Аванс и задаток при покупке квартиры входят в её оплату: покупатель заранее передаёт продавцу часть цены. У задатка есть ещё две задачи: подтвердить заключение договора и обеспечить его исполнение. При неисполнении обязательства у аванса и задатка разные денежные последствия.
Ошибка возникает, когда покупатель переводит деньги за снятие объявления, а стороны откладывают обсуждение последствий отказа от сделки. Я бы до перевода выяснил, всё ли готово к покупке и что произойдёт с предоплатой, если сделка не состоится. Название платежа имеет смысл только вместе с этими условиями.
Содержание 7 разделов
Что проверить до передачи предоплаты за квартиру
До предоплаты нужно выяснить, какую квартиру вы покупаете и всё ли готово к сделке. Если продавец просит немедленный перевод, обещание убрать объявление не решает вопросов о правах на жильё, финансировании и возврате денег.
Начните со сведений из ЕГРН, Единого государственного реестра недвижимости. Выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах помогает проверить сведения об объекте и правах на него. Выбор документа разобран в статье о выписке из ЕГРН.
Сведения о квартире из выписки можно сопоставить с описанием жилья, которое вам предлагают купить. Полная проверка квартиры перед покупкой шире. Предоплата не должна опережать эту проверку только потому, что квартира вам понравилась.
Следующий вопрос касается денег: будут ли они готовы к согласованному сроку? Если покупка зависит от решения банка или продажи вашего жилья, эту зависимость стоит обозначить продавцу до подписания документов. Сколько он готов ждать? При каких событиях стороны прекращают договорённости? Ответы нужны до платежа.
Для себя ответьте на вопросы:
- Понятно ли, какую квартиру и у кого вы покупаете?
- Согласованы ли цена и условия будущей покупки?
- Готово ли финансирование к сроку основной сделки?
- Понятно ли, что будет с предоплатой, если вопросы о документах или финансировании останутся нерешёнными?
Если квартира ещё не выбрана, начать сравнение жилья можно со страниц Москвы, Санкт-Петербурга и Екатеринбурга. Предоплату обсуждают уже для конкретной покупки.
Аванс и задаток: в чём разница
Аванс служит оплатой части цены, а задаток дополнительно обеспечивает обязательство. Предоплата обозначает платёж до окончательного расчёта. К предоплате относятся и аванс, и задаток, но последствия у них разные.
Правила задатка закреплены в статьях 380 и 381 Гражданского кодекса. Он засчитывается в причитающиеся по договору платежи, подтверждает заключение договора и обеспечивает исполнение. При будущей покупке квартиры нужно установить, какое именно обязательство обеспечено задатком.
| Критерий | Аванс | Задаток |
|---|---|---|
| Зачёт в цену квартиры | Входит в оплату | Входит в оплату |
| Назначение | Часть будущей оплаты | Также подтверждает заключение договора и обеспечивает его исполнение |
| Последствия неисполнения | Последствия задатка не возникают; возможны договорные санкции | Удержание или двойная выплата при ответственности соответствующей стороны |
| Оформление | Нужно ясно согласовать условия платежа и возврата | Соглашение обязательно оформляют письменно при любой сумме |
| Что проверить помимо названия | Условия возврата и неустойки | Обеспечиваемое обязательство, условия соглашения и форму документов |
Задаток входит в цену квартиры; дополнительной платы продавцу за ожидание сделки здесь нет.
Название платежа не заменяет договорённости. Если в назначении перевода платёж назван задатком, это ещё не даёт гарантии двойной выплаты. Нужно проверить содержание соглашения, конкретное обязательство и соблюдение требований к документам.
Если возникает сомнение, является ли переданная сумма задатком, она считается авансом, если не доказано иное. Причиной сомнения может стать и несоблюдение письменной формы.
Кому подходит аванс, а кому задаток
Задаток разумно обсуждать для подготовленной покупки. Я бы выбирал его, когда квартира проверена, деньги готовы, условия согласованы и обе стороны понимают последствия неисполнения.
Такая договорённость подходит сторонам, которые уже решили заключить конкретную сделку. Проверку квартиры она не заменяет. Возможности свободно отказаться на любой стадии задаток покупателю тоже не даёт.
| Готовность покупки | Что обсуждать | Почему |
|---|---|---|
| Квартира проверена, финансирование готово, условия согласованы | Задаток и обеспечиваемое обязательство | Стороны готовы принять взаимную ответственность |
| Проверка документов ещё идёт | Условия выхода и аванс без договорной неустойки | Покупателю нужна возможность завершить проверку до окончательного решения |
| Финансирование ещё не подтверждено | Последствия отказа и срок ожидания решения | Риск потери задатка требует заранее обсудить зависимость покупки от кредита |
При нерешённых вопросах сначала согласуйте условия выхода. Аванс без договорной неустойки оставляет больше гибкости: удержание или двойная выплата по правилам задатка к нему не применяются. При этом другие расходы и споры по договору всё ещё возможны.
Что происходит с деньгами при срыве сделки
Последствия определяет причина неисполнения. Для задатка нужно установить, кто отвечает за неисполнение обязательства. Есть и другие основания прекращения обязательства: соглашение сторон или невозможность исполнения по предусмотренному законом основанию.
В таблице показано, что происходит с переданной суммой. Дополнительные денежные требования разобраны ниже.
| Основание | Аванс | Задаток |
|---|---|---|
| За неисполнение отвечает покупатель, передавший деньги | При отмене покупки аванс возвращают; возможную договорную неустойку рассматривают как другое денежное требование | Остаётся у продавца |
| За неисполнение отвечает продавец, получивший деньги | Возврат аванса; возможные санкции определяются договором и законом | Продавец обязан уплатить покупателю двойную сумму |
| Обязательство прекращено по соглашению сторон до начала исполнения | Возврат и другие расчёты согласуют при прекращении | Возвращается исходная сумма |
| Обязательство прекращено до начала исполнения вследствие невозможности исполнения, за которую никто не отвечает | Последствия прекращения оценивают по договору и закону | Возвращается исходная сумма |
Ответственность покупателя или продавца
Если за неисполнение отвечает покупатель, переданный задаток остаётся у продавца. Если отвечает продавец, получивший деньги, он обязан уплатить двойную сумму.
Двойная выплата включает исходный задаток и такую же сумму сверху. Чтобы получить деньги, покупателю может понадобиться разрешить разногласия с продавцом.
Сообщения об отмене покупки недостаточно, чтобы определить последствия. Нужно сопоставить обязательства, действия сторон и причину неисполнения. Отказ покупать на уже согласованных условиях и взаимное решение прекратить договорённости требуют разной оценки.
Прекращение сделки по соглашению или из-за невозможности исполнения
Если стороны по соглашению прекращают обеспеченное обязательство до начала исполнения, задаток возвращают в исходном размере. Договорённость о прекращении стоит письменно зафиксировать вместе с условиями возврата денег.
По статье 416 невозможность исполнения прекращает обязательство, если она вызвана обстоятельством, которое возникло после появления обязательства и за которое не отвечает ни одна сторона. Неудобство или изменение планов нельзя автоматически приравнивать к невозможности исполнить договор.
Неустойка по авансу и убытки по задатку
Неустойка представляет собой денежную санкцию за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства. Её может предусматривать закон или договор. Если условие о неустойке есть в соглашении об авансе, нужно различать два вопроса: возврат предоплаты и обязанность уплатить санкцию.
Условие о штрафе ещё не позволяет считать весь аванс законно удержанным. Нужно проверить, какое событие вызывает санкцию и как стороны должны рассчитаться.
При неисполнении обязательства возможно возмещение убытков с зачётом суммы задатка, если договором не предусмотрено иное. Поэтому весь денежный риск покупателя может превышать потерю задатка. Требования к продавцу тоже могут выходить за пределы двойной выплаты.
Возврат задатка при отказе в ипотеке
Отказ в кредите не даёт автоматического права вернуть задаток. Последствия зависят от согласованных условий и обстоятельств отказа. Отказ банка нельзя автоматически приравнивать к невозможности исполнения.
Если покупка требует ипотеки, эту зависимость нужно обсудить до предоплаты. В договоре должно быть понятно, какого решения стороны ждут и что происходит, если покупатель его не получает.
Согласуйте:
- какой отказ в финансировании стороны учитывают;
- чем покупатель подтверждает отказ;
- до какого срока стороны ждут решения;
- прекращается ли обязательство при отказе и как возвращаются деньги;
- что происходит, если решения ещё нет к сроку основной сделки.
Этот перечень помогает обсудить условия. Для составления договора этого перечня недостаточно: согласованные положения должны соответствовать обязательным нормам.
Например, условие о возврате при отказе банка должно определять срок и подтверждение отказа. Без этого покупатель может считать условие выполненным, а продавец может ждать другого документа или продолжения подготовки.
Условия самой ипотеки на готовое жильё нужно оценить до принятия ответственности за покупку.
Как оформить предоплату и подтвердить передачу денег
Условия покупки и получение денег нужно подтвердить документами. Документы об обязательствах фиксируют, что стороны обещали сделать и на каких условиях. Подтверждение оплаты показывает, сколько денег получено. До перевода нужно понимать условия покупки и то, как будет подтверждено получение денег.
Я бы попросил проекты документов заранее и сопоставил их с устными договорённостями.
Предварительный договор и соглашение о задатке
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор на предусмотренных условиях. При покупке квартиры речь идёт о будущей продаже конкретного жилья.
По соглашению сторон задатком можно обеспечить обязательство заключить основной договор на условиях предварительного, если закон не устанавливает иное. Поэтому документы должны ясно определять, какое обязательство обеспечено задатком.
Эти договорённости не обязательно оформлять разными документами. В одном договоре могут содержаться условия будущей покупки и соглашение о задатке. Важно, что в нём написано и соблюдена ли требуемая форма.
До подписания проверьте:
- участников и полномочия лиц, подписывающих документы;
- условия, позволяющие определить, о какой квартире идёт речь;
- природу платежа и обеспечиваемое обязательство;
- сумму предоплаты и её зачёт в оплату;
- условия будущей покупки и срок заключения основного договора;
- основания возврата, санкции и условия при отказе в ипотеке;
- соответствие формы документов требованиям сделки;
- способ подтверждения полученной суммы.
Список помогает проверить договорённости перед оплатой. Он не охватывает все обязательные требования закона. Предварительный договор должен позволять установить предмет и содержать условия основного договора, согласования которых потребовала сторона.
Письменная форма и срок основной сделки
Соглашение о задатке оформляют письменно независимо от суммы. Документ должен выражать содержание сделки и быть подписан участниками или надлежаще уполномоченными лицами.
Предварительный договор должен соответствовать форме, установленной для основного договора. Если форма основного договора не установлена, применяется письменная. Нарушение требований к форме предварительного договора влечёт его ничтожность, то есть недействительность.
Поэтому документы о предоплате за квартиру не всегда можно оформить без нотариуса. Если основная сделка требует нотариальной формы, это влияет на предварительный договор. Требование о письменном соглашении о задатке ещё не решает вопрос о форме всех документов.
Укажите срок заключения основного договора. Если срок не определён, статья 429 предусматривает заключение основного договора в течение года с момента заключения предварительного договора. Согласованная дата даёт сторонам конкретный срок для завершения подготовки.
Расписка о получении денег
Расписка подтверждает, какая сумма получена. По требованию плательщика получатель денег должен выдать расписку о получении всей суммы или соответствующей части.
Из подтверждения должно быть понятно, кто получил деньги, от кого, сколько и в связи с каким соглашением. Подписанный договор фиксирует договорённость о сумме платежа. Подтверждение получения показывает, что деньги действительно переданы.
Неясная расписка не гарантирует двойной выплаты. Документ может содержать несколько договорённостей, но для задатка нужно установить природу платежа и обеспечиваемое обязательство. Запись в назначении перевода этих вопросов не решает.
Если условия соглашения и документ о получении денег противоречат друг другу, я бы отложил оплату до исправления. Документ о передаче денег должен подтверждать оплату на условиях подписанного соглашения.
Итого
Задаток подходит для подготовленной сделки, когда обе стороны готовы отвечать за принятые обязательства. При нерешённых вопросах сначала согласуйте условия выхода и проверьте, предусмотрена ли неустойка по авансу. До передачи денег должны быть понятны содержание и форма документов; получение суммы нужно подтвердить.
Частые вопросы
Чем аванс отличается от задатка при покупке квартиры?
Обе суммы засчитываются в оплату жилья. Задаток также подтверждает заключение договора и обеспечивает его исполнение. Если за неисполнение отвечает покупатель, задаток остаётся у продавца. Если отвечает продавец, получивший деньги, он обязан уплатить двойную сумму. Аванс этих последствий не создаёт.
Что выгоднее покупателю квартиры: аванс или задаток?
Для проверенной и подготовленной покупки задаток создаёт взаимную ответственность. Пока остаются нерешённые вопросы о документах или финансировании, разумнее согласовать условия выхода и обсуждать аванс без договорной неустойки. Я бы выбирал вид предоплаты с учётом готовности исполнить договор: название платежа эту готовность не заменяет.
Когда продавец обязан уплатить двойную сумму задатка?
Когда за неисполнение договора отвечает продавец, получивший задаток. Если обеспеченное обязательство прекращают по соглашению сторон до начала исполнения, возвращается исходная сумма. Для двойной выплаты нужно установить ответственность продавца; одной отмены покупки недостаточно.
Можно ли вернуть аванс, если покупатель передумал?
При отмене покупки аванс возвращают, но договор может предусматривать неустойку. Возврат предоплаты и обязанность уплатить такую санкцию рассматривают как разные денежные требования. Проверьте условия отказа покупателя до оплаты: аванс не гарантирует выхода без расходов.
Вернут ли задаток при отказе в ипотеке?
Автоматического возврата из-за отказа банка нет. Нужно оценить условия договора и обстоятельства отказа. До предоплаты стоит письменно согласовать срок ожидания решения, подтверждение отказа и последствия отмены покупки.
Нужен ли нотариус для соглашения о задатке и предварительного договора?
Соглашение о задатке требует письменной формы при любой сумме. Для предварительного договора действуют требования к форме основного. Если основная сделка требует нотариальной формы, предварительный договор должен соответствовать этой форме.
Достаточно ли расписки для оформления задатка за квартиру?
Расписка подтверждает получение денег. Для задатка нужно также определить природу платежа и обеспечиваемое обязательство с соблюдением требований к форме. Условия о задатке и подтверждение получения денег могут содержаться в одном документе, но неясная расписка или запись в назначении перевода не гарантируют двойной выплаты.
