Перед бронью жилья проверьте три вещи: кто сдаёт квартиру, что написано в договоре и как назван первый платёж. Ошибка в любом пункте может стоить денег. Порядок простой: сначала документы, потом оплата, затем ключи.
Содержание 9 разделов
Что выяснить до просмотра
Без подготовки на просмотре легко поторопиться: квартира нравится, а потом выясняется, что с документами неясно и деньги просят перевести немедленно. Первый шаг можно сделать по телефону и в переписке.
Что спросить в объявлении до просмотра
Список вопросов, который стоит задать до просмотра, короткий:
- когда закончился предыдущий наём и кто сейчас живёт в квартире;
- сколько комнат, какая площадь, какой этаж и состояние квартиры;
- что входит в плату, а что оплачивается отдельно;
- на какой срок сдаётся жильё и когда можно заселиться;
- кто подписывает договор и каким документом подтверждается право сдавать жильё.
Особенно важен последний вопрос: договор найма заключает собственник или уполномоченное им лицо. До передачи денег выясните, кто подпишет договор и чем подтверждает свои полномочия.
Что зафиксировать в переписке
Оставьте в переписке предварительные условия: цену, состав платы, дату заселения, кто будет жить в квартире и как возвращается первый платёж. Сохранённая переписка помогает подтвердить, какие условия обсуждались. Не ограничивайтесь устными обещаниями. Когда договоритесь, внесите условия в письменный договор найма; если платёж называется задатком, оформите письменное соглашение о нём.
Как отличить собственника от посредника
Посредник сам по себе не проблема: у него могут быть несколько квартир и возможность быстро организовать просмотр. Но прежде чем переводить деньги, выясните, кто будет стороной договора и на каком основании он сдаёт жильё.
Какое основание просить у того, кто сдаёт
Попросите подтвердить основание, на котором жильё сдаётся. Если договор подписывает не собственник, он должен быть уполномочен владельцем; попросите документ, который это подтверждает. Документы лучше проверить при встрече, а не только по переписке.
Сверьте сведения в объявлении с документами. Если вместе с нанимателем будут постоянно жить другие люди, их нужно указать в договоре.
Почему смена собственника не меняет договор
Ловушка лежит в реестре. Если квартиру продали, а договор найма заключён с прежним собственником, договор от этого не перестаёт действовать: новый собственник становится наймодателем на тех же условиях. Стоит уточнить, кому именно вы платите бронь.
Договор найма: что должно быть в документе
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Это не формальность: по договору стороны могут проверить, кто сдаёт жильё, кто в нём будет жить, какова плата и кто отвечает за расходы.
Обязательные условия договора
| Что должно быть в договоре | Зачем это читателю |
|---|---|
| Предмет: адрес, площадь, число комнат | Только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания |
| Кто наниматель и кто ещё живёт в квартире | В договоре указываются все граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем |
| Размер платы и сроки оплаты | Размер платы устанавливается по соглашению сторон, менять его в одностороннем порядке нельзя |
| Кто вносит коммунальные платежи | Если договором не установлено иное, платежи вносит наниматель |
| Кто отвечает за текущий и капитальный ремонт | По умолчанию текущий ремонт за нанимателем, капитальный за наймодателем; договор может установить иное |
| Срок найма и порядок его прекращения | Договор заключается на срок не более пяти лет, порядок расторжения лучше написать сразу |
Формулировки условий разобраны в материале про договор найма квартиры.
Срок, плата и коммунальные расходы
Срок договора найма не может превышать пяти лет, а если в договоре срок не указан, договор считается заключённым на пять лет. Пишите срок прямо, с датой начала и датой окончания.
Размер платы за жилое помещение стороны устанавливают в договоре. Односторонне менять её нельзя, кроме случаев, предусмотренных законом или самим договором. Поэтому заранее запишите, в каких случаях и как может измениться цена.
Как оформить бронь и первый платёж
Деньги за бронь платят до заселения. Считаем по кассе: от того, как этот платёж назван, зависит, вернут ли их при отмене. Вариантов три, и разница между ними в последствиях.
Задаток, аванс или обеспечительный платёж
| Как назван платёж | Что происходит, если сделка не состоялась | На что обратить внимание |
|---|---|---|
| Задаток | Если за неисполнение отвечает тот, кто дал задаток, он остаётся у другой стороны. Если отвечает получатель, он возвращает двойную сумму | Соглашение о задатке должно быть письменным независимо от суммы |
| Аванс | Сумма идёт в оплату жилья. При сомнении платёж без письменного соглашения о задатке считается авансом, если не доказано обратное | Название в расписке совпадает с соглашением сторон |
| Обеспечительный платёж | Если предусмотренные договором обстоятельства не наступили или обязательство прекратилось, платёж возвращается, если иное не предусмотрено соглашением сторон | В договоре пишут, когда платёж возвращается, а когда зачитывается в оплату |
Последствия задатка зависят от того, кто отвечает за срыв: если отвечает внесший задаток, он остаётся у другой стороны; если получивший, тот возвращает двойную сумму. Обеспечительный платёж возвращается при прекращении обязательства, если соглашение не предусматривает иное.
Что должно быть в расписке
Расписку берут у того, кто получает деньги. Договор найма и соглашение о задатке оформляют письменно, поэтому прямо укажите в подписанных документах сумму, назначение платежа и условия возврата. Если платёж называется задатком, так и напишите. При переводе сохраните подтверждение операции, чтобы видеть получателя и дату. О том, как различать виды предоплаты, читайте в материале про аванс и задаток.
Передача жилья: акт и показания счётчиков
Момент передачи ключей единственный, когда можно зафиксировать состояние квартиры и цифры на счётчиках. Дальше спор идёт уже о памяти сторон.
Что зафиксировать в акте
Акт приёма-передачи жилого помещения удобно использовать, чтобы зафиксировать состояние жилья при заселении. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное помещение, пригодное для проживания; текущий ремонт обычно относится к обязанностям нанимателя, капитальный к обязанностям наймодателя, если договором не установлено иное.
Запишите в акт показания приборов учёта и сфотографируйте их при передаче ключей. Плату за коммунальную услугу, кроме отопления, считают по показаниям за расчётный период, поэтому обеим сторонам важно знать исходные цифры. Образец акта при покупке квартиры разбирали в материале про акт приёма-передачи.
Как считаются коммунальные платежи
Плата за коммунальную услугу, кроме отопления, в жилье с прибором учёта определяется исходя из показаний этого прибора за расчётный период. Если прибора нет и установить его технически невозможно, плату считают по нормативам.
По правилам предоставления коммунальных услуг потребитель обязан сразу сообщать о неисправности прибора учёта и о нарушении целостности пломб и не вмешиваться в работу приборов. Сломанный счётчик, о котором не сообщили, превращает расчёт в спор о деньгах.
Кто платит за коммунальные услуги, зависит от договора: если в нём не написано иное, платежи вносит наниматель.
Если бронь сорвалась: как вернуть деньги
Если бронь сорвалась, соберите договор, расписку и подтверждение платежа. Если спор относится к потребительской услуге, укажите в претензии причину отказа: нарушение исполнителя или ваше решение отменить бронирование.
Претензия и срок ответа
Если отношения подпадают под закон о защите прав потребителей, основания отказа нужно различать. При добровольном отказе от услуги статья 32 позволяет исполнителю удержать фактически понесённые расходы, связанные с договором. Запросите их расчёт и подтверждение.
Десятидневный срок статьи 31 относится к перечисленным в ней требованиям, в том числе возврату из-за нарушения сроков или недостатков услуги по статьям 28 и 29. За просрочку таких требований применяется неустойка по пункту 5 статьи 28, обычно три процента за день с установленным законом пределом. Эти правила не распространяются автоматически на любую отмену брони по желанию клиента.
Претензия пишется в свободной форме: кому, от кого, когда возник спор, в чём требование и какие документы приложены. Отправлять лучше заказным письмом с описью вложения: бремя доказывания, что претензия направлена, лежит на отправителе. Срок ответа коммерческой организации на претензию законом не установлен. Для требований, перечисленных в статье 31, действует десятидневный срок со дня предъявления.
При разовом найме у частного собственника спор обычно регулируется Гражданским кодексом. Отсутствие регистрации ИП само по себе ещё не исключает потребительский закон, если деятельность фактически является предпринимательской. Спор о платеже в таком случае разбирают по условиям договора и нормам Гражданского кодекса, в том числе о задатке, обеспечительном платеже и неустойке.
Когда дело идёт в суд
Если деньги не вернули и претензия не помогла, остаётся иск. В суде смотрят на документы (договор, расписка, переписка, платёжные документы), сроки (когда платили, когда пришла претензия) и название платежа. Явно несоразмерную неустойку суд вправе уменьшить, поэтому требовать лучше подтверждённые суммы.
Регистрация по месту пребывания
Регистрация по месту пребывания нужна не всем и не всегда, а основанием для неё может служить договор найма или другой предусмотренный правилами документ, в том числе заявление собственника.
Когда регистрация обязательна
Гражданин обязан зарегистрироваться по месту пребывания в срок не более 90 дней со дня прибытия в жилое помещение. Исключение есть для тех, кто зарегистрирован по месту жительства в том же или ином населённом пункте того же субъекта: тогда регистрация не нужна. Похожие исключения действуют для Москвы с областью, Санкт-Петербурга с Ленинградской областью и Севастополя с Крымом.
Отдельно про срок. Орган регистрационного учёта регистрирует гражданина не позднее трёх рабочих дней со дня получения документов, а в инструкции по регистрации для Москвы назван срок в шесть рабочих дней со дня подачи заявления. Разница в том, от какой точки идёт отсчёт.
Какие документы и куда подавать
Из документов понадобятся паспорт, заявление о регистрации и документ, являющийся основанием для временного проживания по этому адресу: договор найма, договор поднайма, свидетельство о праве собственности или заявление человека, предоставляющего жильё. В Москве при личной подаче прийти придётся и нанимателю, и тому, кто предоставляет жильё. Если документы подаёт не собственник, нужно подтвердить право предоставлять помещение.
В Москве документы можно подать онлайн через портал государственных услуг, в центре госуслуг или в управляющей компании с паспортным столом. Срок регистрации согласуется с собственниками жилья; по инструкции для Москвы наниматели по договору найма могут зарегистрировать только временных жильцов. Разница между адресами проживания и адреса регистрации разобрана в материале про адрес регистрации.
Если договор расторгают или начался спор
При расторжении договора возникает вопрос о выселении. Выселить нанимателя можно только на основании решения суда.
Как прекращается договор найма
Наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, если на это согласны другие граждане, постоянно проживающие с ним. Наймодателя нужно письменно предупредить за три месяца. По требованию наймодателя суд может расторгнуть договор, если наниматель не вносил плату шесть месяцев, когда договором не установлен более длительный срок. При краткосрочном найме суд может расторгнуть договор, если наниматель более двух раз не внёс плату после срока, установленного договором.
Что учитывать в суде
Выселение происходит на основании решения суда, поэтому собственнику нужно это решение, а нанимателю нужно доказать, что он платил и что нарушений не было. Суд смотрит на договор, сроки оплаты, письменные предупреждения и переписку. Явно несоразмерную неустойку суд вправе уменьшить, поэтому в иске лучше требовать подтверждённые суммы.
Итого
Безопасная бронь держится на порядке: сначала проверка документов и письменный договор, затем платёж, потом ключи. Задаток, аванс и обеспечительный платёж влекут разные последствия; при задатке важно, кто отвечает за неисполнение. Состояние жилья и показания счётчиков зафиксируйте при передаче. Если проживание длится дольше 90 дней, проверьте, действует ли для вас исключение из регистрации по месту пребывания. При возврате оплаты за потребительскую услугу различайте добровольный отказ и требования из-за нарушения исполнителя: сроки и неустойка зависят от основания.
Частые вопросы
Как вернуть деньги за бронь, если квартира не подошла?
Проверьте название платежа и условие возврата в письменном соглашении. Если за неисполнение отвечает тот, кто дал задаток, он остаётся у получателя; если отвечает получатель, он возвращает двойную сумму. Обеспечительный платёж возвращают, если предусмотренные обстоятельства не наступили или обязательство прекратилось, если соглашение не устанавливает иное. Для потребительской услуги проверьте основание отказа: при добровольной отмене учитывают фактические расходы исполнителя, а десятидневный срок статьи 31 применяется к указанным в ней требованиям из-за нарушений.
Чем задаток отличается от аванса?
Соглашение о задатке оформляют письменно независимо от суммы. Если при споре есть сомнение, была ли сумма задатком, её считают авансом, если не доказано обратное.
Нужно ли регистрироваться по месту пребывания при съёме квартиры?
Если вы живёте по месту пребывания дольше 90 дней, регистрация обычно нужна. Она не требуется, если вы зарегистрированы по месту жительства в том же или другом населённом пункте того же региона. Межрегиональные исключения действуют между Москвой и Московской областью, Санкт-Петербургом и Ленинградской областью, Севастополем и Республикой Крым.
Какие документы нужны для регистрации по месту пребывания и кто их подаёт?
Понадобятся паспорт, заявление и документ-основание для проживания, например договор найма или заявление того, кто предоставляет жильё. При личной подаче приходят оба: наниматель и предоставляющий жильё. В Москве документы принимают онлайн через портал государственных услуг, в центре госуслуг или в управляющей компании с паспортным столом.
Кто платит за коммунальные услуги и как фиксировать показания счётчиков?
По умолчанию платит наниматель, если договор не распределил коммунальные расходы иначе. Плату за услугу, кроме отопления, считают по показаниям прибора за расчётный период; если прибора нет и установить его технически невозможно, применяют норматив. Цифры вписывают в акт в момент передачи жилья, а о неисправностях прибора и сорванных пломбах сообщают сразу.
Могут ли выселить из квартиры без суда, если договор расторгли?
При отказе нанимателя освободить квартиру принудительное выселение производится по решению суда. Добровольно выехать и передать жильё можно без судебного решения. У самого нанимателя путь проще: с согласия других постоянно проживающих с ним граждан он вправе прекратить договор, предупредив наймодателя письменно за три месяца.
Что делать, если перестали отвечать после получения денег за бронь?
Направьте претензию с именем получателя, обстоятельствами спора, требованием и подтверждающими документами. Сохраните доказательство отправки: доказывать её факт должен отправитель. Если спор связан с потребительской услугой, проверьте основание возврата. Десять дней и неустойка по статье 31 применяются к перечисленным в ней требованиям, а не к каждой отмене бронирования.
