Двухуровневая квартира состоит из помещений на двух уровнях, соединённых внутренней лестницей. Здесь можно разнести общение, сон и работу. Вместе с этим в обычный день могут добавиться подъёмы и спуски: за одеждой, к рабочему столу, в санузел. Удобство такого жилья начинается с расположения комнат.
На фотографии лестница может нравиться безоговорочно. На просмотре полезно представить утро, рабочий день и вечер в этой квартире. Смогут ли все будущие жильцы добраться до нужных помещений? И входит ли всё показанное пространство в продаваемый объект? Ответы помогут понять, подходит ли вам такая планировка в повседневной жизни.
Содержание 6 разделов
Как устроена двухуровневая квартира
Два уровня позволяют распределить помещения по высоте. В условной планировке кухня и гостиная могут находиться внизу, спальня и рабочая комната наверху. Но функции бывают другими: часть пространства может служить для хранения или бытовых нужд.
Назначение обоих уровней нужно выяснить по плану. Какие помещения расположены на каждом из них, в каких комнатах можно закрыть дверь, куда ведёт лестница? Верхняя площадка с видом на гостиную даёт совсем другую степень уединения, чем изолированная спальня.
Двухуровневость описывает внутреннее устройство квартиры. Расположение наверху дома, наличие террасы и высоту потолков нужно проверять для конкретной квартиры. Если в объявлении встречается слово пентхаус, полезно разобраться, что проверить при покупке пентхауса в многоквартирном доме.
Закон определяет квартиру как обособленное помещение в многоквартирном доме с прямым доступом к общим помещениям. В её состав входят комнаты и помещения для бытовых нужд. Лестница связывает части квартиры между собой; принадлежность этих частей подтверждают документы.
Кому удобно жить на двух уровнях
Формат стоит рассматривать, если лестница подходит всем будущим жильцам, а комнаты расположены удобно для их занятий. Уйти из гостиной в свою комнату приятно, когда до неё легко добраться.
До просмотра определите, что обязательно должно быть в вашей планировке:
- Где вы будете спать и каким санузлом пользоваться ночью.
- Нужна ли кому-либо жилая комната, доступная без лестницы.
- Где должен находиться рабочий стол, если вы работаете дома.
- Какие вещи должны быть рядом с местом их использования.
- Какие помещения понадобятся человеку, которому временно трудно подниматься.
Удобство каждого жильца имеет значение. Вам лестница может подходить, а близкому человеку подъём будет даваться с трудом. В таком случае выясните, какие помещения доступны ему без лестницы. Жить без ежедневного подъёма получится, только если на доступном уровне есть всё необходимое, включая комнату подходящего назначения.
Семья с детьми или пожилой человек могут жить на двух уровнях, но судить об удобстве только по составу семьи не стоит.
Если все будущие жильцы могут прийти на просмотр, оцените лестницу вместе. Подъём и спуск в собственном темпе скажут об удобстве больше, чем чужое уверенное заключение.
Что входит в двухуровневую квартиру
Перед покупкой важно выяснить назначение помещений и состав продаваемого объекта. Мебель помогает представить жизнь в квартире. Документы позволяют понять, для чего предусмотрена комната и принадлежит ли она продавцу.
Жилые и вспомогательные помещения
Жилые комнаты предназначены для проживания. Вспомогательные помещения служат бытовым нуждам: среди них могут быть санузел, постирочная или гардеробная. На двух уровнях возможны разные сочетания этих помещений.
В одних двухуровневых квартирах проект предусматривает вспомогательные помещения на подземном уровне, а в других жилые комнаты и гардеробные предусмотрены на мансардном. Каждое такое решение относится к конкретному зданию. На его основании нельзя устраивать спальню в любом подвале или присоединять любой чердак.
Назначение каждого помещения проверяйте для выбранной квартиры. Продавец может показать комнату с кроватью. Прежде чем оценивать её как будущую спальню, найдите её на плане и проверьте назначение по документации.
Если верхний уровень находится под крышей, внимание потребуется и к подкровельному пространству. О скатах крыши и условиях жизни под ней читайте в статье о том, что проверить в мансардной квартире.
Границы квартиры и соседнее пространство
Единый государственный реестр недвижимости, или ЕГРН, содержит зарегистрированные сведения об объектах и правах на них. У каждого внесённого в реестр объекта есть уникальный кадастровый номер. По нему можно отличить один объект от другого.
Попросите продавца показать, какой объект или какие объекты входят в предложение. Помещения из одного объявления могут быть зарегистрированы как разные объекты. Соединённые лестницей помещения ещё нужно проверить: зарегистрированы ли они как одна квартира?
Сопоставьте сведения об объекте, этажные планы и пространство, которое вам показали. Графическая часть технического плана помещения указывает его местоположение на плане этажа или части этажа. Она помогает разобраться в документально обозначенных границах.
Помещения вне состава квартир, обслуживающие больше одного помещения в доме, относятся к общему имуществу. Среди них могут быть чердаки и технические этажи, которые отвечают этим условиям. Принадлежность конкретного пространства под крышей выясняют с учётом его назначения; одного расположения недостаточно, чтобы признать его общим имуществом.
Плюсы и минусы двухуровневой квартиры в быту
Разделение уровней полезно, когда помогает людям заниматься своими делами. Один отдыхает, другой работает, гости остаются в общей зоне. Однако постоянные переходы между уровнями или проход через чужую комнату могут уменьшить это преимущество. На просмотре сравнивайте расположение помещений со своими привычками.
Общая и личная зоны
В общей зоне встречаются, общаются и проводят время вместе. В личной можно отдыхать или работать без участия остальных жильцов. Разнести эти занятия по уровням получится, если расположение лестницы и входов позволяет пользоваться комнатами независимо друг от друга.
Посмотрите, куда выходит лестница. Если наверху она приводит прямо в спальню, а через спальню нужно идти в другую комнату, уединение её хозяина будет ограничено. Планировка с доступом к нужным комнатам без прохода через личное пространство лучше сохраняет приватность.
Уединение и тишину проверяют по-разному. Для уединения важны пути прохода и возможность закрыть дверь. Для тишины нужно оценить слышимость в самих помещениях. Даже если спальня находится над гостиной, предстоит выяснить, мешают ли отдыхать разговоры внизу.
| Задача | Возможная польза | Возможное неудобство | Что проверить |
|---|---|---|---|
| Сон и ночной доступ к санузлу | Спальня удалена от места общения | Нужный санузел находится на другом уровне | Путь от кровати до санузла |
| Работа дома | Рабочую комнату можно отделить от общей зоны | Через неё проходят в другое помещение | Входы, двери и пути прохода |
| Хранение вещей | Вещи можно держать рядом с нужными комнатами | Вещи хранятся далеко от места использования | Куда относить одежду и бытовые вещи |
| Общение с гостями | Личные комнаты можно оставить вне гостевой зоны | Путь в нужное гостям помещение проходит через личную зону | Доступ из гостиной к нужным помещениям |
Это условные ситуации. Найдите соответствующие помещения на своём плане: санузел, рабочая комната или гардеробная могут быть только на одном уровне.
Лестница и повседневные маршруты
Пройдите квартиру в порядке обычного дня. Путь от спальни к санузлу, затем к кухне и рабочему месту поможет понять, сколько переходов понадобится вам в повседневной жизни.
На осмотре:
- Поднимитесь и спуститесь по внутренней лестнице в привычном темпе.
- Пройдите между помещениями, которыми будете пользоваться каждый день.
- Найдите места для вещей, нужных утром, вечером и во время работы.
- Оцените, как будете переносить бельё, уборочные принадлежности и другие свои вещи.
Для мебели и крупной техники выясните путь доставки в нужную комнату. Сверьте размеры своих вещей с доступным проходом. Фотография лестницы не позволяет определить, удастся ли поднять наверх выбранный шкаф или стол.
Если нужные вещи регулярно остаются на другом уровне, попробуйте найти для них место хранения там, где вы ими пользуетесь. Иногда это помогает сократить лишние подъёмы.
Свет, тишина, температура и расходы
Проверяйте условия в тех местах, где собираетесь проводить время. Как освещён будущий рабочий стол? Какие окна есть у спальни? Слышен ли здесь разговор из общей зоны? Светлая гостиная на фотографии мало говорит об остальных помещениях.
Температуру оценивают по конкретной квартире. Расспросите владельца об условиях в разные сезоны и работе отопления. Комфортная температура в квартире в день просмотра даёт представление только об условиях в этот день. Если температура важна для выбора, запросите сведения об измерениях или обсудите проверку со специалистом.
Расходы по числу уровней тоже не определить. Попросите реальные квитанции, уточните условия содержания квартиры и узнайте, жили ли в ней в соответствующий период. Платежи за пустующее жильё плохо помогают представить, сколько воды и энергии вы будете расходовать каждый день.
Какие документы проверить перед покупкой
Выясните, когда появились два уровня и лестница. Они могли быть предусмотрены изначально или устроены после переделки. Во втором случае нужно проверить основание работ, соответствие выполненных работ проекту и оформление результата по закону.
Два уровня по проекту или после переделки
Спросите продавца, существовала ли квартира в таком виде изначально. Попросите документы именно на её устройство. Проект похожего дома и общая иллюстрация двухуровневого жилья не подтверждают состояние продаваемой квартиры.
Если помещения объединили позже, выясните, что изменилось: расположение комнат, границы, площадь или состав объектов. Перепланировка включает изменение внутренней планировки, границ или площади помещения, а также образование новых помещений.
Такие работы проводят по согласованию с уполномоченным органом на основании его решения. Решение о согласовании ещё не подтверждает, что работы выполнили по проекту.
Что подтверждают план, решение, акт и сведения ЕГРН
У каждого документа своя задача. Старый технический паспорт не подтверждает всю последовательность изменений, которые произошли с квартирой после его составления.
| Документ | Что подтверждает | Чего не доказывает |
|---|---|---|
| Графическая часть технического плана | Местоположение помещения на плане этажа или его части | Право собственности и законность каждой переделки |
| Решение о согласовании и согласованный проект | Основание работ и предусмотренное решение | Соответствие выполненных работ проекту и завершение изменения объекта |
| Акт приёмочной комиссии | Выполненные работы; утверждение акта завершает переустройство | Выполнение необходимых при изменении объекта действий в ЕГРН |
| Актуальные сведения ЕГРН | Зарегистрированные сведения и предусмотренный законом результат изменения объекта | Удобство проживания и соответствие каждой фактической детали проекту |
По части 3 статьи 28 Жилищного кодекса при перепланировке с изменением границ или площади завершение связано с внесением изменений в ЕГРН. При образовании помещений нужны их кадастровый учёт и регистрация права. Решение о согласовании и акт комиссии не заменяют этот результат.
Переустройство касается предусмотренных законом изменений инженерного оборудования помещения. Его завершение связано с утверждением акта приёмочной комиссии. Переустройство нужно отличать от перепланировки, меняющей объект. На обычный косметический ремонт порядок изменения сведений ЕГРН не переносится.
Присоединение общего имущества
Если переделка невозможна без присоединения части общего имущества, пункт 3 части 2 статьи 26 Жилищного кодекса предусматривает протокол общего собрания о согласии всех собственников помещений в доме.
Условие относится к присоединению общего имущества. Наличие внутренней лестницы ещё не даёт оснований требовать единогласия. Сначала выясните, какие помещения затронуты и принадлежали ли они квартире до работ.
Расхождения между документами и квартирой
Дальнейший разбор нужен, если на просмотре вам показывают пространство, которого нет в документах, или лестница и планировка отличаются от согласованного проекта. Просите объяснить конкретное несовпадение и подтвердить объяснение документами.
Передайте специалисту планы, основания переделки, документы о результате и сведения ЕГРН. Попросите выяснить состав продаваемого объекта, характер изменений и оставшиеся неурегулированными вопросы. Заключение должно касаться именно показанной квартиры. Общего рассуждения о возможности двухуровневой планировки для решения о покупке недостаточно.
| Результат проверки | Следующий шаг |
|---|---|
| Нужные комнаты доступны, лестница подходит всем жильцам, документы соответствуют пространству | Продолжать рассмотрение квартиры |
| Документы понятны, но нужные переходы неудобны кому-либо из жильцов | Искать планировку с подходящим расположением помещений |
| Бытовое устройство нравится, но состав объекта или оформление переделки неясны | Отложить решение до разбора конкретных расхождений |
Итого
Выбирайте двухуровневую квартиру по доступу к нужным помещениям и подтверждённому составу объекта. Лестница и расположение комнат покажут, как будет устроен ваш день. Основания и результат переделки помогут понять, какое пространство вы покупаете.
Частые вопросы
Что такое двухуровневая квартира?
Это квартира с помещениями на двух уровнях, соединённых внутриквартирной лестницей. Название описывает её устройство. Для конкретной квартиры нужно выяснить, являются ли помещения на обоих уровнях жилыми, есть ли терраса и находится ли квартира наверху дома.
Какие плюсы и минусы у двухуровневой квартиры?
Возможный плюс состоит в разделении общения, отдыха и работы. Неудобство может возникнуть из-за переходов к нужным помещениям и переноса вещей. Сравнивайте обе стороны в рамках одной задачи: например, насколько уединена спальня и удобно ли добираться из неё в санузел.
Удобна ли двухуровневая квартира для семьи?
Оцените лестницу и доступ к комнатам с учётом каждого будущего жильца. Если кому-либо трудно подниматься, выясните, доступны ли ему все необходимые помещения без лестницы.
Двухуровневая квартира и пентхаус означают одно и то же?
Нет. Двухуровневость описывает связь помещений внутри квартиры. Расположение наверху дома, наличие террасы и права на пространство крыши нужно проверять для конкретного предложения.
Что проверить в двухуровневой квартире перед покупкой?
Назначение помещений, их принадлежность продаваемому объекту и соответствие документам. Выясните происхождение лестницы и оформление поздних изменений. На просмотре пройдите по своим ежедневным маршрутам между спальней, санузлом, местами хранения и работы.
Достаточно ли технического паспорта для покупки двухуровневой квартиры после перепланировки?
Старый технический паспорт не подтверждает завершение последующего изменения объекта. При изменении границ или площади нужен предусмотренный законом результат в ЕГРН; при образовании помещений нужны кадастровый учёт и регистрация права. Переустройство считается завершённым со дня утверждения акта приёмочной комиссии. Косметический ремонт к таким изменениям не приравнивается.
