильё не даёт разрешения осматривать любые личные вещи проживающих.
| Что обсуждают | Вопрос к хозяину | Что проясняет ответ |
|---|---|---|
| Частота | Как часто предполагаются обычные осмотры? | Когда ожидать плановую встречу |
| Цель и предмет | Что именно вы хотите осматривать? | Какие элементы квартиры относятся к проверке |
| Связь и уведомление | Куда и насколько заранее направлять предложение? | Где искать сообщение и как подготовиться |
| Подтверждение | Каким ответом мы подтверждаем встречу? | Когда предложенное время становится согласованным |
| Допустимое время | В какие дни и часы возможен осмотр? | Как совместить посещение с распорядком жильцов |
| Перенос | Как предложить другое время? | Что делать, если согласованная встреча сорвалась |
| Участники | Кто может прийти вместе с хозяином или вместо него? | Кого ожидают и с какой целью |
Уведомление и подтверждение встречи
Предложенное время ещё нужно подтвердить. Хозяин написал, что хочет прийти вечером, а вы на работе и не прочитали сообщение. Чтобы такая ситуация не становилась поводом для спора, договоритесь о явном ответе с подтверждением дня и времени.
Выберите канал связи, которым действительно пользуетесь оба: конкретную переписку или электронную почту. После телефонного разговора коротко запишите согласованные условия в сообщении. Тогда время встречи не придётся восстанавливать по памяти.
Я бы предусмотрела и порядок действий на случай, если ответа нет. Для обычного осмотра удобнее повторно связаться или предложить другое время. Молчание не стоит считать разрешением воспользоваться ключом. Этот порядок нужно согласовать между собой; готовым правилом для любого договора он не является.
Время, перенос и участники визита
Запишите подходящие дни и часы, при необходимости добавьте ориентировочную продолжительность осмотра.
При переносе предлагайте конкретную альтернативу. Назовите день и время, когда сможете присутствовать. Так хозяину будет проще спланировать визит без повторных вопросов о том, когда вы свободны.
Уточняйте и состав посетителей. Если вместо хозяина придёт представитель или вместе с ним будет мастер, заранее узнайте имя, роль человека и цель его участия.
Запасные ключи и посещение в отсутствие нанимателя
Хранение ключей и разрешение ими воспользоваться требуют разных договорённостей. Комплект у хозяина позволяет открыть дверь технически. Самостоятельного основания войти против воли проживающих он не создаёт.
Где хранят ключи и когда ими пользуются
До заселения уточните:
- остаётся ли у хозяина запасной комплект;
- кто его хранит и у кого ещё к нему есть доступ;
- как стороны связываются, если комплект понадобился;
- как согласуют его использование для конкретного посещения.
Общие правила найма не устанавливают универсального требования передать нанимателю все существующие комплекты. Из них нельзя вывести и универсальное разрешение самостоятельно менять замок.
Как согласовать визит без жильца
Если мастер должен прийти планово во время вашего отсутствия, согласуйте конкретное посещение: причину, время, участников, необходимые работы и сообщение об их завершении. Разрешение осмотреть место протечки под раковиной относится к этому посещению. Не стоит считать его согласием на любые будущие визиты.
Можно договориться, что мастера встретит доверенный вами человек. Заранее определите, кому хозяин сообщает время прихода и с кем обсуждает обнаруженные неисправности. Такой вариант может быть удобен, но закон не требует участия доверенного человека при каждом посещении.
Если вы хотите присутствовать при обычных визитах, обсудите это перед подписанием договора.
Что делать, если хозяин пришёл без согласования
Уточните причину визита и вернитесь к договорённости о времени. Если речь об обычном осмотре, отсутствие подробного пункта в договоре не делает внезапный приход согласованной встречей.
- Узнайте, зачем хозяин пришёл. Если он сообщает об аварии, немедленно обратитесь в соответствующую службу, как описано ниже.
- Если срочности нет, скажите, что осмотр на это время не согласовывали.
- Обратитесь к условиям договора или сохранённой договорённости.
- Предложите конкретное другое время.
- Сохраните переписку, включая ответ на предложение о переносе.
Например, можно написать так:
Сегодня осмотр не согласован. Предлагаю встретиться в субботу в полдень и проверить состояние сантехники. Подтвердите, пожалуйста, подходит ли время и кто придёт.
Если несогласованные посещения повторяются или хозяин входит во время вашего отсутствия, стоит обратиться за юридической помощью, имея при себе договор и переписку. При угрозах и непосредственной опасности обращайтесь за помощью немедленно. Правовая оценка визита и возможный штраф зависят от конкретных действий участников и обстоятельств.
Как согласовать ремонт и доступ для работ
Перед ремонтом выясняют обязанности сторон и объём работ. Даже если из-за осмотров уже возник спор, о неисправности нужно сообщить и организовать необходимые работы по её устранению. При этом ссылка на ремонт не разрешает бесконтрольно посещать всю квартиру.
Кто отвечает за содержание квартиры и ремонт
Наниматель обязан сохранять квартиру и поддерживать её в надлежащем состоянии. Наймодатель обязан обеспечивать надлежащую эксплуатацию дома, необходимые коммунальные услуги, проведение ремонта общего имущества и находящихся в квартире устройств для оказания коммунальных услуг.
Для ремонта самого сданного жилья статья 681 Гражданского кодекса предусматривает правила по умолчанию:
| Вид ремонта | Чья обязанность по умолчанию | Что проверить в договоре |
|---|---|---|
| Текущий | Нанимателя | Не распределили ли стороны эти работы иначе |
| Капитальный | Наймодателя | Не установлено ли другое распределение |
По стоимости устранения поломки нельзя определить вид ремонта. Сначала выясняют характер работ и причину неисправности, затем сопоставляют их с договором и обязанностями сторон.
Если работы затрагивают общее имущество дома, полезно различать обязанности хозяина перед нанимателем и обязанности управляющей компании. При одной неисправности может потребоваться и согласовать приход хозяина, и организовать работу обслуживающей организации.
Что согласовать перед приходом мастера
Опишите, что произошло и когда вы это заметили. Запишите, что видите, и не спешите с выводами о причине. Вода под раковиной видна, а источник протечки ещё предстоит установить. О неисправностях оборудования и нарушениях коммунальных услуг следует немедленно сообщать в аварийно-диспетчерскую или иную указанную исполнителем службу.
Для плановых работ обсудите:
- кто проведёт осмотр и согласует дальнейшие действия;
- что предполагается ремонтировать и кто организует работу;
- кто будет исполнителем;
- когда ему нужен доступ и сколько времени предположительно потребуется на работы;
- какую часть квартиры потребуется освободить для ремонта;
- как согласуют дополнительные работы, если они понадобятся;
- как запишут результат и оставшиеся замечания.
О расходах лучше договориться до заказа плановых работ. Не рассчитывайте, что любую самостоятельно оплаченную услугу автоматически возместят или вычтут из платы за наём.
Есть и существенное ограничение: переоборудование дома, существенно меняющее условия пользования квартирой, без согласия нанимателя не допускается. Договорённость о приходе мастера не заменяет согласия на такое изменение.
Что делать при аварии в съёмной квартире
При аварии первым делом обращаются в службу. Ожидание ответа хозяина или удобного для него дня не должно задерживать сообщение об опасной неисправности и необходимую помощь специалистов.
Кому сообщить об аварии
Немедленно сообщите в аварийно-диспетчерскую службу исполнителя коммунальных услуг или в иную указанную им службу. Уведомите хозяина о случившемся. Вызов специалистов не должен зависеть от согласования с ним обычного визита.
Контакт службы стоит получить при заселении вместе с контактами хозяина. Уточните, куда сообщать об аварии именно в вашем доме. В нужный момент номер должен быть под рукой.
Передайте диспетчеру адрес и опишите то, что наблюдаете, например место появления воды. Дальнейшие действия согласуйте со службой. Для обращения за помощью не нужно сначала пытаться самостоятельно выполнить опасный ремонт оборудования.
Чем допуск специалистов отличается от визита хозяина
Для представителей исполнителя коммунальных услуг предусмотрен свой порядок. Для проверки устранения недостатков услуг и выполнения необходимых ремонтных работ доступ предоставляют по мере необходимости, для ликвидации аварий в любое время.
Ограничение частоты осмотров оборудования, о котором сказано в начале статьи, не позволяет отказать в необходимом аварийном допуске. Частная договорённость о плановых визитах хозяина также не отменяет обязанности допустить соответствующих специалистов.
Что зафиксировать после осмотра или ремонта
Запишите, чем закончился визит. Сообщения о том, что осмотр состоялся, недостаточно, чтобы потом вспомнить все замечания и договорённости.
В общей переписке можно перечислить:
- когда прошёл визит и кто присутствовал;
- что осмотрели и какие дефекты обнаружили;
- какие работы выполнили;
- что осталось сделать и кто этим занимается;
- следующий согласованный срок, если он нужен.
Если причину неисправности ещё обсуждают, так и запишите. Предположение не должно выглядеть как факт, с которым согласились обе стороны. Например, место протечки нашли, а причину и необходимые работы ещё определит мастер.
Фотографии конкретных дефектов делайте по согласованию. Чтобы зафиксировать состояние повреждённого участка, не нужно фотографировать все личные вещи в квартире. Сохраните фотографии вместе с договорённостью о визите и сообщением о результате. Тогда будет понятно, когда и по какому поводу их сделали.
Если хозяин иначе описывает итоги, попросите уточнить расхождение в той же переписке. Достаточность переписки и фотографий для судебного спора оценивают применительно к самому спору; гарантировать её заранее нельзя.
Итого
Для обычного осмотра согласуйте встречу; для ремонта определите работы и доступ; при аварии немедленно обращайтесь в соответствующую службу. Перед подписанием договора я бы прочитала пункт о посещениях с одним вопросом: понятно ли из него, когда, зачем и с кем придёт хозяин и как договориться о другом времени?
Частые вопросы
Как часто хозяин может приходить в съёмную квартиру?
Закон не устанавливает единой периодичности обычных визитов хозяина. Разумную частоту и порядок осмотров согласуют стороны. Правило об осмотре не чаще раза в три месяца касается проверки технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования представителями исполнителя коммунальных услуг. На посещения собственника оно не распространяется.
За сколько дней хозяин должен предупреждать об осмотре квартиры?
Универсального срока для обычного осмотра хозяином нет. Согласуйте в договоре срок уведомления, канал связи и способ подтверждения встречи. Предложенное в сообщении время ещё нужно согласовать с вами.
Может ли хозяин войти своим ключом, пока нанимателя нет?
Ключ не создаёт самостоятельного основания для входа. Отсутствие жильца также не является согласием. Обычное посещение без нанимателя нужно согласовать. Доступ без согласия допустим лишь по предусмотренным законом основаниям и в установленном порядке.
Что делать, если хозяин пришёл на осмотр без согласования?
Уточните причину прихода. Если это обычный осмотр, скажите, что встречу не согласовывали, обратитесь к договору и предложите конкретное другое время. Сохраните переписку. При повторяющемся конфликте обращайтесь за юридической помощью, а при угрозах и непосредственной опасности обращайтесь за помощью немедленно.
Кто организует ремонт и приход мастера?
Сначала выясняют характер работ и условия договора. По умолчанию текущий ремонт обязан выполнять наниматель, капитальный ремонт обязан выполнять наймодатель; договор может установить иное. Затем согласуют исполнителя, работы и доступ. Одной стоимости устранения поломки недостаточно, чтобы определить ответственность.
Нужно ли ждать хозяина, если произошла авария?
Нет. Об аварии немедленно сообщают в аварийно-диспетчерскую или иную указанную исполнителем службу и обеспечивают необходимый допуск специалистов. Хозяина уведомляют, не задерживая обращение за помощью.
Можно ли фотографировать квартиру во время осмотра?
Договоритесь о фотографиях конкретных дефектов и сохраните их вместе с перечнем замечаний. Так можно зафиксировать состояние повреждённого участка. Общее разрешение снимать личные вещи из такой договорённости не следует. Достаточность фотографий для разрешения спора заранее не гарантирована.
