Договор с риелтором фиксирует, за какую работу вы платите: подбор, показы, проверку документов, переговоры и оформление.
Именно поэтому в нём должны быть названы предмет, перечень услуг, цена, порядок расчётов, срок и то, что останется у вас на руках. Согласованные условия помогают предметно изложить претензию: какая работа обещана, что выполнено и за что просят плату. Без них даже содержание обязательств приходится выяснять по переписке.
Содержание 5 разделов
Как устроен договор с риелтором
Договор оказания услуг или агентский договор
По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, то есть совершить определённые действия или осуществить определённую деятельность, а заказчик обязуется оплатить эти услуги (статья 779 ГК РФ).
Это форма для консультирования, подбора вариантов, проверки документов и сопровождения сделки.
Агентский договор устроен иначе. По нему риелтор обязуется за вознаграждение совершать по поручению принципала юридические и иные действия от своего имени, но за счёт принципала либо от имени и за счёт принципала (статья 1005 ГК РФ).
Если сделка совершена риелтором от своего имени и за счёт принципала, права и обязанности по ней возникают у него, хотя бы принципал и был назван в сделке.
Обе формы законны, и обе встречаются у риелторов. Разница в том, что агентский договор приносит вам отчётность, а по договору оказания услуг её не будет, если стороны её не предусмотрели.
Цена, вознаграждение и порядок расчётов
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (статья 424 ГК РФ). По договору возмездного оказания услуг заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре (статья 781 ГК РФ).
Агентское вознаграждение платится в размере и в порядке, установленных в агентском договоре (статья 1006 ГК РФ).
Если цену нельзя определить из договора, применяется цена аналогичных услуг в сравнимых обстоятельствах (пункт 3 статьи 424 ГК РФ). Это правило о размере платы, а не готовый порядок расчётов: срок и основание платежа лучше согласовать письменно.
Агентское вознаграждение при отсутствии условий о порядке уплаты перечисляется в течение недели с момента представления отчёта за прошедший период, если из существа договора или обычаев делового оборота не вытекает иной порядок уплаты (статья 1006 ГК РФ).
Стоит посмотреть, как сформулирована сама сумма. В договоре должно быть написано, как она считается: фиксированная оплата или процент от цены сделки, что в неё входит, когда платить и что происходит с деньгами, если сделка не состоялась.
Срок договора и отчётность
Агентский договор может быть заключён на определённый срок или без указания срока его действия (статья 1005 ГК РФ). Срок оказания услуг и сроки по этапам лучше прописать в договоре прямо, с датами.
Отчётность в агентском договоре прописана прямо. В ходе исполнения риелтор обязан представлять принципалу отчёты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором, а если условий нет, отчёты представляются по мере исполнения договора либо по окончании его действия (статья 1008 ГК РФ). К отчёту должны быть приложены необходимые доказательства расходов, произведённых риелтором за счёт принципала, если договором не предусмотрено иное.
Возражения по отчёту нужно заявить в течение тридцати дней со дня получения отчёта, если соглашением сторон не установлен иной срок. Если этого не сделать, отчёт считается принятым принципалом (статья 1008 ГК РФ).
Срок короткий, и пропускать его не стоит: молчание здесь работает против вас.
Условия договора: обязательные и недопустимые
Предмет и перечень услуг
Договор считается заключённым, если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям. К ним относятся условия о предмете договора, условия, названные в законе существенными или необходимыми для договора этого вида, а также условия, по которым одна из сторон заявила о необходимости соглашения (статья 432 ГК РФ).
В договоре с риелтором предметом служит перечень действий: подбор объектов, показы, проверка документов, согласование условий, подготовка договора купли-продажи, регистрация права, расчёты.
В перечень стоит включить и то, что вы не делаете сами. Например, что риелтор не принимает задаток без доверенности или что расчёты идут только через банковскую ячейку. Всё, что не названо, остаётся вашей работой: исполнителю принадлежит только то, что написано.
Если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель обязан оказать услуги лично (статья 780 ГК РФ).
Кто оказывает услуги и кто отвечает за их действия, в договоре стоит назвать прямо: по умолчанию услуги оказывает сам исполнитель, а привлечение третьих лиц стоит заранее описать в условиях.
Обязанности сторон и ответственность
Ответственность исполнителя держится на двух основаниях. Первое общее: должник обязан возместить кредитору убытки, причинённые неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (статья 393 ГК РФ). Второе специальное, когда вы выступаете потребителем, то есть заказываете услугу исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью.
При недостатках услуги потребитель вправе требовать их бесплатного устранения, уменьшения цены, повторного оказания услуги либо возмещения расходов на устранение своими силами или третьими лицами. Отказаться от договора можно, если недостатки не устранены в установленный срок, а также при существенных недостатках или существенных отступлениях от условий. Можно потребовать и полного возмещения убытков (статья 29 Закона о защите прав потребителей).
Требование о возмещении убытков, возникших из-за недопустимых условий договора, подлежит удовлетворению в течение десяти дней со дня его предъявления (статья 16 Закона о защите прав потребителей).
Условия, которые нельзя оставлять исполнителю
Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны. К ним отнесено право исполнителя на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий, включая предмет, цену и срок, кроме случаев, предусмотренных законом (статья 16 Закона о защите прав потребителей). Например, законный отказ исполнителя по статье 782 ГК РФ связан с полным возмещением убытков заказчику.
Право исполнителя менять цену и срок по своему усмотрению ущемляет права потребителя, если закон не допускает такого изменения. А вот оплата после регистрации и отдельная цена подбора или показов не становятся незаконными лишь из-за такого порядка. Проверьте, за какие действия берут деньги и не оплачиваете ли вы одну работу дважды.
Как расторгнуть договор и что делать при срыве сроков
Отказ заказчика и отказ исполнителя
Отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг заказчик вправе при условии оплаты исполнителю фактически понесённых им расходов (статья 782 ГК РФ).
Для потребителя то же правило звучит иначе: потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ или оказании услуг в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесённых расходов, связанных с исполнением обязательств по договору (статья 32 Закона о защите прав потребителей).
У исполнителя правило обратное: отказаться от обязательств по договору возмездного оказания услуг он вправе лишь при условии полного возмещения заказчику убытков (статья 782 ГК РФ).
Эти два права нельзя смешивать: ваш выход из договора стоит фактических расходов исполнителя, а его выход обходится вам возмещением убытков.
Нарушение сроков и недостатки услуги
Если исполнитель нарушил сроки оказания услуги, потребитель вправе: назначить исполнителю новый срок; поручить оказание услуги третьим лицам за разумную цену или выполнить её своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесённых расходов; потребовать уменьшения цены; отказаться от исполнения договора (статья 28 Закона о защите прав потребителей). К этому добавляется право на полное возмещение убытков, причинённых нарушением сроков оказания услуги.
Просрочка даёт вам выбор из четырёх требований, а также право на полное возмещение убытков. В письменной претензии укажите, какой вариант выбираете: назначить новый срок, поручить услугу другому исполнителю за разумную цену или выполнить её самостоятельно и потребовать возмещения расходов, потребовать уменьшения цены либо отказаться от договора (статья 28 Закона о защите прав потребителей). Убытки можно заявить отдельно.
Что должно остаться у вас на руках
Отчёт по договору и подтверждающие документы
Отчёт по договору нужен, чтобы проверить, куда ушли деньги и что именно сделано. В договоре стоит заранее указать форму отчёта, периодичность и список приложений: копии документов по каждому объекту, расходы за счёт принципала, сведения о показах.
Посмотрите, что остаётся у вас по итогам самой сделки. Договор купли-продажи, акт приёма-передачи, расписка о получении денег, а по расчётам документ о проведении платежа, если деньги шли через ячейку или аккредитив. Это ваши доказательства, и забрать их нужно до того, как сделка закроется.
Чек-лист перед подписанием
До подписания у вас есть право потребовать информацию об исполнителе, о режиме его работы и о реализуемых услугах, и она должна быть предоставлена в наглядной и доступной форме на русском языке (статья 8 Закона о защите прав потребителей).
Исполнитель также обязан предоставлять необходимую и достоверную информацию об услугах, обеспечивающую возможность их правильного выбора (статья 10 Закона о защите прав потребителей).
Дальше по списку:
| Что проверить | Как это должно звучать в договоре |
|---|---|
| Вид договора и роли сторон | Договор возмездного оказания услуг или агентский договор, и по тексту видно, кто что делает и от чьего имени |
| Предмет и перечень услуг | Подбор, показы, проверки, документы, расчёты, регистрация. Перечень, а не общие слова |
| Цена и расчёты | Сумма или процент, порядок и момент платежа, судьба платы при сорванной сделке |
| Срок | Срок договора, сроки по этапам, срок и форма отчётов |
| Ответственность и отказ | Что происходит при срыве сроков, как выйти из договора и что при этом платится |
| Подтверждения по итогам | Список документов, которые вы получаете и храните у себя |
Работу риелтора проще проверять по согласованным условиям и документам, а не по обещаниям. Чем яснее в договоре названы предмет, цена, срок и отчётность, тем проще сверить договорённости с выполненной работой.
Итого
Договор с риелтором работает, когда названы вид договора, предмет и перечень услуг, цена, порядок расчётов, срок и отчётность. По договору возмездного оказания услуг заказчик платит в сроки договора, по агентскому договору риелтор отчитывается в сроки договора, а возражения по отчёту заявляются за тридцать дней, если иной срок не установлен договором.
По договору оказания услуг отчётность и этот срок нужны только если стороны их предусмотрели. Право исполнителя односторонне менять цену или срок ничтожно, кроме предусмотренных законом случаев; при отказе заказчика от услуг учитывают фактические расходы исполнителя.
Частые вопросы
Чем договор оказания услуг отличается от агентского договора?
По договору возмездного оказания услуг исполнитель действует по заданию заказчика, а заказчик платит за оказанные услуги (статья 779 ГК РФ). По агентскому договору риелтор совершает по поручению принципала юридические и иные действия от своего имени за счёт принципала либо от имени и за счёт принципала (статья 1005 ГК РФ). Нормы о вознаграждении, сроках и отчётности у них разные, и смешивать их в одном тексте не стоит.
Можно ли не платить риелтору, если сделка не состоялась?
Не автоматически. Сделка могла не состояться, хотя согласованные подбор, показы или проверка уже выполнены: оплату определяют предмет договора и условия вознаграждения. При отказе потребителя нельзя требовать штраф только за выход из договора; фактически понесённые расходы должны быть связаны с его исполнением и подтверждены. Попросите расчёт выполненных услуг, расходов и остатка к возврату.
Когда риелтор обязан отчитаться?
По агентскому договору риелтор представляет принципалу отчёты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором, а при отсутствии условий отчёты идут по мере исполнения договора либо по окончании его действия (статья 1008 ГК РФ). Возражения по отчёту заявляются в течение тридцати дней, если договором не установлен иной срок, иначе отчёт считается принятым.
Что делать, если риелтор затягивает сроки?
При просрочке потребитель может выбрать одно из четырёх требований: назначить исполнителю новый срок; поручить услугу другому исполнителю за разумную цену или выполнить её самостоятельно и потребовать возмещения расходов; потребовать уменьшения цены; отказаться от договора. Он также вправе требовать полного возмещения убытков (статья 28 Закона о защите прав потребителей).
Как понять, что договор вообще заключён?
Стороны должны согласовать предмет и другие существенные условия: названные законом для этого вида договора или заявленные стороной как обязательные для согласования (статья 432 ГК РФ). Отсутствие цены, срока или порядка расчётов не всегда означает, что договора нет: некоторые пробелы восполняет закон. Для проверки найдите конкретный перечень действий риелтора и условия, на согласовании которых настаивали стороны.
Законно ли, если риелтор оставит за собой право менять цену?
По своему усмотрению и вне предусмотренных законом случаев нельзя. Статья 16 Закона о защите прав потребителей признаёт ничтожными условия об одностороннем отказе исполнителя или изменении согласованных условий, кроме законных исключений. Например, отказ исполнителя по статье 782 ГК РФ возможен при полном возмещении заказчику убытков; произвольное повышение цены этим не разрешается.
Что спросить у риелтора до подписания договора?
До подписания вы вправе потребовать сведения об исполнителе, о режиме его работы и об оказываемых услугах, причём в наглядной форме и на русском языке (статья 8 Закона о защите прав потребителей). А к этому добавьте четыре вещи, без которых договор работает плохо: вид договора и роли сторон, предмет и перечень услуг, цена и порядок расчётов, срок и отчётность.
