Мансардной квартирой называют жилую квартиру на этаже в пространстве крыши, форма которой определяет часть стен и потолка. Наклонные поверхности придают комнатам характер. Планировку придётся примерить к повседневной жизни, а условия проживания будут зависеть и от состояния крыши. До сделки стоит спокойно выяснить, какая площадь принадлежит продавцу и насколько удобно вам будет ею пользоваться.
Содержание 8 разделов
Что такое мансардная квартира и считается ли мансарда этажом
В историческом техническом определении мансарда является этажом. Жилое назначение каждого помещения под крышей из этого определения не следует. Для покупателя этажность дома и статус продаваемой квартиры представляют два разных вопроса, каждый из которых нужно выяснять по документам.
СНиП 31-01-2003 определял мансардный этаж как этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован наклонной, ломаной либо криволинейной крышей. Этот же документ включал мансардный этаж в число надземных этажей при определении этажности здания.
Такое устройство объясняет скошенные стены и переменную высоту потолка. Причём комнаты одной квартиры могут заметно различаться: в одной будет привычный горизонтальный потолок, другая окажется непосредственно под скатом. Слово мансарда описывает архитектуру, но для понимания того, что вам продают, его недостаточно.
Для многоквартирных жилых зданий опубликован актуализированный свод правил СП 54.13330.2022. Этажность конкретного дома следует сверять с проектом и техническими документами здания. Рекламное описание последнего этажа эту проверку не заменяет.
Жилой статус мансардной квартиры: что проверить в ЕГРН
Начните с назначения помещения в реестре. Кухня, ванная и хорошая отделка делают пространство похожим на квартиру. Если вы выбираете жильё для постоянного проживания, его жилой статус нужно подтвердить документами.
Единый государственный реестр недвижимости, сокращённо ЕГРН, содержит сведения об объектах недвижимости, в том числе о назначении помещения. Запросите актуальную выписку на продаваемый объект и сверьте адрес, назначение и зарегистрированную площадь с документами продавца и тем, что вам показывают.
Жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания и отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. В их числе требования к освещённости, микроклимату и воздухообмену. Выписка помогает установить назначение квартиры; состояние окон и вентиляции оценивают уже при осмотре.
| Помещение | Для чего предназначено | Что проверять по документам |
|---|---|---|
| Самостоятельная мансардная квартира | Проживание в жилом помещении под крышей | Назначение, зарегистрированную площадь, историю оформления и изменений |
| Общий чердак, обслуживающий дом | Использование для нужд дома | Принадлежность к общему имуществу и основания изменения его границ |
| Технический чердак | Размещение инженерного оборудования и коммуникаций | Назначение пространства и его связь с обслуживанием дома |
Технический чердак может одновременно относиться к общему имуществу. Таблица различает функцию помещения и его правовой режим. Поэтому по одному названию нельзя определить, кому принадлежит пространство и как им разрешено пользоваться.
Если бывшее нежилое помещение обустроили под жильё, выясните, завершён ли перевод в жилое помещение. Его завершение связано с внесением необходимых изменений в ЕГРН, включая назначение, а при соответствующих работах также границы и площадь. Оформление помещения требует своей проверки, даже когда жить в нём на первый взгляд вполне удобно.
Готовая мансардная квартира и присоединение чердака: разные проверки
Главный вопрос здесь: откуда появилась нынешняя площадь. У квартиры, предусмотренной проектом дома, и квартиры, расширенной за счёт общего чердака, разная история. При продаже готовой мансардной квартиры новое собрание собственников автоматически не требуется.
Попросите продавца показать исходные документы, нынешний технический план и документы на переделки, если они проводились. Технический план описывает характеристики объекта для внесения сведений в реестр. Сопоставьте исходную, зарегистрированную и фактическую площадь, расположение помещений и границы квартиры.
Верхний уровень, помещение за прежней стеной или лестница в пространство под крышей заслуживают внимательного разбора. Такие изменения могут быть законно оформлены. Покупателю нужны документы, объясняющие их появление; заверение продавца, что прежде никто не возражал, не подтверждает оснований для проведения работ.
Если продавец называет работы перепланировкой, то есть изменением планировки квартиры, выясните, что именно было сделано. Реконструкцией считаются работы, меняющие параметры дома или затрагивающие его несущие конструкции. Прорезка крыши и изменение конструкций могут относиться к реконструкции. Правовую природу работ определяют по проектным решениям.
Разбор согласования перепланировки поможет ориентироваться в изменениях внутри помещения. Прежде чем применять этот порядок к переделке крыши, нужно установить характер вмешательства.
При перепланировке в ходе перевода помещения к уведомлению о завершении работ прилагают технический план. Наличие плана не освобождает от проверки оснований реконструкции дома и прав на присоединённое пространство.
Если расширение уменьшило общий чердак, обслуживающий дом, требуется согласие всех собственников помещений. Общий чердак входит в общую собственность владельцев помещений дома. Даже когда попасть в него можно из вашей квартиры, распоряжаться им единолично вы не вправе. Подробнее состав общего имущества разобран в статье о многоквартирном доме.
В судебном споре о расширении квартиры за счёт мансардного пространства все участвовавшие в голосовании поддержали работы, но представляли лишь часть помещений дома. Для покупателя здесь важна вполне конкретная проверка: кто участвовал в собрании и что именно решил. Одного результата голосования недостаточно.
Плюсы и минусы мансардной квартиры: пространство, свет и микроклимат
Мансарда подходит для жизни, если вам удобна конкретная квартира. Скаты, верхнее расположение и необычные окна могут нравиться. Достаточный свет, тишина и комфортная температура требуют проверки, сколько бы достоинств ни перечислялось в объявлении.
| Свойство | Возможный плюс | Риск или ограничение | Способ проверки |
|---|---|---|---|
| Наклонные стены и потолок | Выразительная форма комнат, место для низкой мебели | Ограничения для шкафов, проходов и рабочего места | Измерить высоту там, где будете стоять, сидеть и ставить мебель |
| Окна и дневной свет | Удачное освещение при подходящем расположении окон | Неудобное открывание, слабый свет в нужной части комнаты | Осмотреть днём, проверить доступ к окнам и работу створок |
| Вентиляция | Преимущество определяется работой системы, а не формой крыши | Неясно, в каком состоянии каналы и достаточен ли воздухообмен | Запросить сведения о проверках и при сомнениях пригласить специалиста |
| Температура в разные сезоны | Комфорт при исправных конструкциях и системах | Неизвестные условия летом или зимой | Изучить доступные сезонные наблюдения и документы обследований |
| Расположение наверху | Отсутствие жилых помещений над квартирой, если так устроен дом | Шум оборудования и другие звуки дома | Выяснить, что расположено рядом и выше, прислушаться к звукам в квартире |
По этим пунктам удобно вести осмотр. Называть любую мансарду холодной, жаркой или тихой без проверки самого помещения было бы столь же опрометчиво, как обещать покупателю все перечисленные достоинства.
Полезное пространство под скатами и расстановка мебели
Площадь по документам и удобство пользования отвечают на разные вопросы. Низкое место может хорошо подходить для хранения, но мешать проходу или работе за столом. Универсальную долю потерянных метров из формы крыши вывести нельзя.
Возьмите размеры своей мебели и проверьте, как она встанет в квартире. У кровати важно место, где вы будете подниматься; у шкафа нужно учитывать открывание дверей; возле стола стоит проверить, не мешает ли скат сидеть и отодвигать стул. Предмет может помещаться на плане, хотя пользоваться им каждый день будет неудобно.
Высоту измеряют именно в тех точках комнаты, которые нужны вам. Если для повседневных движений остаётся лишь узкая полоса, большая площадь по документам не сделает комнату удобнее. При этом бытовые замеры помогают вам оценить планировку. Они не заменяют кадастровый расчёт площади и не доказывают ошибку в реестре.
Окна, дневной свет и вентиляция
Оценивайте дневной свет там, где будете им пользоваться: у рабочего стола, в кухне, в глубине комнаты. Осмотр при включённом освещении оставляет вопрос о достаточности дневного света открытым.
Проверьте, можете ли вы открыть окно, добраться до ручки и пользоваться им без неудобной позы. У наклонного окна полезно осмотреть места примыкания и спросить, как его обслуживают. Оцените вид из окна и проверьте состояние оконной конструкции.
Воздухообмен, то есть поступление свежего и удаление отработанного воздуха, тоже требует внимания. Попросите сведения о проверке вентиляции и выясните, меняли ли её при переделке помещения. При сомнениях нужна проверка специалистом. Свежий воздух во время показа с открытыми окнами ещё не подтверждает, что система работает исправно.
Температура летом и зимой
Один показ подтверждает условия лишь в момент осмотра. Попросите продавца рассказать, как квартира ведёт себя в жару и холод, и показать доступные записи измерений, обращения по поводу проблем с температурой или документы обследований.
Уточняйте, в каких условиях велись наблюдения: работало ли отопление, использовали ли охлаждение, было ли помещение заселено. Эти обстоятельства помогают оценить результаты измерений температуры и представить условия, в которых будете жить вы.
Если сезонных сведений нет, вопрос остаётся нерешённым. При существенных сомнениях стоит уделить время обследованию конструкций и систем. Короткого визита недостаточно, чтобы считать комфорт в течение года подтверждённым.
Кровля над квартирой: состояние, обслуживание и ремонт
Общая крыша остаётся имуществом дома, даже если последствия её повреждения прежде всего заметны в квартире верхнего этажа. Кровля, наружное покрытие крыши, и чердак, обслуживающий дом, относятся к общему имуществу. Содержать его обязаны собственники помещений дома.
Текущий ремонт обеспечивает управляющая организация по результатам осмотров. Обещание продавца самостоятельно устранить протечку поэтому требует уточнения: какая конструкция повреждена и какие работы нужны? Косметический ремонт потолка улучшает внешний вид помещения, но причина увлажнения может сохраняться.
При осмотре обращайте внимание на следы влаги, потемнения, повреждения отделки около окон и под скатами. Спросите, когда они появились и что после этого сделали. По пятну нельзя достоверно определить дефект кровли; оно даёт основание выяснить причину повреждения.
Через продавца запросите у управляющей организации доступные документы:
- акты осмотров крыши и сведения о выявленных повреждениях;
- сведения о выполненных работах и их результате;
- план предусмотренных работ;
- информацию о текущем либо капитальном ремонте, если он необходим.
Сопоставьте место повреждения в квартире с тем, что указано в документах. Общая формулировка о ремонте крыши мало помогает, если из неё нельзя понять, на каком участке работали и что сделали. Вам нужно выяснить, устранена ли причина проблемы над вашей комнатой.
Вид ремонта зависит от повреждения. Наличие плана работ не гарантирует устранения любой протечки одинаковым способом и в одинаковый срок. До покупки стоит выяснить причину увлажнения и содержание необходимых работ, а при технических сомнениях заказать обследование.
Когда покупку мансардной квартиры стоит отложить
Пауза нужна, когда существенный вопрос остаётся без проверяемого ответа. Отсутствующий документ ещё не доказывает нарушение. Но выяснять назначение помещения или происхождение площади уже после покупки я бы не советовал: это вопросы, от которых зависит само решение о сделке.
Основания отложить решение:
- назначение продаваемого помещения не выяснено;
- границы или площадь расходятся с документами, а происхождение изменений не объяснено;
- часть общего чердака присоединена, но основания уменьшения общего имущества не подтверждены;
- в документах работы названы перепланировкой, хотя характер вмешательства в конструкции требует проверки;
- заметны следы влаги или есть существенные сомнения в условиях проживания, а причины и необходимые работы неизвестны.
Документальные вопросы о переделках стоит передать специалисту по жилищным и строительным вопросам. При сомнениях в техническом состоянии квартиры нужен специалист, который обследует помещение и конструкции. Это разные задачи; качество отделки не позволяет решить ни одну из них.
Давность переделки не устраняет риск спора об общем чердаке. Для требований об устранении нарушения права пользования общим имуществом нет срока давности. В судебной практике встречаются требования о демонтаже мансарды, занявшей чердак. Этот риск касается самовольного занятия общего имущества. Распространять его на все квартиры под крышей оснований нет.
Чек-лист перед покупкой мансардной квартиры
Проверять объект удобнее от документов к условиям проживания. Сначала вы устанавливаете, какую квартиру вам продают и как она приобрела нынешний вид. Затем оцениваете, удобно ли в ней жить и какие сомнения требуют участия специалиста.
- Запросите выписку ЕГРН и проверьте назначение и зарегистрированную площадь помещения.
- Сопоставьте исходные документы, технический план и нынешнее устройство квартиры.
- Если квартиру расширили, выясните, за счёт какого пространства это сделали и как оформлены работы.
- При уменьшении общего имущества проверьте согласие всех собственников и остальные документы на работы.
- Измерьте пространство с учётом размеров своей мебели, оцените окна, дневной свет и вентиляцию, запросите сезонные сведения.
- При следах влаги выясните результаты осмотров крыши, причину повреждений и предусмотренные работы.
| Что вам предлагают | Как продолжить проверку |
|---|---|
| Готовую жилую квартиру без выявленных расхождений | Решать по удобству планировки и результатам осмотра |
| Квартиру после изменения площади или конструкций | Сначала проверить основания и оформление изменений |
| Квартиру с обещанием позднее присоединить общий чердак | Рассматривать присоединение как задачу, требующую собственных согласований; обещанное пространство ещё не является купленной жилой площадью |
Позиция автора
Я бы рассматривал мансарду, если её статус понятен, история площади объясняется документами, а под скатами удобно заниматься обычными делами. Необычная форма комнаты может быть достоинством. Важно, чтобы ради неё не приходилось постоянно поступаться повседневным удобством.
Обещание разобраться с чердаком или крышей после покупки стало бы для меня основанием остановить сделку. Здесь терпение имеет вполне практический смысл: дождаться документов на помещение и выяснить состояние дома, прежде чем принять решение.
Итого
Мансардную квартиру стоит оценивать по назначению, происхождению площади и условиям проживания. Сначала выясните, какое помещение оформлено и какие изменения проводились. Затем проверьте удобство пространства, свет, вентиляцию и состояние крыши. Нерешённый вопрос о присоединённом чердаке или причине увлажнения служит основанием продолжить проверку до покупки.
Частые вопросы
Чем мансардная квартира отличается от обычной квартиры?
Форма крыши определяет часть стен и потолка, поэтому высота потолка и возможности расстановки мебели меняются от одной части комнаты к другой. Для выбора важны замеры там, где вы будете ходить, сидеть и хранить вещи. Свет, тишина и меньшая цена не являются гарантированными свойствами мансарды.
Считается ли мансарда этажом?
В техническом определении СНиП 31-01-2003 мансарда названа этажом и включалась в число надземных этажей. Это историческое правило. Этажность конкретного дома проверяйте по его проекту и техническим документам; численные нормы старого текста нельзя автоматически принимать за действующие требования.
Чем мансардная квартира отличается от общего и технического чердака?
Квартира является жилым помещением. Общий чердак служит нуждам дома, технический предназначен для оборудования и коммуникаций и может входить в общее имущество. Назначение продаваемого объекта устанавливают по документам, начиная с выписки ЕГРН.
Какие документы проверить перед покупкой мансардной квартиры?
Выписку ЕГРН, исходные документы и технический план, а при переделках также документы на работы. Если площадь выросла, выясните её происхождение. При уменьшении общего чердака проверьте согласие всех собственников помещений дома и остальные необходимые основания для проведения работ.
Какие плюсы и минусы есть у мансардной квартиры?
Необычная форма комнат и удачное расположение окон могут нравиться, но скаты ограничивают использование пространства. В конкретной квартире нужно выяснить условия летом и зимой, проверить работу вентиляции и состояние крыши, оценить шум. Осмотр и документы важнее общего перечня достоинств.
Можно ли присоединить общий чердак к квартире?
Если присоединение уменьшает общее имущество, требуются согласие всех собственников помещений дома и остальные необходимые документы на соответствующие работы. Единогласия участников собрания недостаточно, если часть собственников не участвовала. Покупка готовой мансардной квартиры не требует нового собрания автоматически.
